在水一方家园房地产投资项目可行性研究报告

“在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 1 - 目 :在水一方家园 房地产投资项目可行性研究报告 摘要：本次毕业设计是针对在水一方家园项目编制可行性研究报告 .报告的编制是从项目相关的资料的收集整理开始的 ,之后是进行市场情况的调查研究工作的 ,再之后是进行项目的市场 . 关键词：可行性 ,报告本次毕业设计是针对在水一方家园项目编制可行性 ,报告 类别：论文报告 来源： 牛档搜索（ Niudown.COM） 本文系 牛档搜索（ Niudown.COM） 根据用户的指令自动搜索的结果，文中内涉及到的资料均来自互联网，用于学习交流经验，作品其著作权归原作者所有。不代表 牛档搜索（ Niudown.COM） 赞成本文的内容或立场， 牛档搜索（ Niudown.COM） 不对其付相应的法律责任！ “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 1 - 题 目： “ 在水一方家园” 房地产投资项目可行性研究报告 专 业： 年 级： 姓 名： 学 号： 指导老师： 职 称： “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 2 - 中文摘要 摘要 本次毕业设计是针对在水一方家园项目编制可行性研究报告。报告的编制是从项目相关的资料的 收集整理开始的，之后是进行市场情况的调查研究工作的，再之后是进行项目的市场定位以及项目的规划设计方案的设计，最后通过对项目的投资以及销售计划的策划，进行项目的财务评价工作。最后的财务评价主要是盈利能力、财务平衡及偿债能力和不确定性分析。最后得出的结论是：本报告的项目定位是可行的，项目具有较好的盈利能力，有一定的贷款偿还能力和自身平衡能力，而且有基本的抗风险能力。 关键词 ： 规划设计；市场调查；敏感性分析；内部收益率 “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 3 - Abstract The graduation project is aimed at the upper stream homeland project feasibility study report prepared. The preparation of the report are from the project-related data collection organize the start, followed by market conditions to carry out investigation and research work, and then are carried out after the projects market positioning, and project planning and design program design, final adoption of the project investment and sales planning, project financial evaluation. Finally the financial evaluation is profitability, solvency and the financial balance and uncertainty analysis. Finally the conclusions are: the present report, the project location is feasible, the project has good profitability, must have ability to repay the loans and their own balance, but there is a basic ability to resist risks. Keywords： planning and design； market research； sensitivity analysis； internal rate of return “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 4 - 目录 中文摘要 . - 2 - Abstract . - 3 - 1 项目总论 . - 6 - 1.1 建设项目总论 . - 6 - 1.1.1 项目名称： . - 6 - 1.1.2 项目坐落位置： . - 6 - 1.1.3 主要经济指标 . - 6 - 1.1.4 项目概况 . - 6 - 1.1.5 建设单位概况 . - 7 - 1.2 建设项目的必要性 . - 7 - 1.3 可行性研究结论及建议 . - 7 - 1.4 可行性研究的编制依据 . - 8 - 2 市场分析 . - 8 - 2.1 宏观经济形势分析 . - 8 - 2.1.1 国际方面 . - 8 - 2.1.2 国内方面 . - 8 - 2.2 房地产市场分析 .- 10 - 2.2.1 2008 年房地产市 场运行特点 (以下是我摘录的有关信息 )： .- 10 - 2.2.2 影响 2008 年房地产市场的国际、国内因素分析 .- 13 - 2.2.3 2009 年房地产市场展望 .- 14 - 2.3 湖州市区域房地产市场分析 .