策划书模板 (2).doc

策划书模板第一部分 前言策划书目的及目标的说明第二部分 市场调研及分析一. 行业动态调研及分析1. 行业饱和程度2. 行业发展前景3. 国家政策影响4. 行业技术及相关技术发展5. 社会环境6. 其他因素二. 企业内部调研及分析1. 财务状况，财务支出结构2. 企业生产能力，产品质量，生产水平3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查）4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见）5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工意见）三. 潜在进入者调研及分析1. 行业进入成本/壁垒。2. 行业退出成本。3. 进入后对本企业的威胁。4. 对竞争者的威胁。四. 现有竞争者的调研及分析。1. 财务状况，财务支出结构。2. 企业生产能力，产品质量，生产水品。3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查）。4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见）。5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工顾客意见）。五. 替代品调研及分析。1. 替代品工艺。2. 消费者认可程度。3. 发展态势。六. 互补品调研及分析。1. 是否存在互补品。2. 互补品价格。3. 互补品对产品的要求。4. 互补品发展趋势及其未来新要求。七. 原料供应商调研及分析。1. 可供选择的供应者。2. 原材料是否有替代品。3. 供应商的讨价还价能力。 4. 我们对其依赖程度。5. 供应商的供应能力。八. 中间商调研及分析。1. 中间商的性质：配送商、经销商、代理商（独家、总代理）2. 中间商对我们产品的依赖（关注）程度（相对数值）。我们产品占用他资金的比例，给予他的利润比例3. 中间商的给予我们产品的支持（绝对数值）：配送能力、资金实力、人力九. 消费者调研及分析。1. 消费者背景研究：收入、教育、年龄、性别、家庭组成、种族、工作2. 消费者对产品和竞品的认知及态度：质量、价值、包装、型号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别。3. 消费者的使用情况：购买动机、购买量、何时使用、如何使用等。4. 购买角色。5. 消费者对现有营销活动的评价。对广告的接受程度、对营业推广的理解等。第三部分 企业战略及产品策略的制定一. 企业战略制定二. 产品策略制定。（提供原则或标准）1. 产品。1) 品项：市场定位、目标受众。（打击竞品的专有品项）2) 包装：陈列显著、方便、符合产品定位、价格等2. 价格。1) 符合企业战略？（长线产品/短线投资）2) 符合产品定位？ 利润为主/市场占有率为主 根据产品市场定位不同，采取不同价格策略。 保留一支低利润甚至无利润产品，该品项各种市场表现（如包装宣传诉求点等）模仿主要竞争对手，以破坏其市场及形象。3. 渠道。1) 一般通路。对经销商的选择、管理控制、返点等。2) 特通。由于产品特性及价格不同，我们可以选择那些特殊通道，以便它的目标客户能够便利的获得该产品。3) 新终端开发队伍。4) 直营队伍。对于一些特殊情况，如经销商的流失，直营队伍暂时性的弥补空白市场。5) 客户数据库的管理。业代前期市场推广积累的客户资料及经销商自身对终端的开发，这些终端资料应当及时地通过业代以书面的形式提交公司。公司对这些资料的管理可以避免因业代及经销商的流失而造成的终端流失。4. 促销。1) 广告：诉求点2) 人员推销：a) 人员的培训b) 人员的岗位界定c) 人员的考核d) 人员的激励3) 营业推广a) 对顾客。稳定主打产品价格；对品牌的宣传b) 对零售商。稳定价格，保证促销后价格能够恢复，销量得以维持；或者在短时间内抢先占领货架c) 对中间商。尽量减少短期大力度促销活动，一方面会破坏市场，影响终端价格体系，另一方面经销商对终端很可能没有落实，从中截取，成为其“灰色收入”。4) 公共关系。事件营销：把握正确的营销事件。直接告知消费者的营销事件应当包含消费者利益点，并且该信息是以直接明了的方式告知消费者利益点的第四部分 具体执行实施（建议方案）一. 产品设计。二. 价格设计。三. 渠道设计。四. 促销设计。第五部分 结束语房地产全程策划理论体系0. 项目概况1. 项目市场策划1.1 项目周边环境分析 项目土地性质调查 地理位置 地质地貌状况 土地面积及其红线图 七通一平现状 项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况 地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 项目对外水、陆、空交通状况 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 游乐休憩设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响1.2 区域市场现状及其趋势判断 宏观经济运作状况： 国内生产总值 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 中国房地产开发业景气指数 国家宏观金融政策 货币政策 利率 房地产按揭政策 固定资产投资总额 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 社会消费品零售总额 