十三五期间上海国际大都市商业结构优化调整(方案.doc

上海商业结构亟待优化调整商业历来是一座城市经济活力的“晴雨表”，体现了城市在不同历史阶段的繁荣与繁华的程度。通过看一座城市的商业，也可以考量出这座城市究竟是内向性城市还是外向性城市。今天的上海正在向国际化大都市迈进，未来三十年上海还将迈向全球性城市。眼下上海商业面临的挑战，不是消费力不足的问题，也不是电子商务网店造成的冲击而形成。近年来上海商业税收几乎每年占全市的20%，在服务业税收中也占到30%的高位，这些87%以上都是由实体商业所贡献。这对上海经济贡献率不可小觑，在全国也是屈指可数的。另外至2013年末网上零售仅占到上海社会消费品零售总额的12%。不过即使如此，对于实体商业的经营者们来说，网店发展带来的心理压力远远大于实际的经营压力。现如今上海商业遇到的问题，真正的原因却是经历了三十多年的发展之后，出现了严重的结构性矛盾，这是问题的关键所在。事实上上海商业已经到了结构调整、升级发展的紧要历史关头。一、城市扩容带来了社区商业的大发展1、城市向外扩容带来居住结构的变化改革开放三十多年来，上海城区面积由改革开放初期的六十余平方公里扩容至眼下的六百三十平方公里，城区面积与辖区的占比由原先的1%扩大至当前的10%，足足翻了10倍。特别是近二十年间，数百个中等规模以上的新建社区落地城郊结合部。近年来随着旧城改造速度的加快，极具规模的大型居住区也纷纷在中远郊落地，并且随着轨交、公交等公共交通设施的不断完善，商业、教育、医疗等生活设施配套也日益齐全，中心城区居住人口正在源源不断地被导入到这些新兴社区，中环至郊环范围内吸纳了本市常住人口的60%以上。中心城区的上班族人口与常住人口的比例出现倒挂，以两区合并后的黄浦区为例，虽然户籍人口为90万，但实际常住人口只有70万，而每天进入辖区在此工作的人口却高达200万。商业要素也正随着常住人口向中心城区外扩散，从而再次形成以新建社区为主的商业空间布局和要素集聚与资源重组。2、新兴社区促进社区商业日益丰富和完善近十年来，社区商业快速发展，表现出三大特点：一是呈发散型点状式的空间布局；二是商品和服务的品牌向中高端发展；三是极大地满足了本地消费，改变了人们传统的消费习惯。绝大部分社区商业集吃喝玩乐为一体，品牌资源日趋高端和丰富，各类业态业种日益完善，形成了丰富多彩的商业共生型“生态”，许多社区商业向高中端发展，俨然取代了传统意义上的区级商业中心或城市副中心商业的地位。商业的发展加快了商业功能布局的结构变化。3、居住条件改善改变了人们传统的消费习惯经历了三十多年之后，伴随着住房条件的极大改善，人们的生活和消费习惯已然发生了极大的变化。那种因居住面积窘迫而以逛马路为主要休闲方式的随机性消费已经不再，居民的各种日常消费和服务的需求，基本上都能在三公里之内的大小社区商业内得到满足。现如今人们即便要在中心城区主要商业街购物，绝大多数都带有明确的消费目的。那种“走走逛狂南京路，买卖要到四川路”的年代已经成为历史。互联网时代的电子商务兴起，使更多的年轻人更愿意宅居家中，在电脑屏幕上逛遍淘宝城，消费习惯的变化又进一步加速了消费结构的变化。4、商业结构变化对中心城区形成压力相关数据表明，本市社会消费品零售总额的增速连续三年呈下降态势，然而社区商业在增速上却依然呈现出一定的增长。下降明显的主要区域倒是反映在本市的中心城区主要CBD地区。以本市核心区域的黄浦区为例，2012年社会消费品零售总额增速为6.3%；2013年增速出现下降，仅为1.4%，下降3.9%；2014年1-6月份-1.5%，过去的两年半来总计急剧下降了5.4%。中心城区中央CBD地区的商业在结构变化中面临了巨大的挑战。上海中心城区商业已经面临了两个“不来”的尴尬，一是居住区的空间结构变化，加快了商业布局的空间结构变化。