- 14 - 2.3.1 回顾 2008 年湖州房地产市场情况 .- 14 - 2.3.2 2009 年湖州房地产市场的展望。 .- 16 - 2.3.2 需求状况（市场问卷调查及分析） .- 17 - 2.3.3 供给状况 .- 25 - 2.4 SWOT 分析 .- 27 - 2.4.1 项目的优势 (Strengths) .- 27 - 2.4.2 项目的劣势 (Weaknesses).- 28 - 2.4.3 项目的市场机会 (Opportunities) .- 28 - 2.4.4 项目面临的威胁 (Threats) .- 28 - 2.5 项目的市场定位 .- 29 - 3 项目建设条件 .- 29 - 3.1 项目建设的用地条件 .- 29 - 3.2 项目建设自然条件 .- 29 - 3.3 市政配套条件 .- 30 - 4 项目规划设计方案 .- 30 - “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 5 - 4.1 设计指导思想及设计特点 .- 30 - 4.2 总平面设计 .- 30 - 4.3 建筑设计及结构设计 .- 31 - 5 项目的实施进度 .- 34 - 6 项目的销售方案策划 .- 34 - 6.1 房地产营销渠道策略 (Place).- 34 - 6.1.1 总体广告策略： .- 35 - 6.1.2 分期广告策略： .- 35 - 6.1.3 企业直接推销 .- 35 - 6.1.4 委托代理推销 .- 35 - 6.1.5 网络营销 .- 36 - 6.1.6 房地产超市营销 .- 36 - 6.1.7 项目营销活动建议： .- 36 - 6.2 房地产营销促销策略 (Promotion) .- 37 - 6.2.1 广告 .- 37 - 6.2.2 营业推广 .- 37 - 6.3 销售期营销计划 .- 38 - 6.3.1 销 售准备期 (2010.7-2010.8)： .- 38 - 6.3.2 引导试销期（ 2010.9-2010.10）： .- 38 - 6.3.3 公开销售期（ 2010.11-2010.12）： .- 38 - 6.3.4 销售冲刺期 (2011.1-2011.3)： .- 38 - 6.4 营销方案媒体的选择与分析 .- 39 - 6.4.1 平面媒体 .- 39 - 6.4.2 电视媒体 .- 39 - 6.4.3 户外媒体 .- 39 - 6.4.4 其它媒体 .- 39 - 6.5 销售价格的市场定位（采用市场法） .- 39 - 7 项目总投资估算 .- 40 - 7.1 估算依据和原则 .- 40 - 7.2 总投资估算 .- 41 - 7.3 总投资资金来源 .- 42 - 8 项目财务评价 .- 42 - 8.1 财 务效益 .- 42 - 8.2 赢利能力分析 .- 42 - 8.2.1 全部资金评价指标 .- 43 - 8.3 不确定性分析 .- 43 - 8.3.1 盈亏平衡分析 .- 43 - 8.3.2 敏感性分析 .- 44 - 8.4 经济效益测估综合 .- 44 - 9 项目综合评价及结论 .- 45 - 致谢 .- 46 - 参考文献 .- 47 - “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 6 - 1 项目总论 1.1 建设项目总论 1.1.1 项目名称： “在水一方家园 ” 1.1.2 项目坐落位置： 位于湖州市仁皇山新区；西至规划保留河流；北至规划保留河流；东至德清路；南至三环北路见附表 2 1.1.3 主要经济指标 总占地面积 6.32035 公顷 容积率 1.46 建筑密度 32.7% 净用地面积 3.742 公顷 绿地率 37.3 绿化率 60% 总建筑面积 :54828.8 平方米 (其中 :住宅建筑面积 :52904.3 平方米 ；高层建筑面积 :24827.1 平方米 ；多层建筑面积 :20333.7 平方米 ；联排建筑面积 :8011.9 平 方米 ；商业用房建筑面积 :1160.0 平方米 ；其他物业建筑面积 :317 平方米 ；社区办公活动用房建筑面积 :94 平方米 ) 1.1.4 项目概况 “在水一方 ”项目规划为家园社区，建筑总面积约 6 万平方米，是个典型的半岛亲水式太阳能智能生态社区。位于仁皇山行政中心区，东至德清路，南与同心路隔水而望，北看弁山南接仁皇山脉，沿同心路往织里方向只需 15 分钟车程，港湾式公交站台距离社区入口仅 30 米之遥，抵达市民广场仅需三分钟，步行五分钟即可享受潜山公园的休闲静谧，自然生态融入到社区生态环境当中，小区集 6 幢多层、 17 幢排屋、 6 幢小高层错落有致，日照间距合理优化， 470 户居民分享各自私密阳光。 “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 7 - 1.1.5 建设单位概况 建设单位：浙江东方达多置业有限公司 浙江东方达多置业有限公司系浙江达多集团投资组建浙江达多集团位于太湖南岸的浙江省湖州经济技术开发区内，属省级集团公司，湖州市重点骨干企业， 2005 年度湖州市工业企业销售收入前五十强 ,纳税前五十强 .浙江达多耐火材料集团有限公司是集团的骨干企业，还包括浙江湖州达多塑料制品有限公司 ,湖州达多皮革有限公司等多家主体企业 .集团公司自 1980 年创建以来，现已成为以制造业为基础，涉足房地产行业 等领域的多元化发展的现代化企业集团。 