某地块房地产开发项目可行性研究报告

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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF - Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 第一部分 项目概况 一、宗地位置 该 宗地 位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路（号称“三湘第一路”）与南湖路交汇之西南角 ，与 神农大酒店和五华大酒店 隔路相望， 东距东塘商业中心约 2公里，西至湘江不到 2公里，南距省政府新址约 4公里，北临长沙市新兴的商业中心 候家塘商圈，北距中天广场所在的五一商圈也仅 3公里。周边道路密布，交通发达，市政配套齐全，位置优越。 二、宗地现状 该地块为长沙理工大学（原长沙市水利水电学校）原址，现因该校区整体搬迁，而将该划拨土地整体出让。宗地内现多为学生宿舍、办公楼及配套设施，现已全部 腾空。地块内绿树成荫，植被丰富，居住性配套设施完善。地势整体呈东高西低，落差最高处达 15 米，地质状况良好，适宜修建。 目前，该校已整体迁移，拆迁工作正在进行。 三、地块周边配套 宗地区位示意图 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 项目北距新兴的商业中心 候家塘约 1 公里，近年来，随着省府南迁和城市化进程的加快，长沙南城房地产开发呈现出如火如荼的良好态势，政府加大力度扶持南城发展，芙蓉南路的扩建和延伸、二环线的拉通等，使得该区域交通条件大为改善。 随着交通发展，该区域与各市级商圈的距离大为缩短，候家塘、东塘两个商圈近在咫尺，商业配套齐全，贺龙体育中心、田汉 大剧院等休闲娱乐齐聚于此，周边学校、医院、五星级酒店云集，中高档居住社区林立，居住氛围成熟，市政配套完善。 四、规划指标 根据长沙市规划管理局建设用地规划定点（要点）通知书（案卷号：20060845B2），确定规划指标如下： 1、建筑物退让 东 ：退规划道路边线：多层 6米，高层 10米 西 ：退用地红线及规划道路边线：多层 3米，高层 6.5 米 南 ：退用地红线：多层 0.5H，高层 10+0.2H 北 ：退用地红线：多层 0.5H，高层 10+0.2H 2、技术指标 容积率 ： R2(住宅 ) 3.0， C2（ 商业商务） 6.5 绿地率 ： R2(住宅 ) 40%， C2（商业商务） 28% 建筑密度 ： R2(住宅 ) 24%， C2（商业商务） 42% 建筑高度 ： R2(住宅 ) 50 米， C2（商业商务） 80 米 3、用地面积 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 总用地面积 ：约 45933.75， 68.9亩 净用地面积： 约 45070.06， 67.6亩 五、升值潜力预测 从宏观来看 ， 经历了 国家新政对 房地产市场调控后，长沙 土地 市场也 步入调整阶段 ， 土地配置市场化 程度日渐 提高， 土地总体供应量日渐减少。土地作为房地产开发的龙头，其稀缺性日渐成为制约房地产开发企业的发展瓶颈 。 从中观来看 ， 长沙城区存量土地 供应 主要 来自 两方面 ： 一是原有工业企业 、事业单位改制后处理的划拨 用地， 二 是旧城改造用地。 如今，长沙市 二环线以内的工业企业改制已完成 90以上，处置用地已 所剩无几，因此，城区 存量土地 供应 主要 集中 于旧城改造，但由于新的拆迁安置条例实施，拆迁成本大幅上涨， 导致 建设成本增加 ，旧城改造项目开发难度大，故而开发企业对旧城改造项目不愿问津。 由此可见，本宗地为事业单位改制后的处理用地，取得成本相较旧城改造用地要低，且开发周期和不可预见因素相对较少。在整个城区开发用地供应紧张的局面下，该土 地升值潜力较大。 从宗地本身来看 ，地块位于长沙传统市中心与新南城交接的咽喉要地，处城市南北向最主要干道芙蓉路周边交易土地相对位置图 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 中段，连南接北，位置得天独厚。宗地北临侯家塘商圈，东接东塘商圈，西望湘江，商业、居住氛围成熟。本项目是城区内少有的无拆迁且规模较大的地块，操作相对简单，不可控因素少，而随着南城的进一步发展，该片区的升值潜力将进一步凸显。 近期周边土地挂牌交易情况 序号 宗地位置 成交日期 用地性质 面积 亩 容积率 成交 单价 交地标准 1 芙蓉南路 1 号 2006.8.30 商住 79.5 商 4.8 住 3.2 191 水、电、路、通讯，完成拆迁 2 芙蓉中路 547号：原水泵厂 2006.9.22 商住 219 商 3.5 住 3.0 274 水、电、路、通讯，完成拆迁 3 劳动东路 439号 2006.6.24 住宅 21.9 2.2 195 水、电、路、通讯，完成拆迁 备注 ：由于以上几宗土地成交价都未含交易税费；成交单价单位：万元 /亩。