文莱园可行性研究报告.doc

文莱园可行性研究报告第一章 项目背景一、项目背景中国东盟博览会永久性落户南宁为全面拓展中国与东盟各国以及拓展与日本、韩国和港澳地区的合作，加强相互间的经贸合作和文化交流，广西将在南宁最具发展潜力的东部，规划建设占地3平方公里的中国东盟国际商务区，以进一步推动中国与东盟各国以及日本、韩国和港澳地区的贸易往来，开创商贸文化合作新领域。规划兴建的中国东盟国际商务区周边1公里范围内有南宁国际会展中心、南宁市人大会堂和中国国家4A级的青秀山风景名胜旅游区。其中A区为国际商务核心区，B区为东盟各国联络部基地园区，由东盟各国和南宁市共同开发建设文莱园项目为南宁汶中房地产开发有限公司精心打造的60亩独具文莱回教风情建筑，集住宅、商务、公寓、商业街区为一体的复合式旅游地产。二、区域位置分析项目位于民族大道东盟国际商务区中心位置，北临民族大道交通主干道，西临森林公园、南靠青秀山公园和体育主题公园，东侧为各国居住社区；500米内就是未来商业核心圈和各国领事馆，1公里范围内目前就有有国际会展中心、南宁大会堂、航洋国际城、国际小学等设施，区域交通非常快捷，基础设施及绿化非常完善配套。三、区位交通分析基地位于中国东盟国际商务区，背靠民族大道，距离南宁琅东汽车站1.7公里，距离规划中的城市轻轨一号线东段终点站不到2公里，周边分布有凤岭立交、会展立交及青竹立交，城市交通发达，基地交通区位优势明显。三、基地现状分析文莱园位于东盟各国联络部基地园区内最东南部，东面为规划中的使馆区，南面为香港园西面与印尼园区接壤，北面与日本区接壤。基地面积约40943.13平方米，四面环路，其中东、南面临机动车道路，西、北面为步行街道路，整个基地东高西低，北高南低。第二章 项目概况一、项目名称文莱园（暂定名）二、项目地址 南宁市青秀区东盟商务区东南部三、投资单位南宁汶中房地产开发有限公司四、项目定位独具文莱回教风情建筑，集住宅、商务、公寓、商业街区为一体的复合式旅游地产。五、总体布局将基地划分为办公、住宅、商业三大区域；办公区由文莱联络处和商务公寓组成，布置在基地西面；商业区布置在基地四周，与日本园区及印尼园区形成一条纯步行的商业特色街；在基地的中部则为住宅区，这样可以避免噪音的干扰，而住宅区与商业区之间的休闲绿化则很好的起到了缓冲过渡的作用。六、主要经济技术指标综合技术经济指标项 目 计量单位数 值净用地面积40943.13总建筑面积 75541其中地上建筑面积49541联络处2000商铺15797.14写字楼3478.16住宅28265.4 地下建筑面积26000建筑占地面积12282.939容积率1.21建筑密度30绿地率35停车位个450七、项目资金来源本项目资金来源有四个渠道：企业自有资金；银行贷款；现房销售收入；项目经营收入。第三章 项目的组织与计划一、项目的组织管理项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方南宁汶中房地产开发有限公司作为本项目的直接业主单位。项目的开发建设推行深度的横向联合开发专业化合作模式，在项目的规划、建筑设计、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目开发的综合素质全优。二、项目建设计划根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目在推进的节奏上遵循如下原则：基础设施与区域环境整治先行。先启动项目地块的三通一平，为项目的整体运作奠定基础，预计工期约 个月。 基础及主体工程需 个月。 项目总工期约为 个月，完成全部建设工程。第四章 项目规划目标及纲要一、规划目标项目的规划目标：国际全开放式交流社区，以高端住宅和特色化商业街为主体，为居民塑造开放宜人的居住空间。