业主的建筑物区分所有权.doc

法人的变更：是指法人在性质、组织机构、经营范围、财产状况以及名称、住所等方面的重大变更。法人的终止：是指法人丧失民事主体资格，其民事权利能力和民事行为能力终止，又称法人的消灭。效力待定民事行为是指行为成立时，其是有效还是无效尚不能确定，还待其后一定事实的发生来确定其效力的民事行为。特征： （一）效力待定民事行为于其行为成立时是否有效还处于不能确定状态。 （二）效力待定民事行为既可能成为有效民事行为，也可能成为无效民事行为。 类型：（一）限制民事行为能力人实施的依法不能独立实施的双方行为（即合同行为）。该种行为如事后得到其法定代理人追认，则有效；反之，其法定代理人拒绝追认，则该行为无效。此类行为成后，法定代理人表态前，行为的效力待定。 （二）无权代理行为。无权代理人以被代理人名义实施的民事行为，被代理人事后追认的，则对被代理人发生效力；反之，被代理人事后不追认的，该行为自始对被代理人不发生效力。该行为成后，被代理人表态前，行为的效力待定。 （三）无权处分行为 无权处分行为是指无处分权人与相对人所为的处分他人的物品或权利的行为。按照我国合同法第51条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人取得处分权，该行为有效；如权利人不予追认，无处分权的人又未取得处分权，则该行为无效。无权处分行为成立后，权利人表态前，该行为的效力待定。 本代理与复代理是以代理人是否亲自为代理行为为划分依据的。代理人亲自实施代理行为的，称为本代理，也称为普通代理；不是由代理人自己而是由代理人委托的其他人实施代理行为的，称为复代理，也称为再代理、次代理或转委托。接受代理人委托的人称为复代理人。什么是流通物与限制流通物、禁止流通物流通物与限制流通物、禁止流通物1、概念根据其是否具有自由流通性，物可分为流通物与限制流通物、禁止流通物。流通物，是指允许在民事主体之间自由流通的物。限制流通物，是指法律对其流通予以一定限制，仅可在特定主体之间或特定范围内流通的物。禁止流通物，是指法律禁止其流通，不能成为交易标的物的物。限制流通物与禁止流通物是由法律明确规定的。在我国禁止流通物主要包括国家的专有物(如矿藏、水流等)、假币、淫秽物品、毒品等；限制流通物主要包括金银、文物、麻醉药品、运动枪支弹药等。2、区分流通物与限制流通物、禁止流通物的主要意义流通物可以自由流通；限制流通只能在限定的范围内流通，否则交易无效；禁止流通物则不得为交易的标的物。民法上对物权的分类(一) 自物权和他物权自物权是权利人对自己的财产所享有的权利，也就是所有权。他物权指在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他人财产的权利。(二) 动产物权与不动产物权不动产所有权、地上权、永佃权、典权、抵押权等是不动产物权，而动产所有权、质权、留置权则是动产物权。一般来说，动产物权的公示方法为占有，而不动产物权的公示方法为登记。(三) 完全物权与限制物权完全物权即所有权，是全面支配标的物的物权;而限制物权则是特定方面支配标的物的物权。(四) 主物权与从物权这是以物权是否具有独立性进行的分类。主物权是指能够独立存在的物权，如所有权、地上权、永佃权。从物权则是指必须依附于其他权利而存在的物权。如抵押权、质权、留置权，是为担保的债权而设定的。地役权在与需役地的所有权或使用权的关系上，也是从物权。主物权与从物权这种分类的意义在于，对于物权的取得、变更、丧失、从物权应与其所附的权利共命运。运输合同运输合同的概念和特征运输合同又称为运送合同，是指承运人格旅客或者货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同。运输合同具有下列特征：1运输合同的标的是运送行为。2运输合同的成立，在客运合同可为诺成或实践合同，或依交易习惯确定；在货运合同，通常是诺成合同，承运人接受托运人发出的要约。但当当事人有特别约定或法律有特殊规定时，货运合同也可为实践合同。3运输合同是双务有偿合同。4运输合同多为格式合同，合同条款由承运人事先拟定，托运人和旅客仅有就此条款表示同意与否的权利。二、客运合同的概念和特征客运合同又称为旅客运输合同，是指承运书面形式，也是客运合同成立的凭证。旅客即是合同一方当事人，又是运输对象。 客运合同通常采用票证形式。 客运合同包括对旅客行李的运送。三、客运合同当事人的义务(一)旅客的义务1持有效客运票乘运的义务。2限量携带行李的义务。3不得携带或夹带危险品或其他违禁品的义务。(二)承运人的义务1告知义务。2按约定运输旅客义务。3救助义务。4对旅客的伤亡赔偿责任。5对行李的损害赔偿责任。6强制缔约义务。四、货运合同的概念和特征货物运输合同，是指承运人将托运人交付的货物运输到指定的地点，而由托运人支付运费的合同。根据运输工具的不同，货物运输合同分为公路货运合同、铁路货运合同、航空货运合同等。特征1.：往往涉及第三人 2.以将货物交付给收货人为履行完毕 3.为诺成性合同货运合同当事人的主要义务(一)托运人的主要义务1支付运输费用。