2009苏州相城区蓝桂坊商业项目定位报告

苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 1 of 55 前 言 首先感謝 贵 公司對於 金洲房 產的信任和支持，我司同樣抱著非常重視的態度對貴公司 苏州市 相城区 蘭 桂坊项目 開展了系統的市調和研究工作。 本報告中， 金洲房 產將從 苏州 的城市發展狀況、 苏州 的商業房地產市場、競爭與定位三大環節入手，展開全面的論述。希望本報告中的分析研究成果能夠對本項目未來的運作有所幫助，金洲房產 真诚 期待與 贵公司 的合作。 苏州金洲房地产咨询有限公司 二 00 九年三月二十五日 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 2 of 55 目 录 前 言 . 1 第一部分 苏州商业市场环境分析 . 5 一、面临的政策环境分析 . 5 1、政 策执行年 . 5 2、开发商面临市场考验 . 6 3、对投机和投资的影响 . 6 4、房价保持稳定增长 . 7 二、影响商业发展的因素 . 8 1、人口的分布及变化 . 8 2、交通的分布及变化 . 8 3、轻轨一号线 . 10 二、商业市场供应分析 . 12 1、土地供应总量 . 12 2、分类型土地供应量 . 12 3、一级市场土地存量分析 . 12 第二部分 苏州商业市场发展现状 . 15 1、苏州市商业供应量较大，未来市场尤为激烈 . 15 2、苏州现有商圈分布格局 . 15 3、苏州商业分析 . 17 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 3 of 55 4、商业未来发展趋势 . 20 第三部分 区域市场分析情况 -相城区 . 22 一、项目所处的市场背景 . 22 1、 总体规划苏州五大核心之一 . 22 2、区位优势苏州的北大门 . 22 3、地理环境 . 22 4、娱乐休闲定格项目核心价 值 . 25 5、经济现状项目的支撑点 . 25 6、相城区人口社会发展现状 . 26 二、相城区房地产市场分析 . 28 1、区域特点 . 28 2、区域配套 . 28 3、区域规划 . 28 4、房地产市场 . 29 第四部分 项目地块及周边市场竞争分析 . 35 一、项目竞争市场分析 . 36 1、项目竞争市场特征分析 . 36 2、商业市场需求特征分析 . 39 3、商铺租售情况分析 . 39 4、消费者与客户情况分析 . 40 5、商业市场价格特征分析 . 42 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 4 of 55 6、商业市场竞争个案分析 . 42 7、商业市场结论及建议 . 43 第五部分 项目定位及销售建议 . 44 一、项目地块分析 . 44 1、地块分析 . 44 2、 SWOT 分析 . 45 二、项目市场定位的主要依据 . 46 三、项目商业部分市场定位的战略作用 . 47 四、项目市场定位 . 47 1、项目市场定位描述 . 47 2、项目市场定位诠释 . 47 四、项目客户定位 . 49 1、项目客户群的类别划分 . 49 2、商业投资客群定位分析 . 49 3、商业经营客群定位分析 . 50 4、商业消费客群定位分析 . 50 五、项目产品规划及销售分析 . 52 1、产品概念演绎 . 52 2、项目产品亮点塑造 . 52 3、 商业租售模式建议 . 52 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 5 of 55 第一部分 苏州商业市场环境分析 一、面临的政策环境分析 1、 政策执行年 2009 年仍将是政策年，不排除有更严厉的调控政策出台，从过去的政策颁布来看， 2009 年将更多的是政策执行年，一方面是对市场的整治将提升到政治高度，另一方面税收方面政策将有很大的可能出台，包括前期的土地增值税，还有现在如火如荼的物业税征收，可以说，税收政策调控将成为政府必然的也是唯一的选择。 从国家对 05 年和 06 年的政策调控的成果的评价来看，政府对近两年的调控政策的效果总体上来说还是比较满意的，未来政策的走向比较明显。