【商业地产】2009年4月北京市土地市场月报-伟业

3 4 5 北京市土地市场月报 2009年 4月 月度事件 土地成交 北京石景山拟投资 1.2亿建台湾街，上海、深圳、重庆等城市土地市场升温 量涨价跌，成交以工业地块为主，住宅地块位置较偏 内容提要 下月成交 下月出让 23宗非工业用地，占地 154.9公顷，规划建面 255.2万平米。 重点地块 金隅摘得大兴区黄村镇大庄村东侧京开路 48号商业金融项目用地 专题研究 今年首块集体土地招标 月度事件 1 外地市场 地铁昌平、顺义、房山线开工 石景山拟投资 1.2亿建台湾街 重庆：一块土地 14家开发商争抢 渝北区观音桥组团 E区地块受关注，有 14家开发商参与角逐，经过 19轮竞价，被重庆仁强房地产公司以 4900万元买走，超出起拍价1466万元。楼面地价 1350元 /平方米。 上海： 10开发商加价抢青浦徐泾地块 市区连接昌平、顺义、房山的三条轨道交通建设工程全面启动。今年本市还将陆续开工 7号线、 14号线、西郊线，届时，全市轨道交通同时在建线路将达到 13条。 长约 436米的“台湾街”从地铁八宝山站沿公园外墙向南，再向东延伸，预计将汇集150个左右的台湾特色商家，总投资约为1.2亿元。将于今年 10月开街，西部商圈将形成。 北京秦皇岛推出公积金异地贷款 北京 市场 4月 29日，深圳龙岗区龙城街道两块旧改项目土地 8亿元成功捆绑出让。参与竞买的两家公司经过 111次举牌才决出胜负，深圳市尚模发展以高出底价 2.7亿元竞得。 上海 09年第 23号公告青浦徐泾镇 3号地块，共有 51家开发商领取该地块挂牌文件， 10家开发商报名参与竞拍，竞争激烈。 北京秦皇岛推出公积金异地贷款，这是北京公积金管理中心首次与其他城市全面合作开展个人异地贷款。 深圳：两宗旧改项目遭开发商追捧 招拍挂成交 2 整体供需：量涨价跌，成交以工业地块为主 4月招拍挂市场成交 15宗，占地 89.9公顷，规划建面 142.6万平米，平均楼面地价 883元 /平米，非工业用地 7宗，占地 37.0公顷，规划建面 75.5万平米，平均楼面地价 1404元 /平米。成交量回升，但价格下跌明显。 北京市土地市场整体成交情况月度比较0 . 01 0 0 . 02 0 0 . 03 0 0 . 00200040006000成交面积 ( 公顷 ) 6 0 . 5 7 9 . 2 6 . 8 1 3 9 . 1 8 2 . 0 0 1 3 0 . 0 1 7 9 . 0 2 6 1 . 5 5 5 . 0 3 5 . 1 4 5 . 7 8 9 . 9 楼面地价 ( 元 / ) 2627 3837 1635 1130 2015 0 2564 2841 2271 747 2084 2237 883 0 8 / 0 4 0 8 / 0 5 0 8 / 0 6 0 8 / 0 7 0 8 / 0 8 0 8 / 0 9 0 8 / 1 0 0 8 / 1 1 0 8 / 1 2 0 9 / 0 1 0 9 / 0 2 0 9 / 0 3 0 9 / 0 4公顷元 / 平方米 招拍挂成交 2 住宅用地：量平价跌，地块位置偏 4月土地招拍挂市场成交住宅用地 3宗，土地总面积 20.2公顷，规划建面 35.7万平米，平均楼面地价1711元 /平米，这主要是由于成交地块分别位于怀柔、房山，位置较差，土地价值较低。 北京土地市场住宅用地成交情况月度比较0 . 01 0 0 . 02 0 0 . 00500010000成交面积 ( 公顷 ) 3 8 . 0 5 6 . 6 5 . 2 1 3 . 9 2 6 . 8 0 . 0 1 1 6 . 2 1 2 7 . 5 7 3 . 8 0 1 . 6 1 9 . 7 2 0 . 