【商业地产】荆州金江宝邸项目市场策划报告-113DOC-2008年

荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 1 页 共 118 页 第一部分 市场分析篇 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 2 页 共 118 页 第一章 荆州房地产市场开发环境 分析 一、荆州宏观经济环境分析 （一） 荆州城市基本情况分析 1.城市区位 荆州市地处湖北省中南部，江汉平原腹地， 长江自西向东横贯全市，全长 483 公里。荆州东连武汉、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荆门、襄樊。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 3 页 共 118 页 2 城市规模 全市国土面积 1.41 万平方公里，下辖荆州、沙市两区，江陵、公安、监利三县和松滋、石首、洪湖三市，总人口 640 万，其中中心城区面积 59 平方公里，人口 75 万。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 4 页 共 118 页 【 分析 评述】 荆州城市中心距武汉直线距离约 200 公里 ，距孝感直线距离约 181 公里，距荆门直线距离约 76 公里，距宜昌直线距离约 80 公里，距岳阳直线距离约 140 公里，距常德直线距离约 154 公里，距张家界直线距离约 217 公里，其处于湖北与湖南的接壤处，因此就区位条件本身来说还算不错，但 其城市无航空机场及铁路客运站，基本依赖公路及长江水路运输，在城市化加速发展的进程中，这类中部城市无疑在商贸往来和旅游客源的引入上相对其他城市要吃亏很多，因此目前诸如宜昌、襄樊、黄石、孝感等城市的发展速度已明显快于荆州，荆州的城市竞争力在湖北省内处于比较弱势的位置。 荆州总人口达 640 万，但中心城区人口只有 75 万，城区面积也只 59 平方公里，在所有中部城市中，城市建设发展尚处于比较落后的局面，对房地产开发来说既有机遇也有风险，这主要将依赖于政府对整体城市的建设规划。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 5 页 共 118 页 （二） 荆州城市经济发展状况 国民经济 2007 年全市生产总值 519.6 亿元，同比增长 12.4%，创建市以来最好水平；全市人均生产总值为8093 元，按现行汇率计算超过 1100 美元。 消费 社会消费品零售总额 299.6 亿元，比上年增长 17.9%，增速比上年提高 3.2个百分点。住房消费继续升温。全年商品房销售额增长 99.9%， 住宅销售额增长 104.3%。 外贸出口 全年外贸出口 4.87 亿美元，增长 59.1%，增速高出全省 28.6 个百分点。 旅游 全市接待国内旅游 512.6 万人次，增长 18.1%，国内旅游收入 27.2 亿元，增长 23.4%。入境旅游者 2.77万人次，增长 18.1%，旅游外汇收入 982.1 万美元，增长 30.6%。 固定资产投资 全年全社会固定资产投资 210.7 亿元，比上年增长 40.8%。固定资产投资增幅居鄂州、随州之后列全省第三位 。 财政收支 2007 年全市实现财政收入 34.09 亿元，比上年增加 5.03 亿元， 增长 17.3%。税收占财政收入的比重达到 83.6%。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 6 页 共 118 页 金融 金融业保持增长态势。年末城乡居民存款余额 431.6 亿元，增长 9.1%。金融机构贷款余额 299.7 亿元，比年初增加了 40.2 亿元，金融机构对地方经济的扶持力度明显加强。 居民收入 全市城镇居民人均可支配收入达到 10840 元，比 06 年增加 2122 元，接近全省城镇居民人均可支配收入水平（ 2007 年全省城镇居民人均可支配收入达到 11485 元），增长 24.3%，增幅比上年提升 16.6 个百分点。城市居民人均工薪收入 9030 元，占居民可支配收入的 83.3%， 比上年增长 48.3%。 【分析评述】 近几年 ，荆州 经济建设发展 平稳上升 ， 但速度不及周边同级的宜昌、襄樊、黄石等市，连一度引以为豪的社会消费品零售总额长期排名全省第二的位置，目前也已被襄樊和宜昌超过。政府的 不作为，城市的懒散作风一度引憾为 沉沦的大荆州 。可喜的是， 07年的经济全面复苏，各项指数增幅惊人 ，商品房销售更是 翻倍增长 。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 7 页 共 118 页 （三） 荆州城市 区位 发展 与房地产开发价值评估 武汉城市圈经国务院批准，成为全国资源节约型和环境友好型社会（简称两型社会）建设综合配套改革试验区。