瞭望2011.14.doc

瞭望：一线城市房价显“松动”信号一方面，全国房价“松动”已成定局，另一方面地方政府动作“迟缓”、心理矛盾随着一季度的结束，瞭望新闻周刊记者采访观察到：近两个月来，“多管齐下” 叠加效应渐显，市场预期逆转、投机投资“绝迹”、土地低价成交，业内普遍认为房价不上涨甚至下跌的基本态势已经形成。与此同时，一些地方开始担忧税收和土 地收益减少，在出台“限购令”、“控房价目标”时表现出观望、拖拉的矛盾心理。百姓反映目标过于“宽松”年初出台的“国八条”要求各城市根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度 和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。按照这个要求，要求公布房价控制目标的城市应该是全国600多个城 市。截至3月30日，只有57个城市公布，公布的比例不足一成。从已公布城市的房价控制目标来看，绝大多数参考了“当地GDP增速和人均可支配 收入增速”这两个目标，有的城市要求今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；有的将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内。除了北京 市明确表示房价要稳中有降，上海涨幅要控制在8%以下，兰州、银川、岳阳将上涨目标定在10%以内外，其他的城市几乎都在10%15%之间。经济学家马光远向本刊记者表示，这些城市出台的目标旨在控制房价过快上涨，却没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准。出台的控制目标也很模糊，不仅没有表现出地方政府控制房价的决心，反而给人一种房价今年还要上涨的预期。呼和浩特市民刘长静对本刊记者说，政府控制房价上涨的速度是个好事情，但是对于 我们刚参加工作时间不长的人来说，房价还是太高了，每个月都把工资还贷款，基本生活就没有保障了，“作为普通的工薪阶层，我还是感觉地方的控制目标太宽松 了，希望房价不要再涨了，要是能降一点就更好了。”三大因素“卸力”高房价受访的业内人士认为，各地不论是否出台“房价控制目标”，对房价的影响都不大。“国八条”虽然才出台不到两个月，“限购”、“限贷”、“防地王”、“保障房放量”等政策层层加码，瞄准楼市症结实施精确打击，楼市风向已经转变。据中国指数研究院统计，2月份，北京、上海、重庆、深圳、杭州、南京等热点城市 住宅成交量同比减少均在5成以上，最高降幅达7成。3月中上旬，北京房地产成交量同比降4成，上海同比减少约5成。国家统计局公布，12月全国商品房销 售面积增幅同比下降达24.4个百分点。土地交易方面，2月份，全国120个城市土地市场出现量价齐跌，几乎所有二线城市地块均以底价成交。全国土地市场成交量下跌超过50%。120个城市住宅用地平均楼面地价1582元/平方米，环比下跌28%。成交低迷催生“打折风”。在北京，远洋地产“远洋一方”新开楼盘每平方米的销售 价格较前一批次均价便宜了近4000元；在上海，中海“御景熙岸”的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州，2月出现直降5000元的楼盘。在南 京，宋都美域等楼盘也推出“贴息补税”活动，优惠后每套可便宜10多万元。高档住宅市场几乎“冰冻”。2月份上海高档二手房成交仅占全部成交量的3%，其他城市二手房市场成交亦呈现类似特点。南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大，别墅、豪宅的投资者几乎为零。“房价松动很可能从高档房和热点片区开始，因为现在既没人愿意买，而且也买不 起。”南京某企业高管张明给本刊记者计算，新城区和郊区的价格都到了1.5万元至2.5万元每平方米，一套大户型起码要两三百万元。买大户型的几乎都是 “二套”房，首付六成就要100多万元现金。与此同时，贷款利息不仅取消了7.5折优惠，还普遍上调到了1.2倍以上。南洋地产中国区总经理钟沛为本刊记者分析说，调控政策从三个方面“卸”去了高房价的支撑力量：购买力方面，“限购令”让投机炒作资本大量转向债券和基金市场，现在市面上超过8%的基金几乎都买不到了，而刚性需求只能买得起面积小的房子。“购买力缩水达5成以上，比业内预计还要大。”开发商方面，大型开发商经营性现金流紧张。年报显示，我国股市42家房地产企业 去年净利润大幅上升40.5%。但同时，这些开发商去年负债合计超过6000亿元，同比增长50%。42家公司去年的经营活动现金流量净额为-513.3 亿元，同比下降了306%。“现在开发商是只有出钱，没有进钱，谁还敢涨价？”土地价格方面，“防地王”成为一根红线，地方靠抬地价拉房价已不可能。调控博弈还在持续365地产研究机构总经理胡光辉向本刊记者表示，严厉的调控充分暴露出房地产行 业的弊端，银行的资金一旦“退潮”，楼市中的泡沫立刻显现。在他看来，这也给大家一个冷静反思的机会，一线城市房价整体达到现在的高位，是一种群体不理智 行为造成的，不仅有地方政府和开发商对地价的哄抬，也有老百姓“全民炒房”的推动，“现在就连一些开发商都开始赞同调控，因为疯狂的涨价让大家都感到心 慌，觉得难以长久。”