弱电系统定位与选择.doc

翠筑天地小区弱电系统定位与材料产品选择分析一、 弱电系统的定位分析1. 弱电系统在成都的应用状况2002年以前，弱电系统的个别子系统（少于6-7个）在成都少量楼盘进行了早期的应用。之后，随着成都楼市的迅猛发展，楼盘的规模和品质不断在提升，决定楼盘“软件”品质的弱电系统也得到大幅提升、完善和发展（子系统可达10-20个），更加体现物业管理水平以及业主居住舒适性的提高。以弱电系统中楼宇对讲子系统为例观察其发展状况。系统从控制上经过了以下几个阶段，并不断继续发展：数字化网络控制方式多线控制方式总线控制方式以太网控制而从常用对讲分机的形态上说，也经历了几个阶段，并不断继续发展：全数字智能终端7彩色可视分机4黑白可视分机非可视分机2. 弱电系统对楼盘销售推动分析 2006年以后，随着中国楼市的蓬勃发展以及国家对小区建设相关规范的不断出台，人们对生活质量和居住环境要求以及开发商对开发的楼盘品质不断提高，使得许多开发商意识到楼盘的“软件”（弱电系统管理水平）品质对销售的影响力远远大于强电、消防、暖通等其它安装工程，也发现少许增加对只占楼盘投资总额比例极小的智能化投入，能够带来数倍以上的销售附加回报值，使得弱电系统得到了更快的发展。因此，有人常常把内外装饰、智能化水平和环境绿化作为楼盘品质定位的主要看点。而今，楼市的滞销现状促使开发商不断寻找促销的靓点和题材，弱电系统中的居家智能功能则是可以实现与购房者面对面交流的重要看点，也是让购房者了解楼盘品质的重要标志，在售楼部或样板间实现居家功能的展示可以告诉购房者本楼盘与其它盘具有不同品质风范，最终实现促销或升值无论是新鸿基、新世界、和记黄埔、九龙仓、中海、华润、华人、信和、华敏等外资企业，还是万科、龙湖、置信、鑫达、千和等众多国内开发商，都大幅提高了楼盘“软件”小区智能化的建设水平。部分楼盘（高层住宅）弱电系统建设投入说明高档楼盘中上档楼盘中下档楼盘经济适用房农迁房代表楼盘华敏.世家花园、千和.紫檀、鑫达.首座、飞大.1号公馆、华人.都汇华庭和记.彩蝶园、和记.南城都汇、新恒基.悦城、华人.西锦城、南、北苑、河畔新世界、中海国际、大成际凯丽滨江、蓝山美树、世纪朝阳、中海格林威治、上海花园、华润凤凰城、润扬双河鹭岛丽都帝景2期、川大河畔、兴元丽都、红馆、新北佳苑、江安花园、学府花园略单位建筑投入（元/）100150601003060103010以下智能化子系统数量（个）162012188134934主要技术系统应用范围数字化技术应用、局域网络、TCP/IP应用、楼宇自控等数字化技术应用、局域网络、TCP/IP应用局域网络、TCP/IP或总线技术应用基本弱电子系统、总线技术电话和电视及个别子系统、总线或多线技术弱电功能定位描述系统先进，对小区物业实现高品质管理系统较为先进，对小区物业实现完善的管理主要系统完整，对小区物业实现较好的管理一般性安防管理简单安防管理，或无安防管理系统主要设备选用进口或在国内生产的国外品牌合资品牌或国内主流品牌的高端系列国内主流品牌的高端或中端系列国内主流品牌的低端系列国内主流品牌的低端系列对讲分机应用规格进口7彩色，带信息发布进口或国产7彩色，带信息发布国产7彩色，带信息发布国产7彩色或4黑白，部分有信息发布黑白4或非可视，无信息发布系统防雷有有有无无居家智能有一部分有一部分有无无3. 翠筑天地正确的系统框架及技术配置定位翠筑天地位于西航港的核心区域中央，屹立于规划中的现代商务区最核心板块，配套有完善商务、酒店（五星级）、休闲等功能区，是一个370亩的HOPCSA，与比邻的蓝光集团开发区域（开发内容近似）形成一种竞争态势。目前，大件路正在全面扩建，正式通车后将成为另一个天府大道、光华大道，将带动整个区域价值的大幅提升。因此，我们认为翠筑天地住宅部分技术框架定位应比丽都帝景2期有适当的提升，建议至少按中下档弱电水平定位，才能满足整个HOPCSA弱电定位整体要求。一些开发商在不考虑设计和施工单位的实力，由施工单位自行配置系统进行报价，为了低价取得工程，从而导致系统配置缺漏、功能减缺以及产品和材料低廉，使得工程质量无法保证，影响开发商长远的品牌荣誉！为什么许多开发商采取设计单独招标？为什么大型房产公司设定的施工入围资格是建筑智能化一级资质？为什么绝大多数开发商一般至少也要求入围门槛为二级资质？因为，作为建设项目中的弱电系统是所有安装系统中专业技术含量最高，功能最复杂，与业主相处最密切的环节，只要定位合理、物有所值才是正确之举！花10万元买辆奥拓并不一定花20万买辆奔驰便宜！二、 产品选择使用分析1. 品质与价格（性价比）进口产品的价格往往比较高，以楼宇对讲分机（对系统总额影响较大）为例来看，7彩色一般为300010000元/台，而国产的只有7002000元/台，国内产品具有极大优势。而智能化在中国的应用和发展几乎与世界同步，产品技术非常成熟，仍然广泛用于高档楼盘。建议本小区应适当提高技术定位含金量，品牌采用国内优质品牌，仍然十分经济，实现性价比达到最高。2. 市场占有率水平市场占有率反映产品价格、质量以及售后服务等被市场认同的程度，应此是选择产品的重要依据。目前，无论是全国还是成都地区，楼宇对讲中的冠林市场占有率遥遥领先，也是本小区的最佳选择。3. 售后服务水平小区的弱电系统与土建、装修工程等不同，运行中将伴随大量的售后服务工作，因此产品选择上一定要选择具有强大售后服务保证（办事处规模）的产品品牌。因此，我们建议本小区弱电产品应按系统要先进、产品采用国产主流定位以及市场占有率水平高这三个原则进行定位，系统应按整个小区进行统一规划进行设计。三、 对设计和施工单位选择要求1. 企业的综合实力考虑本小区目前实施仅仅是一期工程，和今后开发部分应是统一的整