关于“扬州人家”项目的策划设想.doc

关于“扬州人家”项目的策划设想最近几天我们考察了贵公司“扬州人家”的地块，结合“全程策划招标说明”我们对该项目有了一个初步的认识和设想。我们寻找房地产的规律性，我们预测市场，但我们仍然强调风险。特别是在激烈竞争的市场环境下，我们认为，再周密的计划都有可能被突变的市场侵袭的全盘络索。所以，环艺经纪规辟风险的基本原则是：速战速决，快进快出。强调尽量缩短销售周期，用市场的资金去运作项目。在市场的推广中，我们重视品牌的建立、重视对客户的忠诚度。品牌的营建实质就是客户信心度的营建。在务实的营销中，建立市场知名度与美誉度。我们仍将继续发挥扬州本土公司的优势，用专业的心去做好这个项目，去赢得这个市场。下面介绍我们的初期策划设想一、策划所涉及的范围与内容1、目前扬州餐饮娱乐行业（扬州特色老店）的调查以及发展趋势分析2、项目的总体功能定位及支持理由包括n 业种选择行业品种的比例划分n 业态选择经营管理的模式3、项目的目标客户群定位及支持理由4、项目的各楼层功能分布定位及支持理由5、项目经营的控制策略建议包括n 物业出售时的控制策略n 物业出租时的控制策略n 物业招商时的控制策略n 物业经营管理的控制策略6、项目广告推广策划创意包括n 项目招商广告创意n 项目发售的广告创意n 项目出租的广告创意n 经营初期的广告创意7、项目的促销策略n 开盘、开业仪式的全程策划n 物业出租、出售时的促销策略n 项目经营初期的促销策略8、项目创新策划n 与国内的战略伙伴合作模式及推进方向n 传统业态与新经济业态的整合策划n 传统业态与旅游、休闲概念的整合策划n 传统经营时段与新型消费时段的整合策划n 其它有关传统服务措施的提升与创新策划9、增加赢利性项目策划n 顶楼物业的开发建议n 所有内外广告系统的开发建议n 停车场的开发建议n 物业管理的开发建议10、项目未来招商的整体方案设计11、项目租售策略建议12、项目重组策略建议13、项目所面对的各种风险及应对风险的策略建议14、各种不同的运作模式及其投入与产出的比效分析二、解决方案解决方案一：运营模式即“怎样变现，从市场中获取资金” 策略之一：要先有一个全面激活的方案。这个方案不仅要让我们认为可行，而且要让我们将来的合作伙伴也认为与公司合作这个项目前景乐观、效益可观，愿意合作。让他们产生投资合作的渴望。策略之二：整合资源、减少直接投入。举例来说如果我们把装修到一定程度的商场整体或大面积地分割出租，可以直接租给未来的项目经营者，也可以租给与人合作的商场管理公司，然后我们把带租约的楼盘卖掉变现。这一方法主要针对的是各大供应商、经销商。策略之三：在项目启动之前，寻找好需要房产的经营公司或个人经营者，在其提前投入一部分资金的情况下，根据他们的经营需求进行平面布局划分、建筑设计。这一方法可以规避很大的市场风险，并吸引了前期部分资金。策略之四：进行反租。如果分散性的出租或出售不适用的时候。我们设定一个固定的年利率进行返回。而商场的经营找一家专业的管理公司，或者与我们合作经营成立新的管理公司。这样我们不仅卖了楼，还可以出租我们卖了的商铺。而对于小投资者则降低了其风险，保证了利润，不用自己经营。这样就形成所有权与经营权的分离。策略之五：用带租约的方式，将物业整合包装到上市公司，这是直接到资本市场套现。如果我们能将项目包装的很好，用其吸引某个效益不好的上市公司，他会非常高兴合作，以改变他们不好的公众形象。并借我们的题材，提升他们股票市值表现。策略之六：策划包装好一个个小的单元，然后用小单元去吸引资金。深圳的“为食欢乐城”就是采用这种方式。策略之七：扩大项目前期合作公司之间的运作，如策划公司、设计公司、招商公司、管理公司等提前组成一个团队，保证信息平衡，从而达到共赢的目的。公司运作的过程中，建议有熟悉扬州本土文化、风俗习惯的策划公司和具有外地大型商业操作经验的外地策划公司联合，这样可以达到优势互补的良好效果。解决方案二：构筑品牌即“怎样销售”项目要在扬州地区乃至江苏省甚至全国的旅游、餐饮、休闲等行业圈内行成高知名度的强有力品牌，我们认为要达到目标，主要在于以下十大手段的整合运用n 业种的选择及组合形式上的创新n 在业态提升及功能定位上创新n 在组织管理及运作机制上创新n 在整体的形象提升（包括内外装修）进行创新。在这里，我们要力争达到“标志性消费场所、标志性建筑、标志性的装修n 在营业时间安排上的创新n 在服务内容与服务方法进行创新n 在广告推广与促销手法的创新。要求对所有的广告有严格的策划，使其产生震憾力效果n 在电子商务、网络运营模式上进行创新。采用动态的促销，使1个商场变成10个商场，把静态的商场变成动态的。n 供应商伙伴关系建立上的创新n 低成本运营、高收益回报运营上创新以上述十大策略反映出一条规则，这就是强势其实是一种整体性上的而不是强调某一策略或做好某一点就能达到强势。强势就是优势，构筑了强势就是构筑了企业的核心竞争力，这样才能持续的成为市场的领跑者。解决方案三：项目定位“卖给谁”具体的说应做好五个方面的工作n 功能定位n 品牌定位n 形象定位n 业种选择与业态提升定位n 服务与管理定位通过做好以上五个定位方面的工作，最终才能达到我们设定的定位目的，即“要成为市场与需求的领导者”。要成为这个领导者就必须从以下几个方面入手n 了解周边消费者的状况及潜在需求n 了解周边商场的经营种类及经营状况n 了解周边商铺的销售方式及背景我们必须找出极具特色和竞争力的业种与业态，即我们将来销售什么和以什么创新方式销售，以及怎样不断改进服务与管理不断提高客户的满意度。目前传统业态是：制造商批发商零售商顾客。这种模式是现在一般商场普遍采用的方式。我们称为传统模式。而按照我们做市场与需求的领跑者的定位模式，即我们所谈的创新模式它的图型是，了解消费者并知道他们的潜在需求，然后根据需求去运营市场。这种操作可以说是目前全球最为畅行的一种创新模式。即以市场需求为导向的原则。这种模式是全球管理界公认的大师美国人罗杰布莱克威尔提出的需求链原理而设计的。传统的业态与这种业态的本质区别，一方面受制于供应商，另一方面受消费者的制约，是以产品为中心，而不是以目标市场为导向。所以，断定这种商业模式是不可能有竞争力的。要做市场与需求的领跑者，这种定位的典型就是“沃尔玛”，哪个供应商都不敢对它叫板，沃尔玛为消费者提出的口号是“我永远都给你最便宜的”。要实现成为市场与需求的领导者定位，主要从包括n 调查、分析、知道消费者的潜在需求n 调查、分析、周边的商场状况n 调查、分析市场供应商的状况（以上三步签约以后具体展开调查）如果不经过以上的三步，就草率的凭空进行什么策划方案，即是一种拍脑袋的做法，极不科学，那必定会失败。投资商要承担巨大的风险。在进行定位后，我们在对待顾客上也要创新。关键就是把“顾客是上帝”改成“目标客户是上帝”。美国西南航空公司在目标客户上的创新服务就是个好例子，也