商铺投资技巧报告会

主办：商联智胜（中国）商铺投资技巧报告会第一部分 第二部分 第三部分商铺热销原因商铺前景预测商铺的类型影响租金收入的因素商铺投资的主要风险商铺投资误区商铺投资案例商铺技巧总结互动、提问时间目录n郑州市经济发展迅速,投资产品少；n 消费市场迅速膨胀,城市化进程增进消费需求,消费需求拉动商铺需求；n以往投资商铺赚多赔少；n商业市场升级；n 市政拆除大量非法临街商业建筑；郑州商铺热销原因分析-投资者储蓄 实体股票期货 债券 商铺等不动产其它资金收藏品投资市场n 正方：商铺市场需求强劲，投资商铺前景大好，商铺将会持续热销。n反方：郑州商铺短时间内供应过多，已供过于求、竞争激烈，部分有规划、管理或是定位不准的商铺出现空铺。郑州商铺前景预测-1. 临街的独立店：路边独立门面的商铺。2. 商场内非独立性商铺：由大商铺分成的若干小商铺，销售时图纸上分割，实际经营过程中与其它店一起使用的商铺。3. 专业市场内独立店：在专业市场内有独立的产权、有准确进深与面宽界定，有独立墙面和门窗，可独立经营的商铺。4. 市郊单业态商铺：位置在郊区，一般经营内容定位较单一，规模较大，价格较低的商铺。5. 其它类型(略)商铺投资之基础知识：商铺的类型影响商铺租金收入的主要因素（3 ）影响商铺租金收入的主要因素-n 商铺所在地段n商铺面积的大小n 商铺的经营主题影响租金收入的因素之1-地段300-2000元火车站80-400元太康路45-120元东西大街30-80元农业路每平方米月租价地段郑州部分地段一层临街商铺租金对比表： 商铺的实际价值不在于建筑本身,而在它所依附的土地的价值及土地的稀有性。影响租金收入的因素之1-地段郑州土地资源的稀有性比较：12341. 火车站商圈 2. 二七商圈 3. 紫荆山、碧沙岗商圈4. 经三、花园、文化、南阳、中原路等其它商圈影响租金收入的因素之1-地段小结: 1. 越稀有地段商铺租金越高,增值越快；2. 越成熟地段商铺租金收入越稳定；3. 商铺的经营定位应与所在地段的客流特征相对应；小结: 1. 同样地段的商铺，面积不同租金标准就不同；2. 越大的面积，其租金标准越低；276元30M2122.7元300M276.4元2700M2二七路(一层)M2/月租金标准面积地段117元30M226.8元3000M217.1元39000M2紫荆山路M2/月租金标准面积地段影响租金收入的因素之2-面积本文件中所有数据由肯同集团地产数据中心提供,仅供参考.同地段不同面积商铺租金对比表25-80元/月/M2约300万元一层或二层500M2餐饮（快餐）30180元/月/M2约80万元一层20M2服装零售300-2000元/月/M2约800万元一层20M2服装批发（世贸商城）1635元/月/M2不详一层或二层1万至2万M2大型超市、百货、专业店30100元/月/M2约50万一层20M2烟酒食品所能承受租金标准年营业额铺位面积经营主题本文件中所有数据由肯同集团地产数据中心提供,仅供参考.影响租金收入的因素之3-经营主题不同业态的租金标准对比表世界500强的大型企业-能出多少租金？n大型超市如沃尔玛、家乐福、家世界、易初莲花等；百货公司如百盛、太平洋等；专业商场如国美、通利、百安居等；专业店如麦当劳、肯德基等；n 1万平方米以上，每平方米的月租金不超过30元。1000平方米以下不高于80元；小结:1. 不同的经营主题，其所能承担的租金标准不同；2. 同样的地段、同样的面积，其经营内容不同其租金标准就不同；一般现金流量越大、利润越高的行业，所能承受的租金标准越高；影响租金收入的因素之3-经营主题n选择更稀有地段的商铺，选择不可复制的项目；n选择面积适中，实用率高，相对面积较小的商铺；n选择经营主题明确的商铺，选择适合现金流量大、利润高的行业租用的商铺；投资商铺一般技巧：影响商铺价值的主要因素() 影响商铺价值的因素之1-周边环境周边的环境:周边的环境直接影响商铺的价值，比如：n 如果铺位对面的路很宽，那么虽然会很便于交通，但会不方便消费者停留，直接影响租金标准；n 路面有障碍物也会影响路两边经营需求的相互渗透，也会影响租金；n周边有没有垃圾转运站、公厕也会影响租金；n周边经营业态是否与所投商铺一致也会影响租金；等等影响商铺价值的因素之2-设施配备1. 