保障性住房税收政策汇总.doc

个人二手房交易个人二手房交易 税收政策税收政策 二二 九年二月九年二月 个人二手房交易税收政策 1 前前 言言 市局党组将 2009 年确定为 优化地税发展环境年 并 明确提出税政管理工作应深入探索政策宣传辅导有效方式 提供以纳税人需求为导向的分税种 分行业 分事项的多 角度税收政策咨询服务 为深入贯彻落实市局党组的工作 要求 使广大税务干部和自然人纳税人全面了解二手房交 易过程中涉及的各项税收 我们按不同房屋性质类型 将 我局主管的营业税 城市维护建设税 教育费附加 个人 所得税 契税 印花税 土地增值税等税种现行有效的税 收优惠政策和基本政策进行了整理 以便于税务干部和纳 税人查阅 了解相关税收政策 目目 录录 前前 言言 2 2 个人二手房交易税收政策 2 第一部分 个人二手住房交易税收优惠政策第一部分 个人二手住房交易税收优惠政策 1 1 一 按国家一 按国家统一统一标准房改售房税收政策标准房改售房税收政策 1 一 营业税及附加 1 二 个人所得税 2 三 契税 4 四 印花税 6 五 土地增值税 6 二 经济适用住房及比照经济适用房管理的住房税收政策二 经济适用住房及比照经济适用房管理的住房税收政策 7 一 营业税及附加 7 二 个人所得税 8 三 契税 9 四 印花税 12 五 土地增值税 12 三 普通住房三 普通住房 13 一 营业税及附加 13 二 个人所得税 14 三 契税 15 四 印花税 17 五 土地增值税 18 四 其他住房四 其他住房 18 一 营业税及附加 19 二 个人所得税 19 三 契税 20 四 印花税 22 五 土地增值税 22 第二部分 个人二手住房交易税收基本政策第二部分 个人二手住房交易税收基本政策 2424 一 营业税及附加 24 一 税目 税率 24 二 计税依据 24 个人二手房交易税收政策 3 三 视同发生应税行为 24 二 个人所得税二 个人所得税 25 一 税目 税率 25 二 计税依据 25 三 契税三 契税 26 一 税目 税率 26 二 计税依据 26 四 印花税四 印花税 27 五 土地增值税五 土地增值税 28 一 征税对象 28 二 税率 28 三 计税依据 28 第三部分 与二手房交易有关的政策规定第三部分 与二手房交易有关的政策规定 3030 一 普通住房标准一 普通住房标准 30 二 购房时间的判定二 购房时间的判定 31 三 个人所得税的计算规定三 个人所得税的计算规定 32 1 房屋原值具体规定 32 2 转让住房过程中缴纳的税金 33 3 合理费用 33 4 支付的住房装修费用 34 5 支付的住房贷款利息 34 第一部分 个人二手住房交易税收优惠政策第一部分 个人二手住房交易税收优惠政策 一 一 按国家按国家统一统一标准房改售房税收政策标准房改售房税收政策 个人二手房交易税收政策 2 一 营业税及附加 一 营业税及附加 政策规定 1 自2009年1月1日至12月31日 个人将购买超过2年 含2 年 的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的 按照 其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 个人将 购买超过2 年 含2 年 的普通住房对外销售的 免征营业税 首次上市交易的已购公房 危改回迁房 合作社集资建设 住房 安居房 康居房 绿化隔离地区农民安置住房等具有保 障性质的住房 均视同普通住房 2 个人自建自用住房 销售时免征营业税 个人自建自 用住房 系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人 自建并自行居住证明的生活用居住房 政策依据 财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政 策的通知 财税字 1999 210号 关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通 知 京地税营 2000 39号 关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知 京建住 2005 528 号 北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关 于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知 京地税营 个人二手房交易税收政策 3 2005 345 号 财政部 国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策 的通知 财税 2008 174 号 二二 个人所得税个人所得税 政策规定 1 已购公有住房出售 个人出售已购公有住房 其应纳税所得额为个人出售已购 公有住房的售房款 减去住房面积的经济适用住房价款 向财 政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的 余额 其中 经济适用住房价格按县级 含县级 以上地方人 民政府规定的标准确定 目前暂按每建筑平方米 4000 元掌握 其应纳税所得额的计算公式为 应纳税所得额 售房款 住房建筑面积 4000 元 平方米 合 理费用 2 已补交土地出让金的已购公房出售 已购公有住房产权人补交土地出让金后 所购公有住房即 变成商品房 出售此类商品房 其应纳税所得额为商品房销售 款 减去住房面积的经济适用住房价款 补交的土地出让金以 及税法规定的合理费用后的余额 其应纳税所得额的计算公式为 应纳税所得额 销售额 住房建筑面积 4000 元 平方米 补 交的土地出让金 合理费用 个人二手房交易税收政策 4 3 个人转让自用达五年以上 并且是唯一的家庭生活用房 取得的所得 暂免征收个人所得税 4 为了鼓励个人换购住房 对出售自有住房前后 1 年内按 市场价格购房的纳税人 其出售现住房所应缴纳个人所得税 视其购房的价值可全部或部分予以免税 具体办法为 1 个人出售自有住房前 1 年内购买住房的 其购房金额 大于或等于现住房销售额的 免征现住房销售时应缴纳的个人 所得税 购房金额小于现住房销售额 现住房为已购公有住房 的 其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得 