青岛市某剧院工程建设项目可行性研究报告

- - * 大 剧 院 可行性研究报告 委托单位：青岛 *大剧院有限公司 编制单位：上海 *工程投资咨询有限公司 - - 某大剧院 可行性研究报告 委托单位： 青岛 *大剧院有限公司 编制单位： 上海 *工程投资咨询有限公司 资质证编号：工咨甲 * 编制人 ：周越飞 部门经理 高级工程师 中国注册咨询工程师 崔中芳 总建筑师 高级工程师 中国一级注册建筑师 水 红 部门经理 高级工程师 中国注册咨询工程师 王冬咏 项目经理 工程师 中国注册咨询工程师 校对人 ： 奚耕读 副总经理 高级工程师 中国注册咨询工程师 审定人 ： 刘 嘉 董事长 高级工程师 中国注册房地产估价师 编 制 日期： 二 五年七月 - - 目 录 总论 .1 一、项目背景 .1 二、项目概况 .2 三、问题与建议 .6 四、项目评价 .7 第一章 区位及市场分析 .8 一、青岛市地理位置 .8 二、青岛市经济概况 .9 三、青岛市的文化教育 .10 四、青岛市的定位与发展目标 . 11 五、市场初探 .13 第二章 建设规 模 .17 一、建设背景 .17 二、 建设规模探讨 .19 三、基本功能定位 .28 四、舞台 系统 .32 第三章 建设地点 .37 一、项目选址 .37 二、建设基地位置条件 .38 第四章 项目建设的必要性 .39 一、建设有中国特色的社会主义精神文明的需要 .40 二、完善青岛城市功能的需要 .40 三、加快城市文化建设，增强城市综合竞争力的需要 .41 四、促进青岛市文化产业发展的需要 .42 五、适应改革开放和国际 文化艺术交流的需要 .44 六、改观城市景观，建设优秀旅游城市的需要 .45 七、改变青岛市艺术表演场所落后的局面 .45 第五章 项目的可实施性 .47 一、良好的政治、经济环境 .48 二、大剧院作为一 个大题材，有充分的艺术发挥空间 .49 第六章 概念建设方案 .50 一、项目概述 .50 二、规划建筑设计 .51 三、结构方案设计说明 .58 四、给排水方案设计说明 .60 五、暖通方案设计说明 .64 六、电气设计方案说明 .69 七、弱电方案设计说明 .74 八、动力方案设计说明 .81 第七章 声学设计 .86 一、大剧场的声学设计 .86 二、音乐厅的声学设计 .86 三、多功能厅的声学设计 .87 四、其它 .87 第八章 舞台设计 .88 - - 一、项目说明 .88 二、舞台技术设备设计方案 .88 第九章 环境影响和保护 .96 一、设计中的环保 .97 二、施工中的环保 .98 三、使用中的环保 .98 第十章 节能节水措施 .100 一、节能措施 .100 二、节水措施 .101 第十一章 劳动和消防安全 .102 一、劳动安全 .102 二、劳动 保护 .102 三、消防安全 .103 第十二章 工程招投标 .104 第十三章 组织机构与物料供应 .105 一、组织机构 .105 二、物料供应 .106 第十五章 建设进度 计划 .107 第十六章 投资估算与资金筹措 .108 一、投资估算 .108 二、投资资金筹措方案 . 113 第十七章 项目经济效益分析 . 115 一、 某大剧院 建设及经营管理机构 . 115 二、国外大剧院的经营模式 . 115 三、 某大剧院 经营管理的思考 . 116 四、 某大剧院 的经营管理方式 . 118 五、经营收入与成本分析 .120 六、剧院的品牌建设和持续发展 .126 七、经济效益分析 .127 第十八章 项目社会效益分析 .129 一、本项目实施的社会效益 .129 二、社会风险分析 .130 三、社会评价结论 .130 第十九章 结论 .131 一、项目评价结论 .131 二、需要关注的问题 .131 三、总体设计要求 .134 四、建议 : .134 附表及附件 .135 附表 .135 附件 .135 附图 .136 - - 总论 一、项目背景 1.项目名称 山东省青岛市“ 某大剧院 ”。 2.承办单位概况 某大剧院 由青岛 *实业有限公司设立的项目公司 青岛 *大剧院有限公司全权负责本项目的开发建设和管理运作。 青岛 *实业有限公司是经青岛市人民政府批准、按照青岛市经济发展战略总体要求、在规范国有资产运作的基础上成立的市直属国有独资公司，公司注册资本 金人民币 20 亿元，主要职能是作为政府投资主体，运营国有资本，经营国有股权， 进行投资、资本运作和资产管理。 