随着社区商业不断向中高端升级，人们不太可能再象过去那样因商品和服务的需求进行远距离跨区域的消费。200多个中型规模以上的社区商业完全承担起了满足本地消费的职能。二是全国城市商业发展模式高度类同，都是通过商业地产建设带动旧城改造，且都是通过招商形式出租店铺或柜台，所以上海商业及商品的特色优势已经失去，外地人也不会舍近求远赴上海长途购物消费。中央CBD商业的消费对象结构逐渐变成了单一的上班族。5、旧的商业布局结构即将被新的结构所替代上海国际大都市建设的不断推进和新兴居住区的不断完善，彻底打破了传统的以市级、区级商业中心和社区商业等三级内向型商业布局的空间规划结构。上海商业格局将随同国际化大都市的功能建设发生重大的结构变化，即向着所有发达国家的国际大都市那样，形成两大城市商业功能发展主线的布局结构，即满足本地消费的社区商业和满足全球消费的核心区中央CBD区域的国际商业。而社区商业则又可以分为区域性共享型的大中型社区商圈和便利性的居住小区的商业。市级和区级内向型的商圈即将退出上海商业的历史舞台。需要强调的是作为中央CBD的国际商圈只能是南京东路、南京西路和淮海路，这是由于上海的商业文化的历史积淀所致和对世界产生的影响力所致。6、核心区商业下滑对大商贸生态形成威胁从商贸理论上讲，商贸业具有两大内在的产业生态，一是商业内部的小生态，即由各种商业的业态和业种聚合在一个区域内形成和谐共生的商业生态。在这个生态中受不同消费需求的引导，吸引了不同的消费群体，满足各类消费，商业人气又促使不同的业态和业种互相依赖、互生需求，达致产业内在的平衡与繁荣。二是受商业服务业繁荣繁华所产生的巨大吸纳力和影响力的牵引，又吸引了以高端商务为主要形式的国际交易主体的进入，进而受跨国交易需求的影响，再次吸纳大量以国际金融结算为服务手段等的高端配套服务业主体的进入，从而又进一步导入了大量的国际入境常住人口在此工作，形成了高端国际商业和高端国际商务服务业互相依赖、互相吸引的国际化商贸大生态。计划经济时期对外贸易及配套金融服务业受行政配置资源的约束，大多围绕在政府行政机关周围集聚布局，改革开放后市场逐渐取代了行政对资源配置的决定作用，贸易、金融等高端服务业越来越向着商业繁荣繁华地区集聚，逐步形成外向型的中央CBD区域。而今一旦中心城区核心区域的中央CBD地区，商业结构不适应城市发展的需要，功能不能够及时地完成升级转型，商业能级急剧下滑，那么将对以高端国际商务为主的所谓亿元楼产生负面影响，导致由商业小生态的弱化而波及商贸大生态的资源外流。二、商业内在结构调整和中央CBD商业存量亟待优化升级作为商业结构中的增量来说，社区商业的不断丰富和完善，既是市场配置资源的必然结果，同时也是城市空间结构变化带来的配套必需。其增量设施建设具有一定的刚性，不能简单地以人均占据商业面积的占比来论道。那么作为商业存量的中心城区的优质资源，一部分作为区域大型社区商业后，核心中央CBD区域的商业（例如黄浦区的南京东路和淮海路，静安区的南京西路）面对中环以外的新建大中型社区和大居商业增量不断建成，以及电子商务网店等一系列新的挑战，究竟应该如何再次被激活？并继续发挥出其无可替代的价值呢？这首先需要弄清它们眼下面临的深层问题，透过表象看到本质。1、商业主体经营方式已不适应商业升级发展的需要三十多年来，上海商业主体逐渐偏离了商业自主经营、自主品牌、自行设计、委托加工、买断经营、个性订制的本源，利用渠道和市口优势，清一色以引厂进店、保底销售为表象，实行柜面出租、楼面出租的经营方式，进而转嫁商业风险，通过延迟结算和支付侵占工业资本，达到商企本身迅速扩张的目标。中央CBD商业同样如此。表面上看似乎商品琳琅满目，外国品牌荟萃，而本质上商业功能严重衰退，同质化现象严重，现如今要象所有国际大都市的国际商业主体那样，发展体验性消费、个性化消费等等，客观上这些都必须依赖自主经营，而事实上上海商业主体的优势已经失去，要想恢复商业应有的功能，形成螺旋上升的核心竞争力何其之难。