收益或补交的土地出让金 下同 的 按照购房金额占现住房 销售额的比例 予以减征同比例的应纳个人所得税 2 个人出售自有住房后 1 年内购买住房的 其购房金额 大于或等于原住房销售额的 可申请全额退还出售住房时应缴 纳的个人所得税 购房金额小于原住房销售额的 按照购房金 额占原住房销售额的比例 可申请同比例退还出售住房时应缴 纳的个人所得税 政策依据 财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的 通知 财税字 1994 020 号 关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知 京 财税 2003 732 号 北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让 个人二手房交易税收政策 5 所得征收个人所得税有关问题的通知 京地税个 2006 348 号 三 契税 1 城镇职工按规定第一次购买公有住房 免征契税 对各 类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通 住房或由单位购买的普通商品住房 经当地县以上人民政府房 改部门批准 按照国家房改政策出售给本单位职工的 如属职 工首次购买住房 免征契税 2 居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房 按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税 如 新购商品房属于普通住宅 同时可以享受减半征收契税的政策 对于已购买了商品房 尚未出售公有住房的纳税人 应按 房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税 待公有住房出售后需 到主管地方税务机关办理申请退税手续 3 土地 房屋被县级以上人民政府征用 占用后 重新承 受土地 房屋权属的 其成交价格没有超出土地 房屋补偿费 安置补助费的部分 免征契税 4 土地使用权交换 房屋交换 交换价格相等的 免征契 税 交换价格不相等的 由多交付货币 实物 无形资产借或 者其他经济利益的一方缴纳税款 5 对于 中华人民共和国继承法 规定的法定继承人 包 个人二手房交易税收政策 6 括配偶 子女 父母 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 继承土 地 房屋权属 不征契税 6 对于夫妻离婚 因财产分割涉及房屋所有权证变更登记 不征契税 政策依据 中华人民共和国契税暂行条例 中华人民共和国契税暂行条例细则 北京市契税管理规定 北京市人民政府令第29号 北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售 实施办法的通知 京政发 2003 3 号 北京市财政局 北京市地方税务局转发北京市人民政府 关于修改北京市契税管理规定的决定的通知 京财税 2002 1926 号 北京市财政局 北京市地方税务局转发财政部 国家税 务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知 京财税 1999 1201 号 关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知 财 税 2000 130 号 国家税务总局关于继承土地 房屋权属有关契税问题的 批复 国税函 2004 1036 号 国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的 批复 国税函 1999 391 号 个人二手房交易税收政策 7 北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋 管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知 京财 税 2003 917 号 北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差 价征收契税有关征管问题的通知 京地税地 2003 448 号 北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房 价格涉及有关税收问题的紧急通知 京地税发 2005 273 号 四 印花税 政策规定 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 政策依据 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 的通知 财税 2008 137 号 五 土地增值税 政策规定 1 对个人之间互换自有居住用房的 经当地税务机关核实 可以免征土地增值税 2 房产所有人 土地使用权所有人将房屋产权 土地使用 权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 不征收土地增值税 房产所有人 土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体 国家机关将房屋产权 土地使用权赠与教育 民政和其他社会 个人二手房交易税收政策 8 福利 公益事业的 不征收土地增值税 3 对个人销售住房暂免征收土地增值税 政策依据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规 定的通知 财税字 1995 48 号 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 的通知 财税 2008 137 号 二 经济适用住房及比照经济适用房管理的住房税收政策二 经济适用住房及比照经济适用房管理的住房税收政策 一 营业税及附加 一 营业税及附加 政策规定 1 自2009年1 月1 日至12月31日 个人将购买超过2 年 含2 年 的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 个 人将购买超过2 年 含2 年 的普通住房对外销售的 免征营 业税 首次上市交易的已购公房 危改回迁房 合作社集资建设 