青岛 *大剧院有限公司是青岛 *实业有限公司的全资子公司，公司注册资 本金人民币 5700 万元；法定代表人 张镇德。 3.可行性研究报告编制依据 国家发展和改革委员会建设项目经济评价方法与参数（第二版）投资项目可行性研究指南。 青岛市崂山区国土资源局“项目用地预审意见书 崂地预字 (2004)34 号 ”。 青岛市发展和改革委员会“关于建设 某大剧院 项目立项的批复 青发改社会 (2004)14 号 ”。 青岛市发展和改革委员会“关于 某大剧院 建设方案有关问题的汇报（ 2004 年 9 月 2 日）”。 青岛市规划局“建设项目选址意见书 青规选址字 (2004)267 号 ”。 青岛市规划局“建设工程建筑方案审查意见书 青规建审字 (2004)267 号 ”。 青岛市国土资源局“建设用地批准书 资府国土函 (2003)145 号 ”。 概念方案（ * 建筑设计有限公司、 *建筑设计研究院有限公司）。 4.项目提出的理由和过程 青岛经济相对发达，环境优美，聚集了各地的精英和人才，对文化艺术的高品位需求不断提高，拥有一批追求高层次的精神生活的消费群体。但目前青岛市文化 基础设施匮乏，缺少一个设施完善，功能完备的大型演出场所。城市大剧院是 城市的标志性功能建筑，能够有效提升城市的居住吸引力，和 丰富城市的旅游产品。为改变青岛市文化设施建设滞后的现状，保持精神文明和物 质文明的同步发展，青岛市第八次党代会提出“要建设一批标志性的文化设施”， 青岛市第九次党代会提出“将青岛建设成为现代文化名城和区域性文化中心”，同 时青岛市文化事业“十五”规划也提出要“加大对文化设施的投入，加快文化 设施建设和改造的步伐”。在这种背景下，兴建 某大剧院 已显得非常迫切和必要， 某大剧院 的建设因此也被提上了议事日程。 二、项目概况 青岛是国务院批准的第一批中国历 史文化名城，有着深厚的文化底蕴。为了实现将青岛建设成为现代文化名城和区域性文化中心的要求，满足公众日益增长的精神文化需要，并满足文化事业社会化、产业化发展的需要，作为文化事业重要硬 件设施的大剧院的建设已日显紧迫，加大文艺场馆投入，充分利用文艺场馆的多功 能作用推动产业化的发展，促使青岛市必须拥有一个标志性的文艺建筑 某大剧院 。 1.建设地点 某大剧院 建设地点位于青岛市崂山区香港东路、云岭路交界处，该区域属于崂山区行政中心。 2.建设规模 城市的发展对于大剧院的建设提出了新的要求，即大剧院应能够同时 满足歌 剧、舞剧、话剧、戏曲、交响乐以及歌舞、曲艺、杂技和大型综艺演出等功能需求， 并具有接待世界一流艺术表演团体演出的条件和能力。因此 某大剧院 的功能应涵 盖大剧场、音乐厅、多功能厅、演艺人员接待培训中心、表演艺术交流中心等内容， 并包括场馆设施及配套设施。 建设规模应控制在 79,000 平方米，其中： 大剧场（ 1,600 座）建筑面积 18,000 平方米； 音乐厅（ 1,200 座）建筑面积 9,000 平方米； 多功能厅（ 400 座）建筑面积 4,500 平方米； 公共剧务建筑面积 5,500 平方米左右； - - 通用设备用房建筑面积 7,000 平方米； 行政管理、业务办公及后勤用房建筑面积 3,000 平方米左右； 地下停车场及人防建筑面积 12,000 平方米左右； 服务配套设施建筑面积 20,000 平方米左右（含 15,000 平方米左右的接待中心）。 3.建设目标 某大剧院 的建设应适应青岛市目前的经济和文化特点，并有一定的超前意识，具体表现为： 建设一个功能合理、设施完善、国际一流的艺术中心，为演出、欣赏等艺 术活动创造良好的条件和环境。 在 与城市景观和周围环境协调的同时，创造有个性的形象和室内外空间， 有强烈的时代感和艺术魅力，在建筑、功能布局、服务工作和技术设备上 达到国际先进水平。 设计方案经济合理、技术先进，能充分体现使用功能与建筑艺术的完美结 合。 采用多种措施，尽可能实现音乐厅的多功能使用，并使每一种功能均达到 最佳的声、光学效果。 以数字化、网络化、自动化、智能化为特征，管理一流、服务优秀，具有 可持续发展的特征。 作为一项重要的文化设施，建成后成为我国东部沿海地区一流水准的剧院， 直接服务于环青岛“一小时交通圈”，同时在空间上能够有效辐射整个胶东 半岛地区。 