房地产专业知识篇.doc

福州诚品投资顾问有限公司 专业知识篇第一节 常识篇房地产：在我国所谓房地产，由两部分构成，土地及附着于土地上的一切建筑物。香港亦叫物业。其重要的两大特性：位置固定性、无重复性。“五证”：建设用地许可证、建设规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。“二书”：新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书。“定金”：我国法律对“定金”有明确规定。中华人民共和国民法通则、中华人民共和国担保法均规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。“订金”：我国法律对“订金”没有做出规定。在房地产行业常常也称作“诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量定金”，数额一般较短，只要收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可以退还，所以“订金”不具有惩罚性。三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。七通一平：指道路、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平整。建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑物.套内建筑面积：房屋按套(单元)计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。公摊面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。结构面积：指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。占地面积：建筑所规划用土地之总面积。控高：所造建筑之总高度，有规划部门规控。层高：下层楼面至上层楼面垂直高度。正负零：海平面高度水平位，通常为出地面。框架结构住宅：采用板梁柱框架承重，钢筋混凝土框架结构体系。砖混结构住宅：采用板梁砖墙承重，钢筋混凝土砖结构体系。低层住宅：建筑层数1-3层的住宅。多层住宅：建筑层数4-6层的住宅。高层住宅：建筑层数7层以上的住宅。小高层住宅：建筑层数12-18层的住宅。高层住宅：建筑层数18层以上的住宅。容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车场、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不记入。得房率：得房率是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。复式住宅：复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等。用楼地联系上下。跃层：指一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在上层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间；二层安排卧室、书房、卫生间。错层：从门如厅向上（或下）两三隔楼梯方能如入住户如卧室等。塔式高层：以共用电梯、楼梯为核心布置多套住房的高层住宅，整个住宅只有一个单元。板式高层：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。期房：指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房成为期房。消费者在购买商品房时应签商品房预售合同。按揭：向开发商交付首期款（按规定10%50%，可多交），将房屋产权抵押给银行，向银行贷款支付购房余款，向银行按月平均偿付借款本息。住宅间距：两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。封顶：主体完工。工程建筑流程：地基主体水电安装内外墙装修-绿化环境土地所有权：土地所有权是指土地是有着在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。土地使用权：指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权受法律保护，任何人、任何单位不得侵犯。土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。物业管理公司：是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。业主：业主是物业的所有人货物业的使用人。房地产中介：就是连结房地产生产经营者与消费者以及房地产内部的各种社会经济关系的纽带。地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。居住小区：指由城市道路或自然界线（河流等）划分的，具有一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段。居住密度：指单位用地面积上居民和住宅的面积程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。宗地图：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图，它反映一宗地的基本情况，包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。证书附图：即房产证后面的附图，市房产争的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。房地产转让：指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与、将房地产转移给他人的法律行为。房地产抵押：指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为，房地产按结束语房地产抵押的一种形式。土地产权：包括：土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地号：以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号。它有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：深圳市B107*24这个地号表示福田区第一带07片第24宗地。住房公积金制度：是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行一种房改政策。是指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还、等环节有机构成的整个运行机制和管理制度。第二节 公式篇绿化率： 绿化率 = 植被垂直投影面积 / 居住区总面积 100%容积率： 容积率 = 总建筑面积 / 总占地面积 净 高： 净 高 = 层高 楼板厚度得房率： 得房率 = 套内面积 / 建筑面积套密度： 总套数 / 总用地面积 人均总占地面积： 人均总占地面积 = 建筑红线内总用地 / 本小区设计居住总人数人均住宅用地面积： 人均住宅用地面积 = 小区内总住宅用地 / 本小区设计居住总人数人口毛密度： 人口毛密度 = 小区内总居住人数 / 小区内占地面积建筑密度： 建筑密度 = 小区内全部建筑的基地面积之和 / 小区内总占地面积 100%居住建筑密度： 居住建筑密度 = 小区内总居住建筑基地面积 / 小区居住总用地 100%居住建筑面积毛密度： 居住建筑面积毛密度 = 小区总居住建筑面积 / 小区总用地面积居住建筑面积净密度： 居住建筑面积净密度 = 小区居住总面积 / 小区居住总用地第三节 答问篇1、预售商品房应附合的条件有那些？ 房地产开发商预售房地产应符合以下条件：土地使用权已经依法登记取得房地产权力证书；取得建筑许可证和开工许可证；除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达到工程预算投资总额的25%，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合以上条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证。核定为外销的商品住宅，还应发给商品房住宅外销许可证。2、房地产登记的程序？ 房地产登记应该按以下程序办理： 1）提出申请；2）受理申请；3）审查申请文件；4）权属调查；5）依法办公；6）确认房地产权利；7）将核准登记事项记载在房地产登记册上；8）计收规费并颁发房地产权利证书；9）立卷归档。3、哪些房地产合同必须办理公证手续？ 按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，需办理合同公证手续4、申请房地产权初始登记应提交什么条件？申请房地产权初始登记应提交下列文件： 1）土地使用权书证明；2）建筑许可证；3）施工许可证；4）建筑物竣工验收证；5）经市政府指定的机构审定的竣工结算书；6）建筑设计总平面图、建筑物竣工图。包括单体建筑平面、立面、剖面、图等）5、土地使用年限如何确定？ 凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。6、房地产买卖合同应当具备的条款有哪些？ 房地产买卖合同应当具备以下条款：当事人的姓名或者名称、地址；房地产权利证书编号；房地产坐落的位置、面积、四周界线；土地宗号、土地使用权的性质和年限；房地产的用途；买卖价款的支付方式和日期；房地产交付的使用的日期；公益部分的权益分享及共有人的权利和义务；违约责任；合同纠纷的解决办法、合同生效的条件及时间；双方认为必要的其他事项。7、什么样的房地产不予转让？ 