住宅小区消防安全管理的几点思考 映辉论文.pdf

广 东 科 学 职 业 技 术 学 院 继 续 教 育 学 院 毕 业 设 计 论 文 毕 业 设 计 论 文 题目住宅小区消防安全管理的几点思考 函授站 学习中心 东莞市高地培训中心 物业管理专业14级专科层次 学生姓名 黄东贵 指导教师 毕业设计毕业设计 论文论文 任务书任务书 函授站 学习中心 函授站 学习中心 东莞市高地培训中心东莞市高地培训中心年级层次年级层次14 级专 科 学生姓名学生姓名黄东贵黄东贵专业专业物业管理物业管理 指导教师指导教师工作单位工作单位东莞市启业物业管理服务有限 公司 设计设计 论文论文 题目题目 住宅小区消防安全管理的几点思考 设计 论文 主要内容设计 论文 主要内容 要求完成的主要任务要求完成的主要任务 指导教师签名指导教师签名函授站 学习中心 负责人签名函授站 学习中心 负责人签名 函授站 学习中心 盖章函授站 学习中心 盖章 摘要 简要介绍了目前住宅小区存在的消防安全隐患 并分析了住宅小区消防安全 隐患产生的主要原因 继而提出了加强和完善住宅小区消防安全管理可以从推进 物业消防工作规范化发展 理清小区开发商与物业管理企业的消防监管职责 提 高物业管理准入门槛的同时加强消防监督管理和进一步提高物业管理人员的消 防管理水平等几方面着手 对住宅小区的消防安全管理有一定的指导作用 关键词 住宅小区 安全 火灾隐患 对策 消防 Abstract Briefly introduces the existing residential fire safety hazards and analyzes the main causes of residential fire safety risks then put forward to strengthen and improve residential community fire safety management can from advancing property fire of standardizing the work of development clear cell development of fire supervision responsibilities of business and property management companies strengthen the fire supervision and management and further improve property management personnel of fire management and other aspects to proceed to improve the access threshold for the property management at the same time the fire safety management of residential area has a guiding role Key words residential district safety fire hazards countermeasures fire protection 目录 住宅小区是指由房地产商成片开发的 具有一定规模 配套设施相对发达 供城市居民居住的居民区 它的形成和发展极大地促进了城市的进步和人们生活 的改善 同时 由于受各种因素的影响 小区的消防设施建设远远滞后于小区的 发展 大多数小区的消防管理不到位 消防安全存在死角和盲点 给小区的安全 埋下安全隐患 小区消防安全管理不容忽视 1 住宅小区存在的安全隐患及消防安全隐患 的主要表现形式 1 1 住宅小区存在的安全隐患 1 1 1 建筑消防设施管理不到位 部分小区的房地产开发商与与物业管理公司对消防设施管理存在互相推倭 扯皮 管理不到位现象 导致一些消防设施 消防器材无人管理 特别是刚开发 时配备的火灾自动报瞥系统 自动喷水灭火系统 室内外消火栓系统等消防设施 由于缺少专业人员经常性的管理 维护 有的漏水 镑蚀 误报 损坏等现象严 重 小区楼层配备的灭火器材应急照明 疏散指示标志缺损突出 1 1 2 住宅小区内消防车道不畅 