南京万科聚宝山项目可行性研究报告 72 doc

聚宝山项目可行性研究报告 1 目 录 项目决策背景与摘要 _ 3 一、内部因素 _ 3 二、外部环境 _ 3 第一部分 项目概况 _ 4 一、宗地位置 _ 4 二、宗地现状 _ 4 三、周边道路及出行方式 _ 9 四、周边 3 公里社区配套 _ 10 五、周边环境与规划 _ 11 六、市政配套 _ 16 七、规划设计要求 _ 16 第二部分 法律风险分析 _ 18 一、土地出让条件 _ 18 二、项 目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 _ 21 三、总体评价 _ 22 第三部分 市场分析 _ 22 一、南京房地产市场简述 _ 22 二、玄武、栖霞市场概况 _ 34 三、竞争市场分析 _ 37 四、需求市场特征 _ 47 五、产品建议和目标客户定位 _ 50 第四部分 规划设计初步分析 _ 53 一、规划设计草案 _ 53 二、规划设计草案分析 _ 53 第五部分 工程及销售计划 _ 59 一、一期开工时间确定 _ 59 二、工程及销售计划 _ 61 第六部分 成本及投资收益预测 _ 61 一、成本预测 _ 61 二、税务分析 _ 63 聚宝山项目可行性研究报告 2 三、经济指标分析 _ 63 四、现金流量 _ 67 第七部分 竞争对手分析 _ 68 一、已购买标书的发展商 _ 68 二、其它本地发展商 _ 71 第八部分 综合分析与建议 _ 76 一、优势与劣势 _ 76 二、结论与建议 _ 76 附件： 1、南京城市发展与住宅市场研究报告 2、南京土地招投标市场研究报告 3、聚宝山项目提交政府答疑的问题 聚宝山项目可行性研究报告 3 项目决策背景与摘要 一、内部因素 1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与城市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。 2、 南京公司金色家园项目将于 2004年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为 3亿元。本项目总建筑面积 51万平米， 2004年可结算面积约 10万平米，结算金额约 4亿元，并可为南京公司 2004-2006年提供主要利润来源。 3、南京市未来 5-10年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的 仙西 区域将成为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。 4、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中档和中高档项目创造 了条件 。 二、外部环境 1、本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京“ 向东发展 的 增长级 ”和“ 接受上海辐射以及新经济发展的主要空间 ”，政府计划三年内投资 50亿元，建设全国规模最大的大学城。 2、本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区 3公里，周边规划的珠江路软件产业园、钟山 36洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。 3、项目距 老城区 新模范马路 8公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道 宁镇公路与新模范马路，明年 5月份建成通车后，项目距 老城区中心 仅 10分钟车程。 4、 项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的土地不多，竞争楼盘较其它区域少。 5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积 1445 亩，除实际出让的 746亩之外，其余近 700 亩土地全部用于绿化、道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。 聚宝山项目可行性研究报告 4 第一部分 项目概况 一、宗地位置 一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。 宗地位于南京主城东北、一环线（绕城公路）内侧 ，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城” 4 公里，距玄武湖 新庄立交 5 公里，距新街口 CBD 和湖南路商业中心分别为 10 公里和 8 公里，明年 5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅 10 分钟车程。 聚宝山与紫金山之间。 项目 北靠聚宝山，南侧紧临 南京最负盛名的风景区 紫金山（ 又名钟山）。 距南京经济技术开发区 3 公里。 南京经济技术开发区为国家级开发区， 2001 年实现 GDP60 亿元、技工贸总收入 205 亿元、实际利用外资 1 亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名 16-18 位。 