2准确提供收货人和告知必要情况的义务。3包装义务。4托运危险物品的妥善包装、警示等义务。(二)承运人的主要义务1运送义务。2及时通知收货人的义务。3货物毁损灭失的赔偿责任。4多个运送人的连带责任。(三)收货人的主要义务当托运人与收货人不是同一人时，托运人的部分义务便依托运人与收货人的约定而转移于收货人，例如领取货物、支付费用等。但收货人不履行义务，仍由托运人承担责任。居间合同居间合同的概念与特征居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。特征：1居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。 2居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。 3居间合同是双务、有偿、诺成合同。委托人与居间人的主要义务一)居间人的主要义务1报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务。 2忠实义务。3负担居间费用的义务。 (二)委托人的主要义务1支付居间报酬的义务。 2偿付费用的义务。(一)建筑物区分所有权的概念1.建筑物区分所有权的定义建筑物区分所有权，现代社会随着人口的增加和工商业的发展，建筑物不断向高空多层扩展，尤其是城市更是如此，一栋建筑的不同部分或不同房间分别由不同的所有人所有是城市住宅的普遍情况，而同一栋建筑的不同部分在结构上又是彼此相连或具有共同的设备和附属建筑的，这种异产毗连房屋的特殊性，形成了一种在城市中具有普遍适用意义的不动产所有权建筑物区分所有权。在民法理论上，关于建筑物区分所有权的含义，众说纷纭、莫衷一是。有主张单纯的“专有权说”或者“共有权说”的，即建筑物区分所有人对建筑物的专有部分享有的单独所有权或者按份共有(一元论);有主张“专有与共有结合说”的，即建筑物区分所有人对建筑物的专有部分享有的专有权和对共有部分享有的共有权的结合(二元论);有主张在此基础上增加成员权(基于建筑物的管理、维护和修缮等共同义务而产生)的(三元论);有的学者还主张除了专有权、共有权和成员权之外，还有区分所有人之间的相邻权(四元论)。 我们认为，建筑物区分所有权的含义界定既不能过于简单，也不能过于复杂，一元论有失片面，三元论中的成员权充其量是建筑物区分所有权关系的一个权利和义务内容，不能单纯定性为权利;四元论中的相邻权则根本就脱离了所有权的本质，且如此界定也会将关系复杂化，所以，二元论相对适中，且科学揭示出了建筑物区分所有权的内涵。由此将建筑物区分所有权定义为：一栋建筑物的共同所有人对其独有部分享有独有所有权，对共有部分享有共同所有权的一种不动产所有权。我国民法通则没有规定建筑物区分所有权，物权法对此以“业主的建筑物区分所有权”予以明确规定。该法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这是目前我国立法中对建筑物区分所有权概念明确作出的规定。显然，我国物权法采纳的是理论界所主张的“三元论”，即建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权(管理权)三部分。(二)建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权与其他不动产所有权相比，具有以下法律特征：1.权利主体身份的多重性建筑物区分所有权是建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权三部分的结合，专有权、共有权和成员权都是相互独立的权利，而不是权能，因此，建筑物区分所有权的主体集专有权人、共有权人、管理团体成员三种身份于一体。可见，建筑物区分所有权在主体身份上具有多重性，权利主体既是专有人身份，又是共有人身份，同时还是管理人身份，这与一般不动产所有权有明显区别。2.权利客体上的整体性建筑物区分所有权的客体包括建筑物的专有部分和共有部分。表面上看来，建筑物区分所有权的各组成权利都有各自的客体，如专有权的客体为建筑材料组成的四周上下封闭的、在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑空间，共有权的客体为建筑物及附属物中所有的共有部分，成员权的客体为区分所有人作为管理团体成员所为的行为。但是，在实质上来说，建筑物区分所有权是建立在整体建筑物上面的一种所有权形式，并非专有权、共有权和管理权三种权利的简单相加，而是一个不可分割的有机组成部分，这是由建筑物区分所有权的性质决定的。因此，建筑物区分所有权在权利客体上具有整体性。3.权利内容上的复杂性建筑物区分所有权的内容非常复杂，一方面，建筑物区分所有权既有就其独有部分享有的独有所有权，又有对共有部分享有共同所有权，还有成员之管理权，是三种权利的结合，本身具有多样性。另一方面，建筑物区分所有权包涵三方面的法律关系，一是权利主体作为专有权人的权利义务关系;二是权利主体作为共有人的权利义务关系;三是权利主体作为管理团体成员的权利义务关系。