宏观调控论文：我国房地产业及其宏观调控政策的认识与建议.doc

宏观调控论文：我国房地产业及其宏观调控政策的认识与建议摘 要:房地产业是国民经济的支柱行业,它为促进内需,提高城市居住条件,美化城市、改善城市环境,与国民经济协调发展发挥了重要作用。但房地产业市场化后,一些地区出现房价暴涨,资产泡沫,房地产企业倒闭,银行资金沉淀,危及金融系统,波及国民经济协调发展,影响社会和谐。今年4月国务院出台“国十条”调控房地产业,有人欢迎、有人当心、有人怀疑。本文试图对房地产业的改革与发展,以及房地产宏观调控政策谈一些认识与建议,不辞求教房地产业专业人士,意在房地产业与国民经济协调、稳步健康发展。 关键词:房价暴涨;房地产泡沫;宏观调控政策;特殊属性;虚拟经济属性;土地财政 十四大确立社会主义经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济,至今已经快二十年了,经济体量、经济面貌、生产建设与消费等领域已经发生了翻天覆地的巨变。在经济腾飞的年代里,物换人移。许多理念、许多事物被历史掩埋,或被新的理念、事物所替代,或者留下一丝痕迹重新启迪人类的知识与智慧,让人类的思维、探索活动永不停息。 我国于1998年停止计划经济遗留的福利分房,转变为市场经济条件下的货币商品房为主。十余年时间,城市巨变、房地产业焕然一新。住房制度的革新与创建,出发点是改善城市居民居住条件,推动国内需求,也是住房改革的原动力。而另一方面住房制度市场化后,资金的贪婪、国际商业巨头的商业规则以及人类自身的弱点,表现在近几年一路上涨的房价,使一些制度成为摆设,驾驭市场经济的工具并不完全灵验。回顾20世纪80年代末的日本经济泡沫、二十世纪末的亚洲金融危机,以及继续影响全球经济的美国金融风暴,无不暴露出市场经济资产泡沫的风险。本文试图分析与探讨在市场经济条件下我国房地产业的这些现象与问题,认识房地产的规律,并提出一些宏观有效调控政策的建议。 一、我国房价暴涨现象与态势简析 1、上世纪九十年代海南房地产泡沫的破裂 房价的非理性上涨与波动,在我国可以追及到上世纪九十年代初,1988年海南脱离广东建省,一些嗅觉灵敏的拓荒者、建筑商开始追寻房地产业的发展机会,当时海南城市人口100多万,房地产公司就1.3万家,平均80人一家地产公司,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米(中国房地产市场年鉴(1996)第194页)。 然而,到1993年下半年房地产泡沫破裂,1.3万家房地产公司倒闭了95%,给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。 一海之隔的北海,沉淀资金甚至高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。尽管海南、北海的地域小,对全国影响小,但其房地产泡沫的历史教训是深刻的。虽然有部分企业活下来,继续经营房地产,有一部分回内地成为行业的精英,但不能忘记南海一角房地产博弈的历史。 2、2003年以来部分地区房价非理性上涨与波动的态势 住房制度的改革是我国改革开放政策的重要组成部分,住房制度改革初衷从总体上讲,是政府与企业通常不再无偿解决事业机关、国企职员的福利住房,完全由市场解决城市职工的住房问题。住房制度的改革一方面为房地产成为新经济增长点、促进内需找到了突破点。另一方面。也为房地产业逐年兴旺、火爆无意间创造了市场基础。但是在2003年房地产业成为国民经济的支柱产业后,沿海城市的房价一路攀升,并不是按许多专家、管理部门所认为的那样发展。特别是一些地区房价的超预期上涨,牵动着消费者的心,牵涉房地产供需双方的利益,尤其是那些不符合廉租房条件又买不起经济适用房,以及不符合经济适用房条件又买不起商品房的“夹心层”,面对高房价望洋兴叹,购房成为城市普通居民的心病。