别墅豪宅户型与规划案例总结报告

豪宅别墅户型与规划案例解读 1/115 豪宅别墅户型与规划案例解读 全国成功化解规避高密度别墅应对分析 规划体系 车行系统全地下布臵 i. 本案例数据解读： 本案总用地面积 48948.6 ，容积率 0.66，建筑密度 33.37%，绿地率 34.21%，在高端别墅中属于较低水平，因此如何提升小区环境是应对手段的重点。 降低道路面积是目前高密度别墅中能够有效提升环境的成功手段之一，虽然成本较高，但在高端别墅中应用还是得大于失的。 ii. 推荐手法：车行系统全地下布臵 在小区出入口附近即布臵地下车库出入口，将小区内部车行系统引入地下，一方面达到了人车分流的规 划方式，使小区地上景观不受车辆干扰；另一方面可以有效缩小地上车行道路面积（道路规划仅需满足消防道路硬性指标），从而使小区内有更多的地面面积可用于景观及花园，优化小区景观效果。 优点： 1、增加绿化面积，增大花园面积 2、减少路网，提高容积率 缺点： 管线建设复杂，成本也较高 借鉴案例 1：上海龙湖滟澜山 豪宅别墅户型与规划案例解读 2/115 项目基本 数据 ： 建筑形态 双拼、叠加、联排别墅、花园洋房 占地面积 14.4496 公顷 容积率 1.0（叠加别墅 1.3；双拼、联排 0.8） 绿化 率 50% 装修 标准 毛坯 楼板地价 约 10700 元 / 销售情况 项目 08 年 10 月开盘，截至目前共推案 372 套，成交 272 套，双拼别墅单位价格达到周边某些独栋别墅的单价，客户认同度较高。 典型的经济型别墅规划 ， 仅 满足国家相关设计规范的最低标准 行列式排布 ，布局紧凑 宅间绿化分散布置为主 ， 集中绿化主要位于 会所区域 项目沙盘示意图 沙盘解读： 案例 逻辑阐述： Q问题 ： 70/90 政策、高价拿地 A答案 ： 打造低密度产品，实现利润最大化 S解决方法 ：人车分流 项目总平面图 豪宅别墅户型与规划案例解读 3/115 虽然栋距小是本案例劣势所在，但正是这种做法，才使其高容积率成为可能 。 景观与道路示意图： 人行道路示意图： 社区内部无车行道路，种植大量绿化作为宅间景观，起到隔离建筑的目的。 车行道路 小区内部无车行道 景观面积得到有效增加 项目仅有一根 7米宽双车道，沿途途经多个地下停车库，可直接就近停车。并可通过地下停车库直达私家下沉式庭院。减少地面道路面积，扩充地面绿化面积。 案例劣势：栋间距较小，私家庭院之间仅有 1.5 米宽宅间道。 滟澜山规划手法： 运用人车分流弱化项目天生缺陷，东低西高天际线的设计最大化利用天然景观 。 详细 规划解析： 豪宅别墅户型与规划案例解读 4/115 人车分流对应地下车库示意图 借鉴案例 2：上海金地湾流域 地下车库出入口 实景图 社区 内部 实景图 社区内仅布置人行道 ，同时增大绿化面积 ，丰 富了 社区 景观 。 项目总平面图 豪宅别墅户型与规划案例解读 5/115 项目基本 数据 ： 建筑形态 双拼别墅、花园洋房、小高层 占地面积 12.5 万 容积率 1.5 （其中双拼 0.6） 绿地 率 35% 装修 标准 别墅为毛坯，公寓带装修，装修标准在 2000-2500 元 / 销售情况 项目 08 年 7 月开盘，截至目前公寓成交单价集中在 1.5-1.8 万元 /；而双拼别墅最高成交单价达 3.3 万元 /，已成交 42 套，销售效 果较好，客户认同度高。 双拼别墅得益于花园面积的增加，产品溢价产生较明显。 车行进口 人行进口 南北人行通道视觉通透，尽赏河景和生态公园 别墅区宽 6 米 的人行 步道，通过步行替代车行，实现整个社区的静谧居住感。 详细 规划解析： 案例逻辑阐述： 以 24 的理念，强调健康步行，实现别墅住区全地下车库，人车 分流 豪宅别墅户型与规划案例解读 6/115 别墅区花园景观示意图： 易居观点： 人车分流、车行系统全地下布置的方式是中渝项目在规划上可借鉴之处。 