住房 安居房 康居房 绿化隔离地区农民安置住房等具有保 障性质的住房 均视同普通住房 2 个人自建自用住房 销售时免征营业税 个人自建自 用住房 系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人 个人二手房交易税收政策 9 自建并自行居住证明的生活用居住房 政策依据 财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政 策的通知 财税字 1999 210号 关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通 知 京地税营 2000 39号 关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知 京建住 2005 528 号 北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关 于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知 京地税营 2005 345 号 财政部 国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策 的通知 财税 2008 174 号 二 个人所得税 二 个人所得税 政策规定 1 个人转让自用达五年以上 并且是唯一的家庭生活用房 取得的所得 暂免征收个人所得税 2 为了鼓励个人换购住房 对出售自有住房前后 1 年内按 市场价格购房的纳税人 其出售现住房所应缴纳个人所得税 视其购房的价值可全部或部分予以免税 具体办法为 1 个人出售自有住房前 1 年内购买住房的 其购房金额 个人二手房交易税收政策 10 大于或等于现住房销售额的 免征现住房销售时应缴纳的个人 所得税 购房金额小于现住房销售额 现住房为已购公有住房 的 其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得 收益或补交的土地出让金 下同 的 按照购房金额占现住房 销售额的比例 予以减征同比例的应纳个人所得税 2 个人出售自有住房后 1 年内购买住房的 其购房金额 大于或等于原住房销售额的 可申请全额退还出售住房时应缴 纳的个人所得税 购房金额小于原住房销售额的 按照购房金 额占原住房销售额的比例 可申请同比例退还出售住房时应缴 纳的个人所得税 政策依据 关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知 京 财税 2003 732 号 财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的 通知 财税字 1994 020号 北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让 所得征收个人所得税有关问题的通知 京地税个 2006 348 号 三 契税契税 政策规定 1 对个人购买经济适用住房 在法定税率基础上减半征收 个人二手房交易税收政策 11 契税 2 居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房 按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税 如 新购商品房属于普通住宅 同时可以享受减半征收契税的政策 对于已购买了商品房 尚未出售公有住房的纳税人 应按 房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税 待公有住房出售后需 到主管地方税务机关办理申请退税手续 对居民将经济适用住房以及按照经济适用住房管理的危改 回迁房 集资建房 安居房 康居房等上市出售后 1 年内该户 家庭按照市场价购买住房的 或者上述已购住房上市出售前 1 年内该户家庭已按照市场价购买住房的 参照 北京市人民政 府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知 京 政发 2003 3 号 的规定缴纳契税 对于售 购房时间的认 定 可按售房合同 购房合同 购房发票或准予入住证明上注 明的时间孰优的原则确定 3 土地 房屋被县级以上人民政府征用 占用后 重新承 受土地 房屋权属的 其成交价格没有超出土地 房屋补偿费 安置补助费的部分 免征契税 4 土地使用权交换 房屋交换 交换价格相等的 免征契 税 交换价格不相等的 由多交付货币 实物 无形资产借或 者其他经济利益的一方缴纳税款 个人二手房交易税收政策 12 5 对于 中华人民共和国继承法 规定的法定继承人 包 括配偶 子女 父母 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 继承土 地 房屋权属 不征契税 6 对于夫妻离婚 因财产分割涉及房屋所有权证变更登记 不征契税 政策依据 中华人民共和国契税暂行条例 中华人民共和国契税暂行条例细则 北京市契税管理规定 北京市人民政府令第29号 北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售 实施办法的通知 京政发 2003 3 号 财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住 房租赁有关税收政策的通知 财税 2008 24 号 北京市财政局 北京市地方税务局转发北京市人民政府 关于修改北京市契税管理规定的决定的通知 京财税 2002 1926 号 国家税务总局关于继承土地 房屋权属有关契税问题的 批复 国税函 2004 1036 号 国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的 批复 国税函 1999 391 号 北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋 管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知 京财 个人二手房交易税收政策 13 税 2003 917 号 北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差 