而且，这三方面的权利义务关系经常交织在一起。二、建筑物区分所有权的内容(一)建筑物区分所有人的专有权1.建筑物区分所有人专有权的涵义建筑物区分所有人的专有权，即业主的专有权，是指区分所有权人对专属于自己的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权。我国物权法明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。可见，建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权，可以自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。具体说来，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的;也可以依法出租，获取收益;还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友的亲情与友情;或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等;还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。2.建筑物区分所有人专有权的客体建筑物区分所有人专有权的客体，是指在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权标的物的建筑部分。也就是说，专有权的客体或者范围必须是在使用上具有独立性、构造上形成单独空间的房间整体，而不应当是构成房间的材料表层或中心线以内的部分。不能独立使用的建筑空间上不能设定专有权，在结构上自然供全体或部分所有人使用的共有部分也不能设定专有权。关于建筑空间的界定，即划分专有部分之间、专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限，学界存在空间说、壁心说、最后粉刷表层说以及壁心和最后粉刷表层混合说。比较而言，壁心和最后粉刷表层混合说较为科学合理。因为空间说虽然符合专有权客体的实际状况，反映了建筑物区分所有权的特征，但由于把墙壁、地板、天花板等境界部视为共有部分，则区分所有人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉图钉，在地板上铺地砖，均应经其他所有人的同意，始得为之。如果真以此说，则必然给区分所有人的生活带来不便，也与社会实情不符。壁心说虽然符合交易习惯，但在境界壁内往往埋设着维持整栋建筑物正常使用所必需的各种管线，如果可以凭区分所有人自由使用或变更之，那么，整栋建筑物的维护与管理，显然不够妥当。最后粉刷表层说虽然弥补了空间说和壁心说的不足，但却忽视当前区分所有建筑物以壁心为界线的交易习惯。3.建筑物区分所有人专有权的内容建筑物区分所有人专有权的内容包括专有权人的权利和义务两部分。(1)专有权人的权利专有权人的权利，实际上就是建筑物区分所有人的专有权利，主要是在法律、法规和管理规约的规则调控之下，对建筑物之专有部分行使占有、使用、收益和处分的积极权能以及排除他人非法干涉的消极权能。可以说，专有部分作为所有人享有单独所有权的部分，在权能上与一般的不动产所有权基本相同。当然，专有权的行使必须正当且符合交易习惯，例如，当行使处分权能之时，不能将专有部分和共有部分人为分离，应该尊重建筑物区分所有权的整体性，将专有部分和共有部分一并处分。根据物权法的规定，业主转让建筑物的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让。 (2)专有权人的义务专有权人的义务，实际上就是建筑物区分所有人的专有义务，归纳起来主要有下列几项义务：第一，尊重建筑物区分所有权的性质以及建筑物专有部分的自身性质和用途，按照本来的用途使用专有部分，不得擅自改变本来用途。第二，正当维修和改良的义务，即专有权人如果对专有部分进行维修和改良，必须遵循正当性，不得破坏建筑物安全及外观，不能妨碍建筑物整体的正常使用以及违反各个区分所有人的共同利益。第三，容忍他人行使专有权的义务，即建筑物区分所有人都有行使专有权的权利，当区分所有人正当使用、维修、改良其专有部分时，其他区分所有人有容忍的义务，不得阻碍和妨害。例如，其他区分所有人因维护、修缮其专有部分或设置管线，必须进入另外所有人的专有部分时，该专有部分的所有人无正当理由不得拒绝。物权法规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 (二)建筑物区分所有人的共有权1.建筑物区分所有人共有权的涵义建筑物区分所有人的共有权，即业主的共有权，是指建筑物区分所有人依照法律、法规或者管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。我国物权法明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。