项目建成后能够满足高规格、高水准的大型演出的需求，同时应面向全社 会各阶层的公众开放，将高雅艺术与群众艺术相结合，努力满足整个社会 不同层次的文化需求，服务应向社区、家庭领域延伸。 4. 主要建设条件 符合城市规划要求；根据青岛市城市总体规划， 某大剧院 的选址与青岛市城市规划相协调，符合城市规划要求。 建设资金有保障； 某大剧院 由青岛市政府和青岛 *实业有限公司共同 投资建设，资金已基本落实，能保证项目建设的顺利进行。 观众有保障；青岛市人口逾 700 万，经济相对发达，公众对高雅文化艺术 演出有较大需求，并且旅游资源发达，在青岛市委、市政府致力将青岛打 造成现代文化名城和区域性文化中心的背景下，观众是有保障的。 5.建设周期 某大剧院 预计需要 5 年左右时间竣工。 6.建设总投资及效益情况 项目总投资： 94,060 万元（其中建筑安装工程费用为 79,370 万元）。 资金筹措：由青岛市政府提供启动配套建设资金，青岛 *大剧院有限公司 自筹其余建设资金。 经过对 某大剧院 正常运营年份的收入和成本分析，在正常运营年份 每年经营收入约为 3,689 万元，经营成本约为 3,994 万元，国家及当地政府每年补贴约为 305 万元。 但当考虑计入税费、折旧和大修理费用的时候，大剧院将不可避免地出现较大亏损，因此青岛市政府必须考虑给予 某大剧院 运营方以优惠政策： 政府财政对本项目应缴营业税、所得税、房产税等税费应予返还及补偿。 政府财政对经营期内大剧院的大修理、设备更新和装修更新给予支持。 7.主要指标 某大剧院 主要指标如下： 大剧场： 1,600 座； 音乐厅： 1,200 座； 多功能厅： 400 座。 三、问题与建议 1.建设过程中应予关注的问题 避免片面重视外形，在追求标新立异效果的过程中走向极端的倾向。 避免建设与经营的脱节，导致由于剧场的过于“超前”在日后的经营过程 中面临难以适应的难题。 避免大剧院定位不清晰，导致给剧场设计带来困难 。 应关注大剧院发展与城区发展配套建设（如：公交设施、后勤保障等）的 契合。 应关注舞台、声学等专业设计和施工。 - - 2.建议 推行招投标机制，确保工程质量。 聘请声誉好、技术力量雄厚、经验丰富的项目管理团队，运用组织、技术、 合同、经济等措施，实施质量、进度、投资控 制，并进行信息、合同管理 及全盘组织协调。 进一步落实建设资金，确保 某大剧院 建设的顺利推进。 四、项目评价 本项目可行，并有利于今后青岛市的文化建设、旅游市场拓展和文艺场馆的 长远发展。 第一章 区位及市场分析 一、青岛市地理位置 青岛位于山东半岛南端（北纬 35 35 37 09，东经 119 30 121 00），黄海之滨。依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。 全市海岸线（含所属海岛岸线）总长为 870 公里，其中大陆岸线 730 公里，占山 东省岸线的 1/4，海岸曲折 ，岬湾相间。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与 潍坊市相连，西南与日照市接壤。 青岛现辖七区五市， 总面积 10,654 平方公里， 总人口 731 万，其中市区 1,102 平方公里，人口 258 万人。所辖胶州、即墨、 平度、胶南、莱西 5 市面 积为 9552 平方公里。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节， 受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。 空气湿润，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟一个月；夏季湿热 多雨，但无酷 暑；秋季天高气爽，降水少；冬季风大温低，持续时间较长，但无严寒。 青岛是国家 14 个沿海开放城市和 8 个国际会议城市之一，同时，青岛是中国 重要的外贸口岸、中国重要的海洋科研基地。由于受海洋环境的调节，空气湿润， 温度适中，四季分明，因此成为中国著名的风景旅游胜地。 1986 年青岛市在国家 计划中实行单列，赋予相当省一级经济管理权限。 1994 年被列为全国 15 个副省级 城市之一。 