商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 中国城市房地产协作网络信息资源利用 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 项目所在地的居民住宅形态及比重 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 项目所在地房地产市场总体供求现状 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 商品住宅客户构成及购买实态分析 各种档次商品住宅客户分析 商品住宅客户购买行为分析1.3 土地SWOT分析 项目地块的优势 项目地块的劣势 项目地块的机会点 项目地块的威胁及困难点1.4 项目价值分析 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 商品住宅价值分析法类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 类比可实现价值决定因素1）类比土地价值：地段资源差异 市政交通及直入交通的便利性的差异 项目周边环境的差异，包括周边自然和绿化景观的差异教育、人文景观的差异各种污染程度的差异周边社区素质的差异 周边市政配套便利性的差异2）项目可提升价值判断 建筑风格和立面的设计、材质 单体户型设计 建筑空间布局和环艺设计 小区配套和物业管理 形象包装和营销策划 发展商品牌和实力3）价值实现的经济因素 经济因素 政策因素 类比竞争楼盘调研 类比竞争楼盘基本资料 项目户型结构详析 项目规划设计及销售资料 综合评判 项目可实现价值分析 类比楼盘分析与评价 项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值计算1.5 项目市场定位 市场定位1）区域定位2）主力客户群定位 功能定位 建筑风格定位1.6 开发节奏建议 影响项目开发节奏的基本因素 政策法规因素 地块状况因素 发展商操作水平因素 资金投放量及资金回收要求 销售策略、销售政策及价格控制因素 市场供求因素 上市时间要求 项目开发节奏及结果预测 项目开发步骤 结论2. 项目规划设计策划2.1 总体规划 项目地块概述 项目所属区域现状 项目临界四周状况 项目地貌状况 项目地块情况分析 发展商的初步规划及设想 影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避 项目市场定位下的主要经济指标参数 建筑空间布局 项目总体平面规划及其说明 项目功能分区示意及说明 道路系统布局 地块周边交通环境示意 地块周边基本路网 项目所属区域道路建设及未来发展状况 项目道路设置及其说明 项目主要出入口设置 项目主要干道设置 项目车辆分流情况说明 项目停车场布置 绿化系统布局 地块周边景观环境示意 地块周边历史、人文景观综合描述 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 项目环艺规划及说明 项目绿化景观系统分析 项目主要公共场所的环艺设计 公建与配套系统 项目所在地周边市政配套设施调查 项目配套功能配套及安排 公共建筑外立面设计提示 会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 公共建筑平面设计提示 公共建筑风格设计的特别提示 项目公共建筑外部环境概念设计 分期开发 分期开发思路 首期开发思路 分组团开发强度2.2 建筑风格定位、色彩计划 项目总体建筑风格及色彩计划 项目总体建筑风格的构思 建筑色彩计划 建筑单体外立面设计提示 商品住宅房外立面设计提示 多层、小高层、高层外立面设计提示 不同户型的别墅外立面设计提示 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊设计提示 商业物业建筑风格设计提示2.3 主力户型选择 项目所在区域同类楼盘户型比较 项目业态分析及项目户型配置比例 主力户型设计提示 一般住宅套房户型设计提示 跃式、复式、跃复式户型设计提示 别墅户型设计提示 商业物业户型设计提示 商业裙楼平面设计提示 商场楼层平面设计提示 写字楼平面设计提示2.4 室内空间布局装修概念提示 室内空间布局提示 公共空间主题选择 庭院景观提示2.5 环境规划及艺术风格提示 项目周边环境调查和分析 项目总体环境规划及艺术风格构想 地块已有的自然环境利用 项目人文环境的营造 项目各组团环境概念设计 组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计 组团内雕塑小品设计提示 组团内椅凳造型设计提示 组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 项目公共建筑外部环境概念设计 项目主入口环境概念设计 项目营销中心外部环境概念设计 项目会所外部环境概念设计 项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计 针对本项目的其他公共环境概念设计2.6 公共家具概念设计提示 项目周边同类楼盘公共家具摆设 营销中心大堂 管理办公室 本项目公共家具概念设计提示2.7 公共装饰材料选择指导 项目周边同类楼盘公共装饰材料比较 本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思 项目营销示范单位装修概念设计 客厅装修概念设计 厨房装修概念设计 主人房装修概念设计 儿童房装修概念设计 客房装修概念设计 室内其他（如