【商业地产】2008年江苏省盐城市建湖县市场调研报告-39页

2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 江苏省盐城市建湖县 房地产市场调研报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 目 录 目 录 - 2 建湖县基本情况简介绍 - 4 建湖县地区生产总值概况 - 6 建湖县工业发展状况 - 7 建湖县固定资产投资以及城市基础建设数据统计 - 8 建湖县服务业数据统计以及城市形象 - 9 建湖县财政金融数据统计 - 10 建湖城市房地产行业发展宏观统计以及分析 - 11 建湖县 2003 2020 年县城总体规划分析 - 12 建湖县近些年来房地产发展状况 - 13 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县近些年来土地出让数据统计 - 15 建湖县市区房地产市场的构成 - 16 建湖县市区房地产板块价格信息分析 - 17 建湖县市区房地产板块供需状况分析 - 19 建湖县房地产市场代表性楼盘调研情况汇总 - 21 建湖商业 - 34 开发测算 - 35 最后结论： - 39 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县基本情况简介绍 建湖县位于江苏省盐城市中西部，北纬 33 16 33 41，东经 119 33 120 05。东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝 应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。 全县总面积 1155 平方公里，下辖 15 个镇和 1 个开发区，人口 80 万 ，市区人口 35 万 。建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、 杂技之乡 、花炮之乡。早在春秋战国时期就有先民繁衍生息，唐代朦胧宝塔留下了古代文明的鲜明印迹，吴越文明与楚汉雄风交融渗透，开成了开放、包容的独特地域文化。建湖人杰地灵，人才辈出，南宋左丞相陆秀夫、著名外交家乔冠华、美籍华人著名宇航员王赣俊等名贤俊杰都诞生在这里。县域原是古淮夷的一部分， 1941 年 9 月，盐城县划县分治，成立建阳县，因与福建省建阳县同名，于 1951 年 7 月取建阳、湖垛（今建湖）两镇的首字为名改称建湖县。建县后，先后隶属盐阜行政公署、盐阜分区、苏皖边区第五行政区、苏北行署盐城行政区、江苏省盐城专区、江苏省盐城地区，1983 年为盐城市属县之一。全县共有大小沟河 3000 余条。主要排水入海河道为黄沙港，另有部分洪水从射阳河下排入海。主要骨干河道还有：南北向的蔷薇河、戛粮河、西塘河、东塘河、渔深河、串场河、通榆河和东西向的南盐河、北塘河。自然降水量大，水域广阔，地下淡水资源比较丰富。全县共有水域面 积 2.67 万公顷，是江苏省水产养殖十强县，江苏最大的螃蟹养殖基地。 “水 ” 是建湖城市最大的特色 杂技之乡 杂技之乡（ 1） 建湖 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 红线范围内为建湖全市，由 15 个镇（乡）、一个经济开发区组成 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县 地区生产总值概况 【 情况简述 】 2007 年， 建湖 全县完成地区生产总值 118.73 亿元，比 2006 年 增长 14.8%。其中一产 22.83 亿元，二产 55.27 亿元，三产 40.63 亿元，分别增长 7.7%、 17.5%和 14.8%，整个地区的经 济发展状况呈现良好趋势。 建湖相关政府报告分析其地区生产总值发展快速的原因有两点： 一、政府加强招商引资力度，来建湖投资、经营的各类企业、 商家越来越多，在极大促进建湖地区生产 力发展的同时，也较 大的带动了建湖地区整体生产的发展， 引入新技术， 提高了效 率 ，提高发展速度 。 二、 第二产业的 主要支柱行业范围的拓宽，从原来的以单调性 工业发展为主转变为现在的电子 工业 等 领域 共同发展的新局面。 （本章结论来源盐城市建湖县政府经济发展公报） 2 0 0 7 年江苏省盐城市建湖县地区生产总值构成图( 单位: 亿元)0102030405060第一产业 第二产业 第三产业2007 年江苏省盐城市建湖县各产业增长幅度表0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00%第一产业第二产业第三产业系列 1 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县 工业发展状况 2007 年 完成 工业 固定资产投资 58.2 亿元，增长 22.8%，其中技术改造 43 亿元，增长31.5%，基本建设投资 15.2 亿元，增长 3.4%。新上超千万元项目 163 个，其中超 5000 万元项目 25 个，超亿元项目 6 个。近湖、开发区、建阳、恒 济、钟庄、高作、庆丰等镇新开工超千万元项目 10 个以上。森达生物工程、克胜啶虫隆原药、剑牌化学工业城等亿元项目竣工投产，光达照明、金世邦粉末冶金等重点项目先后开工建设。城市和基础设施建设加快。建设路、太平路、湖中南路延伸工程顺利完工，盐淮高速接线工程等重点项目正在加紧建设。 县城“六纵六横”主次干道全面贯通，绿化、亮化、美化建设取得新的进展。城市化率达 38.8%。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县固定资产投资以及城市基础建设数据统计 2007 年全县定报工业实现增加值 38.47 亿元，增长 22.5%，主营业务收入 140 亿元，增长 28.4%，利税总额 11.3 亿元，增长 30%，其中利润 5.3亿元，增长 34%，均超额完成年度计划。工业对财政贡献份额超过 70%。规模企业支撑作用明显。全县销售超亿元企业达 20 家，克胜、美昌、特达管件、东华纺织、九龙阀门、特达钻采等企业入库税金超千万元。产业集群效应更加凸现。皮鞋、石油机械、绿色照明等特色产业新建项目 116 个，初步形成了分工协作的链状格局。石油机 械产业实入库税金超亿元 ,列全县各行业之首 ；绿色照明产业实入库税金增幅达 51.1%,成为全县发展最快的行业。私营个体经济发展迅速。新办私营企业 598 家，新增个体工商户 3817户，新增注册资本 3.65 亿元，新增从业人员 7620 人。建筑业市场份额扩大 ， 完成建筑业增加值 6.6 亿元，增长 14%。 主营业务收入增加 40% 工业占财政总收入超 70% 全县销售超亿元企业达 20 家 绿色照明产业入库税金增幅达 51.1% 城市建筑行业发展快速， 2007 全年完成增加值 6.6 亿 大幅度 促进房 地产行 业发展 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县服务业数据统计 以及 城市形象 2007 年建湖服务业发展水平不断提高。实现社会消费品零售总额 37.74 亿元，增长 15.6%。服务业实入库税收 2.48 亿元，增长 29.1%。服务业项目建设全面推进。新建、续建 500 万元以上项目 98 个，其中超亿元项目 5 个，总投资 14.45 亿元，增长 38%。现代服务业蓬勃发展。江苏里下河物流中心建设进程加快，并被列为省“十一五”服务业重大项目。时代超市、润嘉大酒店、永林国际大酒店等大型服务业企业投入运营。房地产、金融、保险、邮政、电信等重点产业取得新进展。 目前建湖已拥有了 森达”、“克胜” 两大全国驰名 商标。同时在全市上下的共同努力之下，建湖人均可支配收入也有了较大幅度的提升， 其 2007 年 GOP国民生产总值在盐城的排名也有了较大幅度的上升 ，建湖在全市的知名度也日渐上升 。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县财政金融数据统计 2007 年 实现财政总收入 10.68 亿元，其中地方一般预算收入 4.66 亿元，分别增长 22.3%和 21.6%，完成年度计划的 104.7%和 110.8%。财政支出控制在年初预算之内，收支保持基本平衡。财政收入占 GDP 比重达 9%，比上年提高 0.2 个百分点。金融平稳运行。全县金融机构年末各项存款余额 90.07 亿元， 比年初净增 10.19 亿元，其中城乡居民储蓄 68.7 亿元，比年初净增 6.56 亿元；各项贷款余额 55.02 亿元，比年初净增 8.15 亿元。