二、青岛市经济概况 青岛市经过 20 余年的改革开放和不断进行的工业产业结构调整，现已形成 了电子通讯、信息家电、化工橡 胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。 经初步核算， 2004 年实现全市生产总 值 (GDP)2,163.8 亿元，增长 16.8%，为 1994 年以来的最高增幅。其中，第一产业 增加值 161.8 亿元，增长 2.7%；第二产 业增加值 1171.4 亿元，增长 21.1% ；第 三产业增加值 830.6 亿元，增长 14.2%。三次产业的比例关系为 7.5： 54.1： 38.4。 综合经济实力在全国城市中居第 11 位，在 15 个副省级城市中居第 5 位。 2004 年全市实现地方财政一般预算 收入 130.51 亿元，增长 28.5%，地方财政 一般预算支出 164.06 亿元，增长 16.9%。 城乡居民收入稳步增加，城乡消费品市场态势活跃。 2004 年实现社会消费品 零售额突破 600 亿大关，达 605.5 亿元，增长 15.8% 。 青岛市作为中国十大最具经济活力城市，凭借其公平的市场秩序、良好的社会治安、舒适的生活条件、高效的政府工作、完备的基础设施和有保障的人身及财 产安全等良好的投资生活环境，荣获“企业家满意奖”。并拥有一批中国知名企业， 如海尔集团、海信集团、青岛钢铁控股集团、青 岛啤酒股份有限公司、澳柯玛集团、 颐中烟草（集团）、双星集团、青岛广源发集团、利群集团、青岛港（集团）、青岛 建设集团、山东绮丽集团等。 三、青岛市的文化教育 青岛市文化事业繁荣发展。全市共有各类文化机构 495 处。其中，影剧院 29 处，电影队 214 个，文化馆（站） 153 处，博物馆 7 处，公共图书馆 13 处，艺术 表演团体 11 个，广播电台 1 座、 11 套节目，电视台 1 座、 15 套节目，全市有线 电视用户达到 155.1 万户，数字电视用户达到 15 万户。全市出版各类 杂志 1750 万册，出版报纸 64593.6 万份。 2004 年共创作发表文艺作品 332 篇 (件、幅 )，获得省以上奖励 29 项。全市共有档案馆 14 处。 教育事业稳步发展。全市共有各类大专院校 28 所，在校学生 18.4 万人；中等学校 414 所，在校学生 43.61 万人；中等专业学校和技工学校 83 所，在校学 16.27 万人；小学 1037 所，在校学生 47.69 万人。初中入学率达 99%以上。 - - 四、青岛市的定位与发展目标 1.区域地位 青岛市是全国 15 个副省级城市之一，我国东部沿海中 心城市之一，重要的港 口城市和旅游城市，国家级历史文化名城。是仅次于北京、天津，媲美沈阳、大连、 济南的环渤海地区城市中的特大城市。 同时青岛市是山东省及山东半岛城市群地区的门户城市和区域中心城市，是 引领半岛城市群走向腾飞的龙头，是整合半岛城市群成为区域统一体，实现半岛城 市群整体协调发展的核心城市。 2.城市发展总目标 从区域性的中心城市向具有国际影响的大都市迈进。立足开放，融入东北亚经济圈；立 足山东，带动山东半岛城市群的形成；立足自 身，增强城市功能和经济实力；立足港口，拓 展城市经济腹地。力争将青 岛建设成经济繁荣、科技发达、文化昌盛、环境优美、社会文明、生 活富裕的现代化国际滨海城市。 3.远景规划设想 建设现代化国际滨海城市 努力实现青岛城市功能的高度融合和结构布局的合理化，促进社会经济的全面繁荣，提高人民生活的文明程度，将青岛建设成为生态环境良好，城市景观优美，科教发达，旅游兴旺，产业布局和结构优化，各项城市设施完善的现代化国际滨海城市。 远景规模展望 ,到 2030 年左右，市域人口自然增长率为负增长， 2050 年市域总人口达到 1400 1500 万人，城市化水平达到 85左右。届时都市区总人 口达到 1000 1100 万 人，中心城区总人口达到 550 580 万人。 构建整体协调发展的大青岛 全面完善“三点布局、一线展开、组团发展”的总体构想，优化城市用地结构，形成完善的城市布局形态。进一步加强青岛作为我国东部沿海区域中心城市的功 能，城市部分职能进一步向外围城镇组团扩散，建成优势互补、协调发展、城乡一 体、生态良好、环境优美的大青岛。