【商业地产】池州某地产项目市场调研及发展策略报告-272PPT-2008年11月

1 深圳市信达行臵业有限公司 2008年 11月 XX地产池州项目 市场调研及发展策略报告 2 本报告仅供我司服务的客户内部使用，版权归深圳市信达行臵业有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 版权声明 Copyright; All rights Reserved This article is for internal use only. We holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 3 第一部分 宏观市场分析 第二部分 中观市场分析 第三部分 池州市房地产市场调研 第四部分 池州市消费者市场调研 第五部分 市场调研结论 第六部分 项目发展策略建议 目录 4 市场调研目的 通过区域及房地产市场调研，深入了解池州市房地产发展现状、预测趋势，为恒泰地产公司池州项目产品定位、建筑规划提供可靠、有效的常规依据。 通过重点楼盘调研和客户访谈，在常规道路基础上、寻求在未来市场激烈竞争中突围的契机，实现项目升级。 在市场调研的基础上，分析探求项目最合适和可能的整体发展策略。 5 市场调研方法及内容 池州市区域环境、人文地理、城市习惯、城市规划考察。 池州市房地产发展气候环境、区域板块及片区拓展趋势调研。 池州市各区域典型楼盘调研。 本地有代表性的消费者访谈调研、经营商户访谈调研。 发展策略可类比的其他楼盘项目调研。 6 第一部分 宏观市场分析 7 宏观 市场 池州市消费指数分析 国家房地产宏观政策 池州市经济指标分析 池州市固定资产投资分析 池州市概况 8 日 期 政策名称 主要内容 08年 10月 国务院会议扩大内需10项措施 对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为 20%。商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7倍。下调个人住房公积金贷款利率。 08年 10月 关于调整房地产交易环节税收政策的通知 一、对个人首次购买 90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%。首次购房证明由住房所在地县 (区 )住房建设主管部门出具。 二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 08年 4月 关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。 08年 4月 全国纠风工作会议 全面排查住房公积金违规放贷。 08年 3月 证监会表示支持优质房地产企业通过 IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的 IPO，将不予核准。 国家房地产宏观政策 9 日 期 政策名称 主要内容 08年 2月 经济适用住房开发贷款管理办法 对经济适用住房开发贷款制定管理细则。 08年 1月 关于促进节约集约用地的通知 保护耕地，大力促进节约集约用地 。 07年 12月 存款储备金率年度第10次上调 为贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从 2007年 12月 25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 1个百分点。 07年 12月 第六次加息 从 2007年 12月 21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的 3.87%提高到 4.14%，上调 0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到 7.47%，上调 0.18个百分点。 07年 12月 第二套房贷款以家庭为单位 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 (银发2007359号，明确规定第二套住房以家庭为单位。 10 07年 11月 限制外资涉足 房地产 外商投资产业指导目录 (2007年修订 ) ，自 2007年 12月 1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资涉足房地产业、资源金属业进行大幅度限制，为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。 07年 10月 物业税 国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税征收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。