双朝门地块装饰材料物流中心可行性研究报告

目 录第一章 总 论第二章 项目概况 第三章 建设条件第四章 市场分析第五章 投资与资金筹措第六章 经济效益分析第七章 贷款偿还分析第八章结论第一章 总 论1 一、项目基本情况 （一）项目名称：XXX装饰材料物流中心（二）项目业主：重庆市XX区XXX塑料制品有限公司（三）法人代表：XXX（四）项目地址：XX区XXXXXXXXX（五）建设性质：新建二、主要技术经济指标及投资来源 该项目已经列入重庆市重点项目，对该地块进行规划调整，调整后经济技术指标为：项 目 单 位 数 量总用地面积: 平方米 103794其中：商业用地： 平方米 78784道路及绿化用地： 平方米 25010总建筑面积: 平方米 130802其中：(1)大商场 平方米 115302(2)车库及设备用房 平方米 15500（3）其他配 商业 平方米新建建筑 积 2绿地 30 划总投资 0943筹资金 20943行贷款 40000三、项目业主 2 （一）项目 投资人 况项目 投资人 XXX及其 XX XXX， 52 ，大 化，1985 业，经 二 ，后 XX化currency1“ 、XXXfi“ fl重庆XX房地 “ 他fi行，为人 ， 新 1994 XX化currency1“ ，其”资金1000 ，主要 车 件、件fl车件fi 及 ， 来 ， 业 方面 ， 人 ，重庆市行业中名列 总资 3705 ， 入31072 ， 1110 1998 后 建重庆市XX区XXXfi“ fl重庆XX房地 “ ， XX房地 “其”资金5000 ，主要房地 ，资质为（ ） 经 XXXXXfi“ 主要经市场， 资 34803 ，已经为重庆市 大 地， 大建市场一， 20 ， 金 入7000 三 currency1一 三 人，其中， 高职称 14人，中职称 57人 （二）项目业主该项目由XXXfi“ 承载投资并建设 该 ”资金3880 由XXX、XXX二位股东同出资组建其中，XXX出资3830 ，占股98.71 该 经 “XX建大市场” XX建市场 核心部分 该市场占地1 0余亩，业面积10 余平方米，总投资2. 4 ，主要经种 ，属仓储性市场 已经10 经历史， 20 重庆市 量 大，聚 上 知名建厂商，商fi批已辐射 云南、贵州、四川、湖北周边省市，已为西部地区 物流 地 其物流配送车辆已达 240辆 重庆市人气 旺 批市场 来被评为XX区优秀骨干 业，后获 区fl市“ 明市场”称号，2005 被中 建市场流通协评为“ 大建3 居市场” 为本项目建设奠定良好 经济基础、市场基础fl人才基础 四、项目建设背景 （一）马岩建市场沿革及 状“马岩建商圈”作为重庆建市场 代表已重庆人 心目中喻户晓 它起20世纪90 代中期， 由一些建老延石小路 而建，大 数铺面由农村民房改建而 20世纪初随着光市场、临江城 建，逐步向天马路延伸，增加升伟精fi建城、大川建博中心新兴市场 “马岩建商圈”主要 中以石小路与天马路叉 马岩路口向北、向南、向西500米半径以 由后起 天马路市场经 规范 设 规划fl ，店堂、门面、配 设施完 、规范、 高 ，地 位 为优 马岩石小路、 、 规范，并 重 ， 马岩建商圈 ， XX 整 （由马岩 进出XX 要） 区2005 定心对马岩建市场进行currency1整，以“大马岩商圈 经规，改 马岩区 城市面 fiflfi“ 以偿 方 对该区石小路西”150亩地 ， 划投资 .1 ， 一 12 平方米业面积 高 商 “光 中 西部 物流中心”，“大马岩商圈 经规，fi质 、 高 点，升马岩商圈 ， 为区重要 经济增点 第二章 项目概况1、 建地点项目位XX区 区门 4 由大石组 分区01 1 02、01 2 02flXX组 分区9 3 02、9 5 02、9 01号地块组 沿石小路 天马路一”，高 路口 天马路 地块东 石小路，与 城 路 南面 高 路 ，与规划中 西面 马岩 ， XX， 北 天马路口与市场 （ 上 ） 二、建设规、 、currency1期项目规划总用地面积103794平方米，建设用地78784平方米，规划总建筑面积为130802平方米，其中：商业建筑面积115302平方米，车库建筑面积15500平方米 由一 4 商业大 fl 天车场及 组 项目建设总currency1期 划为20 2009 5 2010 12 三、已经 建设 情况1、重庆市XX区 划 200 7421号重庆市 业投资备 2、重庆市人民 地20053号关重庆XX区fi“ 