浙江东方达多置业有限公司还承建了东方达多龙庭，该项目是湖州首个中国人居环境金牌建设试点项目 东方达多龙庭，坐落在红旗路上的水景大宅，它由 9 幢板点结合高层围合而成，得天独厚的地理位置，将成为城市的一道为亮丽的风景线。东方达多龙庭是纯住宅高尚社区，稀缺的老城区繁华地段， 428 户 尊邸（少量社区服务用房除外）开启社区纯住宅时代。在红旗路上约 80000 平方米花园式社区，数百米休闲风情水岸，与龙溪港壮阔水面，一起构造庭院四维空间。一万平方米超大中庭， 13%的低密度， 47%的高绿 化地率给你带来全心的景观感受。 1.2 建设项目的必要性 加快湖州市城市周边环境建设，美化湖州市容，为湖州市的城市建设更上一个新台阶做扎实的支持工作。 繁荣市场，促进湖州市的经济发展。开拓新的商业以及投资机会，繁荣湖州市的经济，为湖州市带来新的商业发展机会，为更多的人创造就业机会。 1.3 可行性研究结论及建议 本项目最为关键的部分是各计算期即各季度的销售收入能否按照预期的计划实现。若销售进度能够实现甚至能够加快的话，项目的投资将更加有保障，财务收益状况也将会明显好于评估的结果，反之亦然。因此，项目的 开发商对此应当给予足够的重视与关注，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，甚至是请专业的策划公司参与销售的策划，并根据销售情况适时调整工程的进度和建设投资。 本项目另一关键的部分是建设投资。同样的能否按照预期的计划实现建设投资也将影响到项目的收益的实现。因此，开发商同样应当给予足够的重视与关注。特别是投资控制，应当在项目建设的全过程尽可能的降低建设成本，聘请相当专业的监理公 “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 8 - 司进行投资全过程的严格管理将是十分必要的。 1.4 可行性研究的编制依据 湖州市国民经济中长期发展规划和产业政策 项目的基础 资料 项目有关的技术规范、标准、定额等指标 项目有关经济评价基本参数和指标 2 市场分析 2.1 宏观经济形势分析 2.1.1 国际方面 受金融、房地产和就业三大市场的三重打击，世界经济发展进入低迷时期，各国政府和央行正在孤注一掷救助金融市场危机，然而信任和信贷危机并未就此结束。预计未来几年世界经济增长将可望保持在 3.0%的水平。其中发达经济体将于 2008 年和2009 年初陷入或接近衰退， 2009 年的随后时间世界经济复苏将是一个渐进的过程。目前的救助计划无法支撑股市以及金融市场的根本稳定，因此 无法解决世界经济的核心问题。世界经济需要在深层次上进行结构调整的同时，找到实现新一轮经济发展的增长点。金融危机和世界经济增长放缓，也将对我国金融市场、外贸出口和物价产生多方面影响。 2.1.2 国内方面 A.2008 年经济情况回顾 2008 年国内经济情况可以用 16 字进行总体评价：增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善。 增长较快。初步核算， 2008 年 GDP 比上年增长 9%。 价格回稳。 2 月份，物价上涨演绎出一个高峰， CPI 当月涨幅达到 8.7%。 结构优化。在国民经济实现较快增长的同时，第一产业特别是农业有了很 好的发展。 2008 年节能减排也取得了积极进展。 “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 9 - 民生改善。 2008 年，全年城镇居民人均可支配收入增长 14.5%，实际增长 8.4%；农村居民人均纯收入名义增长 15%，实际增长 8%。 虽然中国受到了金融危机的影响，但经济水平仍然基本维持了较高的发展水平。 但是国内经济的发展依然有如下的问题： 结构矛盾、体制缺陷和增长方式粗放的综合反映产业结构剧烈变动导致市场供求出现新的失衡； 体制缺陷导致盲目投资和低水平扩张（投资体制、财税体制、金融体制、土地管理体制、政府职能 等关键领域的改革不到位）； 经济增长方式仍然比较粗放。 B.2009 年经济运行预测： 三大冲击 中国经济面临的风险。一是 “去存货化 ”成为 2008 年 10 月份以来中国工业急剧下滑的主要动力。二是出口负增长可能是 2009 年最为确定性的事件。三是房地产部门的衰退成为 2009 年中国经济最大的不确定性。 房价调整或会加剧。 政府刺激经济计划的成效关键在于带动民间需求。 力补民生欠账方能解除制约消费的瓶颈。 比二次分配更重要的是初次分配。 提升经济体的效率、释放经济活力我们有很多事情要做。 总之，我们必须加大贯彻 落实科学发展观的力度，彻底地告别旧模式，依据可持续发展的轨迹，探索深化体制改革，寻求新的增长方式，才是长远的良方。 三、 对 2009 年主要指标的预测： “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 10 - 下调 2009 年 CPI、 PPI 增长预测。受食品价格特别是肉禽及其制品价格大幅回落影响， 2009 年我国 CPI 将负增长 1.1%左右。受大宗商品价格暴跌和总需求增速快速回落影响， 2009 年我国 PPI 将负增长 3.5%左右。 下调 2009 年投资、消费、出口增长速度。投资名义增速下调至 13%，实际增速上调至 17.2%，消费名义增速下调至 9.5%，实际增速下调至 10.6%，出口增速下调至 8.5%。 下调基准利率预测，下调人民币汇率预测。