“对房地产调控的艰巨性不可低估。楼市近日再次传出降价信号，但是并没有出现市 场大量供应的现象，这说明开发商或捂盘，或观望，或惜售，并以少量房源试探市场，博弈才刚刚开始。”中国不动产研究中心的尹晓波说。同时，地方融资平台前 几年大量借贷之后，对于土地出让收益的依赖性增强。这轮调控不仅调的是楼市，更是对地方转变发展方式能力的调控，预计调控持续下去遭遇的阻力也会更大。多位受访业内人士表示，目前人们担心的问题有三：一是政策过早撤出。调控政策只 有延续下去，才能彻底打消投机者的“念头”，否则必然反弹；二是调控效力被消减。一些地方土地财政“吃紧”，可能会想各种办法“抬市”；三是政策调控“盲 点”。这轮调控的重点在一线城市、热点城市，但是在部分二、三线城市，仍存在房价上涨的冲动，要防止“按下葫芦起来瓢”。南京市民沈先生向本刊记者建议，国家的调控包括大量公租房的建设，建议各地尽早公布公租房的申请条件，尽快细化保障范围，让满足条件的人现在就开始排队摇号，这样能稳定预期。即便“中不了签”，也能尽早作选择。胡光辉也建议，由银监会、国税局督察地方相关部门的落实情况，如果金融、税收两个政策能得到持续严格的落实，预计今年四季度房价下降23成的可能性很大。首都“表率”房价调控3月29日，北京市政府公布的房价控制目标明确提出，今年北京新建普通住房价格 与去年相比稳中有降，同时将加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高。瞭望新闻周刊走访了解到，北京市出台的房价控制目标 超出很多业内人士的意料，而一些老百姓则感受到惊喜。北京易居房地产研究所所长牟增彬告诉本刊记者，目前，全国很多城市公布了房价控 制目标，绝大多数城市的“控制目标”变成“涨幅控制目标”，“涨幅”多为10%左右，有的超过15%，甚至更高，“而北京市的房价控制目标是目前国内最 严的，彰显了北京市控制高房价的决心。”北京中原地产市场总监张大佛分析说，按照国务院规定，各地应按照经济发展目标和 人均可支配收入、购房支付能力等因素确定房价控制目标。北京市今年预计地区生产总值增长8%，城乡居民收入实际增长7%，“而此次公布的房价控制目标，提 出新建普通住房价格与去年相比稳中有降，由此可见这一目标的严厉程度。”在房价调控目标公布的第二天，北京市又出台了配套政策。3月30日公布的2011年北京市用地计划显示，今年北京市将安排保障性住房用地1330公顷，其中安排廉租房及公租房用地300公顷，这一数字是去年的6倍。“北京的房地产调控措施，从土地供应、限购、差别化信贷等多环节施以重拳，为房 价调控提供坚实保障。”中国城市科学研究会住房政策和市场调控委员会主任委立平说，近年来全国许多城市房价步步走高，严重脱离了老百姓的购买力，一些大城 市作为近年来房价上涨较快的区域，从严调控楼市显得十分紧迫，“首都的特殊地位赋予了北京使命感和责任感，北京此次的房价调控措施，为全国作出了表率。”本刊记者从北京市住房和城乡建设委员会了解到，按照国务院要求，经北京市政府研究，北京在确定房价控制目标前广泛听取了社会各界意见。在房价控制目标政策出台前夕，北京市邀请了有关专家、住房困难人士、开发商、中介机构等，一起就北京房价控制目标进行研讨。据参加研讨会的中国房地产学会副会长陈国强说，北京提出的房价控制目标，充分考虑了老百姓的实际支付能力，而不是简单地参照经济发展目标和人均可支配收入增幅，这体现了北京市对房价控制目标出台的慎重和调控的决心。在国八条、“京八条”等一系列楼市新政的重压下，北京高房价近期出现了局部松动 的迹象，而北京房价控制目标的公布强化了这种市场预期。牟增彬说，“稳中有降的目标，能对市场交易各方起到重要心理影响，后市降价是大势所趋。对于开发商 而言，谁先降价，谁就有可能处于主动。”今典集团董事长张宝全也认为，“提出这一目标虽然对房地产市场产生一定打压，但可以让老百姓切实感受到政府控制高房价的决心，从而改善民生，促进社会和谐，刺激内需，有利于经济持续发展。”不过，牟增彬指出，今年前两个月，北京市新建商品住宅的价格持续环比上涨。要实现今年新建普通住房价格“稳中有降”的目标，今后几个月北京房价必须出现实质性的下探走势，北京房价调控任务艰巨。 瞭望：谨防“限字令”惰化调控 对房地产调控不力的官员和部门“问责”，不仅关系到百姓对政策实施的信心，还关系到政府的公信力一年来，从“限贷”到“限购”，再到眼下的“限价”，一连串施放的“限字令”构 成了楼市调控政策的新风景。然而，近期瞭望新闻周刊调研发现，在部分城市，处于上升通道的房价未见受限，一些城市限购政策产生的“挤出效应”，甚至推 高了非限购地区房价，“限价令”刚一出世即被舆论指为“涨价令”。业内人士及专家向本刊记者指出，当前，民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然旺盛，需 要从根本上予以疏导，谨防“限字令”成地方楼市的调控“惰政”。小涨幅不改大涨价2月份是商品住宅交易淡季，但一些城市的房价仍然硬挺。据国家统计局发布的当月 70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比涨幅超过1.0%的城市有7个。进入3月份，部分城市房地产成交量和价格开始强劲反弹。