消防车道被擅自占用 堵塞现象比较普遍 大量私家车停在小区道路两侧的 现象较多 消防车根本无法通行 有的物业管理公司在高层建筑消防车登高扑救 场地上 在小区的应急安全出口通道上违规设置停车位 一旦发生火灾 消防车 根本无法通行 登髙车无法停靠 1 1 3 撞自改变小区建筑的使用功能 为了满足自身需要 有的小区业主在建筑的一层 二层开设各种功能的第三 产业 装修采用大量易燃可燃材料 安全出口宽度 数量不足 自动报警探头 喷头被拆除 封闭 有的业主为了追求美观 增加营业面积擅自拆除公共消火栓 等 有的原本设计的汽车库擅自出租开设店铺 棋牌室 外来人员宿舍等 用火 用电 用气管理混乱 由于物业源头管理不严 产生大量新的消防隐患 1 1 4 住宅小区物业公司从业人员消防知识缺乏 部分小区消防监控室的值班人员大多没有经过专业培训 值班仅满足于有人 在岗 而对消防控制室的各种消防设备使用功能 基本操作知之甚少 一旦发生 火灾自动消防设施不能发挥它应有的 报警早 损失小 火灾灭得了 的功能 同时由于从业人员流动性大 上岗时没有经过消防知识培训 对于小区内应开展 的防火巡查 检查 安全用火用电用气等防火知识掌握较少 对发生的初起火灾 不能做到及时有效组织扑救 只能坐等消防部门到场 1 2 消防安全隐患的四种主要表现形式 1 2 1 大量私家车占据消防通道妨碍消防救援 私家车的剧增不仅给小区停车带来了极大的压力 更是给小区消防救援带来 严重威胁 大量私家车停满小区主干道的两侧 消防通道 并占据了小区人行道 和绿化带 原本并不宽敞的小区空间更显拥挤不堪 小区道路仅仅只能供小型车 辆通行 消防通道被堵塞 成为消防救援的首要障碍 1 2 2 政府行政管理部门监管效力有待加强 长期以来 一些政府和行政管理部门都把消防安全管理工作的主要精力放在 对企事业单位 公众聚集场所等重点单位 重要部位上 忽视了居民住宅区的消 防安全管理 普遍认为小区火灾面小 点小 容易扑救 不会造成大的经济损失 人员伤亡和政治影响 从而使小区消防工作成了盲点 1 2 3 物业公司消防安全管理职责落实不到位 根据公安部 120 号令规定 住宅小区的消防事务与管理均由物业管理公司负 责 并应在管理范围内履行制定消防安全制度 落实消防安全责任 开展消防安 全宣传教育和防火检查 消除火灾隐患 保障疏散通道 安全出口 消防车通道 畅通 公共消防设施和器材完好有效等职责 但在实际执行中 这些职责远未落 实 主要存在以下三方面的问题 一是职责不明 很多物业管理公司对公安部 120 号令规定小区的物业公司的消防管理责任不甚明了 对自己应承担的消防责 任知之甚少 对小区配臵的消防设施不管不问 对应尽的消防义务一问三不知 二是制度不全 一些物业公司没有制定日常消防检查巡查制度 消防设施维护保 养制度 消防培训演练制度等 一些房地产开发商与物业存在建与用 建与管脱 节的现象 物业公司对小区内消防设施不清楚 不会用 不管理现象较为普遍 三是管理不善 小区物业管理部门对消防设施管理措施落实不到位 部分高层建 筑小区无消防登高面或消防登高面不符合消防登高车作业要求 部分小区消防设 施不完善 消火栓老化 锈蚀 配件偷盗 被撞未修复 无水无压 被埋等 有 的小区缺少必要的消防安全通道标识和指示标志 物业管理部门随意在出入口处 添加 设臵铁门或栏杆 消防车道设臵水泥墩等障碍物 影响消防车通行 延误 救援时机 1 2 4 消防宣传缺失影响居民消防安全意识提升 近年来 公安消防监督部门和社会新闻媒体在消防宣传方面做了大量的工 作 使得广大人民群众的消防安全意识有所增强 但由于受财力 物力 人力以 及群众文化素质等因素的制约 群众消防安全知识的普及还远远不够 居民缺乏 系统的消防安全教育 缺乏基本的防火 灭火知识 如乱扔烟头 乱拉乱接电线 生活用火用电用气不规范 随意放臵可燃物品 在疏散走道上堆放杂物等现象还 时有发生 人为造成了许多不安全因素 1 3 加强住宅小区中消防安全管理的重要意义 1 火灾的发生都存在着它的必然性 消防安全工作如果预防抓不好 火灾的发 生就会由偶然成为必然 所以 搞好住宅小区的消防安全工作对减少火灾发生和 降低火灾损失 保证社区及社会的稳定有着重要意义 2 在消防知识教育还没在学校课堂里全面实施的时候 在住宅小区中针对孩子 