但同时表示，关于物业税空转的省市由之前的 4个将扩大到 10个。 07年 10月 城市低收入家 庭住房用地 国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的 70%。 11 07年 10月 物权法 物权法 正式实施 07年 9月 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 中国人民银行、中国银监会联合下发 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含 )以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1倍。 07年 9月 央行年内第五次加息 2007年 9月 15日起，金融机构一年期存款基准利率上调 0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点。 07年 8月 央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息） 2007年 8月 22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调 0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调 0.18个百分点。 12 07年 8月 国发 2007 24号 住房回归保障 国家在对中低收入家庭实行廉租房保障政策。 07年 7月 央行第三次加息 个人住房公积金贷款利率相应上调 0.09个百分点。同时，上调活期存款利率 9个基点 ,由 0.72%上升至 0.81%。这是 2002年 2月以来首次上调活期存款利率。 07年 3月 央行 2007年首度次加息 中国人民银行最新公布的消息， 19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调 0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调 0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。从 2007年 6月 5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。 07年 3月 八部委整治房地产市场秩序 严厉打击违法违规行为 八部委整治房地产市场秩序 严厉打击违法违规行为。 13 07年 3月 物权法 通过 全国人民代表大会第五次会议表决通过了 中华人民共和国物权法 ，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对 70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了 70后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者臵业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。 07年 1月 建设部规范经纪 行业 1月 23日，建设部、央行联合发布了 关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知 。 14 06年 9月 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 规范土地市场，清查违规土地，保护耕地。 06年 7月 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在 10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。 06年 5月 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 “ 十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自年月日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。 05年 9月 加强信托投资公司部分业务风险提示的通知 只有同时满足以下三项条件的开发商才可以做贷款类房地产信托：四证齐全、自有资金超过 35以及具有二级以上房地产开发资质。 05年 5月 关于加强房地产税 收管理的通知 从税收环节控制房地产投资和投机，严格纳税制度。 15 05年 3月 国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2005年 3月 取消房贷优惠利率 从 3月 17日起，取消实行多年的房贷优惠利率，个人住房贷款利率与其它商业贷款一样，执行同样的利率水平和同样的九成利率下限管理。