以二线城市福建 省福州市为例，今年3月，该市城区商品住宅成交量突破1700套，比2月份增长了近100%，接近过去5年来月均成交量的平均水平。日前，本刊记者走访福州市部分楼盘发现，在该市城乡结合部金山一带，只要是“套 种”了别墅的高层住宅小区房价都要高出普通小区一大截，以新楼盘“金辉天鹅湾”为例，项目规划地上总建筑面积25万平方米，别墅用地约占了三分之一。从 2008年底至今，“金辉天鹅湾”已先后售出20多栋高层住宅楼和一批豪华别墅，高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升，其均价从每平方米5000元涨至现在 的1.35万元，今年1月3月间就上涨了600元，而月均涨幅显示才2%左右。业内人士指出，虽然从去年下半年至今，不少城市房价涨幅有所下降，但房价已普遍 居于较高的价位，小涨幅也能有大涨价的效果。福州大学房地产研究所所长王阿忠为瞭望新闻周刊分析，今年以来，福州市区有20多个楼盘取得预售许可证， 其中120平方米以上的中大户型及别墅占了一半以上，以高档商品住宅为基调的“春季攻势”，足见开发商“好货沉底”的市场操作。此外，目前市场上流动资金 较为充分，投资者实力比较强，提高首付、限制房贷的调控做法实际效果比较有限。房价持续上涨，居民的购房压力与日俱增。王阿忠告诉本刊记者，目前，福州市职工 的平均工资在3000元左右，一个家庭夫妻俩工资6000元左右，年收入7万元。而福州城区平均房价每平方米1.3万元，买一套100平方米以上的房子就 要130万元，房价与居民年收入比达20倍。有网友如是调侃道，2010年，楼市流行语是“量跌价滞”；2011年，形容房价比较贴切的就是套用影片非诚勿扰2中的一句台词：“你买或是不买，价都在这，难跌易涨。”限购令显“挤出效应”温州、福州等城市在去年12月底继续执行限购商品房政策。本刊记者发现，一部分购房需求从温州、福州等限购城市“被挤出”后，向非限购的周边地区集结，明显推高了这些非限购地区的房价。福建省宁德市是位于福建省福州和浙江省温州之间的地级市，也是一个长期以来经济 发展相对落后的三线城市。近两年来，随着宁德城市建设提速和城区扩展，该市商品房市场开始活跃，从2009年10月至2010年10月一年间，宁德城区商 品房均价从每平方米5000元跃升至6000多元。温州、福州两地采取限购措施后，宁德城区房价在2010年底迅速飙升至每平方米7000元以上。近日，记者走访宁德市新开发的东侨片区楼盘“海天水岸阳光”时发现，该楼盘最新 推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州限购了，以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了，温州也限购了，温州炒房的客人很多也来宁德买房 了。”该楼盘售楼部的一位经理直言，在这种情况下，现在只要推出一栋新楼，几天就被抢购一空。类似现象在福建省福清、长乐等福州周边县级城市也有。本刊记者日前在福清市中心 新建楼盘“富贵世家”了解到，去年底以来，该楼盘销售情况很好，目前售价已突破每平方米1万元。售楼部工作人员反映，在福州买不了房的福清人都会回来买 房，福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张，房价上涨的动力强劲，直追福州城区房价水平。“从单个城市房地产市场而言，限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的 手中挤出来，扩大市场供应。”不过，在接受瞭望新闻周刊采访时，福建省社科院研究员徐峰认为，“市场是流通的，如果整个市场针对刚性需求者的住宅产品 仍较稀缺，局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢，迅速抬升房价。”“眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。”王阿忠认为，在目前已经执行限购 的城市中，大部分城市仍允许居民可再新购一套住房，政策紧中有松，且存在一些模糊地带亟待明确。比如，包括福州市、厦门市在内的大多数已执行限购政策的城 市，对已有两套住房家庭，卖掉一套后再买一套算不算在限购范围内，都未有明确的可操作调控细则。限价缘何成“涨价”新近，一批城市公布了本年度的房价控制目标。多位受访专家指出，本是“控制目标”的限价令竟成为荒唐的“涨价令”，“各地制定目标只有上限，没有下限，这极可能加剧市场上关于房价持续上涨的预期。”本刊记者在关注一些城市出台的房价“控制目标”中发现，今年1月底国务院出台的“新国八条”中就提出，各地根据“经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，确定新建住房价格控制目标。但在已出台“控制目标”的地方鲜有以“居民住房支付能力”为参照。另外，各地制定价格控制目标时所采用的基数差异较大。如上海市、安徽省合肥市等 地的控制目标以“新建住房”价格为基准，而兰州市、银川市等地则以“新建商品住房”价格为基准。北京大学房地产研究所所长陈国强指出：“以新建住房价格为 基准的计算方式包括保障房在内。而保障房价格很低，能够拉低住房整体价格水平。这意味着商品房的涨价空间就会大幅增加。