房地产结果报告027-1.doc

江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告估价项目名称： 南通柏盛化工有限公司位于启东市北新镇化工园区房地产价格评估委 托 方： 南通柏盛化工有限公司估 价 方： 江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司估价人员： 丛 全 陈为英 估价报告作业日期：2012年8月13日至2012年8月15日估价报告编号：（苏）金土地（2012）（房地估）字第E027-1号目 录一、致委托方函2二、估价师声明3三、估价的假设与限制条件4四、估价结果报告7五、附件15致 委 托 方 函南通柏盛化工有限公司：受贵公司委托，我估价机构秉着客观、公正、科学、独立的原则，对贵公司位于启东市北新镇化工园区工业房地产进行评估，估价时点2012年8月14日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我机构根据估价目的，遵循估价原则，采用公认合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场因素进行分析，确定估价对象于估价时点的房地产市场总价值1405.70万元，大写人民币壹仟肆佰零伍万柒仟元整。其中：委估01-34-（011）-098宗地，面积20333.00，单价240元/，价值487.99万元；委估01-34-（011）-059-1宗地，面积1505.00，单价240元/，价值36.12万元；委估01-34-（011）-172宗地，面积12566.00，单价243元/，价值305.35万元；委估启东房权证启西字第061813号房产，面积4814.03，单价1197元/，价值576.24万元。 江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司 法定代表人：仇 宇 二一二年八月十五日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本报告中的估价对象没有任何利害关系，与委托当事人也没有影响本项目公正、客观评估的个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。6、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。房地产估价师签字：丛 全 3220040306陈 为 英 3220070090 估价的假设和限制条件1、本报告评估结果是在估价时点2012年8月14日状态的评估对象，根据本次评估目的，以产权人合法取得土地、房屋权证和不改变委估对象合法用途并持续正常使用的前提下，根据公认的房地产评估规范评估确定的现行公允价格。2、 本评估报告结果包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。3、本次评估房产面积已经估价师现场勘察核实。如面积有变化，其价值应随之作相应的调整。4、本次评估三宗地国有土地使用证权证号分别为启国用(2007)第0022号、启国用（2007）第0241号、启国用（2012）第0024号，面积分别为20333.00、1505.00、12566.00，使用权性质为国有出让土地使用权，批准使用年限为50年，至评估期日2012年8月14日，待估01-34-（011）-098宗地已经使用6.14年，剩余使用年限为43.86年，本次评估设定使用年限为剩余使用年限43.86年；待估01-34-（011）-059-1宗地已经使用5.53年，剩余使用年限为44.47年，本次评估设定使用年限为剩余使用年限44.47年；待估01-34-（011）-172宗地已经使用0.44年，剩余使用年限为49.56年，本次评估设定使用年限为剩余使用年限49.56年。地价内涵为宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯及宗地内场地平整“五通一平”开发水平。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。评估假设委估工程建筑质量合格。6、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，不得发表于任何公开媒体，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律有规定的除外。7、在稳定的房地产市场状况下，本报告有效期为估价报告完成之日起一年。如超过有效期，或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。8、为保障抵押双方的合法权益，在确定的贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。9、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。10、估价对象在估价时点之前设置的抵押权或其它权利限制已经撤销。11、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并产生明显影响，不能直接使用本估价结论。12、本次评估未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价的影响。13、本次评估的房地产价格仅为该房地产进行抵押贷款提供价格参考，本报告未经本评估机构同意，不得作为其他用途使用。14、本次评估的房地产价格包括待估房地产装修部分。15、如发现本估价报告中文字或数字因校对或其它类似原因出现差错时，请通知本估价机构进行更正。房地产估价结果报告一、委托方单位名称：南通柏盛化工有限公司二、估价方估价单位：江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司单位地址：南通市中南世纪城23幢0801、0802室 资质级别：房地产贰级估价资质注册号：南通PG00173法定代表人：仇宇联系人：陈岳兵联系电话、估价对象根据评估委托，估价对象为南通柏盛化工有限公司位于启东市北新镇化工园区三出让宗地及宗地内产权房屋。1、待估宗地概况1.1 来源及历史沿革待估宗地由南通柏盛化工有限公司通过出让方式取得国有土地使用权，至今未变更。1.2 宗地位置：启东市北新化工园区（滨江化工园区）。1.3 宗地用途：登记用途工业，现状工业，评估设定用途为工业。1.4 宗地面积：01-34-（011）-098宗地，面积20333.00； 01-34-（011）-059-1宗地，面积1505.00；01-34-（011）-172宗地，面积12566.001.5 土地权属性质：国有出让土地使用权。1.6 终止日期： 2056年6月29日、2057年2月7日、2062年3月8日。1.7土地权利状况1.7.1土地所有权：国家所有。1.7.2土地使用权：国有出让土地使用权。1.7.3土地使用年限批准使用年限为50年，至评估期日2012年8月14日，待估01-34-（011）-098宗地已经使用6.14年，剩余使用年限为43.86年，本次评估设定使用年限为剩余使用年限43.86年；待估01-34-（011）-059-1宗地已经使用5.53年，剩余使用年限为44.47年，本次评估设定使用年限为剩余使用年限44.47年；待估01-34-（011）-172宗地已经使用0.44年，剩余使用年限为49.56年，本次评估设定使用年限为剩余使用年限49.56年。1.8土地利用状况在评估期日待估宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯及宗地内场地平整“五通一平”开发水平。 