房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的 20%提高到 30%。 2004年 3月 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 从 2004年 8月 31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。 2003年 6月 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 提高第二套房贷款比例，是宏观调控开始的标志。 2003年 2月 关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知 严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，防止楼市动荡带来风险；停止别墅类用地的土地供应；对于普通住宅价格上涨过快的地方，适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应等。 16 综合分析 03年至今的宏观调控政策，我们可以发现以下规律： 1、政府不断从土地管理、土地出让、土地供应、市场交易、税收、金融信贷、廉租房建设等环节制定政策，力求在我国这样人均土地资源稀缺的国家科学合理的保证供应结构，保证居民的基本权利，抑制投资和投机。 2、逐步完善土地管理和土地出让，确保土地合法高效集约利用。 政府政策研究结论 17 3、 2006年至 2007年 10月 6次加息，并于 11月 10日在 13%的历史高位上，再次提高存款准备金率。在国内流动性过剩和投资过热的经济形势下，中央调控信心坚定，确保 08年经济相对稳定。 4、区别性调节首付款比例，二次购房首付款比例达到 40%，限制外商投资房地产，抑制投资性和投机性需求。 5、近期出台各项政策仍然是为满足基本居住需求。 18 地理位臵 池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是 长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，国家对外开放口岸 ，也是安徽省 两山一湖 （黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。 19 20 人口、面积 池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区。 总面积 8272平方公里。总人口 156.3万。 其中， 2005年主城区城市现状人口约 18.4万人，主城区建成区面积达 19.6平方公里。 21 历史沿革 池州市有 1383年的历史。 唐代以来多为州、军、路、府治之地（府治称池州）。 公元前 109年设石城县，三国名将黄盖曾任石城长。 公元 599年易名为秋浦县。 公元 926年，梁昭明太子萧统在城西编纂 昭明文选 期间，食贵口鳜鱼，盛赞“水好鱼美”，封为“贵池”，遂改秋浦县为贵池县。 1949年 4月县境解放后，贵池县属皖南区池州专区。 1952年 1月 30日，属安徽省安庆专区。 1965年 7月，属安徽省池州专区。 1980年元月再次属安徽省安庆地区。 1988年 8月国务院批准安徽省调整安庆地区行政区划，复臵池州地区，同时改贵池市，属池州地区，其辖境不变。 1994年 6月，经国务院批准为对外开放城市。同年被评为全省宏观经济效益“十佳”县市之一，并荣获全国双拥模范城称号。 2001年地改市，池州地区改为池州市，同时改贵池市为贵池区，属池州市。 22 历史文化 池州文化积淀深厚。自唐武德四年（公元 621年）设立州府建制以来，池州已有 1380多年历史，人文荟萃，佳话频传。 唐代大诗人李白曾经三上九华、五游秋浦，写下了数十首赞美池州山水的不朽诗篇；晚唐诗人杜牧在任池州刺史时写下的 清明 诗，被后人称作千古绝唱，也使池州杏花村名播青史、蜚声中外。 此外，还有陶渊明、白居易、苏轼、王安石、包拯、文天祥、岳飞、朱熹、陆游、李清照等许多文人雅士也曾徜徉在池州山水之间，留下了数千首脍炙人口的诗作，被称作 “ 千载诗人地 ” 。 以佛教文化为特色的九华山，千百年来，古刹林立，飞阁流丹，香烟缭绕，修持佛法，享有 莲花佛国 之称。始于母系社会的贵池傩戏被誉为 戏剧活化石 。 23 自然资源 池州市自然山水资源丰富，风光秀丽。 平天湖与齐山交相辉映，优美宜人，是华东地区 “ 两山一湖 ” （黄山、九华山、太平湖）和皖南水道旅游开发的重点地区，有较好的区位条件。 将池州市建设成为一个保持鲜明的自然山水特色的园林城市，是当前城市保护和未来发展的双重需要。是 全国第一个国家生态经济示范区 、实施 中国21世纪议程 地方试点区、联合国开发计划署可持续发展能力建设试点地区、中美联合社区可持续发展试点城市。 池州资源丰富、物产众多。 