二、规划指导思想根据项目提出的总体构思、目标要求及资源条件，项目的规划指导思想是：1、以时尚都市主义的规划原则，按城市居住最新标准，规划拟建一个商务、居住、办公并重的建筑综合体。2、充分利用项目基地的资源优势，并结合区域的发展远景规划，以文莱回教浓郁的建筑特色，为市民与游客展现出原汁原味的异国风情。三、项目交通规划由于本项目的目标客户群是具有一定经济基础，追求高素质、高品位生活的人群。根据居民的特点，居住区交通规划以私家车为主，公共交通车为辅。第五章 项目的市场支持与分析一、区域房地产市场现状及趋势对区域房地产市场的现状，经研究认为：凤岭作为南宁中央形象区，其区域内住宅楼盘分布最为密集，并多以成片开发为主。楼盘规模较大，配套较为完善，在规划设计上更为人性化，销售价格基本持平，在目标客户群上以高薪阶层为主。区域内楼盘基本处于同质竞争，市场竞争激烈。二、项目周边主要在售楼盘一览项目周边主要在售楼盘一览表（2009.6）项目名物业类型均价最近开盘时间总户数建筑面积楼盘地址联盟新城住宅5500元/待定1308161905.54桂雅路1号利海亚洲国际商住楼5700元/2008.9.293000420000东盟商务区中柬路9号东盟财经中心住宅/写字楼5800元/2009.1.1848671043.4东盟商务区中越路7号德瑞花园住宅/写字楼/商铺5400元/1316约18万民族大道东德瑞花园（东盟商务区对面）保利21世家住宅/商铺5680元/2009.31368约19万东盟商务区中东路6号恒大苹果园住宅/写字楼/商铺3200-5800元/10197约160万南宁市民族达到领事馆区东，青环路82号耀凯凤岭1号住宅5200元/2008.9849149266南宁青秀区东盟商务区中央世洋丽豪城住宅待定待定20051841东盟商务区铜鼓岭路与朱槿路交汇处德利凤岭世家住宅/写字楼待定待定19229089.43东盟商务区铜鼓岭路与朱槿路交汇处三、项目用地SWOT分析 项目优势1、作为东盟商务区的十二个建筑博览园区之一，建筑立面以文莱代表性的回教建筑特色为表现形式，具有浓郁的异国风情和民族特色；2、地处城市快速发展的CBD,拥有优于其他城区的竞争优势，具有良好的发展前景；3、“黄金走廊”快速环道毗邻，未来交通便利；4、贴国际会展中心，可借助会展效应为推广添砖加瓦；5、块形状规整，规模适中，有利于快速导入并通过市场；6、地产项目相继开发完成，带动该区域的居住氛围；7、区域内汇集了南宁市内最多的高素质人口，区域形象较好。 项目劣势1、位于商务区最东北角，相对偏僻；2、处于开发初期，周边生活服务配套设施不完善；3、目前交通状况较差，尚未有公交线路直达本项目；4、项目地处南宁市开发重点区域，将受施工噪音、建筑灰尘污染。 项目机会1、北部湾经济区、南博会、会展经济再度推高琅东区域发展热度；2、快速环道正式通车，大大改善了城市的交通网络；3、南宁城市中心的东移，区域性房地产价值得到提升；4、目前国家、地方政府推出的一系列救市优惠政策。 项目威胁1、区域住宅市场供应量持续加大，竞争激烈；2、同质化竞争严重，使项目面临严峻挑战；3、项目距离发售时间仍较长，未知风险较多4、未来政府、银行的政策存在不确定性；5、受金融风暴的冲击，购房者日益成熟，对市场要求日高。第六章 项目的市场定位分析一、目标客户群体分析及定位 本项目主要目标消费群体定位为：崇尚高品质生活文化品位的城市中产白领阶层。二、潜在客户消费心理及消费行为1、潜在购房者追寻“物超所值”的物业。部份购房者属享受型买家，部份买家为省会置业者，对楼盘的品质要求较高。2、收入较高，对综合居住环境要求较高。对价格反应的敏感度较弱。3、对物业管理服务和生活设施配置要求较高。4、购房专业知识较强。必须用良好的品牌和理念加以引导，以创造新的生活方式为卖点。5、对时尚、创新和高科技的住宅产品较感兴趣。