重庆房地 “ 偿用 地 批复 5 3、重庆市 资源fl房屋管 局XX区D房地 2007字第000492号房地 4、重庆市XX区农业水 局农水2007243号XX区农业水 局关重庆市currency1程水保 方 批复 5、重庆市环境currency1程评估中心 环评估书2007209号关重庆房地 “ 环境 报告书技术评估报告 、重庆市XX环境保护局 （）环准20078 号重庆市建设项目环境保护批准书 7、 规地 （2005）字第0018号重庆市建设用地规划许 四、总投资及效益项目 划总投资 0943 ，建后 商业铺面130802平方米，每 金 入12879 ， 总 0793 ，投资 达10.3 五、项目建设必要性fl 义（一）项目建设 必要性重庆 江上游 大 currency1商重镇，着雄厚currency1业 基础 直辖以来，我市 通建设 ，经济 ，商贸流通业挤身西部 列，初步 备 代物流 基础条件 但 我市物流业 中 着若干问题，致物流本偏高， 代物流业 缓慢 一 运输结构 合 ， 运障碍 二 设施配 性、兼 性差，系统 强三 代物流基础设施 满足需求， 代物流标准化、信息化、 业化程度非常低四 第三方 代物流 业少 些已 我市经济 ，为对 放 薄弱环节fl改 投资环境 重要障碍 促进我市 代物流业加 ， 我市抢 资本我 中、沿海 业向地移 遇，高 业核心竞争 ， 我市新型currency1业化进程 必 要求 1、重庆 经济 确定建市场 要求 6 重庆市作为西部地区 直辖市，已为西部地区 头羊 2007 314日，胡锦涛总书记为重庆市 航定向为：把重庆建中 西部 重要增 ，江上游 经济中心，城乡统筹 直辖市 2007 半 务院又确定重庆市为统筹城乡综合配 改革试验区 因而重庆必将迎来一未 大 重庆 大 fl西部 头羊 地位定建筑 市场 必将一大 2、 行 马岩市场 适应重庆大 需要 表 ：一 规 够大， 市场经面积 34 平方米， 70 ，与重庆作为江上游 中心地位 匹配二 商fi种类，主要表 高 还 欠，总部经济还 突出三 市场 低，没规大 高 商 作 撑，很引进 知名fi牌 3、 重庆商贸流通 战略 需要重庆市第三 党代上出建设以大中型批市场为 柱， 业市场为充 代化市场 系 战略任务fl要求 市布 “ 一五”商贸流通 项规划，明确把马岩市场打造1 业市场群 一 市currency1商局、市商 把马岩市场作为重庆市期( 2010 )打造培育 5 市场 一 2009 重庆市currency1作报告中出今 要新增 商圈、 市场1 因而马岩 “ fl升犹为重要 否则无法 重庆市商贸流通 战略目标 （二）项目建设 义fi“ 市区 要求，马岩建设12 平方米大型建商 ，完改 马岩 沿 而建 商业 局，把大量沿 门面 中 商业大 以，并配足够 车位fl ，及绿地，来马岩 物 够 “一 物”把 需 部商fi ，并够 大 本项目 施后，7 “大市场 量新增重庆 大 高商场，增加马岩市场没 fi种，引进市 50户商及大量 知名fi牌， 总部经济圈 该项目 少增加 20 以上 规fl 上马岩市场 目标，进入 强建市场 列 同 该项目 建 大 效益，新增业fl位1300(其它 currency1种还 )以上 该项目 合市区经济 目标， 合城市规划建设 要求，被重庆市列为打造100 商圈fl 经济 重点项目 项目建后将效“大马岩商圈 经规， 引进 知名fi牌入，打造西部 大 物流 中心，对 地方经济 良好 义，必将为业 来 好 中期经济效益 第三章 项目场址及建设条件一、 建设场地 状项目用地 系 农村居民房区，90 代因马岩市场 逐步 市场，区为改 其后面，定对其进行统一规划设 fl建设， 以2007 由主 进行currency1 ，目currency1currency1作已经完， 备 currency1 二、用地性质及用地规重庆市人民 地20053号 关重庆fi“ 重庆XX房地 “ 偿用 、地 批复 中明确，同 将 115029平方米 重庆XXXfi“ 、重庆XX房地 8 “ 作为商业、currency1业建设用地，其中 0923平方米为偿用，currency1业11235平方米，商业49 88平方米（ 74. 