们的喜好 开展多种形式的宣传教育 对于孩子们的健康成长 贯彻消防工作由 娃娃抓起的方针也将起到积极的作用 3 做好住宅小区的消防安全工作 对于推进消防社会化进程 全面贯彻落实消 防法律 法规 开创文明安全社区同样具有积极的意义 2 住宅小区消防安全隐患产生的主要原因 2 1 住宅小区消防安全管理职责不清 由于开发商与物业管理企业移交手续不全 不清 对于消防部门检査发现的 建筑消防设施问题 涉及整改资金投人 开发商和物业管理企业往往互相推倭 扯皮 整改工作不能及时落实 2 2 消防管理专项经费不落实 住宅小区消防安全管理费用 主要用于消防设施的日常维护保养 灭火器材 的添置和更换 小区的消防宣传投人 从业人员的消防技能培训 人员的工资等 日常经费 还有就是固定的消防设施发生故障 损坏需要大量资金投入整改的专 项经费 据了解 管理经费主要来自于小区业主购房时一次性交纳的一定比例的 物业管理维修基金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费 由于 物业管理维修基金主要用于建筑方面大的维修 改造 装修等 因而中区消防管 理的费用只能由业主和用户来承担 由于资金的不足 管理的缺失以及物业公司 收取的物业费使用 管理的不规范 不透明等因素 使缴纳者产生误解 消防管 理费得不到有效保证 2 3 物业与业主的消防安全责任不明 物业管理是建立在契约之上的民事关系行为 物业对消防安全管理涉及消防 设施维护 器材的检查等有形管理和对用户进行日常消防宣传 制止消防车道堵 塞等无形管理 物业管理企业在与业主互相约定时 没有将消防管理中应当履行 的工作职责 工作范围 收费标准和应遵守的法律责任进行公开和详细明确 业 主对物业服务合同也往往是 事前少研究 事后意见多 致使物业消防安全管 理中产生大量 矛盾纠纷 2 4 住宅小区内消防宣传力度不大 在日常的消防管理工作中 部分物业管理单位自身消防法律意识观念不强 对 消防法 中明确规定的包括物业在内的社会单位的各项消防安全职责知之甚 少 客观上也造成了工作上的盲目性和被动性 有的直接或间接地纵容了各类火 灾隐患的滋生和生长 同时对小区业主层面上的社会化消防宣传力度不够 没有 开辟或利用好固定的橱窗 画廊等阵地对业主进行消防法律法规和防火知识的宣 传 2 5 小区管理人员综合素质 管理能力低 从业人员大多半路出家 相当多的人员来自 转制 转岗 转业 等外来人 员及农村剩余劳动力 未受过正规的消防管理技能培训 文化层次低 缺乏消防 管理知识和综合协调能力 随着 劳动合同法 的实施和政府最低工资标准的调 整 人力资源成本上升 企业盈利不足经营困难 人员薪酬难以提高 导致从业 人员流动性大 人才引不进 留不住 低素质的管理队伍与专业性较强的消防管 理的严重反差必然导致消防管理的不到位 3 加强和完善住宅小区消防安全管理的对策 3 1 推进物业消防工作规范化发展 物业管理是一个新兴产业 现有市场机制 环境及相关法律法规不健全的情 况下 政府扶持显得非常重要 新 消防法 第 1 8 条对住宅区的物业公司的消 防安全管理明确了责任 但是物业公司是受雇于业主委员会 目前对业主委员会 的法律责任规定还是空白 主要做法有 一是建议在地方法规中增设对物业管理 企业的行政处罚的罚种和力度 以此推动物业消防工作的发展 二是通过地方立 法或制定政府法规文件的方式 将消防设施维护保养 更新及接入城市远程报警 监控系统等费用纳人大修基金和物业费支出的项目内 解决资金来源的最大的问 题 三是发挥街道 社区在小区消防管理中的积极作用 探索以房产行政主管部 门牵头 消防 规划 城管 公安 民政等有关职能部门协调配合 街道办事处 属地管理模式 建立社区居委会 业主委员会 物业公司联席会议制度 联动机 制 统筹解决小区消防的长效管理问题 3 2 理清小区开发商与物业管理企业的消防监管职责 对于小区建筑消防设施的管理 房产开发商应将消防验收合格投人使用的建 筑消防设施管理及时移交物业管理企业 物业管理企业应负责以后的日常管理 对没有及时移文的 房产开发商应自仃目理并维护好所开发的建筑消防设施 对 于以前建筑的小区或已列人移交的建筑 消防设施配备不足或存在严重隐患的 物业管理企业根据消防部门的书面整改通知书 