图 1-1 宗地区 位 二、宗地现状 1、四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路（ 312 国道），东起一环线 绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。 一环线 二环线 聚宝山项目可行性研究报告 5 图 1-2 宗地四至范围 2、宗地形状 宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。 表 1-1 宗地面积指标 指标 总用地 代征道路与绿化用地 配套学校用地 净用地 长（米） 1400 2000 1200 宽（米） 450 50-100 400 面积（平米） 645208.5 合 968 亩 133132 15000 497076.5 合 746 亩 图 1-3 宗地形状及尺寸 3、宗地标高 （ 1）宗地内部东高西低 宗地标高 25-57 米，东高西低，最大高差 32 米，综合坡度 2 度。 按标高 31 米以下、 31-40 米、 40 米以上将宗地划分为 3 个区域，其中， 40 米以上区域占总用地面积的近一半， 31 米以下和 31-40 米区域各占四分之一左右。 图 1-4 宗地内部高差 （ 2）宗地标高低于周边用地 宗地内由西向东，地势升高 约 2m 沪宁铁路 宁镇公路 车速可达 80 公里 /小时 绕城公路 车速可达 110公里 /小时 400m 代征道路 代征绿地 1200m 1400m 450m 宁栖公路 聚宝山 宗 地 最低点 25m 最高点 57m 垂直坡度，与地面最大高差 50米 坡度 15 度 坡度 10度 宁栖公路 聚宝山项目可行性研究报告 6 东部显著低于绕城公路，最大高差 12 米左右。 西部与 沪宁铁路基本持平 ,局部低于沪宁铁路 2 米。 南部局部区域低于宁镇公路，最大高差 6 米左右。 北部的聚宝山西峰标高 125 米，东峰标高 100 米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。 图 1-8 宗地与周边高差 4、地块现状 地块现状以农田、植被、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近一半。 55m 90m 10m 25m 宗地地面 聚宝山 铁路 绕城公路 图 1-5 宗地与周边高差剖面图（东西向） 聚宝山 标高 35 125m 图 1-6 宗地与周边高差剖面图（南北向东侧） ） 铁路 绕城公路 宁镇公路 宗地地面 55m 12m 聚宝山 图 1-7 宗地与周边高差剖面图（南北向西侧） ） 铁路 绕城公路 宁镇公路 宗地地面 90m 22m 聚宝山 宗地 标高 25 57m 绕城公路 标高 50 55m 沪宁铁路 标高 36 49m 废弃的 采石场 聚宝山项目可行性研究报告 7 图 1-9 宗地土地利用现状 （ 1）工厂与市场 主要工厂与市场共计 12 家，占地总面积 15 万平米，大部分仍在生产运营 ，其中 3 家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。 表 1-2 工厂基本情况 名称 经营业务 运营状况 环境污染情况 源宝化工公司 轮胎装配 在运营 无 利达服装公司 服装生产 在运营 无 添喜化工 洗涤剂 在运营 轻度空气污染 光英炉业 锅炉生产 在运营 轻度空气污染 包装容器厂 包装材料 在运营 无 金属配件厂 金属配件 在运营 无 野马电声乐器厂 电声乐器 在运营 无 金陵特种电缆厂 电缆 在运营 无 屠宰厂 屠宰 在运营 轻度空气污染 宏大设备市场 汽车设备销售 在 运营 无 东风汽车 汽车销售 在运营 无 玄武湖货运市场 货车停车场 在运营 无 （ 2）居民 居民隶属岔路口村，分“西杨坊”和“东杨坊” 2 个村民小组，共有居民约 400 户、 1200人，住宅建筑面积约 8 万平米。 （ 3）农田 农田与山体植被面积约 20 万平米，其中，苗圃 2 万平米，葡萄园 2000 平米。 聚宝山项目可行性研究报告 8 （ 4）树木 宗地内主要树木有水杉、梧桐、枫杨、榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有 500 平米竹林，保留价值较 大。 图 1-10 宗地主要树木分布 （ 5）水塘 宗地内有水塘 20 多个，规模普遍较小，其中， 500 平米以上的 3 个，最大的 1000平米。 大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中 1 座为鱼塘，占地 1000 平米，水质良好。 图 1-11 宗地地表水分布 （ 6）高压线 现状有 2 条 110KV 二回高压线从宗地内部穿过。 根据规划，宗地西侧 100 米处将建设 220KV 变电站，宗地内部将只有 1 条 110KV二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。 