中医药温泉养生城建设项目可行性研究报告

- - 第 1 章 总论 1.1 项目背景 1.1.1项目名称 中医药温泉养生城建设项目。 1.1.2承办单位概况 本项目承办单位是市中上房地产开发有限公司。 市中上房地产开发有限公司是由中国中医药科技开发交流中心投资兴建的。中国中医药科技开发交流中心是 国家中医药管理局 直属事业单位，以促进中医药科技进步，发展中医药事业为宗旨。中国中医药科技开发交流中心同时是 国家中医药管理局重点专科（专病）管理办公室 、国家中医药管理局科技成果推广办公室、国家中医药管理局新药开发专项办公室。 1.1.3报告编制依据 本报告编制依据如下： 1.1.4项目提出的理由 党的十七大提出：以人为本，建和谐社会，环境友好型社会，倡导生态文明等理念为温泉养生文化休闲产业的发展提供了巨大发展良机， 使温泉养生休闲业的发展拥有更丰富的内涵。温泉养生发展到现阶段，基本上以温泉沐浴为核心，结合了旅游、休闲，含温泉、膳食、调理、睡眠、健身、娱乐、静心、生态农业、中医药保健文化等内容，初步形成了综合立体的温泉养生旅游休闲体系。文化是人类独有的生存方式，- - 创新是文化的本质特征，当今世界的快速发展和巨大变化，使文化创新在社会生活中的意义再次凸显，中国优秀温泉养生文化传统是中 华民族祖先的积累和结晶，不断创新是这一传统得以延续和发展的决定性因素，当代中国温泉养生文化的创新更是传统文化向现代化的转化和重塑。 近年来，市在经济社会和文化发展的实践中，不断加深对文化产业的认识，采取积极有效措施推进文化经济化、产业化进程，使文化市场日趋繁荣，文化产业稳步发展。特别是进入“十一五”以来，确立了“争创经济强市、建设文化名城、打造和谐”的三大奋斗目标，把文化产业发展全面纳入经济社会发展的总体规划，纳入文化名城建设的重要内容。 自然资源特色明显，中部以东偏南，为地热水“奥陶系”，可利用温度 50 略高，适宜开发地热观光农业；中部以西偏北，为地热水“馆陶系”，储量 157 亿立方米，可利用温度在 70 94之间，且属苏打型地热温泉，水质呈弱碱型，经检测含有锌、碘、氟等多种对人体有益的矿物质和偏硅酸、偏硼酸等成分，被誉为“液态黄金”，适宜发展养生度假旅游。目前，地热已得到初步开发，其中错季玫瑰种植和茗汤温泉已享誉京津市场。 市旅游业发展总体规划（ 2007-2020年）对旅游资源的分析评价和市场分析客观实际，确定了旅游的主题形象，明确了三大核心旅游产品，在旅游资源开发与产品设计、旅游空间布局与项目策划等 方面提出了具体的规划方案，对重点旅游区块和重点项目提出了具体的策划，具有一定的操作性。 - - 温泉是旅游经济的根基和灵魂，是旅游业的最大卖点。高品位建设温泉度假区是市实施“旅游富市”战略无可置疑的举措，也是可续利用温泉资源和合理保护温泉资源的必由之路。按照规划，“十一五”末期，在市区西北部、南水北调 100 公顷的调蓄水库的周边，将建设 28 平方公里（ 200 万平米）的国际温泉度假区，以发展现代旅游度假产业为基本定位，依托独特的交通优势和温泉地热资源，着眼京津、面向全国，大力推进温泉会所、商务会馆、会展中心、星级酒店及其 相关配套设施的开发建设，着力培育、开发观光旅游、休闲旅游、会展旅游、商务旅游等现代旅游产业，集中打造集会展商务、休闲度假、旅游观光、乡村风情体验为一体的现代旅游度假产业园。主要分为温泉度假区、商贸会展区、精品购物区、休闲娱乐区、文化产业区等。除涵盖现已运营的国家 4A 级景区 茗汤温泉度假区外，还包括中国戏曲文化大观园、美侨温泉会馆、台湾温泉商务会馆、玫瑰温泉庄园、欧洲温泉会馆、黎昌海鲜酒店、中国传统医药康疗中心、京津金融服务中心等多家星级酒店和生态项目。 温泉与生态，是旅游资源的特色与优势所在。但是，资源是 不可能长期独有的，竞争优势也是不断在变化和转移的。因此，以建设中医药温泉养生城建设项目为契机，是把旅游产业作为关系经济发展全局的重要主导产业，摆到突出位置，抓实抓好做大做强的重要举措。 中医药温泉养生城以天人和谐的理念为主题，融科普、旅游、娱乐、养生、度假等要素为一体，建成后将成为一个新的旅游亮点。 - - 中医温泉养生城的建立能满足我国尤其是北京、天津等大城市各阶层的需求，也在很大程度上配合贯彻卫生部进一步提高居民生活质量的战略部署。 本项目的建立能够提高当地税收收入，进一步提升市的形象，提高当地的经济发展水平； 其次提高市在中医文化的地位，使之成为京津保地区的交流平台。 1.2 中医药温泉养生城概况 1.2.1地理位置 本项目在经济技术开发区内， 温泉城 6号地块 ， 座落位置及地块面积：泰山路东侧，龙江湖东道南侧 ，一期项目规划占地 面积 100亩。 1.2.2中医药温泉养生城项目定位 以健康休闲为主题，以绿色庄园为风格，以中医药温泉养生为核心价值的天人和谐养生 “理想家园”。 中医文化博大精深，渗透着独特的“养生观”，依托中国中医药科技开发交流中心的科研实力，打造特色鲜明的中医温泉养生健康城。该项目区体现了中医大产业链，包 含中医全体验温泉中心，中医文化水疗街、中医养生主题地产等精品中医温泉子项目。 1.2.3中医药温泉养生城项目规划 中医药温泉养生城规划占地 300 亩，规划建设（含太医馆和名老中医工作室）、温泉养生庭院、五星级温泉养生酒店、药用植物园和养生农庄四个子项目。 - - 该项目拟分三期建设。 根据规划内容，本项目作为中医药温泉养生城的一期工程，主要建设温泉医疗中心、温泉养生庭院二个子项目。 1.2.4 建设内容 1、中医药温泉中心 中医药温泉中心 （包括含太医馆和名老中医工作室）目标市场定位于运动性损伤人群、病后恢复人群、长 期慢性病困扰人群、银发族，充分发挥水中运动疗法的特殊功能，聘请康复治疗专家，引进国外先进设备，建立温泉康复治疗中心，通过无碍障化设计，与中医温泉养生城内的其他假设施相结合，共塑环境优雅、设备先进、功能齐全的温泉康复疗养地。 中医药温泉中心 （包括含太医馆和名老中医工作室）占地面积 15 亩，规划建筑面积 8400m2,其中：中医药温泉中心建筑面积 6000m2,框架式，主体结构四层，局部六层。温泉疗养中心建筑面积 2400m2,混合式结构，主体三层。 中医药温泉中心 围绕中医药温泉研究、中医医馆、名老中医工作室、理疗、温 泉养生等功能进行设计。温泉疗养中心设计 在产品结构上结合中医理论，科学地设置了静态养生一环。 2、温泉养生庭院 温泉养生庭院占地 85 亩，建设 170 栋养生庭院，每栋面积 200 300m2（按照 250m2/栋，共计 42500m2） ,楼层为 2 3层混合结构，按照庭院式结构布局，内置温泉设施。 - - 养生庭院在建筑风格上注重吸取国内各民族的建筑特色，按照庭院式结构布局，内置温泉设施，形成不同民族风格的建筑群落，使温泉别墅本身就可以成为中医药温泉养生城的观光景点。养生庭院其特色： 宾馆化配置、人文化管理，专业医护人员 24 小时 提供全方位服务。 多重庭院不仅营造出“ 庭院深深深几许 ”的意境，更符合现代生活的多重需求。或静或动，或开敞或封闭，或独立或互动，每一个庭院都秩序井然，各司其职。 在家中可以随心享受温泉养生情趣，实现健康养生休闲一体化。 布局设计采用多种方案，最大限度满足不同需求。 1.2.5建设安排 工程计划在 2008年 12月前期设计、论证， 2009年 3月份开工，到2010年 12月底全部竣工，计划工期为 22 个月，按照边建设边投产的原则进行。 1.2.6项目总投资 本项目的总投资，计 14837万元。 1、建设投资估算 建设投资估算为 13857万元（含建设期利息）。包括：土建工程投资9696 万元，设备购置 900万元，其它工程费用 2438万元，建设期利息432 万元，基本预备费 391 万元。 2、项目铺底流动资金 项目铺底流动资金估算额为 980 万元。 1.2.7投资来源 - - 本项目资金由企业自筹资金和债务资金两部分组成。其中： 本项目自有资金为 5837 万元，其中，用于建设投资 4425 万元，用于建设期利息 432万元，用于铺底流动资金为 980 万元。 自筹资金由项目承办单位以自有资金筹措，建设期内以自有资金偿还建设期贷款利息。 债务资金为 建设融资 9000万元，拟申请银行贷款解决。 1.2.8资金使用计划 建设投资（不含建设期利息）分年投资计划比例为 55%、 45%。