同时获批为两型社会 改革试验区的还有长株潭城市群。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 8 页 共 118 页 省工商局公布对外商企业投资房地产情况的调查结果表明，外商投资 湖北 省房地产热情不减。 2007 年全省新增外资房地产企业 31 户，新增投资总额创下历史新高，达到 9.73 亿美元，与 2006 年相比增长 228.72。从 2005年开始，外资涌入 湖北 省房地产进入高速增长，年增速一直保持在 80以上。其中，约七成外商房地产项目主要落户在武汉，且投资总额在 1000 万美元以上的都设在武汉市。 目前 省外商投资总额约 1/6，都聚集在房地产业。据省工商局公布的数据，截至 2007 年底，全省累计外资投资总额 313 亿美元，其中房地产业的外商投资企业 483 家，累计投资总额 53 亿美元以上。外资房地产企业以港资居多，达到 351 户。 【分析评述】 荆州处在十分特殊的区位 ，其 中心城区虽然不属于任何一个城市圈，但正好处在 武汉城市圈 、长株潭城市群、宜昌副中心城市圈和襄樊副中心城市圈之间，历史上这四个城市圈与荆州经济一直有着密不可分的联系，尤其是 长株潭城市群 被批准为两型社会 国家级试验区，或许会突破省域界线的限制，可以给荆州商业地产的发展带来新的机遇。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 9 页 共 118 页 二、荆州中心城区房地产市场情况调查分析 （一） 荆州城区房地产开发 情况分析 1 房地产开发投资 合计 （万元） 住宅 （万元） 商业 （万元） 写字楼 （万元） 其他 （万元） 2006 年 1 6 月 54450 37377 5174 20 11879 2007 年 1 6 月 50686 36490 6828 7368 同比增长（ %） -6.9 -2.4 32.0 -38.0 2007 年 1-12 月 130200 97400 11400 同比增长（ %） 3% 0.8% 0.8% 07 年上半年荆州城区完成房地产开发投资 5.1 亿元，同比下降 6.9%。其中完成住宅投资 3.6 亿元，同比下降2.4%；完成商业用房投资 0.68 亿元，同比增长 32%。 07年 整年 荆州城区完成房地产开发投资 13.02亿元，同比增长 3%。其中完成住宅投资 9.74亿元，同比增长 0.8%；完成商业用房投资 1.14 亿元，同比增长 0.8%。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 10 页 共 118 页 【小评】 :开发投资 略有下降，主要原因是新开工面积和购置土地投资额有所下降，表明市场自我调节过程中开发商的投资行为更理性。 2.土地供应 宗地（宗） 地块面积（万 m2） 折合亩 可开发建筑面积（万 m2） 2006.1 6 月 9 24.0 360.0 49.0 2007.1 6 月 13 34.4 515.7 71.4 同比增长 44.4% 43.3% 43.3% 45.7% 2007 年 1-12 月 26 67.13 1007 135.5 同比增长 -44.4% -44.4% -46% 07年上半年荆州城区挂牌成交房地产开发用地 13宗，用地面积 34.4万平方米，折合 515.7亩，同比增长 43.3%；可开发房屋建筑面积 71.4 万平方米，同比增长 45.7%。 2007年 整年 荆州城区挂牌成交房地产开发用地 26宗，土地面积 67.13万平方米，折合 1007亩，同比下降 44.4%；可开发房屋建筑面积 135.5 万平方米，同比下降 46%。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 11 页 共 118 页 【小评】 :新增用地目前大多数尚未进入建设阶段，估计 一年后 才会对市场有明显影响。 虽然土地供应增长速度有所下降，但土地供应量仍偏大 ，市场竞争局面依然不容忽视 。 3 商品住宅供应结构 面积范围 总建面积 (平方米 ) 总套数 (套 ) 80 以下（不含 80） 172620.32 3735 80-100 （不含 100） 345628.52 3746 100-130 （不含 130） 865653.54 7514 130-160 （不含 160） 757301.5 5368 160 以上 558757.47 2698 【小评】 从销售备案数据看， 到目前为止 城区房地产市场在售住宅中，主力户型依然是二室二厅、三室两厅和四室两厅等中等户型，其中以三室二厅占的比例最大 ，而偏小户型在比例中也有较 大程度的增加。