规划 110kv 规划 220kv 聚宝山项目可行性研究报告 9 图 1-12 宗地高压线走向 5、拆迁 北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下 2 块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积 1445亩，房屋总面积 22.4 万平米，居民 693 户、工企单位 48 家，需安置劳动力 268 人，保养人员 148 人。其中， 宗地拆迁面积 968 亩（含代征道路与绿化用地），占拆迁总面积的 67%，拆迁居民400 户。 代拆迁范围面积 477 亩，占拆迁总面积的 33%，拆迁居民近 300 户。 图 1-13 宗地拆迁范围 三、周边道路及出行方式 1、道路 对外联系道路主要有绕城公路、宁镇公路、宁栖公路和岔仙 公路 4 条，其中： 宁镇公路： 既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通 联系的功能，是宗地与老城区联系的主要通道，时速可达 80 公里 /小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年 5 月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路、玄武湖隧道至老城区 新模范马路仅 10 分钟车程，并且可以通过新模范马路、城西干道等快速路连接城市西部地区。 绕城公路 ：时速可达 110 公里 /小时，通过柳塘、马群、八百户、双龙街和花神庙等立交通往主城各个区域。 宁栖公路 ：通往尧化门、栖霞山，规划拓宽为 34米。 岔仙公路 ：通往亚东（仙林大学城），规划 拓宽为 33米。 表 1-3 宗地周边现状与规划道路一览 名称 级别 宽度（ m） 车道 速度（公里 /小时） 交通流量 （辆 /日） 路面 绕城公路 全封闭快速路 50 双向 8 车道 110 15000 沥青 宁镇公路 一级国道 48 双向 8 车道 80 20000 混凝土 宁栖公路 现状 公路 8 10000 水泥 规划 交通性主干道 34 双向 6 车道 岔仙公路 现状 公路 6 规划 交通性主干道 33 双向 6 车道 规划 110kv 规划 110kv 宗 地 代拆迁范围 代拆迁范围 聚宝山项目可行性研究报告 10 图 1-14 宗地现状道路 图 1-15 宗地周边道路规划 2、公共交通 宗地周边公共交通发达，目前有 6 条 公交线路， 其中 50 路由宗地内部穿过，平均每条线路 10-15 分钟一班，晚上最后一班 8： 40 结束 。 表 1-4 公交线路基本情况 公交线路 通行区间 通行时间 班次间隔 71W 南京站尧化门新港开发区 5： 30 20： 30 10 分钟 309W 南京站岔路口马群麒麟门悦民路 6： 30 20： 00 15-20 分钟 70W 丹凤街亚东（仙西） 6： 10 20： 40 5 分钟 50W 南京站仙鹤门亚东（仙西） 6： 30 20： 00 15 分钟 南汤线 南京站岔路口仙鹤门麒麟门汤山 5： 00 17： 30 20 分钟 南上线 南京站尧化门栖霞山龙潭上坝 6： 50 18： 30 20 分钟 3、轨道交通规划 规划地铁 4 号线沿宁镇公路从宗地南侧穿过，根据南京轨道交通建设时间安排，预计将在 2010 年以后开工建设。 图 1-16 宗地周边轨道交通规划 四、 周边 3 公里社区配套 项目周边住宅稀少，开发成熟度低，现有配套设施不足： 宗地周边社区配套集 中分布在“尧化门”、“花园路”和“规划的仙西新市区中心”，最近的“尧化门”距宗地 2 公里， 2 公里之内除“紫东小学”和“紫东中学”（宗地内现有居民的子女在这 2 个学校上学）以外，基本没有其它社区配套设施。本项目规模大，除政府规定必须配建学校和幼儿园之外，参照“万科四季花城”开发模式，完全可以通过自建配套的方式解决其它日常生活配套问题。 项目与市中心以及周边主要配套区 “尧化门”、“花园路”和“规划的仙西新市区中心”之间交通发达，车程在 5-10 分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。 聚宝山项目可行性研究报告 11 仙西新市区中心规划 有大型休闲广场、图书馆、展览馆、医院、体育场馆、文化艺术中心、青少年宫、商业娱乐设施等配套服务，政府计划在 3-5 年内建成。 图 1-17 社区配套分布图 图 1-18 尧化门主要社区配套分布图 图 1-19 花园路主要社区配套分布图 图 1-20 仙西新市区中心规划图 五、周边环境与规划 1、周边规划 图 1-21 宗地周边规划 钟山高尔夫球场 宁镇公路以南规划建设 36 洞标准高尔夫球场，已确定为“十运会”配套设施之一，2005 年“十运会”之前建成使用 。规划占地面积 3640 亩，玄武区政府目前正在招商，土地规划仙西 新市区中心 尧化门 花园路 聚宝山项目可行性研究报告 12 储备中心负责土地运作，计划明年上市。 南京目前有 6 个高尔夫球 场，但只有 1 个标准场 南京昭富国 际高尔夫 俱乐部 ，27 洞 ，位于 浦口珍珠 泉风景区内， 占地 1860 亩。 另外，位于江宁谷里镇的银杏湖国际高尔夫球场正在建设，占地面积达 10800 亩，总投资 1 亿元人民币，将于 2003年 10 月投入使用。 