第一年先以自筹资本金 4425万元投入，再投入融资 3000万元，第二年投入融资 6000万元。 1.2.8主要技术经济指标 本项目正常年的营业收入 4900 万元。销售税金及附加为 163 万元。正常年实现利润总额为 2386 万元，所得税额为 596 万元，净利润为 1790万元。所得税前项目财务内部收益率为 15.79%，所得税后项目财务内部收益率为 12.45%，项目资本金内部收益率为 16.19%，总 投资收益率16.08%。 1.3 结论 通过对中医药温泉养生城建设项目认真系统的可行性分析后，得出如下结论。 - - 高起点、全方位、上档次，但建成后，其经营成本基本上处于长期稳定状态，不会因游客增加而同比增加成本。如果该景区能在周边其他大型景区的带动，就会以其独特的风格吸引源源不断的客源。 旅游业被誉为朝阳产业，是国家、各级地方政府支持、鼓励发展的产业。市政府已制定出相关优惠政策。经营者只要管理得法，经营有方该景区将成为旅游的热点。无论是从产业政策、地理环境、财务核算诸方面进行分析，该项目经济可行如能把握适当时机， 将会长久受益。 综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求。 - - 第 2 章 温泉资源与开发现状分析 2.1 温泉文化与中医药养生 2.1.1温泉文化概述 我国劳动人民发现和应用温泉治病，已有数千年的悠久历史。早在先秦的山海经里就有了“温泉”的记载。 公元 400年，北周庾信写了温泉碑文，记述了温泉的治病作用。 李时珍在本草纲目中将我国的矿泉分为热泉、冷泉、甘泉、酸泉和苦泉，是我国最早的温泉分类学者之一。 华清池史话、李世民与温泉铭汤岗子温泉文化、高丽汤 VS 大和汤 。 以上文献都对我国的温 泉文化进行了详细描述，揭示了中国的温泉文化源远流长。 2.1.2温泉文化的历史变迁 第一代温泉是洗浴文化，就是人们常说的“泡汤”； 第二代温泉文化是洗浴加游戏，强调温泉的动感、丰富； 第三代温泉则是洗浴加休闲的文化，突出温泉是一种休闲旅游； 最新的第四代温泉文化是最具包容性的，它不再专属年轻人，而是与上一代共同享有的引入保健概念的全新温泉。 2.1.3温泉文化与中医药养生 - - 温泉是一种自然疗法大部份的化学物质会沉淀在皮肤上，改变皮肤酸碱度，故具有吸收、沉淀及清除的作用，其化学物质可刺激自律神经，内分泌及免疫系 统。 水经注多次提到温泉可以“治百病”，如“鲁山皇女汤，可以熟米，饮之愈百病，道士清身沐浴，一日三次，多么自在，四十日后，身中百病愈”，真实的记载了温泉的保健作用。又如“大融山石出温汤，疗治百病”、“温水出太一山，其水沸涌如汤。杜彦回曰，可治百病，水清则病愈，世浊则无验”等，都说明早在当时人们对温泉的医疗价值已有了相当的认识和研究。 温泉水利用的价值 温泉是一种自然疗法，其化学物质可刺激自律神经，内分泌及免疫系统。温泉依不同的泉质有不同的疗效，就整体而言主要的疗效有：热疗效果 、机械力学效应、温泉的适应 症、治未病健康管理体系。 根据中医学 “上工治未病” 理念，在健康保健业务中，中医预防亚健康发挥了不可忽视的作用，除了传统的中医针灸、推拿、膏药等内病外治方法，中医药温泉成为现代家庭健康保健的有效医疗手段。 温泉养生正是以中医药治未病的健康理念为核心，开创全新的高端健康生活模式。 2.2 河北及周边温泉开发 2.2.1历史上对地热资源的利用 - - 中国是世界上利用地热资源较早的国家之一，据历史记载已有数千年的历史。早在公元前 500前 600 年的东周时代，孔子的弟子所著论语先进篇就记载有“暮春者，春服既成，冠者 5 6人，童子 6 7人，洛乎沂，风乎午之，泳而归。”；公元前 100年左右的汉代天文学家张衡所著温泉赋记载到“天气谣错，有疾病兮，温泉泊焉，以流秽兮，蠲除苛慝，服中正兮，熙哉帝哉，保性命兮”，讲述了温泉有治病、除秽、保健之功能；晋代（公元 300 年左右）郦道元所撰水经注称：“鲁山皇女汤，可以熟米，饮之愈百病，道士清身沐浴，一日三次，多么自在，四十日后，身中百病愈”，记述了利用温泉洗浴、治病。