第四章 早期介入和前期物业管理@教材《物业管理实务》考试要点.doc

第四章 早期介入和前期物业管理1、 早期介入是指竣工前引入的物业管理咨询活动阶段，主要是从物业管理的角度提出合理化意见和建议。2、 前期物业管理是指从物业承接查验开始到业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理活动阶段。3、 物业项目开发建设存在的问题：规划设计和竣工安装存在的问题；建设单位不按规定提出物业管理基础条件；未按规定提出物业管理基础条件； 将部分开建设的责任和业务转嫁给物业管理企业； 提出不合理的物业管理承诺；可行性研究（立项）规划设计建设施工销售阶段竣工验收早期介入承接查验入住业主大会选聘物业企业前期物业管理5、早期介入的必要性：将物业管理知识、经验应用于规划设计； 在建设施工验收和销售阶段同步跟进配合； 尽量减少或消除不利于后期管理的因素；6、早期介入的作用： 优化设计（安全、便利、舒适）（功能、布局、造型、环境） （房屋设计及功能配置、设备及材料适用、公共设施配置） 有助于提高工程质量 协助加强工程质量管理及时发现设计施工过程中的缺陷及时整改避免返工； 有利于了解物业情况：了解建筑 走向，设备安装，特别是图纸改动及隐蔽工程方面； 为前期物业管理做充分准备： 物业管理方面的制定和规章制度的建立 组织机构设置和人员招聘，上岗培训等准备工作同时可理顺与环卫、水电、通信、治安、绿化等部门的关系，建立畅通的沟通渠道 有助于提高建设单位的开发效益：通过物业企业的专业知识，可开发市场定位准确，功能周全，业主满意的物业，揭开物业价值，同时建设单位还可以通过引用高水平的物业管理咨询，揭开自身的品牌。7、早期介入的内容：（1）可行性研究阶段：根据物业建设及目标客户群的定位，确立物业管理模式。根据规划和配套确立物业服务的基本内容。根据目标客户情况，确立物业管理服务的总体质量和标准。根据管理成本初步确定物业服务费的收费标准设计与客户目标相一致并具备合理性能价格化的物流管理框架性方案。 方法和要素组织物业管理专业人员向建设单位提出专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总结策划。除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承接项目管理工作。（2）规划设计阶段：内容就物业的结果布局，功能方面提出改进建设；就物业环境及配套设施的合理性、适用性提出意见或建议；提供设施设备的设置、造型及服务方面的改进意见；就物业管理用户、社区活动场所与公共配套建筑、设施场地的设置要求提出意见。 方法和要素：参与有关规定和计划的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见和建议；协助优化设计或从使用、维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险，减少后续的更改和调整；从确定的目标客户的角度考虑问题，在设计上，比较物业建设单位和物业管理企业的目标利益相统一贯彻可行性研究阶段确立的物业管理总体规划的内容和思路，保证整体思路的一致性、连贯性和持续性；对于分期开发的物业项目，对使用配套设施、设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提高协调意见。（3）建设阶段 与建设单位、实施单位就施工中发现的问题共同商 ，及时提出并落实整改方案； 配合设备安装，确保安装质量 对内外装修方式、物料及工艺等从物业的角度提出意见； 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺放情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中没有的内容。 方法和要素： 派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察了解、记录，并提出有关问题和建议； 仔细做好现场记录，为以后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据； 主要介入的方式、方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、管理工作。 （4）销售阶段 完成物业管理方案和实施进度表； 拟定物业管理的公 管理制度； 拟定各项费用的收费标准及收费方法，必要时履行手续报批； 对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训； 排除现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务； 将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料整理归档；方法和要点： 准确全面展示未来物业管理服务内容，有关物业管理的宣传和承诺，要附合法规、实事求是； 征询业主对物业管理、服务要求意见，并进行整理，作为前期物业管理方案制订和修正的依据。 （5）竣工验收阶段 在各单位工程完工后，参与单位工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后参与综合竣工验收。二. 前期物业管理 即包括物业正常使用期所需用正常规划服务内容，又包括物业共用部分，专用设施设备承接查验、业主入住、装修管理、工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作，前期沟通协调。1、 物业管理项目前期运作（1） 管理运作的完善与优化 管理用房 物资配置 物业管理人员到位（包括人员个人素质强化培训、具体机构优化调整、内部管理强化和磨合。（2） 管理制度和服务规范的完善。（3） 确定物业管理单项服务的分包。2、 工程质量保修两部门：共用 位及共用设施设备；业主共有部分均由建设单位负责 由物业反馈给建设单位并跟进 ；可以告知物业状告建设单位3、 前期沟通协调 政府主管行政部门、社区工作站、开发建设单位、物业管理企业、业主、业主大会、业主主要会 水、电、气等公告， 市政、环卫、交通、治