2、待估房屋情况待估房屋所有权人为南通柏盛化工有限公司，与使用人为同一主体，房屋所有权证号为启东房权证启西字第061813号，建筑总面积4814.03平方米，建造于2007年，用途主要为车间、仓库等，至估价时日保养状况较优。(房屋状况详见下表1)表1 委 估 房 屋 状 况 表房号用途面积（）结构层数层高（米）房屋条件产权证号1综合楼813.68框架二3.3框架结构，平瓦尖顶屋面，外墙防水涂料，内墙乳胶漆，不锈钢扶梯，实木门、塑钢窗，水泥地面。水、电、卫、通讯、消防设施齐全。0618132办公832.39框架二3.5 框架结构，平瓦尖顶屋面，外墙防水涂料，内墙乳胶漆，不锈钢扶梯，玻璃门、塑钢窗，钢砖地面，部分大理石地面。水、电、卫、通讯、消防设施齐全。3仓库1262.39框架一8.0框架结构，彩钢屋面，外墙防水涂料，内墙乳胶漆，铁门、塑钢窗，水泥地面。有水、电、消防设施。4车间951.71框架一9.4 框架结构，彩钢屋面，外墙防水涂料，内墙乳胶漆，铁门、塑钢窗，水泥地面。有水、电、消防设施。5车间953.86框架一9.4 框架结构，彩钢屋面，外墙防水涂料，内墙乳胶漆，铁门、塑钢窗，水泥地面。有水、电、消防设施。合计4814.033、 交通状况委估对象位于启东市北新镇化工园区，道路通达，交通状况较优。4、基础设施状况近年来，为适应经济快速发展的需要，启东市政府不断加大基础设施建设力度，高标准建设了一大批交通、能源、电力、通信等基础工程，城市功能日趋完善，一批重大基础设施项目正在规划筹建之中，为经济和社会发展提供了有力保障。待估对象所在区域的供电、供水、排水、电讯、消防等设施配套，保证率达99%，能满足现状需要。5、工业集聚效应待估房产所在区域为启东市北新镇化工园区，园区内工业企业数量较多，工业企业集聚效应好，园区工业成熟度优。6、环境质量待估对象所处区域为启东市北新镇化工园区，周边无危险设施，区域内环境质量较好。7、市场背景分析启东位于中国东部海岸线的中部，地处东海、黄海、长江三水的交汇地，集黄金海岸与黄金水道于一身，与国际大都市上海隔江相望，直线距离50多公里。改革开放以来，特别是近几年，启东市政府对基础设施投资大幅度增加，供水、排水、供电、供气、电讯等条件有了极大的改善。随着沪崇苏越江大通道、宁启高速公路、宁启铁路、沿江高速公路等一大批交通工程的建设及城区道路改造步伐加快，启东将全面融入上海一小时经济圈，成为长江三角洲新的开发热点地区。由于2011年以来，部分城市房价上涨过快，国家出台了一系列调控房价政策措施，房价上涨过快势头得到了抑制，房地产价格逐渐走向合理回归。8、最高最佳使用分析房地产应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象登记工业用地，实际用途为工业用途，本报告估价对象使用功能为最高最佳使用。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点二一二年八月十四日六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据 1. 房地产估价规范（GB/T50291-1999） 2 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见3 .中华人民共和国城市房地产管理法4 .中华人民共和国土地管理法5 .中华人民共和国担保法6 .城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例7. 城镇房地产抵押管理办法8. 本估价机构对评估对象的现场勘察、市场调查及我方认为需要收集和所能收集到的资料。八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。1. 独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性、估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公开合理地进行估价。2. 合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。3. 谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。4. 最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用的前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。5. 估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。6. 替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。九、技术路线及估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对其进行实地勘察和类似工业房地产调查后，采用房地分估的方法进行评估，即根据估价对象土地的特点及项目本身的实际情况，土地采用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估，根据估价对象房屋的特点及项目本身的实际情况，房屋采用重置成本法进行评估。（一）运用基准地价系数修正法评估土地价格：基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价设定开发程度下的宗地地价宗地所在区域级别的基准地价K1K2K3（1K）开发水平修正式中： K1期日修正系数 K2容积率修正系数K3土地使用年限修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（二）运用市场比较法评估土地价格：市场比较法的基本思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已知的成交价格，参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、区域以及个别因素等，修正评出比准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算待估宗地在估价期日的地价。其基本公式为：待估宗地价格=比较实例价格。（三）采用成本法评估房屋价格。即 房屋价格（建安造价+配套费用+间接费用+资金成本）成新率十、估价结果经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场因素进行分析，确定估价对象于估价时点的房地产市场总价值1405.70万元，大写人民币壹仟肆佰零伍万柒仟元整。其中: 委估01-34-（011）-098宗地，面积20333.00，单价240元/，价值487.99万元；委估01-34-（011）-059-1宗地，面积1505.00，单价240元/，价值36.12万元；委估01-34-（011）-172宗地，面积12566.00，单价243元/，价值305.35万元；委估启东房权证启西字第061813号房产，面积4814.03，单价1197元/，价值576.24万元。十一、估价人员 丛 全 陈为英 十二、估价作业日期2012年8月13日至2012年8月15日十三、估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自估价报告提交之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年，但如遇估价对象状况、市场状况与估价时点的相关状况相比发生重大变化时需重新评估。十四、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时