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 12 页 共 118 页 （ 二） 荆州城区房地产销售情况分析 1 销售量 合计 住宅 现房 期房 商业 2006 年 1 6 月 13.96 13.06 0.90 2007 年 1 6 月 29.88 28.63 10 18 6 1.25 同比增长 114.1% 119.2% 39.0% 2007 年 1-12 月 80.7 78.5 34.7 43.76 2 2 比 07 年 上半年 70.1% 74.2% 147% 35.3% -24% 07年 全年商品房销售面积 80.7 万平方米，同比增长 57.8%。其中住宅销售 78.5 万平方米，同比增长 58.5%。商品住宅销售率达到 37.2%，表明市场供应充足，供求基本平衡，没有出现供小于求的情况。商品住宅销售面积中，现房销售面积 34.70 万平方米，期房预售 43.76 万平方米。按套数统计 ，全年共销售 6246 套，其中现房 2789 套，期房预售 3457 套。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 13 页 共 118 页 【小评】 07 年住宅销售量增长速度相当惊人， 2007 年全年的销售量超过 2001 至 2003 年三年的总和，接近 2005、 2006两年的总和。下半年 较之上半年的也有将近 75%的高速增幅，表明最近的住宅销售情况相当火爆。 新房销售量增长，也激活了二级市场。 2007 年二手住房成交 3483 套，面积 31.17 万平方米，分别比 2006 年同期增长 7.3%和 1.3%。 07 年 上 半年 商业用房销售面积 1.25 万平方米，同比增长 39%。但应当注意的是， 该 销售面积增长 幅度是因为06年 同期销售情况太差 原因所致， 上半年的销售率只有 16.2%，有的地段销售率甚至没有超过 5%，而下半年的销售量 就出现了明显的下滑 。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 14 页 共 118 页 2.销售率 2007 年 商品住宅分地段销售率（ %） 地 段 项目个数 可售套数（套） 已售套数（套） 销售率（ %） 北京东路及相邻地段 8 1337 935 69.9 北京中路及相邻地段 11 1173 304 25.9 北京西路、沙市西区、解放路 12 1414 440 31.1 武德新区 4 1651 374 22.7 江津中路及相邻地段 7 606 199 32.8 长港路及相邻地段 5 709 292 41.2 古城内、东门外、南环路 7 686 371 54.1 合 计 54 7576 2915 38.5 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 15 页 共 118 页 2008 年截至 5 月 25 日荆州楼盘销售套数排名 项目名称 销售套数 恒生国际 53 御龙天下 51 荆州太阳城二期法兰克福庄园 47 津泰园 47 荆州花园 36 紫荆御景 36 春晓花园 36 楚天明珠 34 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 16 页 共 118 页 【小评】 2007 年城区各地段住宅销售情况均好于 2006 年，其中北京东路一带的楼盘预售登记套数占城区登 记总套数的17.03%，而销售套数占城区销售总套数的 25.2%。尤其是浅水湾、佳境天城、御龙天下、恒生国际、玉兰小区等五个楼盘，累计平均销售率达到 94.1%，继续保持领先地位。 小高层、高层住宅销售情况继续趋好。总的来看， 2007 年城区小高层和高层住宅销售情况比去年有进展，市场走势趋好。例如：楚天明珠累计销售率 61.8%、神华大厦累计销售率 56.2%、嘉美大厦累计销售率 56.1%，与同地段商品住宅平均销售率基本持平，走出了低迷徘徊的局面。 新开盘的楼盘大多销售火爆。恒生国际开盘当月销售 107 套，销售率达到 52.5%， 2007 年销售率达到 94.1%；景湖美树林开盘后的第二个月销售备案 153 套，销售率达到 43.5%；荆江家缘开盘当月销售备案 156 套，销售率达到 45.6%；新加坡城国际二期开盘 8 个月后销售备案 305 套，销售率达到 73.1。吉祥凤凰城一期 2006 年10月开盘后，到 2006 年 12 月底销售备案 54 套，到 2007 年 12 月底累计销售备案 272 套，销售率 96.8%，无论是销售量还是销售率，在南环路一带始终居首位。宏泰中央华府 2007 年 12月开盘，虽然未在当月备案，但销售也非常火爆。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 17 页 共 118 页 3 销售价格 07年上半年商 品住宅均价达到 1971 元，同比上升 22.9%，比 06 年年底上升 23.5%。同比涨幅比武汉高 8 个百分点，比宜昌高 12 个百分点。 2007 年城区商品住宅均价达到 1960 元，同比上升 22.8%，比 2006 年同期涨幅高 10个百分点 ,比宜昌高 9 个百分点，比武汉低 2 个百分点。 