价征收契税有关征管问题的通知 京地税地 2003 448 号 北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房 价格涉及有关税收问题的紧急通知 京地税发 2005 273 号 关于贯彻国办发 2008 131 号文件精神促进本市房地 产市场健康发展的实施意见 京建办 2009 43 号 四 印花税 政策规定 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 政策依据 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 的通知 财税 2008 137 号 五 土地增值税 政策规定 1 对个人之间互换自有居住用房的 经当地税务机关核实 可以免征土地增值税 2 房产所有人 土地使用权所有人将房屋产权 土地使用 权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 不征收土地增值税 房产所有人 土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体 国家机关将房屋产权 土地使用权赠与教育 民政和其他社会 个人二手房交易税收政策 14 福利 公益事业的 不征收土地增值税 3 对个人销售住房暂免征收土地增值税 政策依据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规 定的通知 财税字 1995 48 号 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 的通知 财税 2008 137 号 三 普通住房三 普通住房 一 营业税及附加 政策规定 1 自2009年1月1日至12月31日 凡购买后超过2年 含 销 售的普通住房 免予征收营业税 首次上市交易的已购公房 危改回迁房 合作社集资建设 住房 安居房 康居房 绿化隔离地区农民安置住房等具有保 障性质的住房 均视同普通住房 2 个人自建自用住房 销售时免征营业税 个人自建自用 住房 系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自 建并自行居住证明的生活用居住房 个人二手房交易税收政策 15 政策依据 财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政 策的通知 财税字 1999 210号 关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通 知 京地税营 2000 39号 关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知 京建住 2005 528 号 北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关 于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知 京地税营 2005 345 号 财政部 国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策 的通知 财税 2008 174号 二 个人所得税 政策规定 1 个人转让自用达五年以上 并且是唯一的家庭生活用房 取得的所得 暂免征收个人所得税 2 为了鼓励个人换购住房 对出售自有住房前后 1 年内按 市场价格购房的纳税人 其出售现住房所应缴纳个人所得税 视其购房的价值可全部或部分予以免税 具体办法为 1 个人出售自有住房前 1 年内购买住房的 其购房金额 个人二手房交易税收政策 16 大于或等于现住房销售额的 免征现住房销售时应缴纳的个人 所得税 购房金额小于现住房销售额 现住房为已购公有住房 的 其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得 收益或补交的土地出让金 下同 的 按照购房金额占现住房 销售额的比例 予以减征同比例的应纳个人所得税 2 个人出售自有住房后 1 年内购买住房的 其购房金额 大于或等于原住房销售额的 可申请全额退还出售住房时应缴 纳的个人所得税 购房金额小于原住房销售额的 按照购房金 额占原住房销售额的比例 可申请同比例退还出售住房时应缴 纳的个人所得税 政策依据 关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知 京 财税 2003 732 号 财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的 通知 财税字 1994 020号 北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让 所得征收个人所得税有关问题的通知 京地税个 2006 348 号 三三 契税契税 政策规定 1 个人购买自用普通商品住宅暂减半征收契税 首次上市交易的已购公房 危改回迁房 合作社集资建设 个人二手房交易税收政策 17 住房 安居房 康居房 绿化隔离地区农民安置住房等具有保 障性质的住房 均视同普通住房 2 对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的 契税税率 暂统一下调到 1 3 土地 房屋被县级以上人民政府征用 占用后 重新承 受土地 房屋权属的 其成交价格没有超出土地 房屋补偿费 安置补助费的部分 免征契税 4 土地使用权交换 房屋交换 交换价格相等的 免征契 税 交换价格不相等的 由多交付货币 实物 无形资产借或 者其他经济利益的一方缴纳税款 5 对于 中华人民共和国继承法 规定的法定继承人 包 括配偶 子女 父母 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 继承土 地 房屋权属 不征契税 6 对于夫妻离婚 因财产分割涉及房屋所有权证变更登记 不征契税 政策依据 中华人民共和国契税暂行条例 中华人民共和国契税暂行条例细则 北京市契税管理规定 北京市人民政府令第29号 北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售 