在这以后的历代文人著作及著名温泉的碑文中都有不少这方面的文字记载。 2.2.2地热资源的有目的开发 “地热”作为 一种矿产资源，有其自身的开发特点： 一是作为能源利用的同时，还可以作为水资源予以利用。尤其是那些不含有害组分、矿化度低的地热水，作为地热能利用后，绝大多数都可作为水资源加以利用，是淡水资源的必要补充。 二是可开采利用地热能的大小，应用范围，取决于地热水温度及可开采水量。地热资源按温度分为高温、中温、低温三级，温度不同其应用范围也有所不同。 三是地热水中含有多种有益的矿物组分，具有广泛的用途。地热水是一个大的溶剂，尤其是在热储中滞留时间长、温度高的地热水，溶于- - 其中的矿物质很多，地壳中被发现的所有元素在地热水中 几乎都可以找到，有的地热水中矿物质含量可达 100g/L以上。 2.2.3河北地热资源 根据千余口探井测温数据所编制的京津冀地区地热异常分带图表明，区内地温异常呈现出高低相间的带状分布，河北省地热资源储量十分丰富， 11 个省辖市均有分布，是我国东部开发中低温热水最优越的地区之一，地热资源储量相当于 170.6 108吨标准煤。从西向东大致分为七带，这些区带的地热资源达到了目前经济技术及开发总量的要求，即面积大于 10 平方公里，水温大于 40或地温梯度每 100 米大于 3，热水层埋深小于 3000米的经济型 亚经济型地 热资源。 2.2.4地热资源 市拥有丰富的地热资源，全市已探明温泉地热面积 500 平方公里，热水储量 220亿立方米。市拥有丰富的温泉地热资源，被中国矿业联合会命名为全国第八个“中国温泉之乡”。着眼建设北京周边地区最大、最具特色的温泉休闲旅游度假场所，全面启动了温泉城建设。为充分利用资源，实现 3至 5年建成中国优秀旅游城市的目标，市在市区西北部规划了总体面积 28 平方公里的温泉城，目前已有欧洲温泉会馆、中国传统医药康疗中心、台湾温泉商务会馆等 9个项目入区建设。 2.3 发展旅游分析 2.3.1经济社会发展情况 - - 地处河 北省冀中平原东部，位于京津保金三角中心地带，属环京津、环渤海城市群。北距首都北京 80公里，东临海港城市天津 70 公里，西去古城保定 65 公里。全市幅员面积 784 平方公里，辖 7镇 5乡 2个办事处和一个省级经济技术开发区， 383个行政村（街），总人口 57万。 2008年，在中共市委的正确领导下，市人民政府紧紧依靠、团结和带领全市人民，落实科学发展观，迎难而上，积极作为，保持了经济社会的协调、健康发展，经济发展保持稳健，发展环境不断提升，文化建设提质增效，民生福祉明显改善。全市 GDP 完成 206 亿元，增长 10.2%，财政 总收入完成 18.06亿元，增长 12.5%。农业综合生产能力提高，粮食总产增长 8.4%；工业生产保持增长，列统工业增加值增长 9%；服务业加快发展，总量比上年增长 18.4%。 2.3.2的历史文化沉淀 最早见载于春秋，古称益津，北依燕京、东牵渤海，西揽太行，“帝阙下临通万国，行人至此望燕山”，曾以“晴波遥映、菡萏飘香”的水乡风情享誉遐迩，引得无数文人墨客流连忘返。 最早见载于春秋，秦属广阳郡，汉属益昌县，五代后周显德六年建置，因建于霸水河畔而得名。宋辽之际，的益津关（今市区）、淤口关（今信安镇）和雄州的 瓦桥关（今雄县城）作为南北交通咽喉，号称“三关”，成为北宋防御辽国的边防重镇。宋人称：“此固三关之锁钥，实则冀中之机枢”。特殊的政治、经济地理环境，使得不同类别、不同起源的文化经过长期的碰撞、融合，形成了超胜于人、不流俗变、包容兼蓄、大气开放的“霸”文化特性，也衍生了丰厚的物质和非物质- - 文化遗产。宋辽古战道，被誉为“中外军事史上的奇迹”；高桥、胜芳、燕家务的古乐，可以追溯到商代，比纳西古乐还早 1000 多年，堪称古代艺术的活化石；胜芳古镇的历史积淀不亚于苏杭，“三座桥”、“三宗宝”、穿心河和以张、王两家大院为代 表的建筑文化，加上众多的百年老字号、特有的民间花会艺术和饮食文化、生活习俗，形成了既有鲜明的时代特征、又有浓郁的地方特色，贯通南北、融汇中西的北方古镇风韵。