政府控制房价的绩效就失去了意 义。”除了防止做“文字游戏”，还要防止地方“控制目标”成为“数字游戏”。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，要警惕一些地方“限制中心城区”新盘上市，甚至冻结新盘价格等只图避过风头的做法。“就像为了完成节能减排指标，直接拉闸限电。”对于这些问题，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，按照国家制定政策的初衷，新建住房价格控制目标的衡量体系是多元的，一些地方政府对政策的理解显然有偏差，也不排除“选择性失明”的可能。“限”出来的“惰政”“不从根本上解决，而是想靠限制性的政策措施，以求达到调控房地产目的，这无异于是懒人施政的表现。”业内人士及专家指出，当前，除了需警惕部分城市房地产再现春季快涨势头，更需谨防“限”出来的调控惰政。本刊记者观察到，近年来，一大批资金充裕的一线房地产企业逐步把房地产开发的 “主战场”转移到了二、三线城市，导致了二、三线城市房地产开发和投资快速升温。福建是一个典型的以二、三线城市居多的省份，近年来，随着大量一线房地产 企业的纷纷进场，该省房地产在2010年完成投资1818亿元，跃居全国第二位；商品房销售面积达2748万平方米，房地产的交易总额(含存量房交易)达 到2261亿元，创下历史新高。目前，二、三线城市房价高涨难抑，并呈现向一线城市房价迅速看齐的“一线化”发 展势头。王阿忠指出，这“一线化”现象揭示出部分二、三线城市房地产存在过度投资的隐患。以福州市为例，近年来由于房地产市场投资持续升温，地价飚升，进 而又拉动房价迅猛上涨，房地产过度投资比较明显。在他看来，房地产市场的问题归根结底是土地问题，只要地价不降，房价上涨的势头就很难得到抑制。地价飚升，地方政府仍会有卖地的冲动，开发商也就会铤而走险以强拆等非法手段得到开发地块，这样做还往往容易激化社会矛盾。接受瞭望新闻周刊采访时，浙江大学金融系副教授景乃权认为，地方政府对炒房 “热钱”宜疏不宜堵，而要做到多疏导，首先就要多检讨造成炒房难遏的根本原因之一，“那就是可供民间资本的投资渠道比较缺乏，与房地产相关的金融投资产品 不足问题。”因此，地方政府及有关部门在改善投资环境的问题上需要更多考虑，创造供民间资本投资的机会、创新金融投资工具，等等。“地方调控房价的工作想有所起色，也绝不能靠等。”目前，中央决定今明两年各建 设1000万套、5年内建设3600万套保障房，徐峰认为，地方不能过度寄望于保障房就是“高房价终结者”，保障房和商品住房面向完全不同的群体，前者针 对的是低收入住房困难家庭，“地方政府只有扩大市场的有效供应，必须尽快改善目前房地产市场高端商品住宅过多，而普通商品住宅稀缺局面，加快调整房地产市 场结构，加大中小户型供应，科学运用组合调控，才能更有效地遏制房价快速上涨。”在其看来，预防“惰政”关键还是要建立健全问责制。“新国八条”提出，对未如期 确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的，有关部门要视情况，根据有关规定对相关责任人进行问责。今年两会的 政府工作报告也提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府总负责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和 稳定的地方，要追究责任。“问责不能浮于表面。在接下来的新一轮房价调控中，各地各级部门应制定详细的问责机制。”中国指数研究院副院长陈晟说，只有将“问责制”落实，才能将惰政思维挤出，避免调控措施再次被“架空”。 瞭望：煤电“角力”加剧 2011-4-6 9:37:53 瞭望新闻周刊 吕晓宇 在煤炭行业“转型成本”提升、需求不会削减的情况下，煤价仍将保持高位运行，煤电双方矛盾可能趋于激化近日，瞭望新闻周刊获悉，山西境内10家火电企业在给山西省电力行业协会的报告中称，10家电厂2008年2010年累计亏损97亿多元，现金流严重短缺，其中有的已资不抵债，“经营形势深化恶化，已经难以为继”，电厂要求协会上报国家有关部委。截至2010年底，山西省发电装机达4400多万千瓦，火电装机占97%，2010年全省发电量约2060亿千瓦时，其中外送685亿千瓦时。而去年山西煤炭产量创历史新高，达到7.4亿多吨。在“产煤输电”大省山西，这样的“联名上书”每年都会上演。与此同时，本刊记者了解到，未来几年内我国煤炭行业将大幅增加安全生产投入，在 需求不会衰减的状况下，成本传导等各方因素将推动煤价保持高位运行，“煤电矛盾”将会加剧。受访的电力行业人士认为，国家应加快和推动电价机制为核心的电 力体制的改革。还有专家建议，可先行试点，将解决煤电矛盾的措施与煤炭资源税同时推出，开展“价格捆绑”式改革，在确保煤炭市场化改革顺利推进的同时，破 解煤电矛盾。“高安全成本”时代到来目前，煤矿安全生产是安全生产的重要领域，是一些煤炭大省的“头等大事”。有专 家向瞭望新闻周刊表示，随着转变经济发展方式的深入，各级政府和企业必将面临更为严格的安全生产考核和问责机制，提高安全生产成本是必然选择。在未来 的两三年内，我国将大幅增加煤矿安全生产的投入。一是矿井安全避险“六大系统”建设成为刚性指标。