亩），其余5410 平方米作为市市道路fl保护绿化建设用地以行划， 以 以用本项目建设 用地（ currency1小区道路fl 绿化）49 88平方米 XX区已经把该项目列入重点项目，“报重庆市重点项目，并对该地块重新进行规划调整，调整后，商业用地为78784平方米，其余25010作为市道路fl保护绿化建设用地以行划 三、场地建设条件（一）地 、地、地情况重庆市建设用地地质fifl性评估表 ，本项目 用地地 属 地，主要岩 为第四系新统人currency1 ，基 为系中统 ”组 岩、岩 总 上，场地地质环境复程度为 单，地质fifl性程度小 中， ，适本项目建设 1:400 中 地 度区划 （1990 ）场区地基本 度为度 （二）气 条件气属中 性 气区，量fl水分资源 ， 平 气7.8， 平 气28.5， 平 气18.3，无期341. 天， fl 点 水充 ， 水量1082.9 （三）道路 通条件本项目地 XX区石小路马岩 ， 中区、XX区、 区、江北区 通干 ， 车北 1 ， 车 1.5 ， 车东 2 高 路、 高 路1.5 同 地块 场 20分 车程 并周边石小路、天马路fl新建 高 路通 ，规划中 地 1号 9 （天门 老 ） 本项目 设 点，22条 路 项目 经 ， 以通 主城区 ， 通 为 （四） 用设施应用条件本项目属主城区 一部分，水、气、通 设施配 ，入 方，满足整项目 建设fl运 需 （五）施currency1条件施currency1 需水、满足需要，施currency1条件基本满足要求， 定施currency1方” 与场地周边地 ，充分 用场地 ， 少对周边人 及商业 ，量 少施currency1中 环境 物 综上 ， 地址适建设本项目 四、 建设方 （一）、设 总 则1、由本项目用地 城市干道fl建市场， 地块地 车 ，因 必 充分其 高 商业优， 其商业 2、 行 关环保、绿化、 方面 规范fl规定， 经济效益、环境效益、 效益 统一 3、强调“以人为本” 设 想， 好人与建筑、人与环境、人与 通、人与 以及人与人 关系 总 上统筹考虑建筑、道路、绿化 fl谐， 造一 物fl 城市 4、坚 经济、 用、 观 则，积 采用新、新设备，推广新技术 应用 五、 环境 （一） 场址环境 状本项目 属城市核心地 ，场地无珍稀 植物fl 物古迹分布10 环境质量 状尚 (二)、 主要 源1、施currency1期 主要为施currency1期 种建筑currency1程currency1 械flcurrency1 用 程中出 噪音废水雨水、燃油废气二 扬尘、废弃石fl施currency1废及扬尘 2、运期主要 源currency1项目建后，种设施运行 程中出 噪声及 噪声、 水fl 垃圾、商场废、废渣 （三）、环境保护措施1、施currency1期环境保护（1）、对施currency1期 噪声：应按 B12523 90建筑施currency1场噪声标准 行，应量采用低噪声 声设备 施currency1 械，建健控噪声管 度，对噪声进行监 ， 超标应及 、效地采 控措施 常控措施： 声、吸声、 声fl阻声 （2）、对施currency1期 currency1悬浮物fl少量石油类施currency1废水建议排入市排 管网 建 油池、沉池，经 油、沉淀后方 排放 （3）、 为 少施currency1期 气 对环境 ，建议采 以 措施：施currency1期必 加强施currency1 械 用管 fl保养维 ，高 械设备 常用 ，缩短currency1期， 低燃废气 排放量对 水应及 用fl清扫，对石方 卸fl运输 扬尘采 洒水、“车 抑尘措施，以 轻对施currency1区地面环境 气质量 运渣车辆 超高运输，并布，以免洒currency1地 场禁止燃煤 （4）、 对施currency1期应对固 废弃物 、排放、 、储 、运输、 用、 程进行统筹管 ，以 固 废 “ 量化、资源化、无化” （5）、对扬尘 采用 场设 围挡、 施淋水 尘，场道路硬化，11 垃圾封闭，用清洁燃措施进行控 2、运期 环境保护项目运期 主要 源来 日常 三废（1）、废水： 水主要 地块雨水及部分清洁废水(如道路清洁、浇洒排水)fl 水，项目设 上将通 雨水管网fl 排水管 中组织进行 达 水综合排放标准 （ B8978199 ）一标准后排入市 水干管 （2）、固废： 垃圾袋 化，并设垃圾 点， 由城市垃圾 场统一 ， 造二 商场 废弃物应 后 中 ，或回 ，或 中 城市垃圾场， 随 丢弃 （四 ）环境 评本项目设施配 ， 措施 行，项目建投入运后区环境将好 方面改 环境保护 度出，施currency1fl运期中，项目业主应 按环保部门 达 建设项目环境保护批准书 要求 行， 环保投资，并 款 用，确保项目建设fl运中 