实施办法的通知 京政发 2003 3 号 财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住 个人二手房交易税收政策 18 房租赁有关税收政策的通知 财税 2008 24 号 北京市财政局 北京市地方税务局转发北京市人民政府 关于修改北京市契税管理规定的决定的通知 京财税 2002 1926 号 国家税务总局关于继承土地 房屋权属有关契税问题的 批复 国税函 2004 1036 号 国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的 批复 国税函 1999 391 号 北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋 管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知 京财 税 2003 917 号 北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差 价征收契税有关征管问题的通知 京地税地 2003 448 号 北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房 价格涉及有关税收问题的紧急通知 京地税发 2005 273 号 北京市财政局 北京市地方税务局转发财政部 国家税 务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知 京财税 1999 1201 号 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 的通知 财税 2008 137 号 关于贯彻国办发 2008 131 号文件精神促进本市房地产 个人二手房交易税收政策 19 市场健康发展的实施意见 京建办 2009 43 号 四 印花税 政策规定 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 政策依据 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 的通知 财税 2008 137 号 五 土地增值税 政策规定 1 对个人之间互换自有居住用房的 经当地税务机关核实 可以免征土地增值税 2 房产所有人 土地使用权所有人将房屋产权 土地使用 权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 不征收土地增值税 房产所有人 土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体 国家机关将房屋产权 土地使用权赠与教育 民政和其他社会 福利 公益事业的 不征收土地增值税 3 对个人销售住房暂免征收土地增值税 政策依据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规 定的通知 财税字 1995 48 号 个人二手房交易税收政策 20 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 的通知 财税 2008 137 号 四 其他住房四 其他住房 一 营业税及附加 一 营业税及附加 政策规定 1 个人自建自用住房 销售时免征营业税 个人自建自用 住房 系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自 建并自行居住证明的生活用居住房 2 自2009年1 月1 日至12月31日 个人将购买超过2 年 含2 年 的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 个 人将购买超过2 年 含2 年 的普通住房对外销售的 免征营 业税 政策依据 财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政 策的通知 财税字 1999 210号 关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通 知 京地税营 2000 39号 财政部 国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策 的通知 财税 2008 174 号 二 个人所得税 二 个人所得税 个人二手房交易税收政策 21 政策规定 1 个人转让自用达五年以上 并且是唯一的家庭生活用房 取得的所得 暂免征收个人所得税 2 为了鼓励个人换购住房 对出售自有住房前后 1 年内按 市场价格购房的纳税人 其出售现住房所应缴纳个人所得税 视其购房的价值可全部或部分予以免税 具体办法为 1 个人出售自有住房前 1 年内购买住房的 其购房金额 大于或等于现住房销售额的 免征现住房销售时应缴纳的个人 所得税 购房金额小于现住房销售额 现住房为已购公有住房 的 其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得 收益或补交的土地出让金 下同 的 按照购房金额占现住房 销售额的比例 予以减征同比例的应纳个人所得税 2 个人出售自有住房后 1 年内购买住房的 其购房金额 大于或等于原住房销售额的 可申请全额退还出售住房时应缴 纳的个人所得税 购房金额小于原住房销售额的 按照购房金 额占原住房销售额的比例 可申请同比例退还出售住房时应缴 纳的个人所得税 政策依据 关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知 京 财税 2003 732 号 财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的 通知 财税字 1994 020号 个人二手房交易税收政策 22 北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让 所得征收个人所得税有关问题的通知 京地税个 2006 348 号 三 契税 三 契税 政策规定 1 土地 房屋被县级以上人民政府征用 占用后 重新承 受土地 房屋权属的 其成交价格没有超出土地 房屋补偿费 安置补助费的部分 免征契税 2 土地使用权交换 房屋交换 