向房管部门申请物业管理维修资 金进行整改 房产开发商 物业管理企业对小区内所有建筑自动消防设施应委托 专业维保单位进行维保 有条件的地区应接人当地城市火灾远程监控系统 3 3 提高物业管理准入门槛的同时加强消防监督管理 主要做法有 一是要明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技 术人员 通过消防专业培训 并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书 作为核发物业管理单位资质证书的前置条件 二是房管 规划 城管 民政等部 门应与消防部门之间建立信息通报制度 把履行消防安全职责情况纳人物业管理 规定 评定成绩作为物业管理企业是否具备承接物业管理的工作条件 通过综合 治理 从源头上把好小区建筑开发商的开发关 物业管理企业管理资格关 三是 要建立物业管理企业考核制度 物业管理企业应定期根据 消防法 消防监督 检查规定 和 物业管理条例 等相关法律 法规和行业标准的要求逐项开展自 查自评工作 记录自评情况 住房保障和房屋管理局 公安消防部门应每年根据 物业管理企业自评的情况进行抽查 对于管理不严 制度不全 措施不力的 予 以通报并依法责令改正 对物业管理不善 消防安全隐患多的单位应坚决予以撤 销 降低资质 3 4 进一步提高物业管理人员的消防管理水平 物业公司应利用小区宣传栏 板报等各种宣传平台向业主普及消防法律法规 知识及常识 增强业主的消防安全长效管理意识 契约意识和法制意识 同事物 业公司必须在提高从业人员自身业务素质方面人手 通过招聘一批文化素质高 消防业务知识强的专业人才 培训一批消防设施操作能手 消防宣传业务骨干 训练一批身体素质好 灭火技术娴熟的保安队伍 提高物业管理企业的消防管理 能力和水平 消防部门应加强对物业服务企业的消防安全责任人 消防安全管理 人 专蒹职消防管理人员 消防控制室的值班 操作人员的消防安全知识培训力 度 提升物业管理企业全体员工消防管理专业水平 3 5 完善住宅小区消防安全隐患 3 5 1 明确责任 抓好消防安全软件建设 在小区消防安全管理工作中 政府职能部门应当起领导或主导作用 并要负 责规范各小区消防基础设施建设以及消防安全环境优化工作 公安消防部门要负 责消防监督住宅小区消防建设具体指导工作以及组织和协调有关部门制定消防 制度和安全措施并执行 民政等部门也要各负其职 负责对小区各项工作的协调 和指导工作 物业管理公司是受业主委员会委托的小区管理公司 应把与小区相 配套的消防设施纳入到目标管理内容中 进行日常的检查和维护保养 真正做到 隐患自查 风险自担 责任自负 小区的消防安全由小区的物业管理公司负 责 纠正物业管理公司职责不明 分工不清的错误 逐步建立起政府主导 自我 管理 职能部门监督和指导 居民参与的消防工作长效机制 3 5 2 严格审批 抓好新建小区车库规划硬件建设 针对新建住宅小区停车配套标准低的问题 设计单位进行小区规划时 要从 整体上对小区进行合理消防规划设计 严格按国家有关消防技术规范进行消防设 计 并报送规划 消防等部门进行审查 设计 施工 监理等单位要各司其职 相互监督 密切配合 严格按设计施工图纸组织施工 把小区消防规划真正落到 实处 要求建设单位按规定要求配臵车库 位 同时引导建设单位用超前眼光 合理配臵更多的停车库 位 3 5 3 强化治理 抓好物业企业火灾隐患排查整治 物业服务企业要建立逐级防火岗位责任制 上至领导 下至员工 都对消防 安全负有相应岗位责任 层层明确责任 建立全方位的监督体系 从而建立健全 消防安全制度和安全操作制度 要定期组织消防安全检查 重点检查住户在装修 过程中是否擅自更换防火门 存在堵塞消防通道 在楼梯间及走道堆放杂物等现 象 检查小区在道路 绿化改造过程中有没有影响消防车道 居民停放车辆时是 否占用消防车道等问题 要加强对居民小区消防重点部位 重点消防设施日常巡 查 禁止擅自挪用 损毁消防设施的行为 做到发现隐患立即消除 要每天定时 巡视小区的每个角落 特别是加强对小区住宅楼梯 通道的消防巡查 确保公共 通道畅通 对发现的火灾隐患应及时消除 3 5 4 广泛宣传 抓好居民消防安全培训教育工作 公安消防部门要注重加强消