根据国务院的要求，国家安监总局与国家煤监局于2010年8月确定了煤矿监测监控、人员定位、紧急避险、压风自救、供水施救和通信联络等安全避险“六大系统”建设完善的时间表。其中，2010年底前，所有煤矿完成矿井监测监控、压风自救、供水施救和通信联 络系统的建设完善工作；2011年底，所有煤矿完成井下人员定位系统；2012年6月底前，所有煤(岩)与瓦斯(二氧化碳)突出矿井、中央企业和国有重点 煤矿中的高瓦斯、开采容易自燃煤层的矿井，要完成紧急避险系统的建设完善工作；2013年6月底前，所有煤矿要完成紧急避险系统的建设完善工作。在今春全 国两会上，国家安监总局副局长、国家煤监局局长赵铁锤称，“煤矿应急避难所再难也要建”。“六大系统”中，在我国矿井首次大规模建设的“紧急避险系统”可能是煤矿最大的 一项投入。以山西潞安集团常村煤矿为例，这是全国首家安装紧急避险系统的矿井。常村矿年产煤炭约五六百万吨，每班井下作业人员约600多人。目前，常村矿 安装了8个井下可移动式救生舱和一座永久避难硐室，连同“五大系统”投入已达1.3亿元，其中紧急避险系统投入约7000多万元。如果紧急避险系统覆盖井 下数百名矿工，常村煤矿将总共建立7个避难硐室和62个可移动救生舱。山西省一位煤炭行业专家估算，一个年核定产能90万吨的矿井仅紧急避险系统至少需投入2000多万元。目前山西省有1053个矿井，3年内仅紧急避险系统投入至少需要210亿250亿元。3年内全国所有煤矿建设紧急避险系统将是一笔巨大的安全投入。二是提高矿井管理级别。今年初，赵铁锤说，今年我国将出台新规定，取消低瓦斯矿 井等级，所有煤矿分为瓦斯矿井、高瓦斯矿井、煤与瓦斯突出矿井三大类，所有矿井一律按瓦斯矿井管理。2011年，我国将加快瓦斯灾害防治等关键技术、重大 装备的研发，推广煤矿瓦斯治理利用先进适用技术，推进所有煤矿建设瓦斯防治工作体系。这个规定出台后，各地煤矿矿井必须在瓦斯监测监控、抽采利用加大投 入。三是继山西进行煤炭资源整合和企业兼并重组后，一些产煤大省陆续开展了这项工作。在整合过程中，整合主体对整合矿井将进行大规模技术改造、新设备投入。高煤价将传导全国受访专家认为，安全投入大幅增加，在提高安全生产水平的同时，也会推高吨煤开采成本。从需求来看，除东部地区对煤炭等能源原材料保持一定需求外，中西部地区的“发展预期”对煤、电等能源以及原材料将保持旺盛需求。总体看各地“十二五”规划，不少地区调低了GDP增速，但不少中西部省份将维持 高速增长，一些地区提出“GDP翻番”的目标，其拉动GDP翻番的主要方式还要靠固定资产投资增长。不少地区规划“十二五”期间全社会固定资产投资较“十 一五”翻番。同时，许多省份都在积极寻求与中央企业的合作，以期大额投资项目落户本地。山东、河北、云南、广西、山西等地区都在近期已经或正在与上百家中 央企业进行项目建设洽谈。以固定资产投资拉动GDP增长，要在“十二五”末见效，各地必须在“十二五”前 三年进行集中、高强度投入。固定资产投资加速将直接带动能源、原材料需求。业内人士估计，处于上游的煤炭需求不会削减。煤炭主产地资源税改革推进也有可能 体现在煤价的上涨上。一旦煤价传导条件具备，极有可能传导至全国。山西煤炭生产及外运保障，在全国具有不可替代的地位。虽然内蒙古煤炭产量已超过 山西位居第一，但煤炭外运瓶颈制约明显，短期内无法解决。而山西作为传统的全国煤炭生产和供应中心，外运设施成熟，在全国煤炭版图中具有不可替代的地位， 客观上具备成本向全国传导的条件。同时，随着煤炭生产集中度提高，大型煤炭企业价格“话语权”增强，可以通过控制产量释放的节奏调节市场供应，使价格维持 在一个相对高位的水平。接受瞭望新闻周刊采访中，有经济专家认为，在过去全国经济高速增长的几十年 里，能源资源产区付出了惨痛的生态和安全代价，“随着国家转变经济发展方式战略的实施，以及社会矛盾缓和、经济和社会同步发展的迫切需求，资源型地区必然 要支付包括提高安全生产水平、实施生态恢复、提高社会发展水平在内的转型成本。”在其看来，“发展成本”由资源产区单一支付的模式，必将由全社会支付的模式所代替，“资源开采利用成本的加大，并通过价格向下游行业传导是必然趋势。”煤电矛盾多年交织“火电企业存在的问题，根本上说是市场煤计划电的矛盾，是电价改革滞后带来的矛 盾。”山西电力行业协会副理事长李建伟告诉瞭望新闻周刊，解决火电企业的困难最根本的办法，是加快和推动电价机制为核心的电力体制的改革，“建议十 二五国家要积极推动电价的改革和电力体制改革使电力工业持续健康发展。”李建伟分析认为，形成山西电力行业巨额亏损局面的主要原因有以下几条：一是上网 电价太低，山西电价平均比全国平均上网电价低0.1元左右；二是煤价涨幅过快，山西省电力行业对部分主力电厂抽样调查发现，2006年全省火电企业的到厂 标煤单价为298元/吨，到2010年时上涨到700多元；三是煤质大幅度下滑；四是煤炭运销加价的收取；五是空冷机组发电成本高于非空冷机组。山西的火电企业由于受上网电价严重偏低，燃料成本持续上涨的影响，从2006年 起大多数企业就连年亏损，经营状况日益困难。进入2010年以来由于煤炭价格涨幅太快，山西火电企业的经营情况进一步恶化，仅省调的2800万装机中火力 发电企业亏损总额就达50.5亿元(省调装机占全省装机的68.6%)。