宏观调控的重心将分成两大块，一是更深层、更严厉的政策调控，另一方面将针对地方政府 的政策执行力上进行检查、督察或监督。预计以下政策调控的内容将在 07 年着重加强实施和颁布： 结合 2006 年大量“ 9070”用地的推出以及日益膨胀的首次置业需 求，预计 2009 年下半年将是小户型住宅的集中供应年，预计小户型住宅将成为 07-08 年供应的主流产品。 政策调控预计将主要从税收政策方面入手，除酝酿已久的物业税之 外，消费税开征有可能提上议事日程，并有可能将来在高档房交易方面实施。 考虑到日益严峻的人民币升值压力，预计 2009 上半年人民币将再 次升值，但具体升值的幅度目前还不太明朗。 政府在金融 政策方面将会进一步压缩银根，对开发商的资金会产生 较大的影响；税收方面物业税、增值税的征收对投机性购房、大宅豪宅购房的打压将会使得中小户型进一步放量。 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 6 of 55 2、开发商面临市场考验 继 10 月 17 日香港上市公司路劲集团正式签署协议认购顺驰中国55股份后， 11 月 1 日路劲集团通过旗下全资子公司隽御地产集团收购苏州顺驰地产公司，从而全面拥有“凤凰城项目地块”开发权。 目前银行对开发商房地产贷款的限制比较严格：在金融、税收等方面都会对开发商的楼盘开发产品较大的市场影响，开发商资金链面临严峻考验，开发行业整合势在必行。 一方面，因为贷不到款，中小开发商为了资金回笼，可能会低价抛 售房屋解燃眉之急（目前苏州市场这样做的企业很少），如果大量企业抛售房屋就会造成整个房价体系的崩溃；另外一方面，因为贷款问题，影响了开发商推出新房的进度，可能会造成未来一两年内，新楼盘推出数量减少，造成供不应求，房价上涨。 3、对投机和投资的影响 境外投机者 境外很多投机者，包括机构投机者，都看中了中国国内的房地产市场，希望通过房产分享中国境内经济增长的收益，并且豪赌人民币升值。尽管“禁外令”出台抬高了外资的门槛，但是外资注入抬高中国房地产价格 的事实必然在未来三年以内影响中国房价。他们的存在决定苏州房价 07 年不可能出现像样的下跌。 国内投资客 国内投资者一直是影响中国房价的重要力量，苏州的房地产投资者在过去的一段时间内，绝大多数人都赚得盆满钵溢！ 在惯性思维下，很多人仍然把投资房屋作为首选，即使在 06 年底，一次性在一个小区内购买 3 4 套房子的投资客仍然可以见到（这还是苏州本地的）一些高级白领、垄断行业的员工、公务员、企业主仍然在投资住房。而且他们有很强的购买力，是推动苏州房价上涨的主要动力。 问题在于无论是投资者还是投机者，它们不是房屋的最终 消费苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 7 of 55 者；他们购买房屋都是为了能更高的价格卖出去或者高价出租；随着房价和租金价格脱离绝大多数居民的承受能力，炒房赚钱的可能性在下降；出租房屋的收益也越来越低，最后投资者、投机者为了减少损失，必定抛售房屋，房价必然下调。但是这个过程会比较漫长，至少在 07 年，大部分苏州的投资者和投机者都将坚守阵地。 4、房价保持稳定增长 商业地产 商业地产目前方兴未艾，从炒作的角度来说，没有房屋价格炒得离谱；但是从金融部门的反馈来看，对酒店、商业、写字楼的贷款比普通住宅要更加严格；有些银行甚至根本不批商业地产的项目开发贷款 。由于在建项目较多，在未来 1 2 年内商业地产的供给量增长会比较快，但是 3 4 年以后，商业地产的供给量会减少！ 苏州市的商业地产 2009 年价格仍会小幅攀升，比普通住宅要稍微 好一些。 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 8 of 55 二、影响商业发展的因素 1、人口的分布及变化 由相关统计数据可以知道，近三年来苏州人口自然增长率呈负增长趋势，但每年有近 15 万外来人口涌入，同时每年有 11 万人口迁出，使年均净增长近 4 万人口，并且还在呈不断上升趋势，因此外来人口迁入成为苏州人口增长的最大因素。人口自然增长主要集中在高新区、园区、吴中区，入迁则主要在吴中区、沧 浪区和高新区。而平江区、金阊区人口呈缓慢下降趋势或基本保持不变。