房价的故事,利益的博弈令人捉摸不透。 我国政府当心房地产泡沫风险,危及国民经济的持续健康发展,而一些地方政府却依靠土地出让获得巨大的财政支持;多数房地产开发企业飞黄腾达、一些炒房者盆满钵满,演绎一个个传奇的故事,一些大型国企、民企纷纷加入该行业淘金。 2005年以来房价的暴涨越演越烈,城市面越来越广,不仅成为每年两会的热点议题。也成为百姓街谈巷议的热点,惊动了国家领导人,影响了社会的和谐。出台的新政往往只是起到一时的降温作用或个别地区的房价调整,大部分地区的房价仍不断上涨。不该完全市场化的房地产产品,由于政策、制度不够完善,或者市场经济体制改革不完全存在的弊端,以及一些制度的执行力打了折扣,成为富裕一族投机赚钱的渠道与工具。就拿浙江省会城市杭州的房价来说,该地区成为上海、北京、深圳等一线城市相类似的焦点地区,03年至今房价涨了4-5倍的小区不在少数。该省其他地区的房价也十分火爆,2007年前后经济相对落后地区的“丽水现象”是房价被炒高的代表。2009年由于房地产市场受金融危机刚性需求萎缩后的快速释放反弹,从珠三角房价的领头回升,迅速蔓延至沿海发达城市。北京、上海、杭州等许多地区的房价接连创出新高,地王频现,地王又推动这些地区房价的水涨船高,许多报刊杂志比喻为面粉推高面包。2009年杭州商品房住宅供应方面,全年共新推房源4.11万套,同比小幅下降15.42%,供应明显不足;成交方面,全年杭州楼市成交量保持高位运行,累计成交5.42万套,同比大幅上涨205%。其中,5月达到最高点,月度成交套数逼近万套大关;价格方面,全年商品住宅成交均价为14507元/平方米,下半年楼市成交价格上涨明显,年底楼市单月成交均价突破20000元大关。温州瑞安市商品房买卖合同住宅均价16175元/平方米,市区商品房合同住宅均价17155元/平方米,9-10月份新开楼盘更是以2万至3万的单位价格直逼上海、北京等一线城市。国内房地产项目的正常开发利润率一般是在20%-60%之间,而瑞安市2009年开盘的一些商品房项目利润率一般都达到100%-500%。二是房价收入比失调,按照国际惯例和比较通行的说法,房价与城市居民家庭年收入比在3-6倍之间,而该市2009年城镇居民人均可支配收入27800元,以三口之家购买一套价值130万的虹桥路90平方米的住房为例,房价与城市居民家庭年收入比约为15.5倍。三是房价与租金的比例严重失调,国际公认的住房合理租售比(每平方米住房月租金与售价的比例)是1:200-300,而该市虹桥路的住房租售比大约是1:750,清莲小区大约是1:1500。 国务院办公厅2009年12月31日发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,海南一些房地产项目的房价在一个月余的时间里上涨了一倍多,甚至更高,春节前后的回调,又增加了流动性过剩热钱追捧房价的热炒故事。由此看来,绝大部分国企职工工资收入的上涨速度赶不上房价的上涨,希望改善住房条件的希望越来越渺茫。同时,过快地增加普通大学生、部分优秀进城打工者的成本,也提高了城市化的成本。 这些现象仅是我国房价火爆上涨的一角,但它揭示了房地产市场化过程中的利益博弈、资本贪婪的本质属性,激化了改革开放过程中的一些深层次矛盾,如拆迁“钉子户”、“地王”、“房奴”等名词也不断在新闻报道中、报刊杂志中出现。 面对高房价,据说有人统计过空房数,令人们吃惊;有人借用国际上通用的房价收入比,说明一些城市的房价过高,却没有说明公式的应用条件。今年两会期间有人质疑国家统计局房价上涨公布的数据等。实际上每年的可支配收入统计,也是存在一些误差的,许多民营企业的工资收入、政府官员的隐性收入(非法收入)也没有全部计入或没有计入,这些隐性收入可能是50-60%的人向10-15%提供,使得国际上通用的一些指标在我国失灵或打了折扣。