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖城市房地产行业发展宏观统计以及分析 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县 2003 2020 年县城总体规划分析 根据本图，我们可以得知，在未来建湖县将形成一个狭长型的城市中心居住地带，而支撑其经济发展的工业将被规划在整个城市首尾两侧的偏僻区域 。另外，根据本图，在未来建湖县将形成 3 个城市商业金融中心，满足城市不断发展所带来的商业、金融方面需求量的提升。 根据政府相关文件，目前的建湖是在向南发展，随着发展，未来南区将形成一个新的融合金融、商业、居住的城市副中心，用这种方式，令城市多点发展，推动城市整体进步。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县近些年来房地产发展状况 2003年，建湖县房地产市场 刚刚兴起， 雏形初具， 市场上有了正式的商品房买卖的概念 ，但是由于整个城市基础条件相对落后，房地产发展缺乏管理和引导，导致房地产市场不规范，从而也间接形成了房地产项目品牌、品质上 无法上台阶，整个开发水平和市场价格水准在苏北地区处于落后 名次 ，仅有 7百多元每平米，同时全县房地产开发企业也仅有 3 5家。 2004 年，建湖县引入“土地招挂拍”制度，其相对薄弱的房地产行业开始进入高速发展期，据建湖县政府 相关 文件显示，在2004年，该县出让土地接近 12万平米 ，创造了历史之最，其中还包括已经瞄准该县的外地开发商在此成功拿地。 2004年，建湖县整体整体住宅价格同比 2003年，略有上涨，在 800 1000元 /平米之间。开发商业从原来单一的本地开发商变成了外地开发商和本地开发商共同抢占市场，共同发展建 湖房地产的局面。开发企业数量也有了明显的提升，超过 10家。 2005 2006年，国家房地产政策一度影响了建湖房地产行业的发展，但房地产新兴城市的定位，持续的刚性购买需求让其度过了难关。房地产发展出现了质的飞跃，比如开发商开始注重楼盘的品质和品牌，一些城市领军性的大盘也出现了，如清华苑等，整个城市的房地产呈现欣欣向荣，积极发展的态势 。 2006 年底，建湖县房地产市场 价格全面飙升，价格直线上升，大部分楼盘达到 1500以上，部分高楼盘突破 2000。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2007年上半年，承接 2006年质的飞跃，建湖县房价呈现汹涌发展 态势，其中很大一部分楼盘的单 价 已经达到 2000开外 ；到了下半年，由于整个国家金融和房地产环境的影响，同时随着城市发展速度的提升，房地产开发水平的提高，大部分楼盘再度提价，整个城市重点地带楼盘的均价突破 2000，达到 2500元 /平米，最高的甚至超过 3000。 2008 年上半年，整个城市房价再度提升，以东方广场等市中心核心楼盘为代表的大部分 位置较好的楼盘 将其均价拉高到 3500元 /平米左右，但到了下半年，受国家宏观调控影响，整个市场发展变缓，销售持续不动，部分楼盘持续降价，甚至出现个别楼盘封盘等候时机重现销售的现 象。 因此在价格上也有一定影响，整个市区平均价格 2500元 /平米 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 700 900 1200 1900 22000 25000 江苏省盐城市建湖县近些年市区房地产销售均价统计 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 江苏省盐城市建湖县近些年市区房地产销售 情况 销售火爆情况 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县近些年来土地出让数据统计 总体统计： 2004 年 ，整个建湖县出让土地总量将近为 20万平，土地出让总价约为 7500 万元，超出出让底价约 1500 万元； 2005 年 ，整个建湖县出让土地总量也将近为 20 万平，土地出让总价约为 1.8 亿 ，超出出让底价超过 6 千万左右 ； 2006 年 ，整个建湖县出让土地总量将近为 27 万平，土地出让总价约为 3 亿 ，超出出让底价超过 1 个亿 ； 2007 年 ，整个建湖县出让土地总量将近为 29.5 万 平，土地出让总价约为 6 亿 ，超出出让底价超过 3 个亿 。 