地块户型配比.doc

地块定位报告地块户型配比定位根据B1-B3地块特点，并结合市场情况，对B1-B3地块定位如下：1、B1地块定位（1） 开发档次：中高档（2） 户型配比：总计约套607套，总建筑面积55580平方米。户型二房三房四房底层小复式(带花园)小三房中三房大三房(3+1型)面积区间（M2）65-7580-9595-110110-120125-135140适中面积建议（M2）7290105115130140套数（套）243121158393610套数比40%20%26%6.4%6%1.6%面积比31.5%19.61%29.87%8.07%8.43%2.52%定位依据： 地块方正且容积率低，具备一定的高品质住宅条件； 临近大道，噪音污染较大； 码头的投入使用将对片区生活造成较大程度的负面影响；根据以上条件分析，建议B1地块以中小户型为主，主力户型为中小三房以下至两房，即65-75M2两房及80-110M2三房，其中又以两房与中三房为主。之外辅以110-120M2的3+1型大三房、125-135M2四房及少量底层带花园的复式单位。2、B2地块定位（1） 开发档次：中高档（2） 户型配比：总计约720套，总建筑面积69980平方米。户型二房三房四房底层小复式(带花园)小三房中三房大三房(3+1型)面积区间（M2）65-7580-9595-110110-120125-135140适中面积建议（M2）7290105115130140套数（套）194130238767210套数比27%18%33%10.6%10%1.4%面积比19.91%16.68%35.62%12.46%13.34%1.99%定位依据： 地块方正且容积率适中，具备各地块间相对高品质住宅条件； 远离尘土和噪音，居住环境好； 园林景观好，视野开阔； 码头的投入使用将对片区生活造成较大程度的负面影响；根据以上条件分析，建议B2地块以中等户型为主，主力户型为95-110M2的中三房及65-75M2二房，同时增加小比例的四房。通过创新的底层花园式复式单位增加项目亮点，以提升项目整体形象。3、B3地块定位B3地块呈“C”型，形状不规则，同时也受旁边烂尾楼严重影响。为合理利用该地块，建议将此地块分成左右两部分，预计左侧地块的住宅开发面积占总地块开发面积的60%，右侧地块的住宅开发面积占总地块开发面积的40%左中。如右图如示：（1） B3地块左侧开发档次：中档户型配比：总计约944套，总建筑面积84244平方米户型二房三房小三房中三房大三房(3+1型)面积区间（M2）65-7580-9595-110110-120适中面积建议（M2）7290105115套数（套）33033018995套数比35%35%20%10%面积比28.21%35.26%23.56%12.97%定位依据： 形状较规则，且易与B1、B2地块形成规模效应； 视野开阔，利用高架花园走廊可共享B1、B2园林景观； 商业面积过大（2万余平方米），对住宅影响较大； 烂尾楼影响较大； 码头的投入使用将对片区生活造成较大程度的负面影响；根据以上条件分析，建议在B3地块左侧部分加大两房及小三房的开发，主力户型为65-75M2两房及80-95M2三房，辅以95-110M2中三房及少量的110-120M2的3+1型大三房。同时建议将其与B1、B2地块项目以长廊相连，形成规模效应，并共享园林景观。（2） B3地块右侧开发档次：中档户型配比：总计约952套，总建筑面积56163平方米户型单房一房一厅小二房二房小三房面积区间（M2）203035-4555-6565-8080-95适中面积建议（M2）2540607290套数（套）9523823828695套数比10%25%25%30%10%面积比4.22%16.95%25.42%38.19%15.22%定位依据： 紧邻大道、大道两条主干道，噪音影响最大； 地块形状不规则； 园林和景观将受到影响； 紧邻烂尾楼，项目价值遭贬损； 海滨大道的开通、大铲湾码头的投入使用，将提升片区的投资价值；根据以上条件分析，建议在B3地块右侧部分加大小户型的开发，主力户型为35-45M2一房一厅及55-75M2的二房与小二房，辅以适量的80-95M2小三房及单房。单房的开发要注意与一房一厅的灵活结合利用，如可打通成为二房。5、B1B3整体户型配比户型单房一房一厅小二房二房三房四房底层小复式(带花园)小三房中三房大三房(3+1型)面积区间20-3035-4555-6565-7580-9595-110110-120125-135140适中面积建议2540607290105115130140套数（套）95238238105367658521010820套数比2.95%7.38%7.38%32.67%20.98%18.15%6.52%3