存款基准利率下调至 1.44%，贷款基准利率下调至 5.31%，人民币汇率下调至 6.90。 下调农民人均纯收入增速度至 9.0%。 下调 GDP 增长率至 8.1%。 随着 2008 年 7 月中旬国际大宗商品价格泡沫的破灭，上半年还肆虐全球的通货膨胀，四季度急剧转变为日益迫近的通货紧缩威胁。 2009 年，在世界经济陷入衰退、国内周期性调整的双重压力下，中国经济将步入典型通货紧缩，物价水平负增长将成为 2009 年中国经济的显著特征。为此，我们对 2009 年投资 、消费、出口、居民收入、 GDP 增速等主要宏观经济指标的增速预测值进行调整。 2.2 房地产市场分析 在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下， 2008 年，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落。市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。 2.2.1 2008 年房地产市场运行特点 (以下是我摘录的有关信息 )： A、 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长 从资金供给总量来看，房地产资金在 2007 年第四季度达到 一个顶峰， 2008 年较2007 年环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从 2007 年第四季度已经开始大幅下降，从 12 月份的 31.9%，降到 17 月份的 19.1%，下降了 12.8 个百分点。这种趋势估计第四季度仍将持续。 从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。 2008 年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。到 2008 年 7 月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为 15.7%，与上年 30%40%的增幅相去甚 “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 11 - 远，订金及预付款增幅为 9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到 7 月份已经为负增长，同比减少 5.7%。由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。 房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少 。 B、房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落 房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示， 2008 年第一季度，三者的同比增幅达到 25.9%、 26.9%和 27.5%，较上年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了 19.1%、 13.8%和 24.1%； 7 月份，三者的增幅已下降至 15.1%、 13.6%和 22.5%。 土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减 缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。 C、需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降 受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。 D、全国房价上涨幅度逐步放缓， “珠三角 ”部分热点城市已出现房价回落 “珠三角 ”部分热点城市已经率先成为房价下降的区 域。深圳房屋销售价格同比增速从 6 月份出现下降， 8 月同比下降已达到 6.4%，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 14.9%。 8 月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降 1.8%。 E、地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市 房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看，占到固定资产投资的25左右，在有些城市超过 50。对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。