新南项目建议书.doc

第一部分/区域市场简析金山新区位于福州市文化教育中心区仓山区的西部，是市政府近几年东扩南移政策的重点区域，福州城市生态圈。生态景观将是该区域吸引买家的一大卖点。政策将助推该区域飞速发展。一） 项目优势在政府东扩南移发展战略的大力推动下，金山新区成为最具发展潜力的板块之一。项目位置处于橘园洲大桥北侧,靠闽江边上，得天独后的地理环境。在2-3年内整个板块的前景看好,如:东南电视台/福州一中/大学城,酒店/大型国际医院等配套逐步完善.因板块土地资源的不可再生性，项目在同类产品有强大的升值潜力。二） 项目劣势：n 交通：本案所在区域交通配套落后，给客户出行造成极大不便。n 配套：大量街区配套规划完成，未建成，生活存在诸多不便。n 人气：新区建设刚刚启动，周边人气不够理想，处在上升趋势。n 环境：区域整体环境较差，影响客户购买意向。n 时间：新区基本形成的时间还要将近两年，成熟时间还需要更长。n 产品形态及价格:若做以独幢别墅为主的产品,将面临来自“兰庭西江月”、“名城港湾”、“东方威尼斯”、“高尔夫”等等大盘的强大压力下,在150-250万之间的别墅市场竞争,在今后1-3年内将是非常惨烈,市场就这么大,必有“人”惨死,不宜加入此类竞争。第二部分/产品建议规划:本项目以“福州目前唯一大型纯TOWNHOUSE形态”面向市场/抓住别墅市场这一块的空白,做独家大型的TOWNHOUSE产品TOWNHOUSE社区规划强调建筑与自然的融合,合理布置建筑与道路、景观及绿地的关系。户户均可享受精心设计的围合式大面积庭院我独有,我才有气质 / 我唯一,我才有霸气“谁能与我争锋”3大类:TOWNHUOSE住宅独立别墅 1重点:江心岛住宅区临近”大学城”及周边的机关单位,便利工作、居住；TOWNHOUSE区是本项目最大的重点，将占绝对比例。临江小区域以独幢别墅开式出现，一可提升项目的档次；二可便于观景，开成小区域生活品质，具有较大吸引力市场:主要客户群体:TOWNHOUSE/独幢别墅: n年龄 30岁至40岁n职业私营企业主/企业管理者/教授高级白领、银领、金领一族传播业从业人员、医生住宅:周边大量的企事业单位:大学城、福州一中、东南电视台、五星级酒店、大型国际化医院以及城区适合消费群、来自五区八县的入城族等等有这些人存在我才敢在这里做住宅!产品: 纯正中国化Townhouse形态社区中国的TOWNHOUSE有别于国外的原形,作为一种“别墅组合化”的产品来发展,专门提供给中国的中产阶级居住。总建筑面积:25万平方米住宅20%=5万平方米围合式联排别墅75%=18.75万平方米独幢别墅5%=1.25万平方米四拼围合五拼围合A:“四拼围合,五拼围合”是目前刚刚开始流行的TOWNHOUSE的产品形态,目前福州还没有项目以此做为规划亮点,抓住现在的时机,我们将有可能获得惊喜的回报。拼式围合的最大优点是居住环境,空间相对似密不受太多外界干扰,并且采光通风均上佳,中间空地可做自选景观(如:花园、广场、泳池等)的绝佳条件,几个朋友亦可一起购买,共同创造自家花园景观,满足自身的生活需求。B:一幢4户典型“有天有地”造价成本低,可减少顾客投资我有这样的产品-想买Townhouse?我就不怕你不来!住宅A:别人都在做6层、7层、8层、追求9-12层带电梯, 我偏做 “10年前的产品”住宅俯视图(绝对三面采光、绝对有品质感)住宅立面图 一可弥补容积率，二是真正方便居住. 7层没电梯，“累死人”；9层带电梯，成本高，“贵死人”我就做5层，价位低，居住方便，品质高“羡死人” ,一可弥补容积率,二是真正的方便居住 ,7层没电梯“累死人”,9层带电梯成本高“贵死人”,我就做是5层,价位低/居住方便/品质高 “羡死人”B:一梯两户,品质感极强,且3面采光,均可通风，“爽死人”“爽死人”价位: Townhouse社区一套房子的售价一般控制在50-80万之间为最好,市场接受度较高产品类别单价 面积()总价(元)Townhouse4000元/以内15018060万72万住宅2000元/5011010万22万独幢别墅4800-5200元/250120万“5080万买什么？买电梯房？买楼中楼？我有这样的Townhouse，你还等什么！什么叫“性价比”? 这就叫“性价比”这就是我要做的产品第三部分/产品冲击力A江心岛:是本项目重要创新点迪斯尼水上乐园、钓鱼台、儿童撒野广场、老人健身广场、巴比Q烧烤园、家庭PARTY园、生态植物园、特色餐饮(日本料理、韩国烧烤、越南菜、马来西亚海鲜等)一旦形成江心岛的商业价值,品牌价值以及产生的净值回报将可以让我们更有信心投入到项目中去,并可在今后强有力的支持江心岛的长久维护建设,这个岛甚至有可能养活并带动整个社区的景观、配套、服务、商业价值目前福州没有一家具如此诱惑力的综合休闲区，让福州人渡假休闲娱乐，我们可以把江心岛先做成这样一个去处：福州人不出城可以渡假的场所。周未一家人、亲朋好友，三五成群没事可做，去哪？去“新南江心岛”，你来你就愉悦!你来你就享受！周末喽!去哪里玩?去平潭,太远啦；去罗源吃海鲜？得了吧,谁开车啊；去体育中心游泳？不去不去,游泳还是煮饺子阿?-还是去“新南江心岛”(暂名)喽, 在这里有福州唯一的真正水上世界；在这里有福州唯一的越南菜、日本菜、甚至马来西亚菜；在这里可以真正远离闹市又不要耽心花太多时间回家；在这里在这里在这里我们没有“拉斯维加斯赌城”，我们没有“印尼巴哩岛”，我们没有“迷人夏威夷”.可我们有“新南江心岛”当这样的情形变成了福州人的生活方式 你不想创造(参于)这样一个唯一吗?B双会馆:只是一种手段,一个纯粹对内服务,一个面向社会(业主优惠)江心岛的建议就是第二个会所福州第一个泛会所俱乐部泛会所俱乐部:超市、便利店、商务中心、洗衣房、鲜花礼品店、餐厅等纯会所:运动、休闲、娱乐内设健身房、棋牌室、酒吧、咖啡厅、美容院等等第四部分/产品销售力当以上成为现实,我们就有可能做到 2年销售可达总案量60%-70% 第3年-4年保证项目的美荣誉,延续加大力度,销售完成大部分产品包括独幢别墅第五部分/ 结束语从整个市场而言，福州目前没有纯正的TOMNHOUSE（联排别墅），本项目可做纯正中国围合式Townhouse形态社区