与此同时，企业边际利润接近零，资产负债率畸高，部分电厂负债率高达100%，甚 至更高。大多数企业资金链面临断裂风险，部分发电企业仅靠集团公司拨付流动资金维持，经营状况举步维艰。据了解，煤电矛盾是多年交织的问题。相对于其他省份来说，山西的煤电矛盾更为尖 锐和典型。当厂网分离时，山西电厂的上网电价以山西电厂能够享受“坑口煤价”而定，上网电价在全国范围内最低。然而，当电厂与煤矿的经营属性发生了变化， 双方各代表了央企和地方企业利益，双方的矛盾越来越尖锐。对此，李建伟建议：其一，鉴于山西上网电价严重偏低的情况，对火电企业严重亏损 的山西等省份局部启动煤电联动机制。对省内不同区域的电厂上网电价应根据不同的煤炭成本有所差别；其二，取消煤炭运销公司的收费项目，减轻发电企业不合理 的经济负担；其三，一些煤炭运销商为了谋取暴利对煤炭掺假。为了建立良好的市场环境，政府必须对煤炭掺假行为进行坚决打击；其四，目前我国对火力发电企业 实行的是成本定价原则，空冷发电机组的发电成本大大高于非空冷机组的发电成本，上网电价不体现显然是不合理的，应该对空冷机组适度提高上网电价。在接受瞭望新闻周刊采访时，山西政府发展研究中心主任张复明表示，在山西， 解决煤电矛盾的措施可以与煤炭资源税同时推出，开展“价格捆绑”式的改革，“煤、电双方既是利益矛盾冲突方、也是利益共同方。火电企业的主要成本是煤炭， 如果煤炭价格上涨过快，电厂会引发大面积亏损；如果电厂因煤炭价格上涨而经营困难，反而会减少煤炭用量，对煤炭企业本身并没有利。”他建议，这项改革可在山西进行试点，煤、电双方在成本公开透明的情况下进行“捆 绑式”联动，共同应对市场的波动。具体来讲，可根据全行业的成本水平，参考国际定价，制定一个低于或略低于成本价的基价。而浮动价则由下游产品的价格和盈 利水平决定，利益共享，反推上游产品的价格。 瞭望：3600万保障房难点查访 2011-4-6 9:28:41 瞭望新闻周刊 任会斌 邓华宁 李美娟 沈翀 影响我国未来保障房建设的难题，资金不是第一位；关键在落实中如何将政策力量和制度力量以及高度的全局意识、责任感凝聚成合力针对未来五年新建3600万套保障房的国家规划，瞭望新闻周刊近期在内蒙古自治 区、湖北省等地进行实地调研，发掘目前保障房建设面对的问题，寻找政策落实的现实道路。采访中，本刊记者了解到，近年来各地保障性住房的建设规模迅速扩 大，但部分地区和林业、农垦企业的负责人反映，在实施中遇到了配套设施资金投入压力大、税收优惠落实难等问题。 与此同时，本刊记者走访南京、武汉、九江等地房管部门、保障房小区住户了解到， 各地保障性住房建设与交付量今后几年将大幅增加，保障对象也将向“夹心层”、中低收入者扩面。由于目前保障性住房申请者收入统计手法单一、保障性住房分配 制度中仍有漏洞和不平衡的现象。在多位受访人士看来，“健全保障房分配制度已是当务之急。”另外，也有部分保障性住房建设项目存在建设过程中部门之间协调不及时，电、气等配套设施没解决等问题，导致居民无法入住或者住得不够舒心。相关专家接受本刊记者采访认为，能否使多部门形成合力推进保障房建设，正在成为保障房政策落实到位的关键。配套资金压力巨大近年来，随着保障性安居工程建设规模的逐年扩大，部分财政实力薄弱的地区在水、暖、气等管网和道路、教育、卫生等基础设施配套上，遇到了很大资金压力。接受瞭望新闻周刊采访中，湖北省黄石市房产管理局副局长吴金文说，“目前， 在各级财政资金的补贴下，建房子已经没有多少困难，包括吃财政饭的黄石。但是地方缺乏大规模建设配套设施的资金。”多地信息显示，目前各地都在大力推 进公共租赁住房建设，但是配套的信贷政策却跟不上，银行还没有这个贷款目录，相应地也就不会有利率优惠。城市、工矿等棚户区改造项目，主要集中在旧城区或老工业区、矿区、林区、垦区，然而这些地区的财力、企业资金实力往往比较弱。例如，内蒙古自治区包头市的东河区，每年财政收入只有20多亿元，其中可利用财 力不到6亿元，是内蒙古财力最弱的旗县区之一。东河区区长贺海钧向本刊记者介绍说，东河区属于典型的“吃饭财政”，但是棚户区房屋面积却有400多万平方 米，相当于包头市其他8个旗县区的总和。“主要是给排水、供暖、学校、道路等设施的投资大。”贺海钧说，借着政策机遇， 东河区力争2012年末完成城市棚户区改造任务，其中仅北梁棚户区改造工程一项，就需要基础设施配套资金40多亿元。为解决资金问题，东河区已与国家开发 银行内蒙古分行协商，计划贷款20亿元。海拉尔农垦(集团)有限责任公司，是农业部六家直属直供农垦企业之一。2009年启动国有垦区危旧房改造项目以来，该公司已经完成住房改造、新建住房11944套，2011年计划再改造、新建房屋3520套，全面改善困难职工的住房条件。这家公司副总经理张树通对本刊记者坦言，各个农场的职工过去住的都是土坯房、板夹泥房，没有供水、供暖等设施。而新建的楼房，配套设施齐全才能住。过去两年里，企业已经投入了基础设施配套资金3500多万元，由于房子多、资金有限，只能解决水、电等最基本需要。另外，上级资金下达有些滞后，也加大了保障性安居工程建设的资金压力。比如，大 兴安岭林业管理局(森工集团)基本建设处住房建设工程管理科科长李培林说，2009年的上级资金是6月份下达的，2010年的上级资金是7月下达的。每年 在资金到位前，项目实施单位为了用好有限的施工期，需要先垫资施工。