装修高档、通风、环保，有效的留住顾客的基础；2. 电梯的数量足够，是客流充分流动的保证；同时，电梯的质量与电梯位置安排也同样重要；3. 空调、背景音乐等现代化配备；4. 若定位于餐饮业的铺位内，还需设计有的上下水、排烟设施、电源、燃气等条件；5. 独立经营铺位需通讯、互联网等基础条件；影响商铺价值的因素之3-规划布局合理的布局:合理的布局可以使客流有效流动，合理、人性化的布局可保证铺位的均好性，没有客流死角，户户都是旺铺；影响商铺价值的因素之4-户型设计科学的户型设计:1. 面积设计：面积太大租金单价低不划算，面积太小无法独立经营；难以出租；2. 进深设计：进深超过面宽的2倍, 会影响货品展示，进深少于面宽使货品一览无余，影响进店率；3. 层高设计；层高太低会影响经营,一般一层经营用房应不低于3.8米(住宅要求层2.8米)影响商铺价值的因素之5-停车位1. 充足车位保证高消费人群有效消费人群的到达；2. 停车场出入口设计合理车辆出入方便,使客流有效流动；影响商铺价值的因素之6-售价商铺的定价若高于合理价格，等于开发商已透支了该商铺的升值空间和盈利价值；n 高于合理价格的商铺不适合投资；n 购买商铺前，应估算出该铺位的合理定价；n 估算定价的关键词:同类地段,同类商铺的当前租金标准；1.定价公式: A. 月租金150倍合理售价B. 年租金12倍合理售价2.实际价格：升值潜力大的商铺可高于150倍的标准； 升值速度较慢的商铺应低于150的标准；3.关键词: 计算前提为“现在”租价；4.参考数据: 同类地段,同类商铺的租金；影响商铺价值的因素之6-售价是否合理得房率套内面积建筑面积类别约为50%50平方米100平方米商业约为85%85平方米100平方米住宅注：套内面积：铺位内从墙到墙的中心线来测算的实际可使用的面积。建筑面积：套内面积加楼梯、通道、卫生间、消防间、地下室、中空等公摊面积的总和。得房率：套内面积与建筑面积的比例；商业、住宅得房率对比图影响商铺价值的因素之6-售价是否合理小结：n 商业用房需要大量的楼梯、通道、中空、卫生间、消防间、地下室等公用面积，所以得房率会远低于住宅。是按套内面积销售还是按建筑面积销售，差别巨大。（以得房率50%为例，按建筑面积计每平方米1万元的商铺，而按套内面积计则是2万元；）2. 购铺的询价过程中应注意换算，问清了实际价格才能衡量售价是否合理3. 落实清楚商铺的具体套内面积很重要，因为租客很有可能并不按建筑面积支付租金。影响商铺价值的因素之6-售价是否合理商铺投资的主要风险( 3 )商铺投资的主要风险之1-招商风险招商风险:1. 招商与房产开发是两个行业，若没有招商经验、没有商户积累，招商对于普通项目而言将是一个十分漫长的过程，招商对于开发商是都是难题，普通投资招商难度更大；2. 大量的商铺一次性供应市场，招商更是难事；商铺投资的主要风险之1-招商风险商铺招商成功是商铺投资成功的第一步，常规招商模式有以下几种:1. 开发商一买了之，招商投资者自理；2. 开发商协助招商，实际仍是投资者自理；3. 委托第三方招商和管理，开发商变现出局；4. 开发商售后返租；5. 开发商先招商后销售；商铺投资的主要风险之1-招商风险最新“先租后售”的模式最受市场追捧n 带租约的商铺，即买即收租金，收益更有保障；n 历经市场验证的商铺，品质更有保证；n 先租后售，升值空间留给投资者n 足够实力才能先租后售商铺投资的主要风险之2-管理风险后续管理是商铺持续盈利的保障，是商铺是否能够升值的关键； 管理的2大风险如下： 管理人员缺