农场山生态公园 农场山和朝阳山规划建设大型生态公园，占地面积约 4000 亩，南侧山脚用地已列入聚宝山项目代拆迁范围，具体建设时间未定。 珠江路软件产业园 位于宗地东南侧，是仙西新市区的一部分，计划建成珠江路电子一条街的生产、科研基地，占地面积约 4000 亩，总投资 35 亿元。 今年 9 月 6 日，珠江路科技发展公司、合诚（香港）有限公司与深圳华源达公司投资组建珠江路软件产业园有限公司，主要负责园区一级土地开发，园区主体部分建设投资15 亿元，其中前 2 年投资 5 亿元用于土地征用和基础设施建设，预计 2005 年园区基本建成并开始全面运作，估计可容纳数百家软件企业、研发机构和近万名软件研发人才，目前已有10 多家国内外著名软件企业表达了入 驻意向。 仙林大学城 2002 年 1 月， 江苏 省 和南京 市政府 提出 共同开发建设全国规模最大的大学城 仙林大学城 ，规划 总面积 34 平方公里，建设总投资 约 50 亿元，集中 9至 10 所大学，吸纳15 万高校师生 ，计划 在 3 年内基本建成。 今年， 总投资约 8 亿元 、 全 长 24.6 公里 的 大学城道路 主框架全面开工 。 目前已经有南京 师范大学、 南京 财经大学 （筹）、 南京森林公安高等专科学校 、 南京邮电学院 和南京 中医药大学 5 所高校 入驻 ， 占地总面积约 10 平方公里，其中南京 师范大学和南京经济学院近 2 万名师生已经入住。未来 的 3 年内，南京医科大学、南京工程学院、南京森林警察学校、南京工业职业技术学院、南京应天学院 及 一批 重点中小学、幼儿园 也将陆续入驻 ，形成完善的教育产业链 。 南京经济技术开发区 2002 年 4 月被评为国家级 经济技术开发区 ，进区企业 1024 家，总投资 185.8 亿元，主要企业有飞利浦、 LG、夏普电子、飞歌空调、 AO 史密斯热水器、华日液晶、南京新港等。 2001 年实现 GDP 60 亿元，利税 19.2 亿元，出口创汇 3.9 亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排在 13 至 18 位。 2002 年第一季度 ，大部分经济指标同比成倍增长，实现 GDP14.95 亿元，出口额 9215万美元，同比增长 89.9%，实际利用外资 6366.56 万美元，同比增长 215.9%，新批外商投资企业 14 个。 2、周边环境 （ 1）四面环山，景观资源丰富，是主城范围内生态环境保护最好的区域 聚宝山 占地面积与项目总用地面积相当，约 1000 亩左右。 东西走向，有东、西 2 座山峰，西峰海拔 125 米，东峰海拔 101 米，由于宗地东高西低，西峰和东峰与宗地的相对高度分别为 90 米和 55 米。 山势东西向平缓，靠近宗地的南北 向山势陡峭，坡度 60左右。 山上植被茂盛，整体景观良好，山顶有小路通达。 聚宝山项目可行性研究报告 13 西峰中部和东、西峰山凹处有 2 处各 1000 平米的山地曾开山采石，至今已停采 20年，植被重新生长后，目前西峰裸露面积 5000 平米，山凹裸露处从宗地内基本看不到。 聚宝山西峰（从西南侧看） 聚宝山西峰（从东南侧看） 聚宝山东峰（从南侧看） 聚宝山东峰（从西南侧看） 紫金山 位于宗地南侧， 东西长 7 公里 ， 主峰 天堡峰 海拔 448 米，是宁镇丘陵的最高峰 。 植被茂密，泉壑幽深 ， 名胜古迹汇集四周，潜隐 山间 ， 是南京最赋盛名 的 大型 风景区。 农场山 位于宗地西侧，海拔较聚宝山略高，山体及植被整体形态与聚宝山相近，政府规划建设生态公园。 聚宝山项目可行性研究报告 14 宗地内看农场山（夏天） 宗地内看农场山（冬天） （ 2）空气质量 南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地以北 2 公里以外，东、南方向均无污染型的厂矿企业。 主要污染源来自沪宁铁路、 绕城公路和宁镇公路通行车辆的尾气及粉尘污染。 （ 3）噪声影响 周边厂矿、仓库基本无噪声，主要噪声来自周边道路，铁路尤其明显 沪宁铁路：平均每天通车 170 班，平均 8 分钟 1 班，其中，白天每小时至少 6 班，夜晚每小时 4 8 班。 绕城公路和宁镇公路：同一时段车流量相似，上午 30 辆 /分钟，下午 25 辆 /分钟，晚上 17 辆 /分钟；客货比宁镇公路 2:1，绕城公路 3:2。 宁栖公路：车流量白天 8-10 辆 /分钟，晚上 6 辆 /分钟；货车居多，客货比 1:2。 表 1-5 交通流量分析表 单位：辆 /分钟 时段 分次测试 宁镇公路 绕城公路 客车 货车 总计 客车 货车 总计 10:00 12:00 1 18 12 30 19 14 33 2 23 5 28 14 14 28 聚宝山项目可行性研究报告 15 3 22 9 31 15 13 28 平均 21 9 30 16 14 30 14:00 16:00 1 20 7 27 17 12 29 2 16 7 23 13 9 22 3 15 9 24 14 10 24 平均 17 8 25 15 10 25 噪声值 白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。 