物期稳定达标排放，量 少项目对环境 量 需求 六、 项目 施进度(一)、 项目建设currency1期2009 5 2010 12 20 （二）、项目 施进度 项目 施进度表 ：currency1程进度12 名 称 单位currency1程量 2009 57 2009 8 2010 10 2010 115 2010 12 平基石方 3 100 基础 13 建 currency1程 13 currency1程 13 第四章 市场分析一、重庆市宏观经济分析重庆位北纬28度10分 32度13分，东经105度11分 110度11分青藏高 与江中 游平 渡地 江沿 ，东 湖北省、湖南省南 贵州省西 四川省 江市、遂宁市北 陕西省fl四川省达川、广 地区 东西470 ，南北宽450 ，总面积8.24 平方 ，市辖43区市县，人口3090 殊 地 位 重庆为中 西部 投资潜 大城市， 五大优：区位条件优 重庆地 江上游经济 核心地区，中 东西结合部， 中 行西部大 重点 地区 重庆 中 西部唯一 水陆 运输方为一 通枢纽，横贯中 大陆东西fl纵穿南北 几条 路干 、高 路干 重庆 汇，3000吨船队 由江溯江 重庆港，currency1业基地 一，着 壮大 车车、化currency1医药、建筑建、食fi、旅游五大 柱 业，加 以信息currency1程、物currency1程、环保currency1程为代表 高新技术 业 重庆江北 场 重点 干 场 重庆 中 西部网 荷中心 一，煤炭、天 气 量13 大，源供应 保障程度高 currency1业基础雄厚，门类，综合配 强 重庆 中 老科技教育 量雄厚，人才 对 重庆 1000 科研 构，34 高院校， 0 科技人 市场潜 巨大 重庆人口众 ，人民 由饱向小康 渡、三峡currency1程库区移民fl城镇currency1矿搬currency1、大规 基础设施建设、 态环境保护fl 、老currency1业基地 业升 将 巨大 需求fl投资需求 21世纪重庆中 直辖、三峡currency1程建设、西部大 三大历史性 遇，大 调整经济结构，积 “大 放， 化 改革，加 基础设施建设，经济 面 ，综合 进一步增强，主要经济指标西部12省区中 5位以 2007 ， 地区 总4122.51 ， 上 增15. ，按常人口 ，人 地区 总达 14 0 ， 上 增15.3 市地方 入达 788.5 ， 上 增48.9 固定资 投资31 1.51 ， 上 增28.9 城镇建设与改造投资2121.47 ， 上 增27.7 未来 五 ，重庆将按 2007 3 8日，胡锦涛总书记 加人大五 议重庆代表议，为重庆 新起点、 科 航定向：314 总 部 要求，建设 “三中心、 枢纽、一基地 （ 商贸中心、金 中心、科教信息 化中心 通枢纽、通信枢纽以高新技术业为基础 代 业基地） 战略构想，加 经济 ，对 口fl经济辐射作用，推 西南地区fl江上游地区 二、房地 市场状况（一）、 房地 市场 整 状况几 来，我 已把房地 业作为 民经济 柱 业来 ，积 施 商fi化fl地偿用度，推行房度改革fl与 配 14 关金 并 随着城市化进程 加 、人口 增以及 D 保 稳定增 我 房地 业出 1993 后 又一高 期 但 ，由 局部经济出 头，部分地区固定资 投资 度 ，部分城市 房地 业出 迹 ， 对局部地区房地 行业健康 ， 关职部门 起以2005 “ 八条”fl200 “ 六条”为标 房地 宏观调控 ， 资金、地、 、市场 环境方位 宏观调控 ，进一步整 、规范、清 地市场fl完 关地 ，对 房地 业 大 2007 ，以 部、 资源部、中 人民 行关调整新增建设用地地偿用 问题 通知 被业fl 为 对房地 市场进行调控 新指向 房地 调控 2008 进一步作用， 2008 2009 房地 市场供求状况：一 非合 性需求 少二 对房 期将 明 化， 房需求 （二）、重庆房地 市场状况2005 以来，随着 一系列宏观调控 出 并逐步贯 施， 效 进一步 通 直辖以来 10 ，重庆房地 市场投资规型向质量效益型，单 投资 型向投资、 向 型 单一 行型向市场经济 型 上 三 化标 重庆房地 市场向currency1 随着城市基础设施 完 ， “ “1小 经济圈” 出 ，重庆 新一 造城运 造城运 程中， 房地 ，大 城 新区， 一 点区， 新 块 2008 ，重庆市中部向四周辐射，战场 “大：中战区 中半、大fi块、fl新城、高 路点区南战区新南湖、南 