例如，湖 州市政府出台了关于恢复房地产业发展的若干意见，按照规定，湖州市民在 2008 年 9 月 4 日至 2009 年 12 月 31 “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 12 - 日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额 0.5%1.5%的政府补贴；沈阳市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括将重启购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额等；河南省政府规定，自 9 月 1 日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率；厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，希望 刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。 F、住房保障工作进一步加强，各地取得一定进展 2008 年的政府工作报告，明确提出抓紧建立住房保障体系，指出：解决城市低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以来强调的住房保障问题在此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并专门成立住房保障司来负责此项工作。 一系列支持保障性住房的政策法规也相继出台。 2 月 4 日，中国人民银行、银监会发布经济适用住房开发 贷款管理办法，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。 3 月 3 日，财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征 10%的个人所得税。 3 月 21 日，住房和城乡建设部发布关于加强廉租住房质量管理的通知，对确保廉租住房的质量、解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门要充分考虑低收入家 庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。 地方住房保障工作也取得一定进展。如上海市 2009 年住房建设计划中，规定经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地，主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设，特别是该计划中还提到，结合中心城区产业调整、工厂置换来安排一定量的廉租房和经济适用房用地；广州市住房建设规划中指出， 2008 年将供应保障型住房用地 0.50.9 平方公里，规划建筑面积 100 万 180 万平方米， 2009 年计划供应同类用地 0.81.01 平方公里，规划建筑面积 158 万 200 万平方米；珠海市政府出台 20082010 年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规划方案，决定在未来 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套经济适用住房，通过实物配租、货币补贴以及提供经济适用住房等多种形式，解决全市低收入家庭和其他困难群体的住房问题，并将城市低收入家庭住房解困与政府考 “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 - 13 - 核挂钩； 2 月 18 日，北京市建设委员会正式公布限价商品住房管理办法（试行），首批 限价房源 16377 套也将在 10 月 15 日前完成选房。 2.2.2 影响 2008 年房地产市场的国际、国内因素分析 A.美国次贷危机引发国际金融市场动荡，间接影响国内房地产市场 2007 年 4 月，以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志，美国爆发了次贷危机。 2008 年 3 月，美国第五大投行贝尔斯登被摩根大通以约 2.4 亿美元收购。此后，次贷危机愈演愈烈，一发不可收拾， 2008 年 9 月，华尔街上 5 家独立的投资银行全军覆没，最大的保险公司美国国际集团（ AIG）陷入现金危机，地方银行也出现倒闭现象。美国次贷及其衍生 品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。美国大型金融机构也往往发展为跨国公司。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局限于美国本土，各国股市、债市、汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形成席卷全球的金融风暴。 美国金融危机，将不可避免地影响我国房地产业。以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩。 8 月份包括工厂、矿业和公共事业在内的美国工业生产下降了 1.1%，连续两个月下降。美国商品零售额在 7 月份下降 0.5%后， 8 月份再次下降 0.3%。世界经济的影响将加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风 险，从而影响我国股票市场和房地产市场。 B.经济增长速度放慢已成为国家宏观经济的主题，房地产行业同样不能幸免 2008 年，我国宏观经济开始走向调整，并存在快速下滑的风险。首先，世界经济增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加