还有千年龙泉寺，百年古祠堂，誉满京津的益津八景，见证历史的名人故居，等等，无不见证着历史的厚重与博大。 久远的人文历史，特殊的政治、经济地理环境，使得多种文化在这里交汇融合，造就了不流俗变、包容兼蓄、大气开放、追求卓越的地域文化性格。这种地域文化性格经过市场经济的整合，衍生成区域特色的工商业文明，形成了支撑当地发展的“根”，也奠定了历史上的区域性经济文化 中心地位。 2.3.3.建设和谐文化，营造良好人文环境 深入挖掘自身优势和地域特色优势，向文化要竞争力，以文化促经济、谋发展。 一是 建设了一批文化设施。投资近两亿元完成了市图书馆、李少春大剧院、益津书院等一批群众性文化设施。 二是 发展了一批文化产业。依托独特的交通优势和温泉地热资源，大力发展文化旅游、会展、温泉度假等产业。温泉城建设全面启动，温泉会所、会展中心、星级酒店等九个项目入区发展。 三是 打造出一批文化名牌。努力打造“戏曲之乡、翰墨之乡、词赋之乡、温泉之乡和胜芳古镇”四乡一镇文化品牌，现已初见成效。 四是 丰富 了群众文化生活。“月月唱大戏，周周演大片”- - 已成为享誉京津及周边县市的文化品牌。推动“彩色周末”活动进农村、进社区、进企业，深受群众欢迎。 2.3.4文化产业链条不断延伸 随着文化产业的发展壮大，文化产业下游产业、周边产业、关联产业在主导产业的带动下迅速发展起来，文化产业链条日渐形成，并不断延伸。 在旅游业方面，随着茗汤温泉乐园的发展，到旅游的人数越来越多，直接带动了的宾馆业、餐饮业、土特产品业、艺品生产业、娱乐业等下游产业发展，据统计，近两年新增开的宾馆就多达 30 多家，饭店达 60多家；旅游景点先后开发了景观 游和蔬果采摘等项目，有效的带动了特色农业、特色养殖、文物交易、书画交易等周边产业发展，同时，交通业、通讯业、广告业等关联产业在旅游业的带动下也增加了经济收益。另外，文艺演出业和书画业的发展，也带动了艺术培训、装裱、工艺品生产、广告等产业发展。文化产业链条的不断延伸，使文化产业发展水平在巩固中得到提高。 在以上分析基础上，坚持与京津旅游业错位发展、特色互补、理念相容的发展定位，把假日经济、观光经济、会展经济与旅游经济有机结合，将一举建成凸现于京津冀都市圈集温泉休闲旅游和商贸会展于一体的特色旅游文化区。 - - 第 3 章 项目的可行性与产品设计方案 3.1 项目的可行性 中医药温泉养生城基本功能是天人合一养生中心。中华养生学是中华民族优秀文化的一个重要组成部分，它历史悠久，源远流长。在漫长的历史过程中，中国人民非常重视养生益寿，并在生活实践中积累了丰富的经验，创立了既有系统理论、多种流派、多种方法，又有民族特色的中医养生学，为中国人民的保健事业和中华民族的繁衍昌盛作出了杰出的贡献。同时，通过各种形式的养生活动让人们认识到：人要健康长寿，就要重视环境对人的影响，明白环境与人的关系。环境是一个极其复杂、辩证的自然综合体，一切生 物都要适应环境而生存，人类不但要适应环境，而且还要利用、支配和改造环境。这样人才有可能“尽终其天年，度百岁乃去”。项目的可行性体现在以下几个方面： 3.1.1政策优势 1、 2007年 10 月初，胡锦涛总书记在“十七大”报告中论述“建立基本医疗卫生制度，提高全民健康水平”中浓墨增加“扶持中医药和民族医药事业发展”的内容，为我国传统医药产业发展提出新希望。 2、国务院前副总理吴仪同志在 2007年全国中医药工作会议讲话中指出“中医药在构建社会主义和谐社会，全面建设小康的过程中，具有无限生机和活力” 。 3.1.2资 源优势 - - 市位于牛驼镇地热田和文安 -苏桥 -堂二里地热异常带之间，中低温地热资源丰富。上第三系热储全区均有分布，蕴藏着丰富的 40 80地热水，元古界、古生界热储存在着 80 110地热水，有着良好的地热开发利用前景。全市境内大部分地区均有地下热水资源分布。现已打地热成井 7眼，用于供暖、洗浴、医疗、种养业等多种方面。 3.1.3区位优势 市地处河北省冀中平原东部，位于北京市、天津市、保定市三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。交通便捷，路网纵横交错。