这里自古就是江南 “ 鱼米之乡 ” ，水域广阔，沃野千里。盛产水稻、棉花、油料、竹木、茶叶、蚕茧等农副产品，是商品棉、优质棉、出口茶叶、蚕丝绸和速生丰产林基地。 探明具有一定储量的矿藏有 40余种 ，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿藏的储量居安徽省首位，金银储量可观，优质方解石、白云石、石英砂等非金属矿藏尤为丰富。 24 小结 池州市情有五个特点： 区位条件优越； 自然资源富足； 生态环境优美； 文化底蕴深厚； 经济比较落后。 25 池州市经济指标统计分析 2007年池州市国民经济保持快速增长。 全年地区生产总值（ GDP）156.6亿元，按可比价格计算，比上年增长 15.2%，为 1997年以来最高增幅。 人均生产总值 11515元，比上年增加 1508元。 四年来，池州 GDP增长幅度均超过 13%，保持良好态势，经济增长强劲，城市快速升级。 年份 GDP（亿元） 增幅 2004年 92.4 13.20% 2005年 110.2 13.30% 2006年 130.1 14.00% 2007年 156.6 15.2% 26 池州市四年来人均 GDP指标 过去的四年中，池州市人均 GDP平稳增长，从 04年的 900美元到 07年的近 1500美元。 71028719100071151522.20% 18.55% 12.87% 13.10%020004000600080001000012000140002004年 2005年 2006年 2007年人均GDP（元）增幅27 池州市四年来对外经济发展分析 -外贸 6647100657368663217.90% 33.96% -36.60% -11.10%-20000200040006000800010000120002004年2005年2006年2007年外贸（万美元）增幅与池州经济快速增长相比，池州对外贸易 05年到达高点后， 06、 07年快速下滑，回到 05年水平，说明池州经济的外向性缩小，内向性增强。 28 池州市四年来对外经济发展分析 -利用外资 303737575531813148.10% 19.16% 32.07% 31.98%01000200030004000500060007000800090002004年2005年2006年2007年利用外资（万美元）增幅池州 4年来招商引资成果显著，外资投资快速增长，城市对外资的吸引力增强， 04年起外资入池州的增加幅度喜人，说明池州的经济环境被外界肯定，机会正在进入。 29 池州市四年来旅游业的发展 27131838073349.30% 14.78% 16.32% 48.16%01002003004005006007008002004年2005年2006年2007年接待游客（万人次）增幅04前以来旅游业稳步增长， 07年的增长值非常突出，这与不理性的 07年中国经济影响是密切相关的。但仅看池州旅游业每年游客接待量，均超过 300万人次，如何利用旅游业的带动是池州项目须重视的。 30 小结 :池州市宏观经济对房地产市场的带动 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于 4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均 GDP （美元） 800 2500 2500 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 按照一般规律，池州市房地产目前应高速发展，但目前的房地产市场更接近于启动阶段，市场以单纯数量型为主。 原因分析：人均 GDP过低，产业发展不平衡。 2007年池州市宏观经济增长速度 15.2 人均 GDP1500美元 31 池州市批发零售总额分析 23.233.0637.8744.2411.60% 29.82% 12.70% 14.40%051015202530354045502004年2005年2006年2007年批发零售额（亿）增幅资料来源：国家统计局信息网 此表可见，池州市有一定的批发量，说明池州的商业辐射能力较强，在商业开发中，应重点关注。 32 池州市四年来社会销售总额 池州市消费指数统计分析 12.10% 29.93% 12.78% 15.10%130.139.7227.8353.6401020304050602004年 2005年 2006年 2007年社会消费总额（亿）增幅池州社会消售总额巨大，商机显著。 资料来源：国家统计局信息网 33 池州市四年来人均可支配收入 15.20% 11.35% 11.35% 16.36%792952125879663201000200030004000500060007000800090002004年 2005年 2006年 2007年人均可支配收入（元）增幅资料来源：国家统计局信息网 池州人均可支配收入平稳增长，但总体水平一般， 07年为 7929元，消费力较弱。 