相城区前两年人口增长速度基本停滞，随着今年规划扩大、外资项目的不断增多以及新楼盘的增多，必将有越来越多的人口迁入。人口的聚集对商业区域形成及未来发展提供了需求。 2、交通的分布及变化 苏州市市区主要道路交通图 苏州市的道路系统的主骨架主要是由井字形快速路加三环的道路系统所组成。古城内保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。据苏州市规划部门传出的消息，沪宁城际轨道目前苏州方案已经敲定，苏州境内将设置 7 个站。分别是：望亭、苏州新区 (浒墅关 )、苏州、苏州工业园区、唯亭、新昆山、陆家浜站。根据设计规划，沪宁城际轨道的具体线路位于沪宁铁路和沪宁高速公路之间，基本与沪宁铁路平行，两者间距在 10 多米至 200 米上下。 “交通时间的缩短，可以造成空间概念的转移，最后形成一个连接着南京和上海，并且中间有很强的经济发展能力的经济走廊。”沪宁城际轨道的建成带来的一个直接的好处就是大幅度地拉近了江苏周边地区与上海的经济距离，缩短后的路程为长三角产业转移提供了更大的空间，同时人力资源的流动必然会带动资金的流动，在带动沿线经苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 9 of 55 济迅速发展的同时也将为长三角的发展 注入强劲的动力。 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 10 of 55 3、轻轨一号线 06 岁末，轻轨一号线通过国家审批。轻轨规划开始走下图纸，无疑将对苏州传统意义上的几大板块造成冲击，也将改变着人们对地域价值的观念，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，越来越多的苏州居民将不再视去湖东、木渎、相城为“畏途”。苏州未来的湖东和木渎，又何尝不会成为上海今日的浦东和闵行呢？ 轨道交通有一个吸引人的范围，一般来讲，在郊区两公里内乘坐轨道交通是人们可以接受的，在市区八百米是可以接受的。住宅小区如果说能受到轨道交通的直接影响，在两边两公里 范围之内还可以考虑。反过来说，对在站点两边两公里以外的房子的升值幅度就不能有过高的期望。不过线路开到哪，周边房地产开发就会热起，而且会升值，这也是可以肯定的。 轻轨的建设对房地产的发展是提供了相当有利的因素，但是在看到轻轨给房地产带来机遇的同时，也要注意避免急功近利，客观、合理地资源优化配置。既要占尽轻轨交通的优势即地利，也要注重产品品质，注重项目整体的策划开发。充分论证两者结合的利弊分析，挖掘交通优势的价值，发挥其最大效益。这样既为开发商带来良好的收益，也为城市建设做出贡献，也为将来的居住环境做出贡献 。 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 11 of 55 1号线 2号线 3号线 3号线支线 4号线 以苏州中心城市为枢纽的区域轻轨交通体系和城际轨道系统。 苏州市市内轻轨规划示意图。 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 12 of 55 二、商业市场供应分析 1、土地供应总量 土地出让总量同比下降 17.5%，市场将稳步健康发展 截至 2006 年 12 月底（起始时间从农历 2006 年春节后算起）， 2006年苏州市区共出让土地 105 宗，土地出让面积 680.04 万，与去年同比减少 17.5%，可建面积 987.17 万，与去年同比减少 6.4%（注： 2005 年土地资料统计到 2006 年 1 月份，即农历 2006 年春节前）。 商业用地占到出让总量的 33%，未来市场竞争十分激烈 居住用地仍然是土地 出让的主力，商业用地的比例也有所上升。按用地性质统计，居住用地最多，占到出让总量的 60%左右，其中低密度居住用地占了 18.3%；商业用地占 32.4%，商住用地占 8.4%。按各种类型土地出让总量统计，居住用地比去年同比减少 25 ，商业用地同比减少 4.8 ，商住用地与去年基本持平。 2、分类型土地供应量 06 年住宅用地较 05 年有较大攀升，达到 619 万平方米，基本达 到 04 年的峰值水平； 商业和办公用地 06 年供应量较 05 年翻了一番，达到 279 万平方米，说明随着城市环境的逐步成熟和人口导入对配套需求的逐步提升，商办 用地供应急剧放量。 