京九铁路与津霸铁路、津保高速与即将建成的京开高速、 106 国道与 112 国道形成三个“黄金十字交叉”。由驱车至首都机场仅需一个多小时，至天津机场仅需 50分钟。便捷的交通网络使成为华北地区重要的交通枢纽。 3.1.4项目优势 1、利用的温泉资源优势及中国中医药科技开发交流中心科技、政策、人才优势，强强联合，开创全新的体验式“医疗养生”产业，推广养生理念，发展旅游第三产业，提高市的城市品位和城市综合竞争力。 2、其次建立太医馆及药用植物园，科技文化基地，建设以中医药诊疗保健为主的健康养生基地，提升市的中医水平，使之成为中医药文化产业交流平台。 市的温泉在水质、环境和价值等方面 具有相对的优势。市属于中型地热田，且距离北京、天津都很近，有着非常好的发展前景。加强地热资源管理，提高地热资源的有效利用率。突出发展温泉旅游业，坚持把- - 温泉旅游作为地热开发的主攻方向，逐步使成为特色旅游线路上的“明珠”。 就全国而言，温泉的利用还比较初级粗放，缺乏技术含量，多数停留在洗浴阶段，应该进一步倡导自主知识产权，发掘温泉文化的内涵，科学合理利用。而周边的雄县、固安、大城等纷纷在打造温泉城的概念。相对于这些地区，没有较大的相对优势，但将中医养生为核心技术与科学管理，休闲产业与农业、医疗健康产业进行有机的 结合，以中医院为产业龙头的休闲产业将会具有强大的核心竞争力和巨大的发展潜力。 3.2 疗养业的发展展望 疗养业发展的较高级阶段是保健养生疗养。所谓养生保健疗养是指客人入住疗养院（包括保健度假酒店）一段时间（ 7 30 天），利用优美的环境疗养因素、物理疗养因素及特色医学手段，达到恢复健康状况、增强体质目的的一种活动，是一种旅游度假与养生保健相结合的，面向国际保健疗养需要，面向国内较高端的市场需要的业态，是疗养业发展的较高级阶段。 3.2.1保健疗养是时代发展的需求 随着中国特色社会主义市场经济的发展，已经出现 了一大批精英阶层，消费能力强、需求层次高，对健康的关注意识强，把保健养生摆在了重要的位置。首先表现在体检市场上，各知名大医院的体检中心（国际体检中心）其豪华体检房常常爆满，预定不到。而高层次的保健疗养- - 的代表，当推北京九华山庄。这家五星级的温泉度假酒店拥有体检中心和中医调养中心，生意兴隆、名声远播，白领精英、国际游人趋之若鹜。 3.2.2保健疗养存在国际需求 中医、针灸、推拿及中医药在国际上越来越得到认可。除日韩、东南亚等传统接受国以外，欧、美国家的民众也越来越感兴趣，美国最权威的 FDA(美国食品药品管理 局 )新近发布了一项与中医药密切相关的指导性文件，将包括传统中医药在内的整体医学从“补充和替代医学（ CAM）”中分离出来，正式认可中医学为独立的科学体系。 像泰国一直向外国游客推出泰式保健按摩服务，作为旅游特色来推荐。国内自 80 年代起，日韩等游客就在下榻的宾馆，通过导游请正规的中医推拿师提供保健按摩服务。保健疗养早已露出端倪。 3.3 中医药温泉养生城产品设计 3.3.1产品定位 1、产品方向性定位 走中高档路线，提高产品档次和质量，形成主题和品牌。内在定位是养生休闲的独特体验。 中医药温泉养生城以温泉养生为 主要设计理念，突出温泉的养生保健功能，既有增强体魄的运动型戏水、游泳池和各种水疗按摩池，又有根据祖国医学理论配制而成的药物温泉浴、特色池，和富有特色的温泉地热带，你可灵活选择，尽情享受。另外中医还可以为你提供穴位按摩，利用温泉水的热力、微量元素和药浴药效通过对身体各部位的刺激使你- - 舒筋活络、去病止痛。你还可以根据自己的喜好选择不同的理疗方式，泡完温泉后，结合穴位的按摩更好的达到疗病养生的功效。在温泉养生的同时，还可以进行一定的商务活动。 2、确定产品主题 中医药温泉养生城产品总的主题：“养生、健康”。 3.3.2产品项目开发 1、培养氛围 展现温泉文化、地方文化和休闲文化，全方位深入展开，包括背景音乐、服务员的优质服务、游客的活动等。 2、提高产品档次，保护当地生态环境 温泉产品是系统的，其发展与整个地区紧密相关。打造自然和谐的周边环境，从整个地区的角度来设计温泉产品。 3、提高管理和服务水平 基于养生、休闲、生态的理念，构建一整套管理服务体系，为游客提供相应的体验项目。 