有些困难单位垫不起，往往会影响工程进度。税费优惠政策难落实接受瞭望新闻周刊采访中，巴彦淖尔市住房和城乡建设委员会住房保障科科长刘志文说，按照国家对经济适用房、廉租住房等保障性住房项目，享受建筑业营业税等多种税收优惠，但是当地有的地税单位照收不误。李培林说，大兴安岭林区棚户区改造项目的建筑业营业税，按3%的税率征收后，牙克石市地税部分返还50%，没有全额返还。参与棚户区改造的建筑企业免征销售不动产营业税，税率为5%，目前地税部门虽然暂缓征收，但是没有免除。国家要求以行政划拨的方式供应保障性安居工程用地，但大兴安岭各林业局所在地的 政府要求土地出让金先征后返，部分林业局因资金有困难交不起。而且，即使交了款，返还也慢。所以，2009年林区棚户区改造工程实施以来，这笔钱都是大兴 安岭林管局(森工集团)代下属林业局交款，然后冲抵建设工程费。张树通介绍道，2009年初，呼伦贝尔市政府出台文件，对保障性安居工程项目减 免税费，但是当地税收部门却把垦区危旧房改造项目，与其他保障性安居工程区分对待。另外，垦区农场所在的部分旗县市区，要求收建筑业、销售不动产营业税。 但是国有垦区危旧房改造项目，是给职工建设保障性住房，企业自身并未形成固定资产，所以对这些税一直顶住没缴。分配政策上下不匹配不久前，本刊记者走访了南京市秦淮区银龙花园一期、二期和四期，雨花区春江新城 一期和四期项目。这里的不少居民是郊区拆迁农民和城市拆迁户中的低收入群体。居民们普遍反映从保障性住房政策中得到了实惠。但他们也反映，保障性住房小区 内时常能看到豪华车出入，“小区内也存在房屋出租和长期空置现象，有少数分到房子的人不太像是应该被保障的对象。”按规定，经济适用房的拥有者本应是住房困难户，然而公开的租房信息显示，武汉某 些经适房小区却成了住户牟利的手段。“丽华苑85平方米，1800元/月；红旗公寓90平方米，精装1500元/月；黄浦人家80平方米，1500元 /月”本刊记者打开武汉几家房地产网站的租赁频道，就看到了上述出租信息。这些房源大多是政府严禁出租的经济适用房。一些熟悉保障性住房分配的人士分析，保障性住房小区内的确存在个别贫富不均的现象，这与拆迁分配过程中政策不好把握有关。另外，国家虽然明令禁止经济适用房出租，但是保障对象种类多，而大量拆迁农民分到经适房就没有受到这项政策的约束。南京市房改办主任负责人介绍，保障性住房出租现象有其合理的一面。南京市有6万 多套经适房供应给集体土地拆迁的农民家庭，也就是通常意义上所说的“拆迁安置房”。这一政策是为了“尽可能降低建设成本，让拆迁安置户享受经适房政策”。 南京市的拆迁安置政策，“允许征地拆迁失去自有土地的农民，多购买一至两套经适房出租，用于补贴其生活”，这也是“进一步构建和谐社会的重要举措之一”。 武汉市房管局相关人士也表示，由于前几年经济适用房有很大比例供应拆迁安置农民，地方政策不限制农民出租经济适用房。接受瞭望新闻周刊采访中，江西省九江市房管局副局长吴海林说：“保障性住房建容易，但分配很难。虽然全国各地有些好的分配办法，我们九江的五道程序、四道把关、三榜公示，从程序上来说很严密，但是还是有人浑水摸鱼。”吴海林说，出现收入还可以的家庭也“混入”分配队伍并不是没有可能，“现在，一 个家里夫妻都存在不知道对方收入的情况，更何况邻居。在分配住房给最困难的人群时，我们往往依据民政部门提供的低保户名单，但是在分配最低收入之上的一些 夹心层时，我们在收入的甄别上就难了。”住在南京市春江新城一期的几个老大爷向本刊记者反映，近几年对家庭的拆迁费用不 断增长，安置房数量不断增多，很多拆迁户得到了实惠，这体现了国家对农民的关怀。但与早几年的拆迁户对比起来，差距就比较明显，“大家都住在一个小区里， 有的只分到一块肉，有的却得了一头猪。”作假源头九江市房管局局长朱作清告诉本刊记者，分配再科学，也难以百分之百地过滤，“至 目前，我们对分到了房子的中签户，有的甚至住进去了，清查出6户不合格。”他举例说，2009年，都昌县一个副乡长以一个普通农民到庐山区来打工的身份， 申购一套经适房，“他的材料层层过关，还中了签，做了装修，正准备入住时，我们接到举报，说有公务员弄虚作假，一查属实。经了解，他的户口挂在庐山区，审 检材料非常完整。”朱作清说，“目前我们整个国家很多基础工作不到位，比如收入核定机制、诚信机 制，不像其他国家，所有的收入要入账。基础整个不扎实，就很难核定真正的家庭收入。”比如，“今年我们的廉租房申请标准是家庭年收入9780元、经适房是 11118元。规定是精确到了一元钱，但是无法做到客观。”在他看来，今后保障房建设规模越来越大，全国很有必要加强数据化、信息化等基础管理。南京市房改办负责人表示，当前保障房分配相关规定还需完善，“分配政策没有禁止 高收入者的直系亲属申请保障房。”比如，一个富豪的父母如果没有正当的职业和可靠的收入，符合了政策的要求，就能够申请保障房。从法律上说，富豪虽然有赡 养老人的义务，但是没有给他们提供住房保障的义务。现实中确实有富人、公务员的直系亲属申请到保障房的事例，但并不违规。同时，多位受访的地方房管部门的干部指出，保障房小区内财产差距拉大的现象，这与拆迁补偿标准近年来大幅提升有关。建议政府考虑早期拆迁对象的困难，尤其是针对早期农村拆迁户，应该就补偿情况分类细化，适当提高其低保、养老金的发放标准。