下列房地产，不得转让：根据城市规划、市政府决定收回土地使用权的；司法机关、行政机关依法裁定的、决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的：共有房地产、未经其他共有人书面同意的设定抵押权的房地产；未经抵押权人同意的；权属有争议的；法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情况。8、办理房地产二级市场转移需提交什么文件？1）房地产转移登记申请书；2）房地产证或其他权利证书；3）买卖合同；4）行政划拨或减免地价款的土地，需提交市局同意转让的批准文件及补足地价款的证明；5）市、区房改办的批复及分户汇总表；6）身份证明；7）非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。9、房地产登记的权利人名称是如何确定的？ 房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：1）企业法人，为该企业法人的法定名称；2）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确定的名称；3）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；4）个人，为合法身份证明上的姓名；5）共有人，为各权力人的名称或姓名。10、房地产登记是以什么为单位进行登记的？房地产登记是以一宗土地为单位进行的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。11、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。12、哪些房地产登记可由当事人单独申请？下列情形的房地产登记，当事人可单独申请：1）土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；2）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；3）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记； 4）变更登记；5）因土地使用年限届满的注销登记；6）因房地产权利证书丢失、破损、换领房地产权利证书等其他登记；13、法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担什么法律责任？ 根据房地产登记条例的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可以处一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条件的，可为其登记。14、申请房地产登记，可否委托他人代理？ 申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。15、房地产登记费如何申请？按各省房地产登记条例规定，一般情况下，申请房地产登记，权利人应按下列规定缴纳登记费： 1）初始登记的：按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的超过部分按万分之五交纳； 2）转移登记的：按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳； 3）抵押登记的：按抵押价值万分之一交纳，但每项最低不低于一百元； 4）变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。16、哪些情况需要办理房地产转移登记？ 经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其它法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记，买卖、继承、赠与、共有房地产的分割；交换；人民法院判决、裁定的强制性转移；依照法律、法规规定做出的其他强制性转移。17、申请房地产抵押登记应提交什么情况？ 1）房地产抵押登记申请书； 2）房地产权利证书；3）身份证明； 4）主合同和抵押合同 非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；预购的房地产抵押时，应提交本条第1）、2）、3）项规定的文件和房地产买卖合同。18、预购房地产如何进行抵押登记？ 预购房地产抵押时，应提交房地产抵押登记申请书、身份证明、主合同和抵押合同和房地产买卖合同书等文件，登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。19、已抵押的房地产能否转让？ 根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。20、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？ 以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据中华人民共和国担保法的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。21、贷款期如遇利息调整，如何处理？ 根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在一年内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算，对一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。22、如借款人逾期还款，如何处理？ 如借款人逾期还款或存款不足月均还款额造成自动扣划不成功的，需由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款，在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还本息的，在接到贷款经办的行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，按人民银行公布的逾期贷款罚息率计收。23、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？借款人在提前归还贷款时，应提前十五日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出即不可撤销。经贷款行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再记息，此前已计收贷款利息不作调整。24、等额与等本的区别25、算建筑面积的范围1）单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑屋内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。2）高处建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。3）建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。4）地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑屋外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。5）基础做地下架空层，有围护结构者，按其维护结构外围水平计算建筑面积。6）坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。7）物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平摄影计算建筑面积。8）书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。9） 井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。10） 台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。11） 筑物内的技术层层高超过2.2m的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2m，但从中分割出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。12） 有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。13） 有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。14） 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯电机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。15） 突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。16） 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。17） 建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。18） 两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。19） 建筑物内无楼梯，设室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。20） 各种变形缝，沉降缝，宽在30cm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高