不动产经营与管理重点整理.doc

第四章 房地产市场及其运行规律房地产市场的含义房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排房地产市场分类按地域范围划分房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场按地域范围划分，是房地产市场划分的主要方式最常见的是按城市划分按房地产的用途和等级划分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、商业物业市场（写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场）、工业物业市场（标准工业厂房市场、高新技术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市场、土地市场按物业的档次或等级划分，如甲级写字楼、乙级写字楼按房地产交易形式划分从土地市场的角度，包括国有土地使用权出让子市场（土地一级市场）和转让子市场（土地二级市场）新建成的房地产交易，存在销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场面向存量房屋的交易，则有租赁、抵押、保险等子市场按房地产购买者目的划分 自用型市场 投资型市场其他划分方式按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交易市场 ；商品房租售市场和公有房屋租售市场按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）；增量房市场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。房地产市场的特性房地产市场是房地产产权权益的交易市场房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益（或权利）而不是土地或物业本身地区性市场房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场要求高素质的专业顾问服务易于出现市场的不均衡和垄断房地产市场的功能配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求的变化指导供给以适应需求的变化房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调整过程能指导政府制订科学的土地供应计划引导需求适应供给条件的变化房地产市场的周期循环定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生（影响房地产的社会经济因素）原因：影响供需的主要因素，以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策因素；制度因素；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势第五章 房地产开发项目的可行性研究可行性研究的工作阶段投资机会研究 初步可行性研究，详细可行性研究，项目的评估和决策可行性研究的内容项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，环境影响和环境保护，项目开发组织机构和管理费用研究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。可行性研究的步骤接受委托调查研究方案选择和优化财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告房地产市场分析的内容宏观因素分析，市场状况分析，相关因素分析房地产市场分析的基本方法市场数据的收集，对原始数据的加工分析，加工信息在房地产市场分析中的应用，房地产市场预测，定性预测定量预测房地产开发项目成本费用构成土地费用。包括：（1）土地使用权出让金、征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费前期工程费。房屋开发费。管理费。销售费用财务费用其他费用不可预见费用税费财务评价的主要技术经济指标财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。FIRR是评估项目赢利性的基本指标计算公式（P16）财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资被完全收回。财务内部收益率可以通过内插法求得内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率所求出的内部收益率与部门或行业基准收益率或目标收益率ic比较，当前者大于后者时，则认为项目在财务上是可以接受的财务净现值财务净现值是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。计算公式为：式中：FNPV-项目在起始时间点的财务净现值Ic基准收益率或设定的目标收益率 如果FNPV大于或等于0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的动态投资回收期动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于0或出现正值的年份即为投资回收终止的年份，其计算公式为：动态投资回收期以年表示，其计算公式为：在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。项目的总开发成本一般包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用和其他费用成本收益率成本收益率等于开发投资项目竣工后正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比投资收益率投资收益率是指开发 项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目投资的资本价值之比。例题（5-1）某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5。建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少解：1. 项目总开发价值（1）项目总建筑面积：40005.5=22000平方米（2）标准层每层建筑面积（22000400060%4）/10=1240平方米（3）项目总销售收入：2200012000=26400万元（4）销售税费：264006.5%=1716万元（5）项目总开发价值：264001716=24600万元2. 项目总开发成本（1）土地成本：5000万元（2）建造成本：220003500=7700万元（3）专业人员费用：77008%=616万元（4）其他费用：460万元（5）管理费（50007700616460）3.5%=482.16万元（6）财务费用：（5-2）某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年租金收入为450元/平方米，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造费用的12.5%，行政性收费等其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费用为年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。（5-3）某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租率分别为65%、75%和85%，从第四年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48个月，投资者的目标收益率为14%。试从投资者角度，计算该项投资自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。可行性研究报告的基本构成封面（名称、出具报告的单位、时间）摘要目录正文（项目的总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等）附表（项目工程进度计划表、项目投资估算表、财务现金流量表）可行性研究报告正文的写作要点项目总说明项目概况投资环境研究市场研究项目地理环境和附近地区竞争性发展项目规划方案及建设条件建设方式与进度安排投资估算及资金筹措项目评估基础数据的预测和选定项目经济效益评价风险分析可行性研究的结论第六章 房地产开发的建设过程招标方式公开招标，邀请招标，议标招标程序申请招标编制招标文件（工程综合说明；招标方式及对发包单位的要求；钢材、木材、水泥以及其他主要材料与设备的供应；工程款支付方式及预付款的百分比；合同条件和合同文本；投标须知；招标人认为应向投标人明确的问题；招标文件附件）编制招标工程标底确定招标方式投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同合同通用条款项目管理的概念项目管理就是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动，以成功地实行项目预期目标的活动项目管理的目标就是寻求项目成本、时间、资源和质量四要素的最优均衡控制项目管理的特征：目标明确；项目经理个人负责制；充分的授权保证系统项目管理的基本职能计划职能组织职能协调职能控制职能项目管理的主要内容有开发建设用地开发建设的法定手续合同文件的准备承包商的选择现场监督施工阶段项目竣工验收阶段开发项目管理队伍的管理质量控制质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动工程施工阶段的工程质量控制：（1）对原材料的检验（2）对工程中的配套设备进行检验（3）确立施工中控制质量的具体措施（4）确立有关质量文件的档案制度进度控制工程进度计划的编制进度管理及计划调整其他配套进度计划进度控制中应关注的因素成本控制编制成本计划审查施工组织设计和施工方案控制工程款的动态结算控制工程变更实践中控制成本的主要做法：（1）强化成本意识，加强全面管理（2）确定成本控制的对象（3）完善成本控制制度（4）制定有效的奖励措施第七章 房地产开发的建设过程房地产项目融资的资金来源股本金，银行贷款，社会集资，其他融资渠道，承包商垫资承建，合作开发，房地产抵押贷款，在建工程的抵押，个人住房抵押贷款房地产项目融资的步骤委托物业代理房地产市场上的经纪人或代理商通常被称为物业代理物业代理的作用：通过市场调查，了解潜在的市场需求，进行准确的市场定位对潜在的投资置业人士有效引导协助开发商最终实现投资收益目标提供完善的购楼手续帮助买卖双方进行融资安排提高市场运行效率促销组合的含义促销组合是指企业根据促销的需要，对广告、销售促进、公关宣传与人员推销等各种促销方式进行的适当选择和综合编配，市场促销组合主要由广告、直销、销售促进、公关与宣传、人员推销等五种工具组成请列举上述五种工具的具体形式房地产定价方法成本导向定价成本加成定价法。是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比来制定房地产的销售价格目标定价法。是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法购买者导向定价认识价值定价法。是指开发商根据购买者对物业的认识价值来制定价格的一种方法价值定价法。要求价格对消费者来说，