交换价格相等的 免征契 税 交换价格不相等的 由多交付货币 实物 无形资产借或 者其他经济利益的一方缴纳税款 3 对于 中华人民共和国继承法 规定的法定继承人 包 括配偶 子女 父母 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 继承土 地 房屋权属 不征契税 4 对于夫妻离婚 因财产分割涉及房屋所有权证变更登记 不征契税 政策依据 中华人民共和国契税暂行条例 中华人民共和国契税暂行条例细则 北京市契税管理规定 北京市人民政府令第 29 号 北京市财政局 北京市地方税务局转发北京市人民政府 关于修改北京市契税管理规定的决定的通知 京财税 2002 个人二手房交易税收政策 23 1926 号 北京市财政局 北京市地方税务局转发财政部 国家税 务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知 京财税 1999 1201 号 关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知 财 税 2000 130 号 国家税务总局关于继承土地 房屋权属有关契税问题的 批复 国税函 2004 1036 号 国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的 批复 国税函 1999 391 号 北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋 管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知 京财 税 2003 917 号 北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差 价征收契税有关征管问题的通知 京地税地 2003 448 号 北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房 价格涉及有关税收问题的紧急通知 京地税发 2005 273 号 四 印花税 政策规定 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 政策依据 个人二手房交易税收政策 24 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 的通知 财税 2008 137 号 五 土地增值税 政策规定 1 对个人之间互换自有居住用房的 经当地税务机关核实 可以免征土地增值税 2 房产所有人 土地使用权所有人将房屋产权 土地使用 权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 不征收土地增值税 房产所有人 土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体 国家机关将房屋产权 土地使用权赠与教育 民政和其他社会 福利 公益事业的 不征收土地增值税 3 对个人销售住房暂免征收土地增值税 政策依据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规 定的通知 财税字 1995 48 号 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 的通知 财税 2008 137 号 个人二手房交易税收政策 25 第二部分 个人二手住房交易税收基本政策第二部分 个人二手住房交易税收基本政策 一 营业税及附加一 营业税及附加 政策规定 一 税目 税率 一 税目 税率 个人转让土地使用权 销售建筑物及其土地附着物应按 销售不动产 税目征收营业税 税率为 5 同时纳税人 外籍个人除外 应以实际缴纳的营业税为计 税依据分别缴纳城市维护建设税和教育费附加 城市维护建设税的税率为 纳税人在东城 西城 崇文 宣武范围内 以及朝阳 海淀 丰台 石景山 门头沟 燕山 六个区所属街道办事处管理范围内的 税率为 7 在郊区各县 城 镇范围内的 税率为 5 其余的税率为 1 教育费附加按 3 征收 二 计税依据 二 计税依据 营业税计税依据为纳税人销售不动产收取的全部价款和价 个人二手房交易税收政策 26 外费用 城市维护建设税和教育费附加计税依据为纳税人实际缴纳 的营业税税额 三 视同发生应税行为 三 视同发生应税行为 个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人 政策依据 中华人民共和国营业税暂行条例 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例实施细则 征收教育费附加的暂行规定 二 个人所得税二 个人所得税 政策规定政策规定 一 税目 税率 一 税目 税率 个人销售 转让房地产 按照 财产转让所得 税目征收 个人所得税 适用比例税率20 二 计税依据 二 计税依据 个人销售 转让房产 个人所得税的计税依据为转让财产 的收入额减除财产原值和合理费用后的余额 转让收入为实际成交价格 纳税人申报的住房成交价格明 显低于市场价格且无正当理由的 按北京市地方税务局关于二 手房交易计税价格的有关文件规定执行 个人二手房交易税收政策 27 扣除的合理费用是指住房购买 出售过程中按照规定缴纳 的税费 对不采取核定征税的 其装修费按合法有效发票据实 扣除 同时不得超过以下扣除比例 即 已购公有住房 经济 适用房扣除限额为房屋原值的 15 商品房及其他住房扣除限 额为房屋原值的 10 个人出售已购公有住房 确定房屋原值时按经济适用房基 准价格每建筑平方米 4000 元标准执行 对于纳税人未能提供完整 准确的有关凭证 不能正确计 算应纳税额的 可以采取核定征税 核定征收率暂按 1 执行 政策依据 个人所得税法 个人所得税法实施条例 北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让 所得征收个人所得税有关问题的通知 京地税个 2006 348 号 三 契税三 契税 政策规定 一 税目 税率 一 税目 税率 在中华人民共和国境内转移土地 房屋权属 承受的单位 和个人应依法缴纳契税 现行税率为 3 对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的 