1.3.2 凸现价值感的建筑风格 i. 建筑 风格取向 据统计，目前高端城市别墅项目的建筑多采用欧式风格立 面设计，其中又以法式建筑风格居多。 ii. 建筑立面观感与质感 色系： 由于建筑密度高，因此 建议整体建筑立面呈浅色系 ，可弱化人体视觉上对物体产生的密集感。 材质： 根据定位，目前高端别墅立面材质一般较多选用国外的优质石材 。 平方米单价多在 1000 元以上。窗别墅区域的全地下车库设计有效减少了路网面积、增加绿地面积，从而减小由于容积率限制而对别墅品质、舒适度、私密性等方面的影响， 有效塑造了 0.6 容积率下的舒适双拼 别墅 。 法式风格解析： 偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型；建筑线条鲜明，凹凸有致，呈现出一种 华贵 ；对建筑的整体方面有着严格的把握，善于在 细节雕琢 上下工夫； 颜色稳重大气 。 其典型的建筑要素包括： 1屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直；屋顶上多有精致的老虎窗；2 外墙多用石材或仿石材装饰 ，细节处理上运用了 法式柱廊、雕花、线条等 ，制作工艺精细。 由于没有了车行道，双拼别墅的花园面积能够集中并且增大，增加了产品价值 豪宅别墅户型与规划案例解读 7/115 多选用名牌包木双层中空玻璃，其他各部件也多以进口产品为主。 借鉴案例 3：上海檀宫 项目基本数据： 建筑形态 独栋别墅 占地面积 47330 容积率 0.64 绿化 率 40% 建筑风格 欧式 户 型面积 1200-2000 装修 标准 5000-6000 元 / 总价段 5000-8000 万元 /栋 销售情况 项目 03 年 7 月开盘，共 18 栋独栋别墅，截至 08 年 10 月售罄； 项目整体去化周期较长。 多样 的建筑风格 别墅运用传统的建筑风格设计出 纯正的欧洲古典建筑式样 ，多国风格荟萃，分别有 英伦皇式、英伦庄案例逻辑阐述： 在城市稀缺地段打造仅 18 栋别墅豪宅 ，通过各栋完全异样的建筑风格、超大面积户型，塑造出豪宅品质。 项目 总规划图 鸟瞰 豪宅别墅户型与规划案例解读 8/115 园式、英伦乔治式 、 意大利托斯卡尼式、意大利佛罗伦萨式、法国里维埃拉式、法国枫丹白露式 和 西班牙马尔贝拉式 这 8 种建筑风格。 与此建筑风格相对应的，是 8 种不同房型及内外装修风格，配合 当代人文主义的居住理念， 使每一栋檀 香别墅得到 完美的结合。 英伦皇式 英伦庄园式 英伦乔治式 意大利托斯卡尼式 意大利佛罗伦萨式 法国里维埃拉式 豪宅别墅户型与规划案例解读 9/115 法国枫丹白露式 西班牙马尔贝拉式 建筑细节设计 檀宫为精装修别墅，其结构、室内布臵均与建筑的设计风格保持一致，以显现出华美而优雅的气质。在 窗 户 造型 、罗马柱设计、抑或是建筑内部 石质扶手的肌理 等各细节设计上 ， 体现豪宅品质 。装饰 柱为实心石柱，均为 整根进口 。 建筑材质与结构 别墅外立面采用 全进口的石材、砂岩和石板瓦 ，体现其贵族质感。 另外， 檀宫的 每 栋 别墅 都有 22 米深的桩基 。 桩基上铺有一层阀板，防止沉降。在阀板和地下室之间，有 2 米的架空层 。 地下室采用双墙设计，彻底阻断地下的潮气。 借鉴案例 4： 北京财富公馆 豪宅别墅户型与规划案例解读 10/115 项目基本数据： 建筑形态 独栋别墅 总建 面积 263550 容积率 0.58 绿化 率 45.1% 建筑风格 欧式 户型面积 1400-1600 装修 标准 毛坯 总价段 约 2500 万元 /栋 销售情况 项目三期 08 年 10 月开盘，共推 20 栋别墅，目前未有成交；而前两期共63 栋别墅于 08 年 9 月售罄。 