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 土地出让量变化幅度 土地出让金变化幅度 历年超出底价幅度 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县 市区房地产市场的构成 河西板块 河 东 板块 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县市区房地产板块价格信息分析 河西板块研判： 整体状况： 目前聚集 在 河西板块的在售房地产项目大约有 10 家左右 ，中、高、低档次项目全部有，以住宅项目为主，几乎没有纯商业的项目。整个河西板块以市中心为价格高点，形成一个圆向外辐射 ，价格层次逐渐降低，但到了县中附近，价格陡然上升，其水准几乎接近于市中心，主要原因为：建湖人比较注重教育，县中成 为其附件地产项目最大价值提升点，此外，县中附近正在大力发展，居住适宜度比市区其他地方有较大提升，在建湖县城比较小，即使骑自行车也可以轻松较快达到市中心的前提下，学区比其他配套显得更重要，因此其价格接近或者持平市中心，有很好的理由支撑。目前河西住宅项目的整体均价在 3000 元 /平米左右，递进模式为： 3500 元 /平米， 2900元 /平米， 3000 元 /平米。递进区域：市中心、市区普通地带、县中附近。 发展态势：随着政府进一步加强河西板块的开发，目前河西板块的开发态势呈现向上发展趋势，房地产开发还没有到爆发点，因此从这 个层面上讲，河西板块还是有一定的发展潜力，其整体价格还是有一定上涨空间。 目前状况：受国家房地产整体环境影响，河西板块的销售目前处于缓慢前进状态。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 消费来源：资金相对充裕私营企业主、政府公务员、 投资客 等 社会金字塔高端人群，从整体角度判断，河西消费人群在社会中的档次明显高于河东。 河西消费热点户型： 40 70M2 小户型， 100 120 之间中等户型 河东板块研判： 整体状况： 目前聚集 在 河西板块的在售房地产项目大约有 15 家左右，主要 也 是大盘 住宅 项目，但知名度就没有河西项目高， 主要为区域原因，在建湖人传统观念中，河 东为农村，河西为城市。所有 由于区域的原因，河东价格明显低于河西， 另外尽管河东部分楼盘比较接近市中心，其价格也低于 河西 ，城市精英还是很少关注河东项目。价格分布上，河东板块除了接近市中心区域的楼盘价格相对较高，均价在 2700 元 /平米左右外，偏远地区的楼盘只有 2000 元 /平米左右。 发展态势：河东板块正在加强发展，部分楼盘的品质和形象正在超越河西，但整体形象还明显不如河西，整个河东板块要超过河西板块还需要很长一段时间。目前状况：受国家房地产整体环境影响，河东板块的销售比河西更为缓慢，代表性大盘新世纪花园甚至封盘。 消费来源：普通人群，城市精英阶层很少。河 东 消费热点户型：别墅， 80 120M2 的户型 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县市区房地产板块供需状况分析 河西板块 研判 ： 目前随着建湖城市建设的快速发展，整个河西板块房地产市场的供需状况正呈现从需大于供向供大于需的转变。主要表现在 政府拍卖土地的频率不断提高， 所拍土地中河西地块所占分量逐年增加。大盘、名盘主要集中在河西，这刺激了河西板块先期开发项目不断热销，比如清华园等项目目前已经无剩余房源， 消化了一大部分河西客户，而后继的城市建设有未能有效的为河西提供拆迁安置的客户，此外，随着河西房价的不 断飙升，也使得很大一部分购买弱的客户打消购买念头，萎缩了河西整体的购房客户量。 在我们调研的河西楼盘中，除了新开楼盘，很多老楼盘都有为数不少的尾盘。 河 东 板块研判： 作为城市开发建设的重点板块，河东板块承载了政府和民众的众多居住愿望。结合我们调研的情况，目前的河东板块认购态势并没有呈现饱和状况，而是呈现一种逐步增长的趋势，商品房开发量虽然逐年提升，但是根据某销售中心工作人员介绍：在河东平均每套住宅有 1.5 组意向客户，需求量略大于供应量。河东部分楼盘之所以销售不 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 畅，主要原因在于价格涨速过快，快接近河西价格， 导致很多客户宁愿多花一点钱到河西去购房，毕竟河西的生活配套相对完善。 