日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到 5dB。 55dB 以下噪声值的分布区域：后退沪宁铁路 300 米，后退绕城公路 100 米，后退宁镇公路 70 米。 表 1-6 噪声测试记录 单位： dB 后退距离 沪宁铁路 绕城公路 宁镇公路 不鸣笛 鸣笛 5 m 90 95 105 70 70 50 m 60-65 70 m 55 100m 70 90 55-65 120m 50 200m 65 80 300m 55 65-70 图 1-22 噪声分布等值图 坟地影响 聚宝山山坡、宗地红线边缘分布有宗地内居民的私坟，大部分在宗地边界即可看到。总计 100 个左右，绝大部分为水泥墓穴，土坟约 10 个。 政府负责与宗地一起拆迁，对项目将不构成影响。 图 1-23 坟墓分布图 潜在危险源 周边 1 公里内厂矿企业、仓库无辐射污染及易燃易爆物品。 宗地（净用地范围）西侧 200 米处规划一座占地面积 1 万平米的 22 万伏变电站，建设时间未定。 排洪与泥石流影响 聚宝山目前无专门的排洪沟，雨水沿山体自然排放。由于地块地处山脚下，地势低洼，聚宝山浮土层薄，蓄水功能差，因此，项目开发需修建排洪沟，以解决雨季洪涝问题。 原采石场处表层岩石已风化松散，遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。 对排洪与泥石流的影响应做专业研究与处理。 65dB 私坟集中分布区 聚宝山项目可行性研究报告 16 原采石场处 六、市政配套 1、宗地内部现状 宗地内无污水、雨水管，污水、雨水利用地势、由东向西通过明沟排放 到聚宝山西侧，至今没有发生过洪涝。 电力线通过电线杆接入。 自来水、电话、有线电视、煤气由宁镇公路接入。 2、周边道路市政管线 宁镇公路现状只有给水、电信和煤气管线，规划 1 条雨水管线，但没有电力线，规划雨水管线的实施时间未定。 宁栖公路规划有给水、雨水、污水、电力、电信和煤气管线， 2003 年道路拓宽时铺设。 宗地南部边缘 22 米规划道路规划有电力、给水和雨水管线，道路由发展商修建，但管线由谁铺设目前未定。 综合分析， 污水排放管线及排水方向目前尚不明确； 电力、给水、雨水可从宁栖公路和 22 米规划道路接入或排出 。 电信、煤气可从宁栖公路和宁镇公路接入。 图 1-24 周边市政管线分布图 七、 规划设计要求 根据规划设计要点，宗地总建筑面积 51.29 万平米，综合容积率为 1，其中，小高层建筑面积 29.94 万平米，多层与公建建筑面积 14.97 万平米，别墅建筑面积 6.38 万平米。 宁镇公路 宁栖公路 22 米规划道路 图例 （实线为现状，虚线为规划） 电力 给水 电信 雨水 路灯 污水 煤气 聚宝山项目可行性研究报告 17 表 1-7 主要规划设计要求 指标 规划要求 规划用途 一、二类居住用地（可建别墅、多层住宅、小高层住宅） 建筑形态比例 多层住宅和公建配套用地的面积不得超过总用地面积的 1/3。 小高层住宅用地的面积不得超过总用地面积的 1/3。 容积率（） 别墅 0.3、多层住宅（含公建配套） 1.0 小高层 2.0 规划布局 小高层应放在用地的西部， A、 B、 C、 D 必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。 建筑限高 多层住宅的层数不得超过五层 小高层住宅的建筑高度 36 米 建筑间距 多层住宅的南北向间距必须大于 1： 1.3 公建配套 1、一所九年制一贯制十八班的学校，占地面积不小于 15000 平米。 2、一所九班幼儿园，占地面积不小于 3800 平方米。 3、公建用地纳入多层住宅用地计算。 其它 高压线可以移位 建设要求 1、地块周 边绿化带和绿化带内 22 米宽的道路，由开发企业自行建设。 2、地块内一所九年一贯制十八班学校由开发企业建设，其用地不在出让范围之内。 表 1-8 根据规划设计要点计算的面积指标 用地面积（万平米） 容积率 建筑面积（万平米） 小高层 14.97 2.0 29.94 多层（含公建） 14.97（其中，学校 1.5， 幼儿园0.38） 1.0 14.97 别墅 21.27（其中 A 区 2.17、 B 区 0.36、C 区 0.87、 D 区 2.89，合计 6.30） 0.3 6.38 合计 51.21 1.0 51.29 图 1-25 宗地规划要求示意 聚宝山项目可行性研究报告 18 第二部分 法律风险分析 一、土地出让条件 1、出让方式及程序 （ 1）出让方式 竞买人资格 1、境内外的公司、企业和其它组织。 2、独立竞买、联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。 3、竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。 出让方式 挂牌， 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人 。 底价 6.5 亿元。 加价幅度 300 万元的整数倍。 竞买保证金 4000 万元，竞买截止之日后三日 内退回（不计利息）。 报价方式 现场书面报价。 不接受电话、邮寄、口头等报价方式。 报价币种 人民币。 