2 楼面地价 ( 元 / ) 3153 4045 1075 2592 4049 0 2676 3153 3874 0 9969 2703 1711 0 8 / 0 4 0 8 / 0 5 0 8 / 0 6 0 8 / 0 7 0 8 / 0 8 0 8 / 0 9 0 8 / 1 0 0 8 / 1 1 0 8 / 1 2 0 9 / 0 1 0 9 / 0 2 0 9 / 0 3 0 9 / 0 4公顷 元 / 平方米 重点地块 3 大兴区黄村镇大庄村东侧京开路 48号商业金融项目 本次挂牌出让宗地位于大兴区黄村镇。 具体四至范围是： 东至北京市轻型建筑材料有限责任公司用地，南至北京市轻型建筑材料有限责任公司用地，西至京开高速公路辅路，北至北京市轻型建筑材料有限责任公司用地。 该宗地将以“三通一平”形式供地。 这是金隅嘉业继上月拿下石景山金顶街地块后， 09年以来第 2次在北京土地市场拿地。 宗地位置 宗地名称 土地面积（公顷） 规划建面（万平米） 成交价（万元） 楼面地价（元 /平米 ） 受让人 大兴区黄村镇大庄村东侧京开路 48号商业金融项目 6.3 10.2 14912 1455 金隅嘉业 下月出让 4 2009年 5月北京土地市场将有 23宗非工业用地交易，占地 154.9.公顷，规划建面 255.2万平米。其中 12宗住宅用地， 8宗商业金融用地， 3宗综合体用地。 2009年 4月重点出让地块列表 宗地名称 土地面积（公顷） 规划建面（万平米） 用途 起始价 （万元） 朝阳区中关村电子城西区 E8-2 多功能 (F3)项目用地 3.0 6.5 研发、生产、办公 17937 石景山区鲁谷银河商务区 F地块商业金融项目用地 1.9 8.5 商业金融 无此数据 通州区梨园镇北京市玻璃钢制品厂二期用地 17.1 28.4 公共、居住 53796 顺义区后沙峪镇公共设施项目国有建设用地 10.8 17.8 多功能 16054 朝阳区广渠门外 10号居住用地 4.3 7.3 居住、公共 29925 北京经济技术开发区 35C1地块综合商服项目 11.9 41.3 综合商服 无此数据 宣武区骡马市大街南侧商业项目 0.7 1.8 商业金融 无此数据 密云县云水名苑居住项目用地 20.2 31.6 居住、公共 38487 顺义区牛栏山镇居住用地（张庄片区旧村改造二期） 35.9 22.5 住宅、公共 45810 海淀区五棵松路 32号多功能项目用地 3.0 6.2 综合体 26580 石景山区衙门口东路北侧居住及配套项目用地 1.9 2.1 住宅、公共 8160 专题研究 5 事件： 房山区一块 20.5万平米的集体用地将公开招标，规划用途为住宅。该地块为集体用地，经一级开发转为城市建设用地再招标出让。是北京市 09年首块集体土地招标。 北京首例集体土地招标： 2008年 11月 5日，北京市土地整理储备中心对外发布朝阳区太阳宫新区 D区土地一级开发项目招标公告，该地块所有权全部为乡集体土地。该地块在完成一级土地开发后，将正式被收归国有，转为城市建设用地。 北京： 今年首块集体土地招标 背景：北京集体土地出让转让管理办法将在年内出台 对集体土地和集体建设用地确权发证 集体土地流转可建出租房 宅基地换房 北京土地出让办法进展 2009年 3月 2009年以内 2009年之后 附 录 6 4月非工业用地招拍挂成交列表 序号 宗地名称 土地面积（公顷） 规划建面（万平米） 成交价（万元） 楼面地价（元 /平米 ） 受让人 1 北京经济技术开发区 49C1地块写字楼项目 2.1 3.2 7288 968 北京经济技术投资开发总公司 2 北京经济技术开发区 43C2、 43C3地块写字楼项目 1.3 2.5 5373 1080 万景房地产 3 北京经济技术开发区 26C1、 26C2地块写字楼项目 6.1 3.5 1143 1000 运通博远 4 怀柔区湖光小区甲 26号居住项目 14.8 4.5 14625 5159 北京世纪今创 5 房山区拱辰街道办事处东羊庄村住宅项目 3.1 4.4 9975 2049 北京昂内 6 大兴黄村镇大庄村东侧京开路 48号商业金融项目 3.3 5.0 11113 1455 金隅嘉业 7 