住别墅离我们还有多远.doc

住别墅离我们还有多远？5年前，对于一个工薪阶层来说，去买一套几十万元的房子是想也不敢想的事情。而现在，房子越建越多，品质越来越好，价格也相对越来越合理，自己掏钱买房已不再是一件难事情。收入高的去买商品房，收入低的去买经济适用房，还有那么多的二手房在市场上等着讨价还价后成交。然而，作为代表房一族最高档次的别墅离我们又有多远呢？别墅已非富翁的专利别墅一个外来语，几年前还只是下海早的老板和海外归来人士问鼎的顶级住宅，是一种身份和地位的象征。而今它已不再是富翁的专利。虽说现在购买别墅的仍是一些中高收入者，但与早先富翁的概念已成为别墅的业主。别墅-最易体现个性的住宅高档公寓也好、小高层也罢，都是工业时代钢筋混凝土的产物，规模化批量生产、流水作业，户型难以改变，塔楼更是如此，所能解决的大多是基本的居住问题。而别墅则完全不同，它基本是各自独立的，人们完全可以按自己的愿望，从结构设计到建筑材料的选取都有很大的自主条件，从深层次讲，别墅的个性化表现在三个方面：首先，由于别墅大多地处郊外环境极为密切，因而可以巧妙地利用地形，因地制宜组织室内外空间，通过灵活多变的手法，构成变幻多姿而富有性格的奇妙的建筑环境。其次，在平面空间布局上别墅具有相当大的灵活性，不需要顾及其它单元的好坏，各类房间既可灵活分隔，又可互相贯通，既有明确的功能分区，又是不受封闭空间的限制可以创造出水平方向和垂直方向、大小空间相互穿插的空间布局。三是别墅的独立性使其在建筑处理上和新技术手段的运用上具有极大自由，可以创造出既能满足住宅的功能使用要求，又能触发人们生活激情、赋予人们联想的意境空间。别墅未能体现特别感觉今年兴起的别墅热，让不少有实力的购房人开始有了住别墅的念头。但不管是独立式、还是连排式，别墅作为住宅的最高级别，其对居住需求的满足也应该是最高级的。而目前市场上一些别墅项目，因立项较早，规划、设计已是前几年的手笔，户型相对落伍，大都不能体现别墅的特别感觉。别墅档次因市场而异有需求就有市场，有市场细分就会出现不同档次的产品，别墅档次也不相同：非常有钱的人买了每平方米2500美金的；一些高级白领买了每平方6000元7000元的；还有一些并不很富有人的人买了每平方米4000元以下的。虽然档次不一样，但大家住进宽敞、舒适的别墅后都是一样的高兴。投资别墅将成新宠现在一些投资理念比较超前的人已经开始投资别墅。因为房屋的土地使用权一般都有确定的范围，商品房土地使用权的范围是按比例分摊的，而别墅则能独立拥有一块土地，这一点是任何商品房所不能比的。如果房屋破败，产权人即可向房地局、规划局等部门提出申请，要求修建、改建或重建。从这一点来说，别墅比商品房具有可重塑性的投资潜力。贷款政策优待别墅贷款政策的宽松也使拥有别墅变得简单。个人住房贷款业务自开办以来，在解决老百姓的安居问题上可谓是功不可没。试想如果没有金融机构的支持，所有房款均需要购房者自己筹集，北京的房价再下调一半，房地产市场也火不起来。别墅和高档公寓市场也是如此，几年前高档公寓和别墅项目是无法获得银行贷款的，直到1999年下半年，国家调整住房贷款政策，变以前支持普通居民的住房消费为推动经济增长、培育新增长点为目标，高档公寓、别墅项目才取得了信贷支持，甚至可以申请公积金贷款去购买别墅。这样就使别墅离中高收人的居民更近了一步。北京别墅市场呼唤精品北京别墅市场良莠不齐，档次落差太大，最贵的别墅怡龙别墅最高单价接近4000美元，而最低价的别墅售价仅20003000元人民币每平方米，差价近3万人民币。这种低价别墅多为非法项目，不会成为市场的主流。而目前市场上真正需要的是精品别墅，是供真正有钱人享受的高档别墅。普通人住别墅还是遥远的梦想，在现阶段还是不可能的，即使他们住上廉价的别墅，但其生活的舒适度及应承担的经济压力可想而知目前的别墅市场缺少的是精品，只有少数几个不错的别墅项目在售。一方面是市场缺少精品别墅；另一方面，市场上一些因素又在制约着别墅市场的发展；北京别墅缺少个性别墅应该是最能体现业主个性的房子，但我们的别墅市场缺少个性。比如说它的规划，要么一大片全是日式别墅，要么一大片全是美式别墅，没有个性，这主要是由发展商统一委托建筑师统一设计，建成后再向个人发售，造成设计的千篇一律。别墅的容积率一般以不大于0.5为宜。但是开发商为了追求利润，坚持多出房，使得别墅区的最大容积率可达1.1，平均也在0.8以上。人们买别墅，一方面是满足心理上追求豪华、舒适的居住品质，另一方面也是为了私密性更好。而这种高容积率的别墅恰恰违背了客户购置别墅的初衷，从而降低了别墅的档次，出不了精品。环境优美、有个性的别墅将受宠目前的别墅用途可划分为两类：第一居所和第二居所。