三、项目的市场定位通过以上对客户消费需求以及市场供应情况两种不同角度的分析比较，再结合以下项目市场因素，可以归纳出本项目的市场定位。1、市场对中高档楼盘的产品及价格都有较高的承受能力。2、区域市场内客源大多属于中高端层面。3、中高档楼盘的市场消费层面广，需求量大，项目容易通过市场。4、开发商首次在南宁开发地产项目，将项目定位为中高档楼盘，运作难度相对降低，开发风险系数小。5、项目规模适中，结合项目各类经济技术指标和竞争区域内各楼盘情况，项目应以开发多层为主。四、定价分析在此基础上比较本项目所处的地段，楼盘的综合质素等方面来推算本项目的价位范围。地段方面：本项目位于南宁中央形象区和“黄金走廊”的核心区域，具有得天独厚的居住环境，前承琅东，后启凤岭，所以出于对本项目在地段上的考虑，认为应参考琅东、凤岭楼盘的价位，本区域价位应在55005700元/这一区间较为合理。第七章 项目主题及推广一、项目价值（卖点）构建核心价值：文莱园异国风情异国情调居住体验辅助价值：区位/交通/升值潜力/建筑品质经过分析认为：项目的独特资源在于项目的文莱政府背景及文莱回教建筑特色，两者相融合成为“文莱异国情调居住体验”成为项目的最鲜明特征，同时也是区别于商务区内其他十一个异国建筑园区的差异化核心元素。二、推广理念及推广主题1、推广理念文莱作为东盟十二个成员国之一，国人对其的了解程度远逊于越南、泰国等东盟国家，而文莱最具代表性的建筑即回教建筑风格，因回教在南方流传不广，民众也知之甚少。“文莱风情+回教建筑”所构成的“异国情调居住体验”即成为本项目所要传递的内在价值及差异化竞争力。2、推广主题文莱园文莱风情居住体验（1）文莱的政府背景及相关资源所构建的“文莱风情”；（2）回教建筑特色所沉淀的文化底蕴，构建成区别于现代建筑所象征的快节奏高压生活的“生活体验”；3、推广主线文莱风情居住体验产品品质4、分阶段推广主题（1）文莱风情以文莱的风土人情、民族特色作为市场认知的切入点，强调文莱园作为东盟商务区的一个组成园区，在具备民族性的同时具备了现代建筑的宜居性，从而确定了项目的市场差异性。以项目现场大型公关活动为突破点并切身感受项目特有的优势，吸引市场关注，形成市场焦点，提升楼盘形象。（2）居住体验由前一个推广主题“文莱风情”与“回教建筑”这一元素相组合，营造一种新的生活体验氛围和居住前景，从而提升项目形象。（3）产品品质充分展现项目建筑的品质所体现的形象感和自豪感、愉悦感以及项目所带来的舒适性和便捷性。第八章 结论与建议一、结论通过本研究，可以得出以下结论：1、本项目的投资开发，企业具备投资实力，开发条件成熟，项目区域优势明确，资金到位，管理人才和机制基本就绪。2、本项目的开发时机成熟。当前国内政治稳定，经济形势开始回暖，房地产作为国家的支柱产业，属于鼓励发展行业之例，目前回报率较高，市场竞争激烈，但竞争趋于规范，潜在市场发展空间大。而南宁房地产市场起步晚，与全国同类城市相比较，发展优势明显。3、本项目的开发优势明显。就项目在自身所处主、客观环境而言，通过SWOT分析，开发优势明显。综上所述，本项目依据可行性分析结果，做出如下结论：根据目前的市场情况和未来市场预测，开发条件成熟。公司应根据形势发展，选准开发时机，准确定位目标市场，充分估量风险，严格管理过程，争取最大效益。二、建议1、在宏观政策把握上，要有敏感性。及时了解国内有关房地产发展的新动向，运用最先进的管理、技术优势，以降低风险，提升产品品质，有效增强核心竞争力。2、在目标市场定位上，要有准确性。尤其要及时了解市场主流，在小区的规划设计上要高起点，低成本，户型主流上把握准确；采用合理价格定位，争取竞争优势。3、在开发思路上，要注意聚集人气。建议分期开发，聚集人气，做到价格低、档次不低，人气旺、品质高。以尽快起动，产生效益，形成良性循环。4、在项目管理上，要规范、有