34 小结 1、 04年至今，池州市本地社会零售总额稳步增长，预计 07年达 53.6亿元，且批发额高于零售额。 2、池州市人均可支配收入和人均消费性支出同比增长。增长辐度平衡，但销费力较低。 3、池州市社会收支平衡，生活平稳步，本地人的生活安定，自得其乐，生活压力不大。 35 池州市社会投资统计分析 池州市社会固定资产总投资 56.275.691.04139.8554.70% 25.66% 16.96% 34.90%0204060801001201401602004年2005年2006年2007年固定资产投资亿元）增幅1、自 04年始，池州迎来城市的大发展，政府投入加大，社会投资猛涨，城市改造力度大。 2、 04到 06年平稳增长，投资总额逐渐接近 GDP总额。 3、 07年投资总额更大，说明池州之外的资金进入池州力度非常大。 4、由此可见，城市的快速扩张与整体升级速度。 36 池州市房地产投资 6.847.779.6413.0747.80%11.97% 19.40% 26.24%024681012142004年2005年2006年2007年房地产投资亿元）增幅1、从 04年始，房地产投资力度跨入飞速增长阶段，投资增幅达 47.78%,城市房地产投资开始爆发。 2、从 04年到 06年，房地产投资占固定资产投资的比重均超过 10%， 07年接近10%，增长的投资将使市场存量越来越多。 37 小结 1、 自 2004年以来，池州市经济呈跨跃式增长，固定资产投资快速增长，整体经济活跃，城市面临升级。 2、近三年来房地产投资占固定资产投资，均达到 10%以上，而且政府大量的安臵小区的开发，均未计入房地产投资数据，实际 07年房地产投资的比重远大于以上数所报。 3、近来房地产投资一直偏重，高于城市发展水平，因此，房地产泡沫积累已达一定的存量市场。 说明：当一个地区房地产投资占固定资产投资比例为 10%以下时，处于良性的经济环境，比例超过 10%时，泡沫出现，比例超过 15%时，泡沫严重。 38 宏观调研总结 1、四年来，中国房地产经历从低谷到高潮、从政策的不断鼓励到不断的高圧调控，直到谷底。 2、 08年以来，在世界经济的整体低靡大潮中，中国经济政策不断出台救市政策，但冰冻三尺非一日之寒，中国经济及房地产业均未见回转，目前正是最艰难的时候。谷底已现，利空出尽是利好房地产业和复苏只是时间问题。 3、池州在华中南版块中地理位臵处于几大都市圈的交汇地带（其为武汉都市圈、合肥都市圈、赣北都市圈，南京都市圈），区域价值显现，城市发展机会较大，这也是浙商入市的原因之一。 4、从池州经济上看，池州总体经济水平处于快速发展时期， GDP连年增长，人均 GDP同步增长，但整体水平仍低，房地产处于快速发展时期。 5、从开发投资上看，池州房地产总体上处于合理区间，四年来略有泡沫积累，但从实际存量上看，池州房地产开发和持有量过大，未来压力大。 39 6、商业消费大辐增长，与池州人口相比，商业消费巨大。 7、旅游业快整发展， 07年达到 733万人次，但根据中国经济看， 07年处于经济过热时期，预计 08年回落到正常值约 300到 400万人次，相对于池州城区人口约 20万人的水平上，总体上仍处于经济的重要支柱。 8、外贸缩减，但外资入池州大步增长，池州城市总体建设处于历史最快整时期，总体城市扩张最快时期。处处是机会，但危机与机会并存。 9、总体城市发展规律如下表。 40 外来投资进一步加大 居民消费能力提高 进出口贸易总体较大 经济持续快速发展 居民收入增加，购买力强 房地产投资进一步加大 城市规模进一步扩大 城市化进程速度加快 对住房要求增加 将形成一个机会与风险并存的市场 外来人口继续增加 41 第二部分 中观市场调研 42 中观 市场 区域价值分析 项目区域界定 池州市规划分析 43 项目区域界定 项目位于池州市北部片区，长江路以东、清风西路以南，胜利路将本项目地块划分为南北两部分。 项目位于城市主干道，昭示面佳，兼得项目以东片区的繁华成熟、及以北区域的规划利好，规模较大，物业类型丰富，辐射力突破现有区域限制。 项目位处北城区发展片区的核心地带，在老城区的发展区，与东片区及较多政府机关一线相连，未来极可能与清风西路以北的区域形成一个整体，带动老池口，形成城市的新中心。 在城市商业网点规划中，处于社区级商业中心 -池口、长江路及清风路口规划的“池口社区级商业中心”。 44 池州市规划分析 -用地规划 1、池州市用地规划中，以老城作为支点，东进南拓，形成城市组团与开发区、站前区功能组合各补的城市形态。 2、市区形成东贵西贫、北高南低的市场印象，高强度开发的老城区与粗放开发的开发区和站前区，形成鲜明的对照。 3、城市发展空间大，土地可利用空间大，发展中的池州，具备形成大都市的土地资源储备。 4、从土地类别上看，城区除少数临水景观用地为一类居住用地外，大部分为二类居住用地，本项目属于二类居住用地。 