万博二期项目市调.doc

市调报告市调时间：1月15日市调地点：金智万博二期项目市调方式：实地考察、资料收集、商户交谈市调人员：王晓丽、刘伟、张劲草2009年6月底盛和针织市场商户搬迁，7月河南金智置业有限公司投入拆迁，2010年动工兴建万博二期（B区）商业项目。一、项目简介开发商:河南金智置业有限公司 管理公司:河南万菱商贸有限公司建筑面积:9万余 占地面积:8679楼层：地下2层、地上13层 （负1至8层为商铺经营）客货梯：观光梯6部、客货梯11部、自动扶梯56部车位：负2层800个独立车位，并配置物流中转货运中心，停车、货运方便快捷 二、商铺销售情况初步了解负14层基本售完，58层部分售卖、大户洽谈中；售卖按建筑面积销售， 得房率为55%。楼 层 销售均价 负1层、3层-5层2万3 万元/1层4万5 万元/ 临街门面：8 万10万元/2层 3万4 万元/6层-8层 1.5-1.7万元/三、经营规划河南金智置业有限公司计划2012年12月底向业主交房，预计12年3月份河南万菱商贸有限公司启动招商。1、项目因与一期部分打通，室内经营规划：楼层 一期布局 二期规划 -1盛和针织广场彩妆 (箱包、皮具、针织）1精品、雨具、钟表、日化、彩妆、喜庆用品 小百货 （钟表、精品、喜庆、花类） 2小家电、家饰品、电讯数码器材、工艺礼品 小家电 （工艺品、礼品数码、家饰品） 3文体、玩具、小家电、家饰品、工艺品、花卉花艺、保健器材 家居饰品 （文体、玩具、日杂百货）4头手饰品、玉器银饰、十字绣 礼品 （时尚饰品、挂摆件饰品、 金银珠宝饰品、主题馆）5针织、内衣 针织品、头手饰品、小家电、家饰品所占比例大 针织品、主题馆 5-8层商铺为大户中心、厂家直销中心、商贸展示服务 功能区 高层仓储、办公 9-13办公、针织商户或展贸、家庭旅馆公寓等中空高层二期开业3年后，遵循细分化（度）、集中化（度）、时尚化（度）的原则进行整体优化调整。2、临街商铺一期：共计40家商铺经营，其中形象零售店占7.5%，餐饮食品店占25%，银行电信服务店占5%，小商品批零店占62.5%。二期：商铺租金收益高、形象较好的零售餐饮等均可自营或出租；目前项目宣传“临德化街部分物业已被真维斯、森马等时尚、休闲专业店巨资购置，并与临近的美特斯邦威等品牌店一起构成德化街的一个休闲、时尚的服装集中营，将小商品的时尚特征与零售挂钩，建设批发零售展贸双重功能的小商品时尚消费集中营”。四、托管经营协议摘抄甲方：河南万菱商贸有限公司，丙方：河南金智置业有限公司 第一章 总则 第1、乙方购买二期商业用房，同意将自有商铺交由甲方全权经营管理和物业管理，不因产权变更而受影响。 第3、丙方为甲方向乙方支付托管收益承担连带担保责任。 第4、乙方全权委托甲方向丙方办理受托商铺的交接手续并签署有关文件。 第二章 商铺经营 第7、根据万博商城二期的统一规划和各种品牌形象的要求，甲方或招商客户有权根据托管经营需要场地内统一设计、重新规划等，包括但不限于变更商铺之间的尺寸、合并、分割、出租、装修、改建等。 第8、甲方在本合同有限期内，拥有经营管理乙方该商铺所涉及的使用权、经营权、出租权、招商权、管理权、广告设施发布权等与经营有关的任何权利，并承担经营过程中的义务和责任，有权与专业的商业运营公司合作经营或委托专业运营公司管理。 第10、甲方负责托管期内万博商城二期物业管理及公共场地的清洁、绿化、消防、安全及水、电、电梯、空调维护、保养及宣传推广等工作。 第三章 商铺收益 第11条、在合同有效期内，甲方对乙方托管商铺统一招商，自主经营。合同有效期起始日从房产实际交付之日（自交房起首30日为免租装修期）起，为期三年。 第12条、在托管期内甲方按 元/年向乙方支付托管收益，有关收益每半年结算一次，税费由乙方承担。第一次支付时间为正式交房（自交房起首30日为免租装修期）第一年上半年结束后7天内。因甲方原因导致延迟支付乙方托管收益，每延迟一天，乙方有权向甲方按托管收益的万分之一收取违约金。 第13条、前3年托管期满后，双方协商是否续定合同，如乙方不选择续定合同，由甲方将房产按届时现状交还乙方，乙方应当在期满3日内办理交接，逾期视为已经无争议交接完毕。交接完毕后可由乙方自主经营或出租，但乙方须严格遵守万博商城二期经营管理公约及河南万菱商贸有限公司的统一招商、统一经营管理及国家相关法律法规。如双方协商续定合同，甲方须接受乙方托管，托管收益以商铺当期实际租金为准，委托管理期限为 年，如甲方通过专业运营管理，达到当期实际年租金8%以上增长率，乙方同意支付等同于增长租金的20%作为甲方的经营管理费；如未达到8%增长率，则甲方不再收取托管费用。托管租金支付及时间以甲乙双方续签托管协议为准。五、项目综述开发商目前仍在销售商铺，管理公司预计3月份启动招商，租金标准尚未确定。1、 项目定位批发零售、商务办公、洽谈、商品展示、商贸交易、存货等一站式展贸型商务中心，实现专业市场升级。2、商户储备情况A、订金交纳： 192意向针织商户。 B、自持物业经营：大鹏针织购置13层整层