路点区北战区北部新区、北 路、点区西战区大渡口、15 云湖、 、XX点区东战区 、 点区 2007 ，重庆由“314”总 部 fl批准重庆为统筹城乡试验区好 ，重庆房地 状况常 2007 5 11 ， 商fi房 面积同 增 维 50 以上，而2008 ， 宏观调控fl 性 需求 ，3 房地 面积 增21.3 ，4 3.1 无其他重大 好”市场 情况 ，07 将 出 因 ，2008 宏观调控及 信贷 ，重庆房地 行业 面临 考验 但 重庆 房地 市场 面临很 遇 一方面，按 “ 一五”规划， 2010 ，重庆市每 将四五 农村人口要为城市居民，每 要建设2000 2房才满足城市化进程需要，而 我市 房面积为1700 2 一方面，重庆市 划08 三 面推 施 “ 城改造”、“建绿”currency1程， 将 致房需求增加同 ，居民 升 房 新代以及股市 低、 、基金投资道 想“场 因”促部分起来 城镇居民，把余 投向市， 一定程度上促进房地 市场 2009 随着四 基本建设投资、 低 款准备金、 低贷款 经济”措施 位， 对房地 金 逐步放，而房地 市场逐步回 三、房地 市场 与建市场 关系建市场与房地 市场 而 ，房地 市场 稳步 将直 建市场 关部门 ，房地 投资 系数为1.5 1.7， ，每投入100 房地 投资， 150 170 关 业(建、 金、商业、 务业许 行业 )需求每 100 房地以 130 150 其它商fi 未来10 一 期16 ，我 建currency1业 度将高 民经济 度3 4 分点 2010 ，建currency1业 将超 1 ，为 民经济 重要增点 与 对应，作为重要关 业， 市场无 随着房地 建筑业 增而 应增 四、重庆建市场 重庆市随着城市化进程 加 以及新区建设fl 城改造， 房地 投资 度加大 随着中 加入世贸、“ fl西部大 、 fl平协 重 、三峡currency1程、江经济 战略 入 施， 效地促进重庆市城市建设“升 代” 城市建设 ， fl”建市场 （一）、重庆建市场 状重庆市建市场10 主要 中马岩、八益、江北 镇地，为 放型 建市场 如今已 XX区“大川建博”、“升伟 城”、“临江” 博 “商 建”抢 fi、江北“东方 ” 陆五店“建 ”南fi、江北 布 店50 平方米 “大川”超大型场 ，而位北部新区号称100 平方米“西部建城” 及位南fi八 居名 30 平方米居、建综合市场 运作同 第一、世第三 建巨头 居（B ） 户南fi 每区 建市场， 市场 局被一步步打 ，市场 逐步被分， 化、 业态区市场已逐 统 ，目 我市主城区建或 建 建市场30 ，总 量已超 300 平方米 场 增加，经业态 化，市场竞争日益加，竞争促进 ， 同 加竞争 （二）、马岩商圈市场情况本项目地 XX区马岩， 重庆市 统建市场 一， 目 重17 庆市经状况 好 建市场 马岩建市场兴起上世纪90 代初，主要 中石小路及天马路 ”， 以临 店铺为主，商 250 ，大小1050平方米， 35米，进 48米，金50120 平方米 ， 一 位建市场 经 fi种主要 地、 术 、油 、 、门业、五金、， 经状况 好，但同质化竞争经 重 而 位路边， 尘 、噪音大， 物 车 随着市场 ，逐步增加光市场、临江 城、大川建博、升伟建一批大型建市场 建设，马岩商圈规逐步“大、 fifi质日益完 配 、 fi 逐步高、对周边辐射 增强 马岩商圈， 大市场4，经面积35 平方米，入商2200 户，经 建门类建筑 、居 、地门业城 、 浴城 、橱柜厨 ， 金 入 2.3 ， 总量70余，效地替代 那种以 位建经 （三）项目市场总 定位本 光市场，总面积9.8 平方米，经类型为仓储市场，由、五金、运中心构，马岩商圈占 三分 一 市场 ，为马岩商圈 头老大 新建 “光 中 西部 物流中心” 经济 义 ：新增市场 量12 平方米，新增重庆大 高商场，样 引进马岩市场没 fi种，引进市 50户商及大量 知名fi牌， 总部经济圈 该项目 少增加 20 以上 规fl 上马岩市场 目标，进入 强建市场 列 （1）主要职定位为：改 马岩 市场 局， 单基础市场向fl fi，高、中、低 商fi兼 一 大型 业市场批 群打造一 知名fi牌总部来 绍 宣 fi18 示中心及仓储基地建一向 重要 口fl 平 ，重庆 建商fi向 ， 建商fi完物流中，升重庆作为中心城市建 fi方面 辐射 （2）经物业定位：以建、 fi中、高 兼 打造“一 物” 业市场，搭配 业态零商业 大型商业物业 （3） 定位：建 市场硬件 高、商fi 用性零商业中 fi 场 （4）经定位：统一管 、分 经（5）业态定位： 业市场为主 零超市、 店、 店（ ） 定位： 项目市场定位，结合周边建市场（、）、盘 状及 趋，本项目初步 定商业：起50 150 综合 （建面）为：75 平方米 五、项目竞争分析（一）马岩商圈竞争 对 情况马岩商圈够本项目 竞争 对 中，每市场 点 如 ：1、对 一： 8 平方米（ 经8.2 方）由 BCD四 四 商业大 组，采用主题场方，经 业态居城（ ）、地门业城（B ）、 浴城（C ）、橱柜厨 城（D ），业主充分 用 度条件， 1、2、3 设 与天马路平 出入口，保 商场充足 人流量fl车流 该市场 fi质一般，金 普遍 0 平方米 ， 金 入 5904 2、对 二：经面积91813.21平米，该市场 倡 优质 买 务 念，以fi牌优化整 物环境， 对 对“一 物” 需要，引入 代 零业 物上， 行统一定位、统一规划、统一管 、19 统一 、统一宣 、统一物业管 ，以确保 每环节 加优质、 配 务，精fi商获 对 定位，而以高fi质 面对大众市场 为保 商场充足 人流量fl车量，规划布局上合 用 地条件， 1 5 设 平 出入口，保 商场充足 人流量 其中1 4 为一 ，5 为一 ，整场 3室 广场，车fl汇 人流 室设 中餐厅，以供客户 憩整场设上 扶四部、观光一部，并配 咖啡厅、吧、坐椅、 餐厅、儿童 区、LD商fi信息 示栏、子地 设施 管 中心 门客户 务中心为客户 务 航 情况与整商场定位 匹配，商业金 70 平方米 ， 金 入 5040 3、对 三：经面积18245平方米，临江 建城倡 为 供物 廉 商fifl供完 后 务 念，以 业场加超市经方，着 打造马岩 繁华 业场采用商场加临 门面 结合方进行布局 将部分规划 车库用经少量基础建 借用地 高差一、二 设 平 出入口 室设 100 平米 中厅广场，由整商场屋 采用封闭 方， 户采光通 够好 设 扶、观光一部，户 配 室 广场用车fl汇 人流，并广场上设 少量小部商业金 100 平方米 ， 金 入27 0 （二）、 项目SWOT分析1、优 与些商场 以 亮点：（1） 规 大，西部物流中心 12 平方米 经面积， 马岩商圈经面积 大 市场（2）配 设施 商场配上 扶 部， 部，每 设 憩 设施、咖啡酒吧fl 餐，商场 设14000 平方米车场，20 fl 25000 平方米 ，来 物 道“一 物”又够 （3）经 门类 ，整中心囊 、五金、 、洁 、橱柜、地、灯 、布 、俱，设商务信息中心 （4）项目周边配大型 物既 “一 ” 物 方 ，又充分 大 景，对 大吸引 （5）项目金 适中初步定（建面 ）为70 平方米. 与升伟精fi城 平 2、劣重庆建市场竞争 ，目 整 供大求， 观 本项目定位 量 少同质化经，但重庆市建市场总量 剩 争 但随着市民 经济入fl 观点 ，追求 fi质 高将 建市场 3、 本项目建市场区优明 ，将 地 本项目 fl ，本项目建市场无论 规、还 经情况上分析 重庆 西南 建大市场 本项目一大环境，将为项目 造条件 周边已无 用地，效 小同类竞争，为本项目 造良好 同 ，本项目区方面 优， 将 马岩区 整 商业 4、威胁 （1）市场fl： 排除项目建设中，重庆市经济环境fl商业及房地 出 陡滑， 致 入锐 ， 低 （2） 本项目建后，马岩建商圈将 100 2 经规，要想如 大规 建市场中军突起，必将对项目业主 商业化经21 管 出 高 要求 （3） 量大，项目 推广复，后期经管 currency1作量大本项目由 量大，定位超 ， 涉及 业态及业种众 ，而每一业态及业种其 推广 、重点及方法 差，本项目 currency1作 纷繁复 同 与众 商 合作方 一样，如出、出、，项目后期经管 来一定 度 六、项目推广 略本项目 划2010 10 投入运， 完出 50 ，经业态以高 居洁 为主，本项目 光 老客户 宣 经业主 招商上：采 控，后，逐步放 上：采 低入市，逐步升 略，以吸引客户忌 点，一 回二 上调 频或调幅 大 技巧上： 优，大 优，付 优 第5章 投资估 与资金筹措投资估 设 单位设 建设规，以及对技术方 、设备方、currency1程方 及项目 施进度进行研究 基础上，估 项目投入总资金，并 建设期分 度资金需要量 一、 建设投资估 （一）、投资估 1、 统一建筑currency1程基础定 重庆市基表 （200），重庆市颁布关currency1程造方面 