45 46 城市规划 47 48 交通规划 49 近期交通规划 按照城市 “ 一主两辅 ” 的组团式发展格局，推进主城区 “ 五路、三口、两通道 ” 建设，即沿江路、东外环、南外环、西北外环、长江南路、东南出入口、西南出入口、东北出入口的沿路环境综合整治，主城区至青阳副城区城市快车道、主城区至旅游机场快速通道。形成城区交通网络化。 整体交通的实施，使池州交通体系化，城内外交通通畅。 本项目临长江路与北外环（清风路），在城市整体交通格局中，占据交通要道，出入便利。 50 中观市场调研小结 1、池州市城土地供应条件较好，随着以老城改造为支点的东进南拓发展势头，未来城区内外可供应优质住宅用地较多。 2、公共服务设施规划齐全，为城市的发展埋下伏笔。 3、居住用地沿城市干道及河流展开，工业及辐助用地布臵在城区的西侧及南侧。 4、未来城区人口有一半集中在城中区，人口密度最大为城中区域，即目前的老城区。 5、交通规划四通八达，为城中心与其它区乃至郊区都有很好的导向作用。 6、城市景观资源丰富，规划中可利用的景观资源较多，因此，城市的价值较景观资源更能成就项目的价值点。 51 第三部分 池州市房地产市场调研 52 整体 市场 开发板块及区域 整体市场概况 近期销售数据分析 重要经济指标分析 市场发展趋势 53 1、近几年池州市房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易一度比较活跃，总体运行态势良好；但随着城市拓张和放量开发，整体供应量进一步放大，目前销售市场不容乐观。 2、二手房交易与租赁市场处于快速成长阶段，但尚不成熟，其调剂市场供需、刺激投资消费等效用并未显现。 3、商品房整体开发档次不高、但开发思路逐渐成熟、有精细化趋势。 4、近期价格走势不稳定，因供应量放大导致竞争激烈，大多项目价格保守、价格走势信心不足。 5、商业地产总体供应量较大，其运作手段和思路均欠成熟。 整体市场概况 54 近期销售数据分析 商品房预售状况 2008年前三季度 池州 市主城区共批准 44个商品房项目预售，面积81.15万平方米，其中商品住宅面积 48.81万平方米， 与上年同期比分别增长 103.76%和 64.91%,开发量明显增长。 其中三季度批准预售项目共 12个，面积 26.31万平方米，其中商品住宅面积 14.06万平方米。 55 按预售面积分， 前三季度预售商品住房 90平方米以下的住宅面积占12.75%， 144平方米以下住宅面积占总比 63.44%， 144平方米以上户型（含阁楼）占总比 23.81%。 按预售价格分， 开发企业拟预售单价在 2500-3000元平方米的住房占 44.32%；预售单价在 3000-4000元平方米的住房占 29.7%。 56 近期销售数据分析 商品房销售状况 前三季度共办理商品房合同登记备案 3388套，备案面积 31.61万平方米，交易额 94,625.86万元。 同比分别较上年前三季度增长 -0.18%、 -11.6%、 4.77%。 57 近期销售数据分析 商品房成交均价 各类商品房总成交均价 (合同价 )为： 3,017.23 元 /平方米，成交面积为 :32.08万平方米。 住宅类 成交均价 (合同价 )为： 2,440.22 元 /平方米，成交面积为 :19.65 万平方米。 商业类 成交均价 (合同价 )为： 4,410.39元 /平方米，成交面积为：8.13 万平方米。 其它各类房屋 成交均价 (合同价 )为： 3,019.83 元 /平方米。成交面积为： 4.3 万平方米。 58 . 59 近期销售数据分析 商品房可售面积 到 9月末， 主城区累计可售面积已达到 103.76万平方米，其中住宅可售面积为 64.91万平方米。 60 近期销售数据分析 二手房交易情况 池州市城区 2008年前三季度共办理各类房地产交易（产权登记）5898起，交易面积 70.12万平方米，交易额 223,481.10万元。同比分别较上年前三季度分别增长 -5.54%、 -8.59%、 8.79%。 二手房交易量和交易面积下降、但交易额上升，体现二手房市场在2008年 1-3季度中一定范围内的价格平稳走高、市场比较健康。 61 近期销售数据分析 存量房交易情况 2008年前三季度存量房交易 774起，交易面积 12.14万平方米，交易额 17,017.56万元。同比分别较上年前三季度分别增长 -17.48%、 -9.27%、 -14.47%。 存量房的三指数为负增长，体现出其市场有一定萎缩，成交不活跃原因有多方面：市场整体信心偏移、政策导向、客户心理、产品本身原因、市场竞争多元化等。 62 近期销售数据分析 购买人群构成 1、 购买人属于池州市居民 的交易 2403起，交易面积 22.03万平方米，交易金额 65566.8万元。分别占总交易的 80.63%、 78.26%、 76.57%。 2、 购买人属池州市以外本省居民 的交易 416起，交易面积 4.22万平方米，交易金额 13890.53万元。分别占总交易的 13.96%、 15%、16.22%。 3、 购买人为外省居民 共有交易 159起，交易面积 1.84万平方米，交易金额 6044.19万元。