第二居所主要突出的是该别墅的某一方面，如突出水面、突出景观。要么是靠近自然景观点，如靠山或傍水；要么是营造一个景观性很强的景观；要么是别墅本身有自己的特色，如带平台花园营造高低错落有致的视觉效果等，否则，就很难作为第二居所而存在。一居所的别墅一方面注重选地的交通易达性，另一方面注重营造舒适优美的环境与别墅的品质相匹配。一句话，第一居所就要求舒适、方便，有一定的环境，能够在较短的时间内进城。别墅户型的美式版本自二战以后，美国建筑师就致力于独立住宅的研究、建造，目前三分之二的美国人居住的独立式住宅（包括半独立式、连排式等），已经发展到较为完善的地步，其最尖端的户型一般表现出如下特点：一、入口、起居室、餐室，组成别墅礼仪、交往区。在公寓招待朋友的人越来越少，但别墅具有休闲意味，则会令多数主人都热情好客。因此，一些用于礼尚往来的空间对别墅显得非常重要。气派入口：客人从这里进入别墅，并在这里道别，入口虽别墅形象的关键体现。好的设计师应该推敲大门的样式、开启方向、进门后的视野等，以给客人留下最理想印象。大门旁最好有侧窗，以便于主人预先看到来访客人；玄关是入口的一部分，它的设计起码不能比公寓局促-有足够的挂衣空间，最好有坐椅便于换鞋；在门口设妇女盥洗室是时下美国的流行做法，女宾进门后可以在此妆容，也方便其他客人入厕，是独立式住宅重视礼仪的体现。有展示功能的起居室：别墅主人应该有一个可以举行正式礼仪活动地方，包括与朋友、客人交谈、聚会等，这个空间有时被用作家庭博物馆或者珍藏室，因此足够的墙面、开间、良好视野的窗子，才可保证起居室的功能和感觉。正式餐室：将餐室、起居室合并是美国曾经流行的户型设计，但近年来许多购房者又要求有一个单独餐室，以保证与客人用餐时的正式气氛-就像我们在电影中看到的，私家住宅主、客用餐多是在独立餐室中进行。二、早餐室、厨房、家庭室，构成别墅家人交往区。别墅与公寓相比，应给家人留有更充裕的享天伦之乐的空间。家庭用早餐室：美国家庭的午餐、晚餐以及中间加餐都在早晚室进行，正式餐室只在特殊场合才用。早餐室一般设在厨房，餐厨结合可令家人更自由自在。U型厨房：独立王国住宅的厨房工作三角路线。当然，别墅厨房也非越大越好，工作三角三边之和若大于6米，将增加行走距离，影响工作效率。家庭室：别墅户型应为家人团聚留下独立空间。这个一般名为家庭室的地方比起居室更为私密，放松，最好连接外部景观，或以推拉连接后院，或直接和室外平台相边。家人可以在此看电视、闲谈，孩子可玩游戏等。别墅因面积较大或采用上下层的设计，其私密性应该有更大发挥空间。主人空间：主卧和次卧应设在不同楼层或同层楼的不同侧翼，为有婴儿的家庭考虑，也可紧挨主卧设儿童室。与公寓相比，别墅的主卧应考虑更多的功能设计，美国独立住宅的主卧一般包括五个分区：1、睡区，布置睡床和床头、电视机等辅助设备；2、坐区，靠近壁炉或窗子，为主卧增加次休息空间；3、储衣区，别墅主臣应采用步入式衣橱，最理想的是将男女主人衣橱分设；4、盥洗梳妆区，是主卧的重要组成部分，常常设在卫生间和睡区之间的过渡部分，与卫生间相比性干区，包括12个嵌入式面盘、坐位和梳妆台；5、卫生区，即主卫。别墅的主卫应在功能细分上更进一步，比淋浴、盆浴分开，设厕所小室，实现洁污分区等。客人空间：别墅留宿客人的机会比公寓大得多，若要使客人也离受到别墅的舒适便利，就不能放松对客卧，客卫的设计。一般来说，客卧面积较主卧小，但主要功能不能缺少，布置线型衣橱、就近设置卫生间等，都是保证客人居住方便的条件。三、车库、地下室、储藏室，组成别墅功能区。典型的别墅功能部分应包括12个车位的车库、洗衣间、设备间、储藏室等。车库往往是独立住宅中较大单独空间，因占据首层，它的设计对住宅外观有很大影响。考虑到别墅住房的特点，将车库建成标准配置。对于有地下室的别墅，很多家庭往往将其布置成娱乐、健身房或家庭影院，形成更隐藏的家庭共享空间，因此，地下室若有足够层高，并能有天然光线的话，则会令住户感觉更舒适。割草机、园艺工具、汽车维护用具待各自器具杂物，通常令别墅住户比公寓住户需要更充裕的储存空间，除室内储藏间外，在车库或地下室增设空间以储存上述物品，会更为方便。四、前院、后院、观景平台，组成别墅室外区。良好的外部空间是别墅最醒目的特点，不考虑室外区魅力。私家花园是别墅特有的景观， 一些别墅为追求容积率越盖越密，令私家花园有名无实，是非常不可取的。其实，降低别墅土地成本也有可行办法，比如将别墅左右距离拉近，而保证前、后院的面积一一连排别墅就是这一办法的彻底执行模式。一般别墅在私家花园的设计上只考虑观赏，未考虑功能，其实别墅前院、后院花园在功能上有很大区分：别墅前院因有礼仪功能，最