可见，建筑物区分所有人对建筑物之共有部分享有共有权，且共有权利与共有义务是不可分割的。具体说来，业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有未作特殊规定的性情下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、绿地、道路、公用设施等共有部分享有占有、使用、收益或处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或处分的权利，还要根据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。同时，业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务，如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。可见，在物权法理论上，可以将业主的共有权分为法定共有权和约定共有权。前者主要是根据法律、法规规定产生的共有权，后者则主要是根据建筑区划的管理规约产生的共有权。2.建筑物区分所有人共有权的客体建筑物区分所有人共有权的客体，是区分所有建筑物的共有部分。所谓共有部分，是指区分所有的建筑物内构成不同房间的共同材料或结构由两个以上的区分所有人共同使用的部分以及不属于专有部分的建筑物及其附属物。主要包括三个部分：建筑物的基本构造部分，如支柱建筑物顶、外墙、地基等;建筑物的共有部分及附属物，例如楼梯、走廊、门厅管道设备;仅为部分所有人共有部分，如各层之间的楼板、相邻墙壁等。 对此，我国物权法对建筑区划内的附属设置直归属专门作出规定，建筑区划内的道路，归业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。关于车位与车库的归属，物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 3.建筑物区分所有人共有权的内容建筑物区分所有人共有权的内容包括共有权人的权利和义务两部分。(1)共有权人的权利共有权人的权利，实际上就是建筑物区分所有人的共有权利。归纳起来，区分所有人对共有部分享有以下权利：第一，共用部分的使用权。各区分所有人对整个建筑物的共用设施部分，都有按照该设施的作用和性能进行使用的权利，该使用权原则上不因单独所有权的大小而有大小之别，例如乘座电梯、经过走廊、上下楼梯等;第二，共有部分的收益权。各区分所有人按其单独所有权占整个建筑的比例，对建筑物的共用部分的所生利益、享有收益权;第三，共有部分的改良的权利。在不违法建筑法、城市规划法，环境保护法等公法强制性规定的前提下，各区分所有权可以通过按一定的方式行使共同意志，对建筑物的共用部分进行修缮改良;第四，共有部分的排除妨害的权利。第三人或某个区分所有人在对建筑物的共用部分的使用时违反通常的使用方法或损坏共用部分或对他人的共有权形成妨碍时，任何区分所有人均有权制止、排除妨害，上述行为对某一特定区分所有权人专有部分的权利构成妨害时，除特定的区分所有人有权请求损害人停止侵害、排除妨害。(2)共有权人的义务共有权人的义务，实际上就是建筑物区分所有人的共有义务。归纳起来，建筑物区分所有人就共有部分承担以下义务：第一，依共用部分本来的用途和通常的使用方法进行使用;第二，各区分所有人对共用的门厅、屋顶、楼道、楼梯、地基等共有、共用的部分应共同合理使用，任何一方不得多占、独占、各所有人另有约定的除外;第三，未经其他所有人的同意或所有人会议决议通过，不得改变共有部分的外形或结构;第四，各所有人以及全体区分所有人使用共用部分不得违反法律强制性规定;第五，分担建筑物共用，共用部分的管理、维护、修缮费用。分担的原则是在该共用部分所涉及的使用范围内，由该范围的各区分所有人按其专有部分在该范围内所占的比例分担。 (三)建筑物区分所有人的管理权1.建筑物区分所有人管理权的涵义建筑物区分所有人的管理权，又称为建筑物区分所有人的成员权，是指全体所有人基于专有权和共有权关系组成的一个团体，每一个所有人作为该团体的一员所应拥有的权利和应承担的义务。我国物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。可见，物权法确立的建筑物区分所有权是包括管理权在内的“三元论”建筑物区分所有权，即除了专有权和共有权之外，还包括管理权，即成员权。具体说来，业主的管理权必须按照物权法及相关法律、法规或者建筑区划管理规约的规定，可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施等。 2.建筑物区分所有人管理权的客体建筑物区分所有人管理权的客体，是指建筑物区分所有人在行使业主管理权、履行业主管理义务的过程中所指向的对象。根据物权法的规定，业主对下列事项有管理权利：业主大会的设立与业主委员会的选举、更换事项;业主大会议事规则和建筑区划管理规约的制定和修改事项;物业服务企业和其他管理人的选聘、解聘和监督事项;建筑物及其附属设施的改建、重建事项及其维修资金的筹集和使用事项等。