宗地区位详见周边交易土地相对位置图 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 第二部分 政策性风险分析 近两年时值国内地产界的多事之秋，随着“国八条”等系列房地产调控政策的出台，引起了地产界的剧烈震荡，许多中小开发 企业不堪重负，纷纷退出舞台，大型开发企业兴起联合之风，如深圳万科与浙江南都、浙江绿城与葛洲坝集团等，客观上加速了开发企业的重新洗牌。 众多购房者在地产新政面前，显得犹豫不决，对出手时机的把握慎之又慎，楼市一度呈现出“持币徘徊”和“持房待涨”的观望之风，大有山雨欲来之势，长沙也受全国大势影响，成交量一度也出现小幅下挫。 然而，进入 2005 年 10 月以来，各地楼市纷纷重现勃勃生机，房价依然居高不下，引起了建设部等相关部门的再度重视，“国八条”的后续政策不断推出，旨在对楼市重新诊断，促使其健康发展。 综合各阶段政策 ，不难看出国家对房地产调控，已逐渐演变为对房地产开发全过程的干预。 一、土地供应环节 新政强调，各地要制定土地年度供应计划， 加大土地供应调控力度，严格土地管理 。新政规定， 着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量 ； 继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应 ； 进一步完善土地储备制度，依法制止 “炒买炒卖 ”土地行为 ， 加强房地产开发用地供后监管 。土地供应采取市场化方式，招、挂、拍方式广泛应用。 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 除此外，近期 财政部、国土资源部和中国人民银行联合印发关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通 知，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。通知规定，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，并按照实际新增建设用地面积征收 。根据专家估算，此项约增加开发成本 5-10%。 国家对地根环节的控制，提高了开发企业的准入门槛，加速开发企业的重新洗牌，另外对高档住房严格控制，发展普通百姓急需的普通中小户型住房，解决普通百姓的居住需求，成为调控的一大目标。 二、银根环节 如今，国内 房地产 开发 项目中 ， 只有 约 30的自有资金， 其余资金基本靠银行 贷款 ，客观上将开发风险大部分转嫁给银行，使银行不良资产和 坏账大幅增加，甚至在一系列的违规贷款中滋生严重腐败。对此，银行对房地产开发企业贷款审查将更加严格，国家对银行贷款的监控也更加严厉。 新政规定，开发企业的自有资金比例必须达 35%以上，开发企业的融资渠道、融资数量相应受到限制，对开发企业的自有资本比例要求更高。紧缩银根可控制不良开发贷款，使资金集中到开发实力更强、方案更优的项目上。 三、建设环节 强化规划调控，改善住房供应结构 。新政规定， 住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主 ； 严格控制低密度、高档住房的建设 ；加强 规划 管理 。 鼓励发展中小户型住宅， 特别是 90 平米以下Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF - 的户型，规定该户型的比例必须占到项目总面积的 70%以上。 近日，国家公布了目前最容易滋生腐败的 10 大行业，一、二位分别是土地市场和城市规划，都与房地产业有关。因此，国家加强规划管理，严格控制建筑指标，使开发项目与城市发展规划相适应，规范了房地产建设环节。 四、交易环节 新政规定，从 2006 年 6月 1日起，对购买住房不足 5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，大大增加了房地产投机者的转让成本，使其无利可图，客观上抑制了投机性需求。 另外，大力加强房地产行业的诚信建设，完善房地产 行业诚信档案和诚信公示制度，诚信档案应当公示；对于失信情节严重的企业和个人，主管部门应当在组织地块出让、资质或资格年检、备案、年度评价时，加大审查力度，直至取消其土地受让资格、限制商品房开发项目预售或禁止从事有关业务。 系列新政，使房地产交易环节更加透明化、规范化，特别是交易税费的增加，对投资者的需求抑制作用明显。 五、持有环节 拟征收物业税。 北京将在全市范围内开展房屋普查，摸清房屋权属情况 ， 税务专家对此表示，这意味着北京迈出了 物业税 开征的第一步。 物业税是指国家对于房屋所有者和承典人 (在一定时期内拥有 )所征收的财产类税收 ， 物业税的征税对象主要是持有房屋的居民个人和房地产开发商。不过，物业税也并非一朝一夕就能迅速开征的 ，其 除了明确Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. 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