随着苏州城市化进程的逐步推进，预计 07 年住宅用地供应量将在 06 年的供应水平上下小幅浮动； 商办用地仍有较大的发展空间，预计 07 年仍将放量，供应水平维持在 300 万平方米左右，其中商业用地存在供应过量的可能。 3、一级市场土地存量分析 经过对出让土地的盘点整理，初步统计至 06 年 12 月苏州存量房地产苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 13 of 55 开发用地面积为 1623.39 万平方米。 1）存量土地用途分布 苏州存量土地用途分布居住用地72%商业用地28%居住用地商业用地图表来源：金洲房产 截止 2006 年 12 月苏州存量房地产开发用地面积为 1623.39 万平方米。其中居住用地为 1172.44 万 平方米 ，所占比例为 72%；商业用地为450.95 万平方米，所占比例为 28%。 2）存量土地区域分布 苏州存量居住用地区域分布中心城区6%园区40%吴中区35%相城区11%园区四镇3%新区5%中心城区园区园区四镇新区吴中区相城区图表来源：金洲房产 目前苏州存量居住用地面积为 1172.44 万平方米。 按区域划分，园区面积为 464.08 万平方米，所占比例最大，为 40%；其次为吴中区，面积为 409.04 万平方米，比例占 35%；其它区域所占比例较小。 未来二级市场供应的主要区域依然是以园区和吴中区为主力的。 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 14 of 55 图表来源：金洲房产 目前苏州存量商业用地面积为 450.95 万平方米。按区域划分，吴中区面积为 195.9 万平方米，所占比例最 大，为 43%，它区域所占比例一般在 10%-15%。 其中吴中区商业未来供应主要集中在长桥区域、越溪副中心、环太湖区域等商业较欠缺的区域；相城区由于专业市场已成气候，而日常的生活、市政配套欠缺，未来的商业供应主要以这些配套类型为主。 苏州存量商业用地区域分布 吴中区 43% 相城区 18% 园区四镇 4% 新区 8% 中心城区 15% 园区 12% 中心城区 园区 园区四镇 新区 吴中区 相城区 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 15 of 55 第二部分 苏州商业市场发展现状 1、苏州市商业供应量较大，未来市场尤为激烈 苏州房地产市场上的商业用地供应量在上篇已做介绍，在此不做重复叙述，着重介绍苏州市商业商圈的介绍。 2、苏州现有商圈分布格局 苏州市区含老的商业区总共有 6 大商圈，分别为古城区（观前商圈，石路商圈 ，南门商圈），高新区（狮山路商圈），相城区（相城大道商圈），园区（ CBD 商圈）。 （见下图分布格局） 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 16 of 55 本案位置 苏州市商业格局地图 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 17 of 55 3、苏州商业分析 作为苏州传统商业区，古城区的商业地位无人撼动，观前、石路和南门三大传统商圈均落于其范围内，几乎囊括了市区所有的大型、高档百货商场。同时，专业市场、特色商业街等商业形态夜蓬勃发展，如钱万里桥小商品市场、虎丘婚纱一条街、十全酒吧一条街、凤凰美食一条街等。 园区商业形态最初采用新加坡“邻里中心”的模式， 2004 年下半年左岸商业街 A区开街标志着园区真正步入商业时代。 2005年湖滨楼 、湖滨新天地、左岸 B 区、星都中心、白领天地等商业奠定了苏州中高档餐饮、娱乐合休闲新兴阵地；忽动地现代广场、金鸡湖商业广场以及正在兴建的代广场等一大批规模宏大的商业设施昭示着新城商业霸主的雄心（环湖 100 万平方米商业设施）。 高新区的商业属于苏州的后期之秀，早期于商业配套的落后严重制约了高新区的对外辐射力，为此新区规划了一大批大型商业项目：绿宝广场、乐园商业街、金枫商业广场、麦德龙大卖场、赛格电子城、新时空广场等。伴随着狮山路、何山路、玉山路等商业地日渐成熟，相信未来新区地辐射力将显著增强。 