契税税率暂统一下调到 1 契税的税目为 国有土地使用权出让 土地使用权转让 个人二手房交易税收政策 28 包括出售 赠与和交换 房屋买卖 房屋赠与 房屋交换 以土地 房屋权属作价投资 入股 以土地 房屋权属抵 债 以获奖方式承受土地 房屋权属 以预购方式或者预付集 资建房款等方式承受土地 房屋权属的视同土地使用权转让 房屋买卖或房屋赠与征税 二 计税依据 二 计税依据 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖为成交 价格 土地使用权赠与 房屋赠与 由征收机关参照土地使用权 出售 房屋买卖的市场价格核定 土地使用权交换 房屋交换 为所交换的土地使用权 房 屋的价格的差额 成交价格是指土地 房屋权属转移合同确定的价格 包括 承受者应交付的货币 实物 无形资产或者其他经济利益 成 交价格明显低于市场价格并且无正当理由的 或者所交换土地 使用权 房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的 由 征收机关参照市场价格核定 政策依据 中华人民共和国契税暂行条例 中华人民共和国契税暂行条例细则 北京市契税管理规定 北京市人民政府令第 29 号 个人二手房交易税收政策 29 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 的通知 财税 2008 137 号 四 印花税四 印花税 政策规定 个人在房屋出售活动中所书立的合同 书据等 应按产权 转移书据税目 由双方分别按书据所载金额万分之五缴纳印花 税 取得房屋产权证和土地使用权证的 依 权利 许可证照 税目 按件贴花五元 政策依据 1 中华人民共和国印花税暂行条例 中华人民共和国国 务院令第 11 号 2 中华人民共和国印花税暂行条例施行细则 3 北京市地方税务局 北京市房屋土地管理局关于房地产 交易缴纳印花税的通知 京地税一 1998 第 263 号 五 五 土地增值税土地增值税 政策规定 一 征税对象 一 征税对象 个人转让 销售不动产的 以其所取得的增值额为征税对 象 依照规定税率征收土地增值税 个人二手房交易税收政策 30 二 税率 二 税率 土地增值税实行四级超率累进税率 增值额未超过扣除项 目金额 50 的部分 税率为 30 增值额超过扣除项目金额 50 未超过扣除项目金额 100 的部分 税率为 40 增值额超 过扣除项目金额 100 未超过扣除项目金额 200 的部分 税率 为 50 增值额超过扣除项目金额 200 的部分 税率为 60 三 计税依据 三 计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产取得的收入 减除法定扣 除项目金额后的增值额作为计税依据 个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认如下 一 凡能够提供购房发票的 扣除项目金额按以下标准确 认 一 取得房地产时有效发票所载的金额 二 按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加 计 5 的金额 三 按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金 四 取得房地产时所缴纳的契税 二 凡不能够提供购房发票 但能够提供房地产评估机构 按照重置成本评估法 评定的房屋及建筑物价格评估报告的 扣除项目金额按以下标准确认 一 取得国有土地使用权时所支付的金额证明 个人二手房交易税收政策 31 二 中介机构评定的房屋及建筑物价格 不包括土地评 估价值 需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进 行确认 三 按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和 价格评估费用 三 对既不能够提供购房发票证明 又不能提供房屋及建 筑物价格评估报告的 税务机关可采取核定征收办法 按转让 二手房交易价格全额的 1 征收率计征土地增值税 政策依据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税 问题的通知 京地税地 2006 456 号 第三部分 与二手房交易有关的政策规定第三部分 与二手房交易有关的政策规定 一 普通住房标准一 普通住房标准 政策规定 我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件 住宅小区建筑容积率在 1 0 含 以上 单套建筑面积在 140 含 平方米以下 实际成交价低于同级别土地上住房平均 交易价格 1 2 倍以下 个人二手房交易税收政策 32 我市享受优惠政策住房平均交易价格调整为 三环以内总 价人民币 215 万元 套 三环至四环之间 175 万元 套 四环至 五环之间 165 万元 套 五环以外 100 万元 套 首次上市交易的已购公房 危改回迁房 合作社集资建设 住房 安居房 康居房 绿化隔离地区农民安置住房等具有保 障性质的住房 均视同普通住房 政策依据 关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知 京建住 2005 528 号 北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关 于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知 京地税营 2005 345 号 北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平 均交易价格的通知 京建办 2008 732 号 二 购房时间的判定二 购房时间的判定 政策规定 1 纳税人销售已购住房的购房时间 可按契税完税凭证 契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定 2 首次上市交易的已购公房 危改回迁房 合作社集资 建设住房 安居房 康居房 绿化隔离地区农民安置住房等具 有保障性质的住房 由于合理客观原因 购房人未能及时取得 房屋所有权证书并办理契税手续的 购房时间的认定可凭原购 个人二手