而在市场经济环境下，对于稀缺而又廉价的保障房资源，还要防止权力寻租现象的发生。应该研究如何在公开透明的前提下，让分配过程更好地接受相关群众的监督。同时，建议建立独立的第三方复查机制，借鉴国外经验，对弄虚作假者追究法律责任。遭受部门利益“绑架”从本刊记者走访江西、湖北、江苏等地区了解到的情况看，近两年，各地的保障性住房建设明显提速，供应量也越来越大，圆了大批住房困难居民的安居梦。但是，也有部分保障性住房建设项目存在建设过程和政策落实中部门之间协调不及时，保障房“好事没有办好”。日前，本刊记者在某市就保障房调研时了解到，这个城市某廉租房二期保障房项目竣工半年，因没有通电至今仍无法交付使用，864户廉租户虽已摇号一年多，仍只能望“房”兴叹。2009年春节前，该市房管局已向该市供电局办理了相关供电报装手续。目前，所有供配电设施工程费已向供电部门全部付清。供电部门拖至目前仍未供电的原因有三个：一是当地供电部门告之，这个项目在立项、审批、设计中，材料和施工队伍都要通过 省电力公司进行招标，周期过长，导致配套项目、道路施工无法正常推进；二是供电公司以“房管部门不帮助催交工程费就不接电”为由拖延时间。据该市房管局项 目处陈金汉介绍，去年8月，该市供电公司提出，以前保障房项目的承建商某公司欠缴其工程款，请房管部门督促缴款，否则不予接电；三是近期供电部门与房管、 规划部门在一个“临时建筑”的问题上存在“纠纷”，这是目前保障房小区接不上电的主要原因。本刊记者实地采访了解到，该廉租房小区地处较偏远，配套的商业网点目前没有建 成，为方便廉租户日常生活，当地市政府、市建设规划局等都同意房管部门兴建一排临时的临路店面。但是，供电部门认为，这些临时商铺属高压走廊下，影响公共 安全，要求必须拆除，否则不给这个小区供电。该市供电局总经理表示，接电一事的确是因为临时建筑的原因遭到搁置。据悉，该市一位副市长就此事多次与该市供 电部门协调，但是进展缓慢。事实上，该市供电部门多次以不给保障房小区接电为筹码争取企业利益。本刊记者调研中发现，类似这个廉租房小区遭遇的水、电、气乃至物业费等难题，都大量发生在保障房建设中。项目审批时间过长本刊记者了解到，尽管我国对保障性住房建设项目，实行土地和项目审批“绿色通道”制度，但是审批时间长的问题依然存在。内蒙古住房和城乡建设厅住房保障处副处长聂海俊为瞭望新闻周刊分析说，保障性住房建设需要经过立项、规划、征地、施工等环节，环环相扣。目前，虽然有土地审批“绿色通道”制度，但是关于土地审批有关的法律法规和程序，也必须遵守和履行。以划拨土地为例，位于城郊的一些保障性住房项目，如果占用村集体的土地，只有将集体土地转为建设用地后，地方政府才能划拨。此外如果占用耕地，还得层层审批至国务院，要走完这些程序，至少得半年时间。大兴安岭林业管理局(森工集团)乌尔旗汗林业局基本建设科科长穆玉森告诉本刊记 者，林区等棚户区改造项目，主要实行原地建房的安置方式，但是该林业局2010年所实施项目的土地使用证、建设用地许可证等手续，至今还没办下来，林业局 只得先行建设，因为保障性安居工程项目原则上要求当年开工，当年的完工率或基本完工率达到60%，所以时间紧张。南京、南昌、九江等市的部分干部和施工企业，也提出了同样的问题。南昌市建设部 门的一位干部说，从各城区的土地部门到市、省、国家国土部门，审批需要一定的时间，为了完成一年一度的任务，一些地区在土地证获批前就动工，甚至出现了房 子已经建好，“准生证”还没办下来的现象。九江市住房保障和房管局住房保障科科长周良亨说，保障性住房项目整个的审批项目时间有些长，省里与市里每年年初都要签订目标责任状，各地抓紧落实，从选址到报地到征地到拆迁到项目前期勘查规划、招投标，需要几个月的时间，但是省里和市里签订协议后一般要求6月份开工。南京仙林房地产开发公司是南京市最大的一家专门从事经济适用房建设的国有企业。谈起经适房项目的审批环节，公司总经理周华山头痛地说，“在实际建设过程中，各个相关部门的手续办理极其繁琐。该公司专门成立了一个部门，进行前期运作。”北方因寒冬施工期短，也影响了保障性安居工程的建设进度。李培林说，内蒙古和东北地区，一般4月底才能开工，10月份就封冻，施工期太短。“和谐拆迁”变成“遭遇战”棚户区改造等保障性安居工程建设，大多涉及拆迁问题，各地为了加快拆迁进度，出台了不少优惠政策。比如，南昌市为了加快推进南昌市棚户区改造拆迁工作，鼓励住宅房屋被拆迁人选择货币补偿并促进提前搬迁，有关部门因地制宜制定了安置补偿政策。政策规定，拆迁产权面积小于36平方米且在同一城区只有一处住房的，安置时补齐36平方米，而且不交差价。选择货币补偿的，在规定期限内搬迁的按市场评估价的20%给予补助奖励等等；在规定搬迁期限内前15天完成搬迁的，再按市场评估价20%给予奖励。南昌市出台的优惠政策在实践中取得了较好成效，但是部分棚户区改造项目仍然推进较慢。比如，拆迁接近尾声的西湖区利字街片区，由于60多户的要价过高，拖住了整个片区的拆迁进度。近年来实施的其他项目，有些也遇到了类似的问题。作为内蒙古城市棚户区居民最多的地区之一，给巴彦淖尔市去年的城市棚户区改造任务为28882户。当年，已有29072户居民签订了协议，涉及改造项目77个、协议面积312.15万平方米。本刊记者实地采访了解到，拆迁时间长，拖慢了不少项目的进度。巴彦淖尔市住房和城乡建设委员会住房保障科科长刘志文说，住在