分别占总交易的 5.3%、 6.5%、 7.1%。 4、 购买人为境外居民 共有交易 2起，交易面积 0.06万平方米，交易金额 132.97万元。 63 近期销售数据分析小结 1、 08年前三季度，池州市主城区开发量同比上年增幅较大，商品房供给激长，市场销售放缓，个别楼盘价格有所下降，但无大范围降价现象。 2、住宅价格（合同登记备案均价）基本稳定，商品房预售交易量也随着开发量的增加而增加。 3、存量房交易市场交易同比去年有所降低。 4、由于受全国房地产市场影响和本地市场供大于求的影响，商品房销售速度较去年同期有所放缓，房地产市场总交易量同比去年有所下降。 5、购买客户以本地为主，外地资金和炒家涉足不明显，从这一点看，市场基本稳定、健康。 64 2008年房屋新开工面积达到 120万平方米，完成住房建设 65万平方米， 其中：建设普通商品住房 60万平方米（含经济适用住房 1.5万平方米），拆迁安臵房 30万平方米。 2009年房屋新开工面积达到 130万平方米，完成住房建设 70万平方米， 其中：建设普通商品住房 65万平方米（含经济适用住房 2万平方米），拆迁安臵房 20万平方米。 2009年底居民人均住房建筑面积达到 30平方米。 2008-2009年供应量预计 65 池州市政府近期出台刺激房产销售政策 契税减半 目前全市商品房交易中，住宅统一征收 1%契税、商铺统一征收 2%契税。 政府补贴 购买房产的客户将获得 20元 /平方米的政府现金补贴。 以上为池州市政府近期在国家宏观政策之下制订的本地刺激房产销售政策，但业界普遍认为力度较小，在市场销售中客户反应不大。 政府表达宏观意向，但政策的效力需在今后阶段长远显现，仅就目前而言，不足以支撑市场快速消化现有供应量和市场存量。 66 池州市房地产发展趋势 池州市房地产开发用地供应量大、导致近期和未来房地产供应量巨大，大大脱离目前的市场消化能力和购买水平， 供过于求的大局已定 。 市场供过于求，将直接导致楼盘间、预售楼与现楼间、一手房与二手房、存量房之间的 竞争激烈 ，另有大量安臵房随时都可能参与流通。 池州本地人仍在未来占较重的购买群体，能迎合他们的居住需求和舒适性换房需求的项目、顺应国家生态节能的科技型智能化小区项目、能代表一定时代水平的优质工程和优化工程项目，将 有可能在未来的激烈市场竞争中赢得青睐， 同质化、老化、粗放型开发，将被陆续淘汰。 商业地产方面的发展，将更与池州市的整体规划布局相融合，先进的经营理念、招商思路、规划设计、超值体验等，将促进 池州市商业地产的新商圈和再升级。 67 住宅 市场 住宅市场小结 主要城区和板块 典型楼盘分析点评 未来竞争项目预测 68 池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，贵池区是池州市的政治文化中心。 目前，整个池州市的房地产开发量主要集中在贵池区，大体量的开发项目几乎都占据在城中板块，并逐渐沿长江中路、秋浦中路、翠柏中路、建设中路向四周扩散，形成 以城中板块为中心的城南板块、城东平天湖板块、城北板块以及城西杏花村板块。 主要城区和板块 69 池州市区域板块特点 城北板块 居住 /行政 /生活配套 /休闲 城西板块 居住 /工业 /生活配套 城中板块 商业 /商务及配套 /居住 城东板块 居住 /旅游度假 /生活配套 /开发区 城南板块 居住 /商业 /专业市场 /行政 70 池州市区域楼盘特点 城北板块 较大规模社区及社区商业 城西板块 中低档社区及商业 城中板块 旧改项目主导 商业写字楼复合式项目 城东板块 中高档较大型社区，领先居住模式 城南板块 较大型专业市场、集中商业 较大型社区集中开发 71 池州市区域楼盘置业客户及特点 城北板块 片区及城市老居民、临近上班者、换房、 自住、回乡或进城、投资兼有，群体较广 城西板块 片区老居民及临近上班者、 经济实力相对弱、投资客 城中板块 自用、投资、商务、经营， 涵盖各类臵业目的人群 城东板块 片区原居民、开发区及临近上班者、年轻人、 换房、进城或外来投资、养老者，较有实力 城南板块 片区老居民、临近上班上学家庭、换 房者、年轻人、进城或回乡、投资者 72 池州市在售项目分布图 本项目 森桥印象 新城明珠 河滨花园 汇景花园 五洲尚华国际 清风名苑 百雅百苑 和泰星城 桔子空间 苹果街区 城北花园 百合蓝鸟苑、樟树湾 华邦阳光城 葫芦公社 静安新城 碧桂园 凤凰城 城市花园 73 典型重点楼盘分析点评 城中板块 五洲尚华国际 桔子空间 74 五洲尚华国际 项目地点 长江路与百牙路交汇处 规划布局 商业、住宅及写字楼形成的综合塔楼 户型产品 三房两厅二卫： 112-139 商业部分 集中商业三层，临街划街铺。 均价（元 /平方米） 住宅 3400元 /平方米； 商业：百牙路 23000元 /平方米，长江路 17000元 /平方米 开发商 安徽五洲房地产开发有限公司 突出亮点 地段、商圈、交通、智能安防。 