依托绝佳地区位、 发达地交通，目前相城区商业形成了蠡口家具城、渭塘珍珠城、中翔家电城等批发零售市场。随着国际服装城、 A-BOSS国际精品批发城以及中翔小商品城地兴建，相城区将成为苏州乃至长三角重要的物流、批发中心。 吴中区居住人口数量众多，服务业在第三产业中的比重占 40%左右，比全市的平均水平高出近 10 个百分点。但是吴中区的商业业态主要以大众消费为主、缺少主题型的商业和专业市场，随着吴中区大量商业用地投入建设，长桥以北地区还会建设商业步行街。不久后的将来，整个吴中区的商业档次会迈上一个新的台阶。 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 18 of 55 观 前地处苏州古城中心，占地 58.3 公顷，商业繁荣，名店云集，古迹众多。因其地处玄妙观前而得名。迄今已有 150 多年的历史，一直以汇集稻香村、乾泰祥、黄天源等多家名优特色的百年老店而名满天下；碧凤坊 太监弄的美食街更是以苏帮美食誉满江南；全国重点文物保护单位玄妙观，以其丰厚的道教文化内涵吸引着国内外游客。 石路商业区内高楼大厦鳞次栉比，大中型综合性、专业性商场有八面风、亚细亚、威尼斯、太平洋、汇丰、精品、文化用品、空调城等十余家，上百家银行、邮局、旅社、酒店、饭馆、浴室、舞厅、保龄球场、联合售票处等更是一家挨一 家，形成一个人气旺盛、功能齐全、成交活跃，极具商业开发价值的闹市区。 南门商贸旅游区由东西两部分组成。泰华商城、三友商厦、苏州文化市场、南天大厦等规模化商贸企业共同构成南门商贸区，苏州汽车南站、苏州轮船公司等水陆交通座落于此，百米范围内还有苏州市区最大的农副产品批零中心，人流量大，使之成为市区第三大商贸物流中心。 商圈 规模（万） 人流量（万人） 租金水平（元 / .月） 辐射范围 特色与发展定位 观前 52 日均 15；节日 35 200-500 全市、外来观光游客 集合旅游、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐的综合商业区，全国十大步行街。 石路 30 日均 12；节日 20 150-300 市区、新区、相城区 现代与传统相结合的商业功能区，主打年轻时尚消费合夜间消费。 南门 12 日均 6；节日 10 100-250 市区、吴中、吴江 目前主要以泰华为龙头的百货，随着步行街的规划建设定位为集购物、娱乐、观光休闲与散步多功能于一体的商圈。 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 19 of 55 园区商业介绍： 商业模式 名 称 主要业种 特色 左岸商业街 A 区 特色餐饮、休闲娱乐、商务酒店 湖滨新天地 综合性商业广场 商业街 星都商业中心 特色中餐、主题餐厅、休闲 餐饮和娱乐休闲类 白领天地 主打发展娱乐功能，酒吧、迪厅、 KTV 等 中天湖畔广场 时尚购物中心 现代广场 休闲娱乐、餐饮 Mall 金鸡湖商业广场 1-3 区 超大型 shopping mall 大卖场 欧尚、百润发 超级市场 百安居 家居、建材市场 园区各板块现有商业物业情况： 板块 商业规模 租金 元 / 平方米 /月 业态及业种 湖西 近 20万平方米 45-80 大卖场、邻里中心；餐饮日常生活用品为主 湖东 近 30万平方米 处于招商中 25-30 大型 mall、邻里中心、功能性商业；以购物、 休闲、娱乐、餐饮为主 娄葑 3 万平方米 60-80 沿街店面；餐饮、娱乐、日常生活用品为主 斜塘 14 万平方米 100 左右（老街） 大卖场、沿街店面；日常生活用品、餐饮为主 唯亭 2 万平方米 还有近 5 万 m2在建 30-50 沿街店面、街区商业；日常生活用品、餐饮、 娱乐为主 跨塘 2.5 万平方米 还有近 5 万平方米在建 60-80 沿街店面；日常生活用品、餐饮、娱乐为主 胜浦 2.5 万平方米 50-70 沿街店面；日常生活用品、餐饮 为主 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 20 of 55 4、商业未来发展趋势 从 2005 年 1 月开始，苏州市首个商业规划苏州市市区商业网点布局规划在市规划展示馆向社会公示。