2、商业发展陷入了噬利性租赁经济的陷阱如上所述，过去的三十年间，商业地产项目主导了中心城区的改造和建设，不仅新进入上海商业市场的房地产开发商，在租赁经济中如鱼得水，赚得盆钵满贯，成为噬利新贵。而且连上海知名的商业企业居然也利用自有商业设施和一流市口，成为了租赁经济中的强大噬利者。中央CBD原本一流的商业环境，也诱导店铺或柜面租金一路上扬，不少著名品牌的业态业种，由于不能承受不断上涨的租金而先后被迫退出商圈，导致原本和谐共生的商业生态一再被打破。噬利业主们为了维持租金的上企，只能一而再、再而三的招商引进高毛利业种，而服装是高毛利业种，由此导致中央CBD商街慢慢地沦为各种品牌汇集的服装一条街，原先和谐共生的商业生态一再被打破。近年来，本市中央CBD的核心商街昔日光环一再褪色，全国闻名的风光已经不再。3、与社区商业和网络商业同质竞争毫无优势失去往日优势的中央CBD商业，由于缺乏自身具有明显特色的核心竞争力，不仅使商品和服务的品牌与社区商业越来越同质化，就连竞争手段也只能依赖降价促销，这种与社区商业竞争业种业态和品牌的丰富性越来越不具优势，与网店零售开展价格拼比更不具优势的局面，这充分表明了这种发展方式的不可持续性，必定在市场配置资源的过程中，形成对持有商业物业的噬利主体面向升级发展的倒逼。4、内向型转型外向型缺乏国际化的营商环境中央CBD区域的商业尽管过去招商引进了一大批的国际品牌，其本质上仍是一个内向型的商业市场，满足的消费目标仍是本地市场。看一个商业市场是否具备国际化水平，事实上并不是观察其表面上拥有多少国际品牌，而是从本质上观察其吸纳了多少来自世界各地的外国人消费，观察其销售额中外国人消费的占比。英国伦敦市的牛津街就是国际大都市的中央CBD地区，其商业就是国际化商业，有几组数据可以作为参考，其每天的人流中来自世界各地的外国人占67%，在牛津街实现购物消费的超过整条街销售额的50%。在牛津街中无论是商家品牌还是商品品牌，英国本土的品牌占到75%，即牛津街向外出售或提供的商品和服务大多是出自英国本土的国际品牌。而上海中央CBD区域的商业虽然不缺国际品牌，但难以吸引世界各国的消费者前来消费，从国际营商环境来说，上海既大量缺乏会讲英语的专业营业员和导购，而且连国际商业街必须的、也是基本的商场内的外币兑换、退税店集群和免税店等外向型服务业态都缺乏，这是因为过去对商业定位就是满足本地消费所导致。5、缺乏本土的国际品牌商品和服务的有力支撑如上所述，在国际化和全球化当中，事实上越是本土的，也越是国际的。我们不可能想象法国人到淮海路来买红酒，美国人到南京路去买耐克。上海CBD的商圈若要向国际化定位，眼下还缺乏在全球有影响力的本土商家品牌、商品品牌和服务品牌的有力支撑。据2014年9月10日随同美国华盛顿市的市长一同来华访问的某知名咨询机构在上海发布的市场报告透露，在广覆盖的问卷调查中，占75%的美国家庭首选愿意购买中国制造的日用工业品，超过60%的美国25-40岁的中青年人士表示，喜欢中国的商品，这至少表明中国品牌商品在国际市场的地位正在日益上升，然而遗憾的是，人们尚难以在上海的中央CBD的国际商街上，见到中国本土有影响力的国际品牌商品。三、“十三五”期间加快上海商业结构调整的思路和方案重点 1、要牢牢抓住商业结构调整的历史机遇 上海商业在经历了三十多年的高速发展后，已经到了结构亟待优化调整的关键历史时期。上海商业应当随同上海这座国际化大都市的发展定位那样，同步迈入国际商业的行列，这就需要我们打破传统的思维路径依赖，大胆地解放思想，调整发展战略，优化资源配置，与未来三十年上海要达到全球城市的目标相对接，加快商业内在的结构调整，明确以满足本地消费的两级社区商业和满足国际化发展的中央CBD国际商圈的两大类商业结构，促使上海商业的发展适应并满足上海城市发展的需要。