所以利用现有城市房产局、交易网信息、银行信息联网等建立比较科学的上下统计数据系统与技术指标,反映房地产市场实际十分迫切。它是实现房地产科学宏观调控的重要条件。当然,个人诚信制度的建立与完善、政府廉政建设、防止腐败和加强腐败机制建设也有利于统计制度的完善、统计数据的科学性与准确性。此外,利用网络通讯技术,早日实现行业、地区联网,信息共享。这些是提高房地产基础数据统计水平,也是市场发达国家市场成熟的重要标志。 5、加强对房地产虚拟经济属性研究,避免资产泡沫 房价过高,脱离国民经济发展水平,脱离城市居民收入水平,会产生资产泡沫。而资产成交价格大都不是当事人一次付清货币的价格,而是借助虚拟经济实体银行的货币信用扩张,泡沫越大,预期价格上涨越强,投机越盛行。如果银行信贷越向房地产业倾斜,国民经济的信贷比例失调、秩序被破坏,任其发展就离金融危机、经济危机不远了。所以,对房地产业虚拟经济属性,以及与金融业、国民经济的关系应认真加以分析研究,使房地产业促进金融业的发展,促进国民经济的发展上发挥更好的作用。 6、宏观调控房地产业不是全盘否定而是完善房地产市场化改革 城市住房由福利分配转化为市场化货币分配,出现了房地产业的火爆,房价飞涨,甚至部分地区房价泡沫严重,脱离当地的经济发展水平,阻碍当地经济的稳步发展。有人怀疑住房制度的改革,这是有失偏颇的。一方面,一些人没有看到住房制度改革的成果,城市的巨变;另一方面,市场经济要与国际接轨,要使计划经济时代沉淀的土地与房产资产盘活、流动起来,为我国社会经济建设服务。两方面要结合起来看,就容易理解宏观调控房地产市场不是全盘否定房地产业的市场化改革,而是完善房地产制度、住房制度的改革。所以,国家对房地产业的宏观调控是一贯的,措施较为严厉的。但宏观有效调控政策的科学性、针对性和长远性还需要继续分析与研究。 7、关于地方政府的土地财政问题也要从制度上加以约束 有人把房价上涨的原因归于地价推动房价,有人归于房地产开发企业推高房 价,有人说银行与房地产企业推高房价,有人说城市化必定伴随推高房价产生房地产资产泡沫,也有人说地方政府的土地财政制度推高房价,等等。前四种观点上面已经有所分析,关于地方政府的土地财政问题,土地出让制度可以调整。今年两会期间,厉以宁教授提出在房价限定的基础上“价低者得”。也可以对地方土地财政进行调整,高地价地区,特别是沿海的大中城市如何拿出土地出让资金建保障性住房、公房,并拿出一些试点方案。法律上规定的土地出让金制度如何落实,以及与银行贷款制度如何结合都是可以调控房地产业的。如果考虑产业升级,是否留出一部分出让金作为产业升级、结构调整的的资金,这些也是可以考虑的。 总之,房地产业仍是一个朝阳产业,房地产业是一个特殊行业有其自身发展现象与规律,房地产业是一个系统,但对房地产业进行宏观有效调控是非常必要的。只有全面认识房地产业的特性,熟悉房地产业与国民经济、金融业的关系,重视房地产业的保障属性,完善土地使用政策,认识房地产业的系统,结合国情,配合宏观经济政策、财政金融政策等,加上政府的廉洁、自律,以及市场机制所需要透明诚信机制的完善,房地产及经济专业人士的职业道德等,房地产业比较健康、稳步地发展还是可能的,值得期待的。 参考文献: 1叶檀:20%的人主导了房地产市场定价每日经济新闻N2010-7-20 2奚正刚,金融创新与房地产M复旦大学出版社 2006-01 3王雯珺等,金融危机下我国房地产形势分析与对策建议科学时报N2009-1-23. 4三大因素影响房价形势 杭州楼市下半年走势分析杭州日报N2009-07-30 5张红房地产经济学M清华大学出版社2005-8 6谭术魁 房地产开发与经营M复旦大学出版社 2008-6 7龙胜平