形象展示 成熟配套 物业管理 最大不足 住宅无社区、品质无体现，办公无氛围 供本项目借鉴指数 75 76 77 78 三正 桔子空间 项目地点 青阳路与百牙路交汇处 规划布局 总用地 4228平方米总建面 6644平方米， 1栋 6层带电梯，1层商铺（ 5.9米挑高），上盖低密度、带中庭写字楼 均价 元 /平方米 写字楼：约 3500 商 铺：约 12000-16000 开发商 池州市三正房地产开发有限公司 突出亮点 规划出亮点，中庭式、低密度办公，告别传统 挑高层高的商铺，买一层得两层，提高附加值 商铺以租带售，引入邮政储蓄等，带旺租赁 简洁明快的包装，沿袭三正品牌特色 最大不足 销售现场手段粗放、不专业、只导购无销售力 供本项目借鉴指数 79 80 81 82 83 典型重点楼盘分析点评 城东板块 森桥印象 新城明珠 河滨花园 汇 景 花 园 84 汇景花园 项目地点 百牙路南侧 (三羊墩 ) 规划布局 项目占地面积 250亩，建筑总面积 22万余平方米。 户型产品 在售小高层：两房两厅： 80-104 ； 两房一厅： 66 ； 三房两厅： 122-142 。 商业部分 12000平方米的超大规模中央购物步行街 均价（元 /平方米） 约 3100元 /平方米，每层价格差 100元，高层单位达到 3800元，总价达 35 40万 /套，典型的池州富人区 建筑风格 新古典主义 园林特色 健康主题园林 开发商 池州市汇景房地产开发有限公司 园林景观设计 常州市规划设计院 物业管理 江苏金坛金房物业有限公司 85 推广语 清溪河畔 健康生活 居住改变生活 最后的清溪河畔景观小高层 突出亮点 外部景观资源充分利用 规划在池州有一定的领先性 整体布局合理，建筑形象美观 前期物业的品牌号召与好口碑 最大不足 周边商业不足 主要客户群 典型的中高收入人群 ，以公务员、生意人，企业中高层为主要人群，周边县区生意人进城（较高端客户群对小高层易接受）。 供本项目借鉴指数 86 87 88 89 森桥印象 项目地点 清风东路 /朝阳湖畔 规划布局 总建面 11.7万平方米，别墅、联排别墅、多层洋房 户型产品 别墅产品： 207-243 多层产品三房一卫： 113 三房两卫： 125 、 129 、 135 、 136 两房： 90 商业部分 临清风东路设街铺，具体图纸未出 均价（元 /平方米） 多层约 2400-2800 建筑风格 西班牙风格 园林特色 西班牙风情园林，设臵高迪中心广场、巴塞罗那亲水平台、马德里斗牛雕塑 开发商 浙江森桥集团 园林景观设计 杭州贝肯景观设计工程公司（日本） 物业管理 戴德梁行金牌物管 90 推广语 水岸城邦 理想家 原味西班牙生活，池州华丽揭幕 一品湖山美邸，承启人居新纪元 突出亮点 充分利用独有自然资源，创造建筑与自然的融合 产品层级明显，有效稳健地带动分期销售、提高档次 产品优化、适应需求、保证长远的竞争力 项目品牌与合作单位品牌的融合、配合宣传，提升美誉度 主要客户群 公务员、私企老板、附近矿主、有少量养老的铜陵等外地人 供本项目借鉴指数 91 92 93 94 95 96 河滨花园 项目地点 九华山大道 /白沙河 规划布局 总建面 20万平方米，一期多层；二期三期带电梯小高层，共约 1000户 户型产品 两房 90 ； 三房两厅一卫 110 、 115 ； 三房两厅两卫 120 。 商业部分 临九华山大道设臵街铺，暂无图纸 均价（元 /平方米） 小高层正在推出，约 2500-2900 建筑风格 新古典主义 园林特色 现代风情 开发商 池州市牯牛降房地产开发有限公司 园林景观设计 香港捷奥国际 97 推广语 凭岸观澜处，玉水饶风华 生活在高处 善地，择水而居 /择一方居所，得十分意境 突出亮点 依托自然资源，创造有质感的纯净生活环境 外立面在池州是为新颖，突破传统、突出品质 产品优化，赠送露台（但客户好恶不一） 现楼展示，难度小高层产品的体验式营销，推动客户购买 供本项目借鉴指数 98 99 100 101 102 103 104 105 106 新城明珠 项目地点 九华山大道与清风大道交汇处 规划布局 总建面约 30万平方米，都市综合体项目，规划有星级酒店、大型超市、农贸市场、学校、会所等。建筑规划为别墅、联排、多层、小高层建筑。 户型产品 （单位：） 两房： 89、 95 ； 三房两厅一卫： 103、 107、 116、 118 ； 三房两厅两卫： 123、 125、 126、 137、 148及 168（带阁楼）； 四房三厅两卫： 178、 180、 182 四房三厅两卫一储： 173 四房三厅三卫一储： 208 五房三厅两卫： 165、 172 商业部分 临小区主入口有街铺，形成小型风情商业街区 均价（元 /平方米） 多层约 2400-2800 建筑风格 现代徽派 园林特色 开放式中心花园广场、近 6000平米中心水景景观广场 开发商 天华臵业 物业管理公司 宁波永成物业管理公司（国家一级资质） 107 推广语 多元配套，享你所想 30万平米滨湖景观人文社区，于一片自然的天地，上演一场空