3.建筑物区分所有人管理权的内容建筑物区分所有人管理权的内容包括管理权人的权利和义务两部分。(1)管理权人的权利管理权人的权利，实际上就是建筑物区分所有人的管理权利。按照我国物权法规定，归纳起来，作为区分所有人的业主，享有以下权利：第一，设立业主大会和选举业主委员会的权利。我国物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第二，重大事项表决权。根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和管理权利的其他重大事项。其中，决定第和第项应当经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第三，请求权。业主管理权中的请求权包括撤销业主大会或业主委员会决定的请求权、共有资金分配请求权、建筑物收益分配请求权以及诉讼请求权。物权法规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。建筑物以及附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。建筑物以及附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。此外，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第四，其他管理权。主要包括知情权、自主管理权、委托管理权、更换管理人权和监督权等。物权法规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当公布。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。(2)管理权人的义务管理权人的义务，实际上就是建筑物区分所有人的管理义务。按照我国物权法规定，归纳起来，作为区分所有人的业主，应当履行以下义务：第一，遵守法律、法规和管理规约的义务。物权法规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。不得进行任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为。如果有上述行为，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第二，执行业主大会或者业主委员会决定的义务。物权法规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三，其他管理义务。例如，服从管理人管理的义务、支付共同费用的义务等。善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，即可依法取得对该动产的所有权的法律制度。构成要件：第一，让与人必须是基于所有权人的意思占有动产。因此赃物、所有人不明的埋藏物、隐藏物、遗失物、漂流物等不适用善意取得。第三人如果是从出卖同类物品的公共市场上买得的，则即使是赃物、遗失物，仍然适用善意取得制度。 第二，财产必须是依法可以流通的财产。法律禁止或限制流转的物，如爆炸物、枪支弹药、麻醉品、毒品等，不适用善意取得制度。国家专有的财产以及法律禁止或限制流转的国有财产，也不适用善意取得制度。国有企事业单位占有的，依法可以由这些单位处分的国有财产，与集体和公民个人所有的财产一样，适用于善意取得制度。 第三，必须是动产。善意取得只适用于动产。不动产所有权的移转采用登记制度，不适用于善意取得制度。 第四，受让人必须通过交换取得财产。受让人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现。如果通过继承、遗赠、赠与等行为取得财产，不适用善意取得。 第五，受让人取得财产时出于善意。受让人善意，是指受让人相信财产的让与人为财产的所有人。受让人在让与后是否为善意，并不影响其取得所有权。法律效果：一、物权效果受让人基于交易行为取得交易物的所有权即物权，有权对交易物行使占有、使用、收益、处分的所有权权能，同时享有物权请求权，不受来自任何人包括原财产所有权人的干涉；受让人可依自由意思，在法定范围内处分该物权，即使其交易后知道物权出让人和受让人之间的交易属于无权处分，也能够从受让人处取得该权利；受让人取代原真实权利人的地位，有权接受他人所为的履行利益。即负有给付利益、返还标的物或者损害赔偿义务的人对受让人履行义务，受让人有权接受履行并享有这些利益，此时，该义务消灭。原真实权利人则无权要求义务人向自己履行义务，义务人也没有查明真正物权人的义务，这有利于尽快恢复物的经济效用和稳定交易秩序。二、债权效果在财产所有权人与受让人之间。由于受让人取得标的物的所有权，具有法律上的原因，因而不构成不当得利；同时，受让人取得物权，系基于法律的明确规定，亦可以阻却违法，因而亦不构成侵权行为；因此，财产所有权人丧失物权，无权向受让人主张权利。