【小评】 宏泰中央华府开盘价超过 2600 元 ； 香格里拉丽舍、佳境天城、吉祥凤凰城一期、吉祥凤凰城二期、嘉富丽苑、白云绿水二期、津泰园、紫荆御景、玉兰花园、嘉美大厦、荆江家缘、荆州花园、名仕居等楼盘均价 基本都已 超过 2000 元 /平方米； 浅水湾、恒生国 际、御龙天下、楚天明珠、华城豪庭、观邸、新加坡城、蔚蓝水岸、顺驰太阳城、福耀名城、金石综合商贸城等楼盘房价超过 2300 元 /平方米，最高价达到 3800 元。 如果按均价将地段排序，房价最高的是 沙隆达广场周边 ，其次是 北京东路 ，再次是武德新区。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 18 页 共 118 页 4 空置量 07 年上半荆州城区空置商品房 8.25 万平方米，同比下降 2.8%。其中住宅空置 6.92 万平方米，同比下降 8.4%。需要说明的是，住宅空置面积中 84%是 3 年以内的，其中多数是 1 年以内的待销房，不是真正的空置房；空置 3 年以上的只占 16%，对市场的压力不是太大。商业用 房空置 1.33 万平方米，同比增长 42.6%，压力依然很大。 2007 年荆州城区空置商品房 7.84 万平方米，同比下降 25.9%。其中住宅空置 5.94 万平方米，同比下降 36.6%。其中空置 1 3年的 5.63 万平方米，空置 3 年以上的只有 0.13 万平方米，占 2.1%，说明积压三年以上的住宅大部分已经消化。商业用房空置 1.89 万平方米，同比增长 57.5%，压力依然很大。 【小评】 住宅销售的火爆局面使空置率进一步下降，三年以内的空置量被大部分消化，但商业空置情况依然比较严重 。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 19 页 共 118 页 5 销售特点 成因 分析 商品住宅销售量 大幅增长 原因 一是商品住宅供应结构不断趋于合理，满足不同收入群体的需求。 2007 年底止累计供应的商品住宅中，户型面积 130 平方米以下住宅占的比例，由去年的 50.2%上升到 50.6%； 130 平方米以上住宅占的比例由 49.9%下降到49.5%。其中 100 平方米以下的中小户型占 18.4%，这样就有更多的消费者可以买得起住房。 二是城镇居民人均可支配收入增长较快，住房消费的有效需求增加。 2007 年全市城镇居民人均可支配收入达到 10840 元，比上年增加 2122 元，接近全省城镇居民人均可支配收入水平（ 2007年全省城镇居民人均可支配收入首破万元大关，达到 11485 元），增长 24.3%，增幅比上年提升 16.6 个百分点。城市居民人均工薪收入 9030 元，占居民可支配收入的 83.3%，比上年增长 48.3%。随着居民理财意识增强，购置房产、债券、基金等行为增多，特别是股市大涨，居民纷纷将银行存款转移到股市，带动居民股息红利收入呈较大幅度增长，人均股息红利收入增长82.4%。 三是购房主体发生了变化。 过去多是本地中等收入和高收入人群购房，现在外来高收入人群购房比例越来越高。外地和周边县市经商的人员，落户荆州买房 定居，推动了住房销售。据有关部门统计， 5 年来共有 1 万多人通荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 20 页 共 118 页 过买房而落户荆州，仅 2006 年就有 1589 户 3462 人。县市来城区经商定居买房的，在有的楼盘约占购房者的 20%。此外，还有不少荆州人在外地工作或经商，赚了钱回来买房子。 四是投资性购房需求有较大幅度增长。 近年来股市价格涨涨跌跌，而楼市价格却一路攀升，住宅的增值潜力不亚于股市的吸引力。有的股民在股市赚了钱投到楼市；有的股民为了规避风险转而投资楼市，总之是刺激了住房消费，购买两套以上住房的人越来越多。 销售量增长同时，房价 同步上涨 原因 一是需求结 构发生了变化，投资性购房的比例正在逐步上升。 虽然目前尚无这方面的准确统计，但据一些售楼部估计，投资性购房的比例不会低于 10%。 二是流动性过剩依然很突出。 有专家估计，目前我国流动性过剩的规模至少有 3 万亿元人民币，这些资金要找出路，要生财。而我国市场经济还不成熟，投资渠道还很少，除了股市、钱庄以外，楼市恐怕就是最好的 投资渠道了，于是大量资金源源不断地流入楼市，推动房地产开发出现一次又一次热潮，房价一次又一次上涨。 2007年荆州 市新成立开发企业达到 33 家，是有史以来新成立企业最多的一年，表明进入我市房地产市 场的资金越来越多。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 21 页 共 118 页 三是整个经济环境发生了变化，经济快速发展。 2007 年，荆州经济呈现提速增效、后劲强劲的良好态势，全市经济发展速度明显加快，全市生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、农民人均收入等主要经济指标增幅均为近年来最好水平，人均生产总值突破 1000 美元。