提升环胶州湾地区“青岛、黄岛、红岛”的综 合服务能力，建成对内服务于黄河中下游地区、对外服务于东北亚的综合服务中心， 港口服务功能辐射至世界各地。 构筑广 布于半岛城市群范围内的产业集群 胶州湾东、西海岸产业带全面向莱西、平度及半岛城市群地区推进，大力培育胶南、胶州、即墨、平度、莱西等产业核心区，增强产业核心区的综合辐射能力， 构筑广布于半岛城市群范围内的产业集群，实现半岛城市群地区的产业协调发展。 进一步完善城市基础设施 形成方便快捷的城市内外交通体系。港口、机场、铁路、公路等对外交通更加发达，站场建设更加完善；市内公交系统布局结构合理，功能发达；快速轨道交通 成为市区公交骨干并辐射青岛市域，并和半岛城市群周边地域轨道交通进行合理的 衔接。基础设施适度超前 ，给水、排水、电力、电信、燃气等主要指标达到发达国 家水平。进一步完善防洪、防震抗震、消防、人民防空等城市安全设施，保证城市发展的需要。 五、市场初探 1.青岛市演出市场现状及发展趋势 资源状况 青岛市现有市直专业演出院团 4 个，企业演出团体 1 个。近年来青岛市不断加 大对文化事业的投入，促进了青岛市文化事业发展，推出了许多优秀剧目，每年为 公众演出 1,000 余场，观众达百万人次，在全国产生了较大影响。同时青岛本地企 业也开始进入演出市场，以海信交响乐团为代表的企业演出团体也逐步获得了市民 的认可 。 虽然受制于演出场地，青岛每年还是坚持举办一些国内外知名演出团体的专场 演出（如吉林省歌舞剧团、俄罗斯芭蕾舞剧院等）。目前青岛市主要大型演出基本 集中在人民会堂，人民会堂年均演出场次基本达到 100 场左右，处于国内同级别城 市文化设施使用频率的中上水平。 按照青岛文化事业“十五”规划，青岛市将继续增加对本地演出团体的支持力 度，同时随着青岛市经济实力的不断增强、城市知名度的不断提高，青岛市的演出 市场将更趋庞大和规范，对境内外演出团体将更具吸引力。可以预见，在青岛市委、 市政府加大对文化设施的投入后，青岛市的演出场地的软、硬件条件将会有进一步 的改善和提高，会吸引更多的国内外知名演出团体赴青岛演出，青岛市的演出资源 将更具增长潜力。 公众文化需求 青岛市是具有浓厚的文化底蕴，是国家历史文化名城之一，青岛市广大市民具有一定层次的文化生活需求。随着经济的发展，群众的文化消费将 逐步提高。 2003 年青岛市人均 - - 国民生产总值（ GDP）接近 3,000 美元，基本达 到世界中等国家发展水平。按照国际经验，当人均 GDP 达到 1,000 美元时，消 费结构开始发生变化，吃穿用类消费比例逐步下降，文化娱乐消费开始提高。 2003 年青岛人均用于文化服务消费仅为 147 元，占可支配收入比例为 1.3%，是北京的 1/3，上海的 1/2，仅略高于全国平均水平。 2003 年青岛经济总量在全国城市中排 名第 10，青岛文化消费水平显然与城市总体经济实力存在着差距。社会消费品零售额（亿元）造成这一现象的主要原因是青岛不能提供充足的高雅公众性文化消费项目， 而文化设施的硬件条件差是制约青岛市文化市场发展的又一根本原因。但 从发展角度看，在现有文化需求基础上，随着经济的发展、文化设施的完善，青岛市公众的文化消费将逐步进入繁荣期。 未来青岛市文化演出市场要将现有的市场潜力转化为消费能力，一方面需要良 好的经济发展作为后盾，另一方面需要通过大力推动文化产业的发展，为公众性文 化消费提供软、硬件基础。 2.某大剧院 经营情况初步预测 通过以上分析，可以认为青岛市的总体文化需求是有经济和传统基础的。但相关调查显示大多数青岛市民对于文艺演出票价地承受能力较差。在各类演出中高票 价接受人群较少，多数青岛市民趋向于购买低价票或获取免费赠票 。由于票房情况直接影响到剧院的经营，消费能力和消费习惯对于 某大剧院 未来经营会造成重要影响。 演出场次 目前上海大剧院年演出场次达到 300 场以上，出于对城市整体发展水平、开放 程度、市民素质等各个方面的考虑， 某大剧院 要达到上海大剧院的经营水平还需 要很长一段时间。 但基于目前青岛市主要演出场所 人民会堂 近三年年均演出场次基本 达到或超过 100 场左右， 某大剧院 建成后其整体设施水平和演出环境将远优于人 民会堂，可以预期会有更多演出团体在 某大剧院 表演。所以可以预计 某大剧院 年均演出场次可达到 150 场左右，并随着青岛文化市场的不断完善，演出场次还将 逐年增加。 观