在出让人与受让人之间。由于受让人与出让人从事法律行为的目的在于取得物权，现受让人的目的已经实现，因而受让人与出让人之间不再存在债权债务关系。在财产所有权人与出让人之间。1、财产的所有权人由于考虑不周或选择不当，以致出让人即承租人、保管人非法出让财产，则由其自行承担出让行为给自己带来的不利后果，即丧失其对财产的所有权，但与出让人之间产生债的关系，可依债务不履行的规定要求非法出让其财产的出让人赔偿因此给其造成的损失；2、由于出让人非法出让其无权处分的财产，导致财产所有权人的权利丧失，其行为侵害了财产所有权人的权利，财产所有权人可依侵权行为的规定，向出让人请求侵权损害赔偿；3、出让人基于无权处分行为从受让人处所获得的利益亦无法律或合同上的依据，构成不当得利，财产所有权人可依不当得利的规定，向出让人请求返还所受的利益，如果给财产所有权人造成了损失，还应依法向财产所有权人履行赔偿损失的义务。土地承包经营权的取得，有基于民事行为的，也有非基于民事行为的，以下予以分别说明： 1基于民事行为取得承包经营权包括创设取得和移转取得两种情况： (1)土地承包经营权的创设取得，主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权，分为家庭承包与以招标、拍卖、公开协商等方式进行的承包。通过这两种方式承包的，都应当签订承包合同，承包合同自成立之日起生效，承包方于合同生效时取得土地承 包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 (2)土地承包经营权的移转取得，是指在土地承包经营权的流转过程中，受让人通过转包、互换、转让等方式，依法从承包人手中取得土地承包经营权。我国物权法规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 2非基于民事行为而取得承包经营权。在这里主要是继承问题。继承法第3条规定的遗产范围中没有规定承包经营权，因此在我国民法学界对于承包经营权能否继承有不同的看法。农村土地承包法认可承包人应得的承包收益的继承，而有限地认可土地承包经营权的继承：(1)以家庭承包方式取得的林地承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包；(2)以招标、拍卖、公开协商等方式设立的承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包土地承包经营权的消灭土地承包经营权作为一种用益物权，既有物权消灭的一般事由，如承包地被征用、使用价值丧失等，也有土地承包经营权的特定消灭事由，如承包方的提前交回、发包方的提前收回、承包期限届满等。（一）土地承包经营权的提前收回和交回土地承包经营权的提前收回，是指在土地承包经营合同约定的承包期届满之前，发包人在发生特定事由时将承包地提前收回，使土地承包经营权归于消灭的行为。土地承包经营权的提前交回，是指在土地承包经营合同约定的承包期届满之前，承包方将承包土地交回发包方，其土地承包经营权归于消灭的行为。农村土地承包法和物权法草案都有类似规定，如物权法草案第135条规定：“对承包期内的承包地，发包人不得收回。承包期内的土地承包经营权人全家迁入小城镇落户的，应当按照土地承包经营权人的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内的土地承包经营权人全家迁入设区的市，享有城市居民社会保障待遇的，应当将承包的耕地和草地交回发包人。土地承包经营权人不交回的，发包人可以收回承包的耕地和草地。承包期内的土地承包经营权人交回承包地或者发包人依法收回承包地，土地承包经营权人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得合理补偿”。可见，本条规定确认了土地承包经营权的收回和交回的消灭方式。（二）土地承包经营权的期限届满土地承包经营权是一中有期物权，在期限届满时归于消灭。依农村土地承包法规定，土地承包经营权的期限由承包经营合同明确约定，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30年到50年，林地的承包期为30年到70年，特殊林木的林地承包期，经国务院行政主管部门批准可以延长。以其他方式承包的土地，承包期由合同约定。可见，土地承包经营权的期限届满，土地承包经营权就归于消灭，承包方应将承包地交回发包方。（三）承包地被征收国家基于社会公共利益的需要而征收集体所有的农村土地时，在该土地上设立的土地承包经营权当然消灭。但国家在征收土地承包经营的土地时，应当给予承包方充分的、合理的补偿。12物权法草案第137条规定：“征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定。任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用”。