成交价款构成 包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益； 不含其它税费。 竞得人的确定 “价高者得”原则，报价低于底价为废标。 项目公司的成立 竞得人所持股份大于 50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。 无效报价 1、报价低于底价； 2、报价不高于前一轮报价； 3、未按加价幅度报价； 4、报价书未盖单位公章； 5、报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定； 6、报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚； 7、一份报价书中有两个或两个以上报价； 8、未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的； 9、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致； 10、其它按规定应属无效的。 （ 2）出让程序 报名 工作日 2002 年 11 月 29 日至 2002 年 12 月 23 日 （星期一）办理报名手续，填写报名表及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金（到帐），方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买 截止之日后三日内给予退回（不计利息），竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。 答疑 书面答疑。竞买者必须于 2002 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于 2002 年 12 月 23 日下午 2：00 5： 00 到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自 2002 年 12 月 19 日起不在接 聚宝山项目可行性研究报告 19 受任何形式的质疑。 报价 方式：必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的国有土地使用权挂牌出让竞买报 价书，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。 时间：工作日 2002 年 11月 29 日上午 8： 30 至 2002 年 12 月 26 日（星期四）下午2： 30， 2002年 12月 26 日（星期四）下午 2： 30 之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延 5 分钟， 5 分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权挂牌出让成交确认书。 竞买结果的确定原则 挂牌竞价过程结束， 按照以下规定确定竞买结果： 在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。 在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。 在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。 签约 竞得者必须于 2002 年 12月 28 日（星期六）与市国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予 退还，并负责赔偿市国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。 无效报价： 报价低于底价； 报价不高于前一轮报价； 未按加价幅度报价； 报价书未盖单位公章； 报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定； 报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚； 一份报价书中有两个或两个以上报价； 未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的； 实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致； 其它按规定应属无效的。 聚宝山项目可行性研究报告 20 图 2-1 竞买流程及主要时间节点 2、合同要点 （ 1）交地标准 拆成自然平整， 外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。 （ 2）交地时间 第一期（西半部）： 2003 年 7 月 25 日 第二期（东半部）： 2003 年 12 月 5 日 （ 3）付款条件 出让合同签定当日内（ 2003 年 12 月 28 日），付成交价款的 15%； 2003 年 1 月 10 日之前，付成交价款的 15%； 2003 年 3 月 5 日之前，付成交价款的 15%； 购买标书 11 月 29 日起 报名 11 月 29 日 12月 23 日（工作日），以资金到帐为准； 由于转帐需 2 天时间，因此，转帐支票支付最迟在 12月 20日，如 12月 23日支付，必须用本票。 