本着“松动古城、加强新城、分级布局”的要求，形成具有苏州特色的商业网点布局体系。规划期限从 2004 年到 2020 年，分近期、中期、远期，到 2009 年初步建成布局合理、管理规范、服务优质、竞争有序的江苏商贸大市，初步实现商贸流通业现代化。到 2010 年基本形成具有苏州特色的标志性商业格局，商贸流通业在长三角地区占据重要地位。公示的规划中主要告知了苏州未来商业的三大特色。 今 后，苏州市区的标志性商业格局将以“一个板块二新二轴四带”为主。其中，观前、石路、南门三个市级商业功能区将优势互补、错位发展，最终形成“核心”商业板块。园区的湖东商业功能区和高新区的狮山广场商业功能区遥相呼应，成为两个“新”市级商业功能区。“四带”是指四个风貌旅游休闲商业带。此外，湖西和平江新城商务功能区、湖东国际会展功能区以及 12 个区域级商业功能区也将成为标志性商业格局的一部分。休闲商业愈加发达。 在苏州的标志性商业格局中，今后将形成四个风貌旅游休闲商业带，分别是：环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业 带、沿太湖旅游度假休闲商业带、沿阳澄湖旅游度假休闲商业功能带。这四大商业带确立的是融休闲、餐饮、娱乐、观光、购物为一体的服务定位，为市民和外地游客提供更轻松惬意和更具特色的商业服务。另外，在今后将新建或改造提升的 16 条特色商业街中，承担休闲娱乐餐饮功能的专业街比例也大幅提升，如淮海路休闲娱乐街、阳澄湖浅水湾餐饮街等。商业特色街功能更鲜明。 在规划中，苏州今后将有 16 条专业商业街和 12 条综合商业街，其中，专业街的定位更明确、功能将更“纯”，如现有的十全街酒吧休闲街在保留少量工艺品商店外，将进一步扩大休闲娱 乐的功能，成为名副其实的休闲特色街；南门地区将建起一条以饭店酒楼为主的餐饮街。除此之外，一批特色鲜明的批发市场也将融入市民的生苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 21 of 55 活，如国际 IT 产品批发市场、太湖土特产批发市场、胥口农民画市场等。 从政府今年年初的商业网点规划可以看出，新区狮山广场商务功能区将会和园区湖东商业功能区并列成为仅次于观前、石路和南门组成的苏州核心商业圈的市级商业功能区，显然政府规划的出台对投资者和经营者都有一个明确的导向作用，这就意味着苏州商业将迎来一个新的发展机遇。 苏州古城区土地的稀缺性，限制了城区商业的发展，通过对苏州商业 现状的分析及政府的商业规划，苏州商业的未来在园区与新区。园区的商业模型标本是邻里中心，新区的商业模型标本将是以狮山路为中心的商业模块。 苏州与上海相比，商业的比重相对偏低，与苏州在长三角的经济地位极不相称。据悉， 2004 年 1-11 月，苏州的工业总值为 8640 亿，相当于上海的 80%，而零售业苏州为 563 亿，只有上海的 25%左右。所以，苏州的商业还有广阔的发展前景。 苏州的住宅经过长时间的发展，平均利润率开始下降。于是，投资者开始转向相对较高的商业。从另一个角度来讲，商业开发可以带动区域经济的发展，尤其是有利于 提升土地的等级，蕴涵了诱人的盈利潜力。 成熟的商业开发必然要和地产开发结合起来，在商业与地产联动中形成集聚效应。目前的具体模式主要有两种： 1、以商业开发为先，提升地租等级后从后续的地产开发中获取利润，如城乡结合带的SHOPPING MALL 开发； 2、商业开发跟随地产开发，如商业一条街的建设等。 就目前苏州来看，商业业态创新的时机已经成熟，摩尔商业城在苏州有着巨大的发展潜力。目前，超市、大卖场、便利店已基本饱和，SHOPPING MALL 以其超大规模、一站式的购物理念和优惠的价格成为极具竞争潜力的商业形态。目 前，苏州的 SHOPPING MALL 正处于起步阶段，发展前景看好。 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 22 of 55 第三部分 区域市场分析情况 -相城区 一、项目所处的市场背景 苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻中新合作苏州工业园区 ,西接苏州高新技术产业开发区。全区下辖 10 个镇 ,1 个省级经济开发区，总面积 496 平方公里 ,户籍人口 40 万。