3.3.3拓宽与温泉相关的养生产品种类 1、健康养生的理念贯穿温泉旅游活动 游客在泡温泉的过程中，享受健康养生活动。为客人提供个性化的健康辅 导，传播传统养生理念。 2、结合当地的资源特色和文化 联手推出温泉中医养生和文化养生等。把中医药温泉旅游产品体系中纳入旅游体系中，让游客进一步体验当地的传统养生文化。 - - 3、拓宽温泉养生旅游的系列产品种类 完善温泉养生旅游配套。游客能够足不出户，获得所需的各类物品。推出中医药温泉养老。也可以面向对生活环境有高要求的中青年人市场，形成温泉养生旅游中的高端产品。 3.4 客源市场主要构成 当前旅游市场发展趋势是市场两极化发展，一极是大众化市场，规模较大，消费较低；另一极是个性化市场，规模较小，消费可观。从中医药 温泉养生城的实际出发，客源市场重点要面向个性化市场为主，以京津及其周边地区为主的高消费层。 3.4.1一般观光客源市场 项目近期的主要目标市场，主要为京津大众观光旅游者。由于基数大，该目标市场表现为人数多、流动快、停留短、消费相对较少的特点。本项目不断推出创新的旅游活动，将吸引其多次重游，市场稳定增长。 3.4.2海外观光客源市场 近期主要指港澳台客源市场。由于本项目生态环境、综合资源、文化内涵及配套设施的诸多优势，此类客源消费力很高，发展潜力较大。 3.4.3项目主要开拓的目标市场 中医药温泉养生城将形成 的一般观光旅游市场，目前，我国居民的生活水平在总体上达到小康。旅游逐步成为国民的基本生活要素之一，矩形推进的排浪式旅游消费的态势已经产生，潜在需求将在短期内迅速- - 转化为现实需求，由于国民假期的延长和集中化，国家对国内假期旅游经济的刺激，使得旅游消费已成为国民经济新的经济增长点的热点。 预计每年可吸引 20 40 万中外游客。 3.4.4游客规模预测 本项目是在这一国内大市场已形成的大背景下，并在环京津旅游产业带建设新的旅游高潮到来之际迅速建成，该旅游区建成后，实际游客规模的大小由多种因素决定。根据旅游区环境容量指 标，结合游客规模的平均预测估算，可将其分为：近中期（ 2010 2017年） ,预测 2010 年游客基数为 300 人 /日，全年游客流量为 20 万人，近中期按每年 15%的增长率，到 2017年全年游客为 30 万人。远期（ 2014 2020 年），按每年游人流量平均 20%的增长率，到 2020年全年游客可达到 60 万。 - - 第 4章 项目选址与 用地方案 4.1 项目选址 中医药温泉养生城建设项目位于市区西北部的温泉旅游城，该区规划面积 28 平方公里，主要分为温泉度假区、商贸会展区、精品购物区、休闲娱乐区、文化产业区等。 温泉旅游城以发展 现代旅游度假产业为基本定位，依托独特的交通优势和温泉地热资源，着眼京津、面向全国，大力推进温泉会所、商务会馆、会展中心、星级酒店及其相关配套设施的开发建设，着力培育、开发观光旅游、休闲旅游、会展旅游、商务旅游等现代旅游产业，集中打造集会展商务、休闲度假、旅游观光、乡村风情体验为一体的现代旅游度假产业园。 4.2 用地方案 中医药温泉养生城规划占地 300 亩，规划建设 中医药温泉研究中心（含太医馆和名老中医工作室）、温泉养生庭院、五星级温泉养生酒店、药用植物园和养生农庄四个子项目。 本项目在经济技术开发区内， 温泉城 6号地块 ， 座落位置及地块面积：泰山路东侧，龙江湖东道南侧 ，一期规划占地 面积 100亩（折合66670m2），建设 中医药温泉研究中心 （含太医馆和名老中医工作室）、温泉养生庭院。其余项目分阶段征地，建设。 4.3 土地利用合理性分析 - - 4.3.1得天独厚的区位优势，极其优越的地理条件，是建立中医药温泉养生城建设项目的最佳选择。 4.3.2自然资源特色明显，中部以东偏南，为地热水“奥陶系”，可利用温度 50略高，适宜开发地热观光农业；中部以西偏北，为地热水“馆陶系”，储量 157 亿立方米，可利用温度在 70 94之间， 适宜发展养生度假旅游。 目前，地热已得到初步开发，其中错季玫瑰种植和茗汤温泉已享誉京津市场。 