法式古典贵族建筑风格，体现尊贵感 欧式建筑风格的别墅在中国认同度较高，若为豪宅型别墅更是如此。 因此 出于客户认同度的考虑，财富公馆社区整体建筑 设计 均采用法式古典风格， 外形全部为方正造型，显得 稳重而又华丽，具有贵族感，也更能体现尊贵气息，符合公馆建筑的特点。 案例逻辑阐述： 在 北京中央别墅区内建别墅，但项目周边配套欠缺，发展不成熟，项目通过对目标客户“生活 +生意 =财富”的定义，将产品定位于“公馆”，并由此塑造出与产品定位相符的建筑。 项目总规划图 鸟瞰 豪宅别墅户型与规划案例解读 11/115 全石材外立面，用料高档工艺精细 建筑立面上大量运用顶级的 花 岗岩 等石材， GRC（ 玻璃纤维增强复合材料 ） 装修线， 较好复制 出 贵族气势 和 皇家风范 。 建筑 饰面 为 全 手工 雕刻 ， 制作工艺精细考究 ， 细节处理上 随处可见其法式贵族建筑风格的符号，如 法式廊柱、雕花、线条 等。 外墙 石材，配以 GRC 装修线，选用珍贵花岗岩，饰面手工精雕 屋顶 法国特力陶土瓦 TERREAL 或同质品牌 易居观点： 通过对国内 大量高档、大面积别墅案例的研究，我们发现，欧式风格是一种较为讨巧的建筑风格，客户接受度最高，不会有太过强烈的排斥感。 1.3.3 硬景为主，大树成林的景观体系 i. 大量硬景聚焦视线 由于可利用土地面积的限制，使别墅社区只能通过大量的硬景铺设，起到提升整体品质的效果。从人类心理角度分析，硬景相对软景， 给人的感觉更为直观，因此也 更能聚焦视线，并迅速打动客户。 别墅设计效果图 别墅 实景图 别墅具有法式风格建筑的典型特征： 对称造型，线条鲜明、凹凸有致，呈现出华贵感 立面色彩稳重大气 拱形屋顶、老虎窗设计 法式古典贵族风格的别墅建筑 豪宅别墅户型与规划案例解读 12/115 常见的豪宅社区硬景景观有喷泉、水池等。 ii. 软景塑造 精致景观 想通过植被的种植来塑造良好的景观效果，往往需要比较长的时间，且会受到天气的影响，不确定性增加。但绿化 又是景观中不可或缺的一部分。因此，在高档社区内，常见的绿化造景手法有两种： 一是大量修葺精致的小型植物，二是大规模引入稀有或历史悠久的树种。 iii. 地形高差丰富景观层次 考虑到重庆地形高低落差大，在此可以借助原有的地形地貌特征，通过进一步塑造景观高差来丰富社区景观的层次感。 借鉴案例 5：北京御园 项目基本 数据 ： 建筑形态 独栋、低层 占地面积 452000 容积率 1.5 绿化 率 50% 建筑风格 欧式 户型面积 330-700 装修 标准 4000 元 / 总价段 平均 1400 万元 /套 销售情况 项 目 07 年 5 月开盘，推案 65 套，在 08 年底售罄，均价在 4 万元 /。去化速度较快。 项目 总 平面图 豪宅别墅户型与规划案例解读 13/115 硬景与滨水景观配合建造 案例逻辑阐述： 在自然景观资源极度稀缺地段，建 造低密度住宅区，通过皇室风格建筑设计，辅以大量硬景铺设及精致修葺的绿化，打造豪宅社区。 社区公共区域布置大型水池，配以喷泉等硬景雕塑，营造出欧洲宫廷氛围。 社区景观实景图 社区景观实景图 豪宅别墅户型与规划案例解读 14/115 精致修葺的绿化与雕塑相辅相成 借鉴案例 6：北京财富公馆 注：项目基本数据见 1.3.2 中 “案例借鉴 4” 财富公馆在景观体系上，同样采用了类似的手法。 法式园林格调景观风格，与建筑风格相统一 社区内整体园 林景观已基本建造完成，形成法式园林格调的景观风格，与别墅建筑风格相统一。 园林设计上注重 修剪与构造，使社区景观 体现 贵族气息， 也与别墅的客户定位相吻合，符合该人群的审美需求。 大量公共景观和雕塑硬景，体现社区档次 社区内公共区域的景观建造，运用了大量的硬景，如雕塑、小型广场等，这些硬景打造能够最直社区内种植高低各异的绿化，大型绿化可体现整个社区的大气感，而精致修葺的小型绿化可丰富景观层次。 