相城是苏州城市外向拓展的重要空间场所 ,也是苏州市极具发展潜力的新城区。 阳澄湖清水大闸蟹享有 蟹中之王 的美称；陆慕金砖御窑曾为明清两代皇室烧制过大量铺地金砖。黄埭香水西瓜子、湘城麻饼、陆慕蟋蟀盆、渭塘珍珠、蠡口黄 桥等地缂丝等都比较闻名。 1、总体规划苏州五大核心之一 2、区位优势苏州的北大门 相城区地处最具活力和最具发展前景的长江三角洲经济区腹地，区位交通优势得天独厚。 东距上海 85km，西距无锡 3Okm，北至南京198km，南至杭州 150km。 京沪铁路、 312 国道和沪宁高速公路横贯东西，苏嘉杭高速公路、京杭大运河、 205 省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速公路纵贯南北，是苏州市东西向和南北向的交通节点。 3、地理环境 相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 23 of 55 明显。南靠沪宁高速、京 沪铁路、 312 国道，东邻苏嘉杭高速及 205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路。 距苏州火车站 5 公里 上海虹桥机场 85 公里 上海浦东机场 130 公里 东至：上海 80 公里 南至：苏州工业园区 5 公里 西至：苏州新区 15 公里 距昆山 20 公里 吴江开发区 25公里 无锡开发区 25公里 杭州 150公里 交通 五纵五横两联 的区内公路网，形成极为方便的立体交通网络。 （ 1）五纵 纵一：跨阳公路（阳澄湖肖泾 阳澄湖 312 国道），二级公路； 纵二：苏嘉杭高速公路； 纵三： 205 省道复线，一级 公路； 纵四： 205 省道，二级公路； 纵五：苏虞张线，一级公路。 （ 2）五横 横一：沪宁高速公路； 横二：太阳路横三：太潘路 横四：凤阳路 横五：西北绕城高速公路。 （ 3）两联 联一：湘城 太平 苏嘉杭高速公路太平互通，二级公路； 联二：黄埭 黄桥 元和，二级公路 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 24 of 55 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 25 of 55 4、娱乐休闲定格项目核心价值 相城既有园林之美，又有山水之胜。 秀丽的阳澄湖畔正成为新兴的休闲娱乐度假胜地。 在相城区政府所在地三公里处的阳澄湖畔，由台湾中兴企业集团投资建设的中兴国际高尔夫球场，占地百余公顷，拥 有十八洞七十二杆国际标准场地，是目前华东地区顶级球场之一。 外商服务中心、专家别墅小区、元和文化中心、 8 个绿化公园以及一大批精致典雅、适宜人居的小游园，为中外客商提供了良好的配套服务设施。 5、经济现状项目的支撑点 1） .工业分布 相城区工业经济基础雄厚，传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。 2） .特色农业 水产、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，组成了相城区城郊型农业产业的“四朵金花”。 以科技、环保、无公害为先导的水产、珍禽、葡萄、芦荟、玫瑰花茶等各类新品种养殖蓬勃发展。相城区已成为新兴的苏苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 26 of 55 南奶业基地，光明、英特尔、全佳、天香等乳业集团纷纷来区投资置业。 3） .民营经济 相城自古为商贾云集、集市繁华之地。古代经商鼻祖陶朱公越国大夫范蠡曾在今天的蠡口渔牧为业，由此携美女西施泛舟五湖。“金荡口，银黄埭”，其中“银黄埭”指的就是商贩曾经盛极一时的黄埭镇。古今往来，经商之气在相城大地上蔚然成风，世代相传。民营企业明星乡镇黄桥镇每三天就新增一个营企业。今天， 以有逾 10 亿民资纷纷涌入相城区的会展、 度假休闲、房地产、污水处理等行业。 4） .外向型经济 相城区正全力开发、建设省级苏州相城经济开发区，为中外投资者打造新的投资载体。建区一年多来，世界 500 强日本“住友”电装株式会社、台湾佳能等 100 余家外资企业已欣然落户。