经济发展加快，带动房价上升。 四是开发成本上升，推动房价上升。 第一，伴随着能源价格上涨和 CPI 大幅上扬，我国建筑材料价格和人工工资出现明显上涨趋势，主要建材中钢材价格涨幅 13%以上，水泥价格涨幅 20%-45%之间，木材价格上涨 1.4%，地方建 筑材料价格上涨 1.3%，人工工资上涨 20%以上，这是房价上升的重要因素。第二，土地成本上升也是很重要的原因。 2007 年国有土地使用权出让均价达到每亩 49.8 万元，比 2006 年上升 12.2%。在一些原来按城市规划限制发展新建住宅的地段，土地出让量大增，地价上涨幅度也很大。如北京东路、三湾路、江津东路一带 2007 年出让土地面积的地价比 2006 年增长 1.45 倍，地价上升 52.9%，其中三湾路一带地价比 2005 年上涨近一倍。第三，开发企业融资成本上升。 2007 年城区开发企业资金来源 16 亿元中，银行贷款比上年下降 30%，其他资金来源比上年增长 59%。其他资金来源中的 7.8 亿元大多是向个人或机构直接融资，而这种直接融资成本通常比银行贷款利息高出数倍甚至上十倍。第四，房地产税收征管制度更完善，税种和征税方式有新的变化，例如从开发商每宗房产交易净收益中征收 30-60%的土地增殖税，预收所得税等等，以及行政事业性收费监管更严格，也是房价上升的重要因 . 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 22 页 共 118 页 【总结】 虽然 07 年荆州的房地产销售市场异常火爆，销售量和销售价格在数据上都得到空前的增长，但 前几年城市发展落后的局面使得发展的基础实力不够，而近年又有大量土地及资产投向房地产领 域，供应量偏大，城市的整体消费能力来不及跟上，因此未来的市场竞争压力还是很大。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 23 页 共 118 页 第二 章 项目所在区域房地产市场调查分析 一、商品住宅市场调查分析 （一） 中心城区房地产开发 情况 楚天明珠 均 2800 元 名流锦都 预 2600 元 华城豪庭 均 2600 元 嘉美大厦 均 2350 元 恒生国际 均 2300 元 浅水湾 均 2300 元 佳境天城 均 2000 元 御龙天下 均 1960 元 宏泰中央 华府 均 2600 元 玉兰花园 均 2300 元 福城 均 2200 元 蔚蓝水岸 均 2400 元 太阳城 均 2150 元 紫荆御景苑 均 1980 元 津泰园 均 1780 元 新加坡城 洋房 2150 元 叠加 2600 元 香格里拉 均 2350 元 城南春天 均 1660 元 吉祥凤凰城 均 1620 元 项目地块 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 24 页 共 118 页 主要楼盘一览表 板块 主要项目 产品形态 销售价格 北京中路板块 楚天明珠 小高层 高层 均价 2800 最高 3680 华城豪庭 高层 均价 2600 最高 3300 名流锦都 多层、小高层 预价 2600 嘉美大厦 小高层 均价 2350 北京东路板块 恒生国际 多层、小高层 起价 2300 浅水 湾世纪广场 多层、小高层 均价 2300 御龙天下 多层、小高层 均价 1960 最高 2100 佳境天城 多层、小高层 均价 2000 最高 2400 江津路沿线 中央华府 多层、小高层 均价 2600 蔚蓝水岸 多层、小高层、高层 均价 2400 最高 3350 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 25 页 共 118 页 福城 多层、小高层 均价 2200 玉兰花园 多层、小高层 均价 2300 顺驰太阳城 别墅、花园洋房、小高层 起价 1900 均价 2150 武德新区板块 新加坡城 别墅、花园洋房、小高层 花园洋房 2150 叠加双拼 2600 紫荆御景 苑 多层、小高层 均价 1980 津泰园 多层、小高层 均价 1780 最高 2510 香格里拉 小高层、高层 均价 2350 城南片区板块 城南春天 多层、小高层 均价 1660 吉祥凤凰城 多层、小高层 均价 1620 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 26 页 共 118 页 （二） 主要竞争 及参考 项目个案分析 宏泰 中央华府 目前市场上操作最好、最火爆的住宅项目 （ 1）基本情况 宏泰 中央华府位于江津路与红门路交汇处，规划建筑面积 28万平米，集多层、小高层、高层、商业、酒店式公寓于一体，是荆州市首家北美风情社区， 城市中央第一大盘。 项目目前推出一期 9 栋房源，均为多层，共 192 套住房，另有 73 个沿街商业用房 。 荆州金江宝邸 项目 市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司