社区景观实景图 财富公馆社区园林实景图 豪宅别墅户型与规划案例解读 15/115 接地提升社区内部景观档次，且在雕塑等硬景的建筑处理上，容易做到与别墅建筑风格的统一，从而使社区内整体风格保持一致。 小区主入口处小广场的雕塑设计图 1 小区主入口处小广场的雕塑设计图 2 喷泉广场景观设计 豪宅别墅户型与规划案例解读 16/115 别墅院落庭院景观精致，有效隔离邻近建筑 社区由于容积率较高， 建筑栋距较近，可能会对业主的私密性产生干扰。因此，项目院落庭院景观的设计非常精致，其不但丰富了社区景观，也起到了有效隔离邻近建筑、增加业主生活私密性的作用。 别墅花园面积的大小能反映出其产品是否高档，而财富公馆由于建筑占地面积大，相比之下，使得花园面积有些小，但如果不将两者进行比较，别墅外围的庭院景观还是能为项目景观增色的。 易居观点： 项目应强化重点公共区域的硬景打造，以此提高社区品质感；并 尽可能通过高低错落、品类丰富的植被软景来塑造社区景观的层次感，同时起到分隔建筑的作用，增加业主居住私密性，也避免了小面积社区内容易产生的景观同质感。这不失为一种一举三得的成功方法。 1期 E户型庭院景观设计图 1期 F户型庭院景观设计图 每栋别墅四周都被庭院景观所围绕 各种高低、大小的植物均匀种植，丰富景观配臵 庭院景观有效补足社区景观，且隔离相邻建筑，增加私密性 豪宅别墅户型与规划案例解读 17/115 1.4 全国顶级豪宅大户型别墅案例特征 【超大户型】 1.4.1 房型面积段： 650 - 900 深圳观澜湖高尔夫 868 项目概况 建筑形态： 独栋别墅 容积率： 0.45 户型面积： 868 车位配比： 房型特点： 总裁会议室 66 气派宴会厅 80 超大 观景 露台 双弧形主楼梯 功能配臵： 休闲娱乐区域 地下一层 /二层 区域功能 功能细化 娱乐休闲区 室内 /外泳池 SPA/健身区 影音室 /桌球房 酒窖 服务专区 佣人房 /管家房 储藏杂物空间 单独配臵服务楼梯 私家车库 2-4 个私家车库 4 个以上私家车库 配私家电梯 个性定制空间 紧急避险室 生活功能区域 地上一层 区域功能 功能细化 私人会客室 总裁会议厅 /会议室 私人书房 /藏书室 中庭区域 大尺度玄 关 豪华挑空中庭 弧形主楼梯 生活功能区 中西厨房设计 豪宅别墅户型与规划案例解读 18/115 功能间尺度统计 ： 主卧系统 面积 156 主卧起居区 面积 46 面宽 8.1 进深 5.7 主卧卫生间 面积 40 面宽 4.6 进深 8.8 主会客厅 面积 96 面宽 9 进深 10.7 主楼梯 面积 24 面宽 4.2 进深 5.6 厨房区 面积 22 面宽 6.3 进深 3.5 正餐厅 面积 64 休闲娱乐区 面积 入户门厅 面积 17 早餐厅 正餐厅 家庭社交区 起居室 70 局部错层起居厅 私密生活区域 地上二层 /三层 区域功能 功能细化 豪华套房区 豪华套房数量 3-4套 豪华套房数量 4 套 主卧设男女独立衣帽间 主卧设书房 /私人办公区 主卧设豪华卫浴空间 家庭社交区 家庭厅 休闲室 储藏区 贵重物 品储藏区 豪宅别墅户型与规划案例解读 19/115 入户门 宽度 2 中轴对称、强调比例和空间主从关系 用餐区功能划分细致，八角型宴会厅景观极佳 一层 80 左右超大观景露台 双弧形主楼梯 豪宅别墅户型与规划案例解读 20/115 上海西郊庄园 865 项目概况 建筑形态： 独栋别墅 容积率： 0.20 户型面积： 865 车位配比： 1:1.00 房型亮点： 挑高宴会厅 总裁办公室 功能配臵： 休闲娱乐区域 地下一层 /二层 区域功能 功能细化 娱乐休闲区 室内 /外泳池 SPA/健身区 影音室 /桌球房 酒窖 二层主卧豪华全套房设计、卧室、起居室、书房、男女衣物室、卫生间功能丰富。 