（四）承包地使用价值丧失土地承包经营权是一种用益物权，其目的是利用承包地的使用价值，当承包经营之土地的使用价值丧失时，自然无从实现土地承包经营之目的，该项权利也就归于消灭。这里的“使用价值丧失”包括土地本身的灭失，也包括承包用途的丧失。13（五）其他消灭原因土地承包经营权在下列情形下也可以消灭：合同解除。双方协商一致，解除承包经营合同，且承包经营权的提前终止不损害国家、集体或他人利益。如承包方由于从事他业或其他原因无力经营原承包土地，经与发包方协商，可以解除承包关系；不可抗力。由于不能归之于当事人任何一方的原因，承包的目的无法实现。例如，承包经营权因不可抗力的原因而不能行使、承包经营的土地被国家征用、确定承包经营合同所依据的国家定购任务、价格、税收等发生重大变化，承包人户口转为非农业户等；继承落空。14承包方死亡无人继承或者继承人放弃继承的，土地承包经营权也失去了存在的意义，于是即消灭。(一)建设用地使用权的产生 建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因(如继承)，自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上2设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。 1在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括： (1)划拨方式。土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。国有土地使用权出让和转让暂行条例第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。 (2)出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门(代表国家作为出让方)，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；使用期限；出让金等费用及其支付方式；解决争议的方法。 (3)流转方式。建设用地使用权流转，是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为，如转让、互换、出资、赠与等。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。基于土地使用权流转的法律事实，新建设用地使用权人即取得原建设用地使用权人的建设用地使用权。 2在集体所有的土地上设立的建设用地使用权，根据我国物权法的规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 (1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在经过依法审批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和土地管理法实施条例的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。 (2)乡(镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。 (二)建设用地使用权的期限 我国法律、法规中对于土地使用权的期限，是分别不同种类的土地使用权进行规定。通过土地划拨及乡(镇)村建设用地程序取得的土地使用权，是无期限的。通过这种程序取得土地使用权的土地使用权人，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，可以无期限地使用土地。 通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的，根据国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。根据我国物权法的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。物权法第177条规定了担保物权消灭的四种情形：一是主债权消灭;二是担保物权实现;三是债权人放弃担保物权;四是法律规定担保物权消灭的其他情形。根据该规定，担保物权的消灭的情形有：1、担保物权随主债权消灭而消灭。担保物权是从属于主债权的权利，主债权消灭，担保物权也随之消灭。主债权消灭是指主债权全部消灭，根据担保物权的不可分性，主债权的部分消灭，担保物权依然存在，担保财产仍然担保剩余的债权，直到债务人履行全部债务时为止。2、担保物权实现导致担保物权的消灭。担保物权实现是指债务人到期不履行债务时，债权人与担保人约定折价实现自己的债权或者拍卖、变卖担保财产所得的价款优先受偿。担保物权是为担保债权而设定的，担保物权实现就意味着担保物权人权利的实现，担保物权自然就归于消灭。3、债权人放弃担保物权导致担保物权消灭。放弃是指债权人明示放弃