相城区已成为苏州市外向型经济发展的一个新亮点。 5） .专业化市场 相城区专业化市场发展繁荣。江苏蠡口国际家具城是 综合性的家具城，占地 10 平方公里，建筑面积 120 多万平方米，云集全国各地 2400多家客商，年销售额达 30 亿元，规模和影响位居全国第二、华东第一。中国珍珠城客商遍及日、美、俄、东南亚、港澳台等国家和地区，年成交量达 780 吨以上，占全国淡水珍珠交易的三分之二，成交额超10 亿元。华东最大的家具装饰材料市场中翔家具装饰材料城以及家电城，湘城、阳澄湖蟹王、青虾市场等一大批市场，共同壮大着相城区的市场和物流行业。 6、相城区人口社会发展现状 相城区全区现有户籍人口共约 40 万人，其下述各镇的常住人口如下表所列。 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 27 of 55 苏州相城区各镇常住人口简表： 名 称 总面积 人口（人） 元和镇 60 KM2 70000 渭塘镇 36.69 KM2 6.6000 北桥镇 43.48 KM2 37600 太平镇 36.47 KM2 30000 湘城镇 44.79 KM2 40000 阳澄湖镇 38.5 KM2 黄桥镇 24 KM2 24000 黄埭镇 49 KM2 45000 东桥镇 34.4 KM2 26291 望亭镇 37.6 KM2 50000 总 计 404.93 KM2 378891 苏州 市城市北扩发展计划的第一个阶梯就是相城区南部比较成熟的城区，即阳澄湖路两侧的区域，因此作为城市北扩发展的接受者，相城区南部区域将率先融入苏州大城市化版图而受益。这种城市扩展的最明显变化，一个是城市基础建设的快速发展和完善，另一个重要体现就是人口的大量导入和流动人口的急剧增加。 该区域现有常住人口 7 万左右，流动人口不足 10 万人，但在未来的 5 年内，估计迁入人口和常住人口将达到 20 30 万人，同时流动人口将会超过 30 万人。 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 28 of 55 二、相城区房地产市场分析 1、区域特点 房地产业起步比较晚。 多为本土小开发商开发。 中底档楼盘占主导地位，缺乏高档楼盘。 2、区域配套 相城区交通不太便利，目前本区域与其他区域的来往主要是通过相城大道，尽管在相城大道上已有多条公交车，但是公交线路单一，行车间隔比较长，为相城区的交通带来了不便。相城区生活配套非常少，目前还主要是在依靠相城区一些镇上的生活配套设施。 3、区域规划 充分发挥场面区和中心镇的辐射带动作用，形成以望亭、黄埭、渭塘、湘城四镇为中心镇，以阳澄湖、太平、北桥、东桥、通安等镇为一般建制镇的“一心、四镇、多点的城镇布局。重点向绿色景观大道发展。计划将建成苏嘉杭高速公路 相城段、新蠡太路、凤阳路等主干道的绿色通道；加快各级各类公园、小游园投入力度，建成元和公园、黄桥公园、沈周故里、桂花公园。“五纵四横二联 的交通骨干网络，形成极为方便的立体交通网络，加以配置区内小交通，一方面沟通相城区与苏州市场面区、新区、园区和邻近城市的交通，另一方面沟通从城区到各镇以及镇区与镇区、镇区与村之间的道路，形成便捷的对内对外交通网络 ,同时逐步提升区乡公路等级，达到二级公路的标准。 苏州相城区 蘭 桂坊商业项目定位报告 Page 29 of 55 4、房地产市场 （ 1）、区域板块划分 相城区房源以相城大道板块和陆慕镇板块两个大型板块为主，另有渭塘、湘城 等中、小型板块。 相城大道板块是相城区进入环古城区和园区的必经区域，该板块是相城区楼市中发展最快、楼盘面积最大、开发密度最集中的板块。随着苏站迁建工程的进行，越来越多的市区购房者认识到此板块得天独厚的区位优势，因此，近期此板块的处于价格上升阶段，较上半年此板块的均价有了近 300-400元 /平米的攀升 ,均价达到 4500元 /平方米。而销售态势也普遍走高，虽有个别楼盘的处于尾盘销售的情况下成交套数和供量有所下落，但整体走势良好。 板块特征：以大型商业市场为先导，住宅楼盘为辅助。 代表楼盘：商业 中翔家电城、中 翔装饰城、蠡口国际家具 城、国际服装城、采莲商业广场、锦绣商业街等。 住宅楼盘：锦绣江南、香城花园、荣盛阳光名邸、南亚花园、 凯翔