豪宅别墅户型与规划案例解读 21/115 服务专区 佣人房 /管家房 储藏杂物空间 单独配臵服务楼梯 私家车库 2-4 个私 家车库 4 个以上私家车库 配私家电梯 个性定制空间 紧急避险室 生活功能区域 地上一层 区域功能 功能细化 私人会客室 总裁会议厅 /会议室 私人书房 /藏书室 中庭区域 大尺度 玄关 豪华挑空中庭 弧形主楼梯 生活功能区 中西厨房设计 早餐厅 正餐厅 家庭社交区 起居室 70 局部错层起居厅 私密生活区域 地上二层 /三层 区域 功能 功能细化 豪华套房区 豪华套房数量 3-4 套 豪华套房数量 4 套 主卧设男女独立衣帽间 主卧设书房 /私人办公区 主卧设豪华卫浴空间 家庭社交区 家庭厅 休闲室 储藏区 贵重物品储藏区 功能间尺度统计 ： 主卧系统 面积 120 主卧起居区 面积 45.5 面宽 7 进深 6.5 主卧卫生间 面积 19.5 豪宅别墅户型与规划案例解读 22/115 面宽 6.5 进深 3 主会客厅 面积 50.4 面宽 7 进深 7.2 主楼梯 面积 14 面宽 3 进深 4.5 厨房区 面积 23.2 面宽 4 进深 5.8 正餐厅 面积 52 休闲娱乐区 面积 62.5 入户门厅 面积 30 入户门 宽度 1.5 大尺度挑高客厅 总裁会议室 用餐功能严格区分，正餐厅 尺度较大，适宜举办小型商务沙龙、宴会等 双佣人房设计，满足豪宅需教多服务人员的要求； 佣人房与厨房、洗衣房等工作区域相连，使主仆动线分离 豪宅别墅户型与规划案例解读 23/115 北京东方普罗旺斯 830 项目概况 顶层预留娱乐空间：影音室、棋牌室 方便业主可根据自己需要进行定制。 二层主卧豪华全套房设计、卧室、起居 空间 、男女 进入式 衣物间 、 女士化妆间、 卫生间 景观按摩浴缸等配置齐全 。 豪宅别墅户型与规划案例解读 24/115 建筑形态： 独栋别墅 容积率： 0.30 户型面积： 830 车位配比： 1:2.00 房型特点 ： 八角型总裁办公室 双楼梯、双主卧 套房 设计 高标准双佣人房 全采光 步出式地下室 功能配臵： 休闲娱乐区域 地下一层 /二层 区域功能 功能细化 娱乐休闲区 室内 /外泳池 SPA/健身区 影音室 /桌球房 酒窖 服务专区 佣人房 /管家房 储藏杂物空间 单独配臵服务楼梯 私家车库 2-4 个私家车库 4 个以上私家车库 配私家电梯 个性定制空间 紧急避险室 生活功能区域 地上一层 区域功能 功能细化 私人会客室 总裁会议厅 /会议室 私人书房 /藏书室 中庭区域 开敞式玄关 豪华挑空中庭 弧形主楼梯 生活功能区 中西厨房设计 早餐厅 正餐厅 家庭社交区 起居室 70 豪宅别墅户型与规划案例解读 25/115 局部错层起居厅 私密生活区域 地上二层 /三层 区域功能 功能细化 豪华套房区 豪华套房数量 3-4 套 豪华套房数量 4 套 主卧设男女独立衣帽间 主卧设书房 /私人办公区 主卧设豪华卫浴空间 家庭社交区 家庭厅 休闲室 储藏区 贵重物品储藏区 功能间尺度统计 ： 主卧系统 面积 45 主卧起居区 面积 28.5 面宽 5.7 进深 5.7 主卧卫生间 面积 11.4 面宽 2.7 进深 4.2 主会客厅 面积 45.5 面宽 7 进深 6.5 主楼梯 面积 5.3 面宽 3.7 进深 2.2 厨房区 面积 10 面宽 2.9 进深 2.4 正餐厅 面积 23 休闲娱乐区 面积 90 入户门厅 面积 3 入户门 宽度 1 豪宅别墅户型与规划案例解读 26/115 首层： 302.58 总裁 办公 厅 主佣 双楼梯 设计 、 佣人专用出入口 ，主佣动线分离 分离式中西厨房配早餐厅 豪宅别墅户型与规划案例解读 27/115 二 层： 212.81 豪华全套房设计 次主卧局部错层设计 豪宅别墅户型与规划案例解读 28/115 深圳观澜湖高尔夫 700 项目概况 建筑形态： 独栋别墅 容积率： 0.30 户型面积： 830 车位配比