在制订上海商业“十三五”发展规划时，就应当以创新的思维、新的战略高度和全球化的视野，指导并引领上海商业发展攀登一个新的台阶。2、科学规划增量，激活存量，优化总量 在制订上海城市发展的空间规划时，必须突出以产业规划为先，形态规划服从并服务于功能规划，在调研中也发现，在以街坊为单位的国有土地使用权出让中，规划部门大多按比例设定了一定规模的商业面积建设要求，紧挨的街坊土地出让也有相同比例的商业配套要求，这就很不科学。事实上3万多平方米的商业设施供给，完全可以辐射周边2公里内的居住区，满足超过4.2万人口的商业配套需求，客观上只需要在相邻街坊配建5000平方米以下的应急性便利型的居住小区商业业态和业种即可。如今粗放式的规划导致商业设施增量失控，因此对刚性的商业增量建设必须建立科学的规划机制。与此同时，对以南京东路、南京西路和淮海路为代表的中央CBD区域的商业存量，加以国际化定位，引导商业主体的商品结构和功能结构、以及服务结构向国际化升级发展，促进包括本土商业主体在内的国际化商业资源重组集聚，在“十三五”期间形成国际商圈雏形，形成上海商业新的发展格局，赢得新的发展优势，在总量上确保上海商业由过去三十年来的规模型发展转向质量型发展，以此来优化调整上海的商业结构。3、大力加强商务部门调控商业发展的职能上海外贸与内贸的行政主管部门合二为一后，在机构的形式上虽然实现了内外贸的合一，但在大商贸产业的内在融合度上还差强人意，仍各成一体，尤其是内贸的行政调控职能明显弱化，缺乏在市场经济条件下规划引导商业结构调整、创新发展的手段。市场经济体制下，政府对产业调控引导的抓手是产业规划和功能布局，然而在现行制度下作为产业部门在规划布局方面却呈现明显弱势，虽然在空间规划方面产业部门拥有一定的发言权，却没有否决权，往往导致功能调控与空间规划“两张皮”的情况。因此在“十三五”期间，应当进一步优化规划机制，由产业部门全程参与上海的总体规划调整与修编，并赋予市级产业部门对控制性详细规划中的功能布局调整权和规划功能不合理的一票否决权，使商业和商务等服务业配套设施的供给在总量上得到控制，并逐渐趋于结构平衡。与此同时，要充分考虑到商业税收对上海的重大贡献，这一产业同样需要长期的呵护与投入，建议在年度税收增长幅度中预算出一定比例的财政经费，用作商贸业发展的引导资金，用以引导中央CBD区域的商业企业摒弃物业出租，回归自主经营，培育自主品牌、发展外向型国际化商业和创新国际化的服务新模式，使行政主管部门增加一定的调控手段。4、支持并政策引导骨干商业企业发展自营行政主管部门通过一定的财政资金支持，引导中央CBD区域的商业企业发展自主经营外，还可以制订阶段性的引导政策加以推动，建议通过地方税收调节的方式加以引导。比如根据商业企业发展的自营比例，退还一定比例的地方税收。自营比例越高，政府让利越多，直至整个企业全部恢复自营。而这部分支持商业企业的税收，可以从商务楼宇的租赁税收中按一定比例支取。毕竟中央CBD区域的商业繁荣，不仅吸引了高能级的商务企业入驻，在一定程度上也保持了商务楼宇的租金水平，维护了中央CBD区域的商贸业大生态的结构平衡。5、引导虚拟网店与实体商店线上线下合作政府的商业引导资金，还可以引导实体商业与虚拟网店之间进行实质性的资本合作。通过资本为纽带，积极发展O TO O的线上线下融合发展的商业新业态。要积极引导注册在本市的虚拟网店在满足本地消费的基础上，积极地拓展外省市的配送业务，满足外省市的消费需求。在条件成熟的情况下发展多语种平台，积极拓展境外虚拟零售市场，建立境外配送基地，发展电子商务的境外配送业务，以此来实现新型的零售业“走出去”路径，并以此来打破内外贸在行政管理制度上的分割。 6、主动构建中央CBD区域的国际化商