项目选择的地址符合经济社会发展总体规划，中医药温泉养生城建设项目的概念设计符合土地利用的基本要求，科学规划、精心打造，把中医药温泉养生城建设项目建设成京南生活、休闲、娱乐、消费的天堂是可行的，因此，土地利用是合理的。 - - 第 5 章 工程技术方案 5.1 项目定位 以健康休闲为主题，以绿色庄园为风格，以中医药温泉养生为核心价值的天人和谐养生 “ 理想家园 ”。 中医文化博大精深，渗透着独特的“ 养生观 ”，依托中国中医药科技开发 交流中心的科研实力，打造特色鲜明的中医温泉养生健康城。该项目区体现了中医大产业链，包含中医全体验温泉中心，中医文化水疗街、中医养生主题地产等精品中医温泉子项目。 5.2 规划设计原则 5.2.1依托资源优势建立温泉养生健康城。 5.2.2在温泉新区建设中医药温泉养生中心。 5.2.3以温泉中心为基础建立高档健康休闲养生区。 5.3 中医药温泉养生城基本功能 围绕地理、气象、人文、中华传统文化等内容，展开系列项目功能，充分该景区的辐射力和影响力，形成极具特色的中医药温泉养生观光度假旅游区。 中医药温泉养生城基本 功能是天人合一养生中心。中医养生将在中医理论指导下，探索和研究中国传统的颐养身心，增强体质，预防疾病，延年益寿的理论和方法，并用这种理论和方法指导人们保健活动的实用- - 科学。吸取各学派之精华，运用一系列养生方法，形神共养，协调阴阳、顺应自然、饮食调养、谨慎起居、和调脏腑、通畅经络、节欲保精、益气调息、动静适宜等等，使养生活动有章可循、有法可依。 5.4 项目设计方案 中医药温泉养生城规划占地 300 亩，规划建设 中医药温泉研究中心（含太医馆和名老中医工作室）、温泉养生庭院、五星级温泉养生酒店、药用植物园和养生农庄四 个子项目。 5.4.1项目整体投资规划 整体项目投入约 4亿元人民币，项目周期为三到五年。一期期投入1.3 亿元人民币，主要用在温泉医疗中心、温泉养生庭院。 5.4.2项目总体规划方案 1、 中医药温泉研究中心 中医药温泉研究中心 （包括含太医馆和名老中医工作室）目标市场定位于运动性损伤人群、病后恢复人群、长期慢性病困扰人群、银发族，充分发挥水中运动疗法的特殊功能，聘请康复治疗专家，引进国外先进设备，建立温泉康复治疗中心，通过无碍障化设计，与中医温泉养生城内的度假设施相结合，共塑环境优雅、设备先进、功能齐全的温泉康 复疗养地。 2、温泉养生庭院 温泉养生庭院占地 85 亩，建设 170 栋养生庭院。养生庭院在建筑风格上注重吸取国内各民族的建筑特色，按照庭院式结构布局，内置温泉- - 设施，形成不同民族风格的建筑群落，使温泉别墅本身就可以成为中医药温泉养生城的观光景点。 养生庭院采用传统中式建筑风格，让您在家中就能随心享受养生乐趣。其特色： 宾馆化配置、人文化管理，专业医护人员 24 小时提供全方位服务。 多重庭院不仅营造出“庭院深深深几许”的意境，更符合现代生活的多重需求。或静或动，或开敞或封闭，或独立或互动，每一个庭院都秩序井然，各 司其职。 在家中可以随心享受温泉养生情趣，实现健康养生休闲一体化。 布局设计采用多种方案，最大限度满足不同需求。 3、五星级温泉养生酒店 温泉养生酒店按照五星级标准建设，占地面积 20 亩，投资估算为总1 亿元。 4、药用植物园和养生农庄 两部分规划占地 180亩。 药用植物园：现代人注重绿色生活消费方式，市场对绿色食品的需求反映出人们对健康的态度，绿色食品指无污染的安全、优质、营养的食品。 不施加化肥和农药的绿色农业符合目标消费人群的心理需求。 优质的地热资源和自然温室效应适合家庭种植蔬菜瓜果、养殖花卉 鱼虫，使人享受绿色恬静的庄园生活，倡导人与自然和谐相处。 - - 现代养生农庄：现代养生农庄致力于营造自然、清新、质朴、野趣的田园式风光，融汇古今、错落有致的庭院式建筑风格尽显雅致、写意的庄园式情趣，返璞归真、简约务实的现代生活理念融合中医温泉养生的文化精髓。 5.5 一期实施方案 5.5.1建设方案 按照“三期规划、五年完成”的原则，在一期 100亩范围内，确定如下建设项目。 1、 中医药温泉研究中心 中医药温泉研究中心设计方案 中医药温泉研究中心 （包括含太医馆和名老中医工作室）