整体 板块研判： 根据调研情况，建湖县城整体房地产板块供应仍小于需求，市场购买量在一定条件下可得到进一步释放。 供 求 供 求 河西板块 河 东 板块 接近于 远小于 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建湖县房地产市场 代表性楼盘 调研情况汇总 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 泽园理想城 世纪鑫城 东方广场 农工商新世纪花园 明星城 东方康城 万家时代广场 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 理想城 泽园理想城 是由建湖本地开发 商 泽园房地产开发有限公司开发建设， 该开发商实力雄厚，开发了建湖县几个比较深入人心的领军楼盘，如泽园现代城等。由于前期开发项目品质还不错，该发展商在建湖也形成了一定的品牌口碑。同时该发展商凭借着本土开发商的优势，在当地政府机构中也形成了很深的人脉资源，其开发的项目常常被作为典型楼盘，在政府层面进行宣传。 泽园理想城 由 58 栋建筑 和沿街商铺 组成，其中 53 栋为多层建筑， 6 栋为沿街小高层建筑。小区总建面积 210000 平米，容积率 1.8,绿化率 40%。 据政府机构人士透露，该项目地块出让金 为 3.3 亿，是建湖目前土地出让金最高的楼盘。 项目基本资料： 发展商：江苏泽园房地产开发有限公司 景观设计：杭州绿野建筑景观设计有限公司 景观规划：杭州建业建筑设计事务所 全程营销：汇丰行地产投资机构 理想热线： 86299666 86283522 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目一期推售产品： 住宅： 1 21 号楼（阴影部分） 以及 部分商业（直线部分） 项目一期推售产品 销售率 ： 住宅： 住宅总推 21 栋楼，总套数为 450 套， 销售 将近 30% ，约 150套 商业： 总推约 60间，销售 约 4间 项目一期推售产品 价格统计和 项目 施工进度 ： 住宅价格区间 ： 【 3038 3568 平米 /元】 平均价格： 【 3338 平米 /元】 价格分布（见图 1） 一期 1 5 号 楼 达到 5 层施工（见图 1） 分析点评 ： 该项目一期产品的销售并不好。住宅方面销售不好的原因： 1，受国家房地产大环境影响，消费者呈持币观望态势，从而影响单个具体项目的销售； 2，单价过高，影响销售。而其商业销售不好的原因：位置偏，单价高，总价高，未来无法预期（消费者说） 价格高点 次价格高点 价格低点 图 1 施工进度 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目户型总分布 面积配比表 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 首期推出户型 以及 销售最好户型 、 该户型是该项目目前销售的最好的户 型 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目 形象展示 ： 销售中心外包装 引导牌 引导牌户外 围墙 项目点评： 县中附近代表性大盘，也是老百姓心目中城市高档楼盘典型代表，价格高昂，受国家房地产整体大环境影响，前期开盘销售并不理想，销售 1/3 还不到。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 世纪鑫城 基本数据 发展商： 盐城恒鑫房地产开发有限公司 地址： 建湖县城太平洋路与向阳西路交界处 电话： 0515 86085666 项目占地： 68150 平米 总建筑面积： 136050 平米 容积率： 2.0 项目四至： 东临实验二小、县镇西中心；南接县高级中学、初级中学以及县职业中学；西靠即将建设的建湖汽车站台和县体育馆；北紧邻建港二桥 项目销售动态 目前项目多层已经进入尾盘销售，多层整体销售率过 85%，剩余房源中以 5 号楼剩余最多 ， 9 月份项目高层住宅进入市场，目前高层价格未定，但据销售人员透露，高层销售均价不会低于 3500 元 /平米 项目销售主力户型 120 平米左右三房两厅两卫户 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目多层销售整体