规定及指 结 2、项目业主要供 关项目资3、关fl设备按 行市场 22 4、 行项 标准5、 行商业 行贷款 水准、 阶 项目设 （二）、投资估 ： 0943 1、地 用及 ：主要currency1 项目地 付出 地出金、currency1 及 关城市建设配 ， 20430 （1）地 用：1735 .39 ， XX 2005 与重庆市签订 地（2005）合字（区）第29 号 地出合同地出合同 中明确，项目地地综合金13409 ，其中：征地currency1整地款11194 ，地出金 21 1 ，宗地控fl地 规划地出 期本 用53 后地currency1偿 用 足， 2 27 由规划方 调整， 将 地出金1320 （未缴纳） （2） ：3073 ，其中，城市建设配 按 重庆市 200392号 按标准190 2 2485 人 按45 2 588 ”：以上 部分为 资金投入部分2、建 currency1程 用：主要currency1建设 程 建设currency1程、二 currency1程、种设施 currency1程及室 currency1程 用， 32944 （1） 建currency1程：合 用17080 ，currency1商场、地 车库及设备用房总建筑面积130802 其中：石方currency1程80 方，按50 ，估 金 为4000 建主 currency1程，按 1000 ，估 金 为13080 （2） currency1程：合 7312 ，currency1配设施、 明、 雷 、地 及 排 水、话 、 系统、 中 调系统、 报警系统、扶设施 用 23 其中：供currency1程按90 估 ， 及排水currency1程按50 估 ，中 调及通系统按280 估 ， 扶按100 估 ，明及 雷系统按 23 话、 、宽 系统分“按 5. 、5.2、5.2 平方米 ，上 用综合 559 ， 投资估 表 （3）二 currency1程 ：按 00 为7848 （4）室 currency1程：currency1室 管网、室 铺地及道路、市道路及绿化， 704 其中，市道路及绿化324 ，室 铺地及道路208 ，室 管网及绿化171 3、 期及其他 用期及其他 关 用： 期currency1作、 行性研究报告 编、勘察设 、currency1程监 用 其中勘察设 327 、 研编 28 、currency1程监 339 ， 期 用200 ，其他 用如白蚁 、招标代 、建设currency1程质量监督建设currency1程综合 务 207 ，合 为1101 4、 备 按建 用 5 ，需要1 47 5、 务 用贷款 按 新五 八 期标准 5.94 ，建设期2 ，第一 贷款2.5 ， 贷款 只半 ，为742 ，第二 贷款新增加贷款1.5 ， 息1931 ，2 合 2 73 、管 用：主要为建设期 管 用，按 建 用 5 为1 47 .7、 用：主要为市场 期投入宣 用，由马岩 市场重庆喻户晓，加上光市场 客户群，部分 用 超500 上 用总 0943 ，单位面积造4 59 其中，地本24 1735 ，面地1327 本5 123 ，单位 本4291，期 用4820 ，每平方米3 8 建 附表一投资估 及来源构表一 单位： 序号项目投资 2009 2010 总 项 目 人民 合 人民 合 人民 1 一、项目总投资来源合 45943 0 15000 0 09432 行贷款 25000 15000 400005 业 筹 20943 20943 入 7 二、项目总投资 出合 38943 38943 22000 22000 09438 、地 用及 20430 20430 0 0 204309 其中：地出金 3482 3482 0 348210 征地 11194 11194 1119411 城市建设配 及人 3074 3074 0 307412 追加currency1 偿 2 27 2 27 0 2 2713 地控 53 14 、 期currency1程 1102 1102 0 0 110215 其中：规划设 327 327 0 3271 行性研究 28 28 0 2817 关 用 200 200 0 20018 其他 用 54 54 0 54 19 、房屋 15375 15375 175 9 175 9 3294420 其中： 建currency1程 15000 15000 2080 2080 1708021 currency1程 0 0 