怀柔区龙山路东侧商业居住项目 5.3 11.5 46912 1069 安宝房地产 附 录 6 4月重点成交地块分布 1-3 4 7 5 6 附 录 6 09年 5月非工业用地招拍挂出让列表 序号 宗地名称 土地面积 （公顷） 规划建面（万平米） 用途 起始价 （万元） 1 昌平区回龙观（ A08、 C07-1、 C07-2、 D01地块）配套商业用房项目 6.5 9.9 居住 24700 2 房山区窦店镇窦店村 (聚豪苑四期 )居住项目 5.7 8.5 居住 7580 3 朝阳区中关村电子城西区 E8-2 多功能 (F3)项目 3.0 6.5 研发、生产、办公 17937 4 石景山区鲁谷银河商务区 F地块商业金融项目 1.9 8.5 商业金融 无此数据 5 昌平区东小口镇商业金融项目用地 3.0 7.1 商业金融 14061 6 密云县密云镇新中街西侧居住项目用地 0.3 0.7 居住 770 7 通州区梨园镇北京市玻璃钢制品厂二期用地 17.1 28.5 居住 53796 8 顺义区后沙峪镇公共设施项目 10.8 17.9 多功能 16054 9 朝阳区广渠门外 10号居住用地 4.3 7.3 居住 29925 10 北京经济技术开发区 35C1地块综合商服项目 11.9 41.3 综合商服 无此数据 11 北京经济技术开发区 42C1、 42C2、 42C3地块 3.6 10.9 综合 无此数据 12 宣武区骡马市大街南侧商业项目 0.7 1.8 商业金融 无此数据 附 录 6 09年 5月非工业用地招拍挂出让列表（续） 序号 宗地名称 土地面积 （公顷） 规划建面（万平米） 用途 起始价 （万元） 13 通州区通胡大街 70号居住、商业项目 9.0 13.7 居住、商业金融 38000 14 昌平区东小口镇（静雅轩小区 B区）商业金融 1.1 2.3 商业金融 3841 15 顺义区南法信镇顺平路北侧商业金融项目 3.7 5.9 商业金融 6064 16 大兴区新城北区（ 28号地）商业金融项目 1.8 3.6 商业金融 10862 17 密云县云水名苑居住项目 20.2 31.6 居住 38487 18 顺义区牛栏山镇居住（张庄片区旧村改造二期） 35.9 22.5 居住 45810 19 海淀区五棵松路 32号多功能项目 3.0 6.2 综合体 26580 20 石景山区衙门口东路北侧居住及配套项目 1.9 2.1 居住 8160 21 房山区拱辰街道办事处（原良乡镇）一街村（良乡鸿顺园东区 K2-05）住宅项目 2.6 4.8 居住 6408 22 大兴区黄村镇（酒厂改造）居住项目 2.5 5.7 居住 13366 23 海淀区中关村办公商业项目 4.3 8.3 公共、居住 59500 附 录 6 5月重点出让地块分布 1 2 5 10-11 19 4 6 7 23 3 8 9 12 13 14 15 16 17 18 20 21 22 THE END 本报告中的数据均来自官方统计数据，信息均来源于已公开的资料，我公司对这些数据和信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见仅用作服务客户参考之用。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 目录 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 什么情况下购物中心 必须进行经营项目的调整和提升 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 购物中心调整提升前必须考量的内容 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 购物中心调整提升前必须考量的内容 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分