签订土地出让合同，支付成交价款的 15% 12 月 28日（星 期六） 签订成交确认书 成交当日（ 12 月 26日） 报价 11月 29日上午 8： 30 至 12月 26日下午 2： 30（工作日），之后进入现场竞价程序。 答疑 书面答疑； 2002 年 12 月 18 日下午 5： 00之前提交； 审查具备竞买资格的报名者于 2002 年 12 月 23日下午 2： 00 5： 00领取书面答复。 聚宝山项目可行性研究报告 21 2003 年 5 月 12 日之前，付成交价款的 10%； 2003 年 7 月 8 日之前，付成交 价款的 10%； 2003 年 9 月 4 日之前，付成交价款的 15%； 2003 年 10 月 9 日之前，付成交价款的 10%； 2003 年 11 月 18 日之前，付成交价款的 10%。 （ 4）土地出让年限 居住份额用地 70 年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地之日起算。 （ 5）开工时间 2004 年 3 月 31 日之前。不能按期开工的，应提前 30 日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。 （ 6）违约责任 付款 如受让人不能按时支付成交价款的， 自滞纳之日起，每日按延迟支付款 项的 3向出让人缴纳滞纳金； 延期付款超过 6 个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其它损失。 交地 如出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的， 每延期一日，出让人按受让人已经支付的土地成交价款的 3向受让人给付违约金； 延期交付超过 6 个月的，受让人有权解除合同，出让人双倍返还定金，并退还已经支付土地成交价款的其它部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其它损失。 出让人交付的土地未能达到合同 约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。 开工 超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权成交价款 20%以下的土地闲置费； 满两年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权； 但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 1、主要风险及控制手段 从金色家园项目实际操 作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，政府可信度存在一定风险。另外，南京公司没有在玄武区操作项目的经验，对玄武区政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对区级税收减免的政策规定和执行力度不熟悉，可能存在一个适应和磨合的过程。 综合分析，对于政府招投标项目，主要风险来自于政策性风险。 （ 1）主要政策性风险分析 拆迁 聚宝山项目可行性研究报告 22 政府负责拆迁及土地平整，但根据金色家园项目经验，拆迁可能无法按期完成，或实际交地后，出现拆 迁居民回迁等拆迁遗留问题，对工程进度造成影响。因此，有必要明确拆迁和交地时间表、实际交地后受让人的管理权限、解决拆迁遗留问题的责任人和时间要求等问题。 外部条件 宗地周边的宁栖公路、环陵路等市政道路建设对项目施工和销售有较大影响，具体建设时间和进度安排目前未知。 地下设施 金色家园的涵管问题当初未在用地条件中明确，以至影响了规划设计。该项目用地面积大，地形复杂，地下是否存在古墓、文物、冲沟、暗河、军事设施等目前未知。 规划控制要求 根据规划要点，政府对各建筑形态的用地比例和容积率都作了具体规定，但从规划部门了解，只要保证整个项目综合容积率不变，各建筑形态的用地比例可以自由调整，如果不在规划要点中加以明确的话，项目开发过程中可能会遇到政府在具体执行过程中出现变化所带来的风险。 市政配套 宁栖公路下面的规划市政管线的管径、容量和建设时间、宗地污水的排放方式和方向、以及 22 米规划道路下面的市政管线是否由发展商自建都没有明确，将可能增加开发成本和风险。 （ 2）控制手段 针对上述问题，南京公司 拟通过书面方式提交政府相关部门，在争取有利条件的前提下，要求政府予以明确答复、并将答复列入土地出让合同的附件。 三、总体评价 根据金色家园项目的实际操作经验，本项目法律风险基本在可控范围之内，具备法律上的可行性。 第三部分 市场分析 一、南京房地产市场简述 南京总体概况（ 2001年数据）： 市区面积 4737 平方公里 ， 人口 443 万人 ，人口密度 935 人 /平方公里。 主城 面积 243 平方公里 ， 人口 260 万人 ，人口密度 10700 人