7312 7312 731222 室 currency1程 375 375 8177 8177 855224 、管 47 47 1000 1000 1 4725 、 用 0 500 500 5002 、 务 用 742 742 1931 1931 2 7327 、 47 47 1000 1000 1 47项目 本 44554 31532 24591 24591 5 123期 用 1389 1389 3431 3431 4820二、 资金筹措与资金用（一）资金筹措项目总建设投资为人民 0943 ， 划以 种道筹措资金 1、 筹20943 ：截 目 已经 付项目地款1735 .39， 2009 付城市建设配 及人 3074 ， 出金25 1320 ，其他 种 关 件 用513，合 20943 2、 以本项目地（出地部分118.2亩）作抵押向 行贷款4 经向评估 构询，马岩区 商业用地地 300 400 亩，本项目地354 0 47280 ， 41370 划地30.8亩，按 100 3400 ，合 44770 ，按 高 例70 折 设定抵押31339 2009 以地作抵押向 行 资2.5 3 2010以本项目建currency1程追加抵押 资1 ，合 贷款4 ，期“10 ，按 人民 行 新期贷款 5.94 按付息，每 还本一 ， 还贷款 fl 划第7章 第六章 务评本报告 务评 行 度fl市场 系 ，分析 项目 务效益与 用， 务评指标，考察本项目 盈 、偿 ， 判项目 务 行性 以 务评将假设 条件 进行：一、 周期1、项目建设期2 ， 2009 2010 2、项目贷款期10 ， 2009 2018 3、项目运行 期12 ， 20011 2020 二、建市场 入项目建后，暂 考虑出，主要以出为主， 以项目 入主要currency1金 入fl物业管 入 部分 （一）金1、商业出面积：项目建后，市场商业面积115302平方米，地 26 车库15500平方米 由车库主要以 天车场为主，地 车库 作用将 ，主要用仓储库房用地， 以按 商业面积 ，项目 用出 商业面积130802平方米 2、出 ：由马岩几大型市场目 出 已经达 100 ， 以本项目出 第一 为80 ，第二 为90 ，第三 及以后 为100 3、金 ：由光市场经10 历史，对金 currency1悉， 商场 同 位 行差“金，基本标准 、一旺铺行120 200 平方米 ，二 行100 150 平方米 ，三 行80 120四50 80 平方米 ，项目经 稳定 期按 建筑面积平 75 平方米 由项目一市场培育 程，投入运 第一 起步金按 常水平折半 为35 / ，第二 按 5 ，第三 进入currency1期，金每 按 75 平方米 ，以后稳定 水平上， 表二：项目金及物管 入 表表二 （项目按 贷款期10 ） 单位： 目项经 营 期2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年 合计27 出租面积（m2）130802 130802 130802 130802 130802 130802 130802 130802 130802 130802 130802出租率 80% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 月租金 35 65 75 75 75 75 75 75 75 75 年租金收入 4395 9182 11772 11772 11772 11772 11772 11772 11772 11772 107755物管费收入 1107 1107 1107 1107 1107 1107 1107 1107 1107 1107 11070收入合计 5502 10289 12879 12879 12879 12879 12879 12879 12879 12879 118825项目金及物管 入 表 明，项目贷款期， 金 入107755 （二）物管 项目除 金 还与其他市场一样按 经面积向业主 物业管光市场 行物管 5 8 平方米 标准，西部物流中心按 8 平方米 ，商业面积115302平方米，每 物管 入1107 ，贷款期累 入885 ，部分 入足以满足市场日常运行 部用（折 fl 息除 ） 三、经本及 用（一）、currency1资及附加市场管 定 80人 每人每 平 currency1资2000 ， currency1资总 192，五fl一金39 ， 75 ， currency1资总