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城市规划原理课程论文住房建设规划 环科0811 学号：0820207101 姓名：张立住房建设规划【摘要】住房建设规划是指制订出若干年内分年度建造住房的规划,包括居住区和住房建造的数量以及居住水平等多项指标。住房建设规划较为全面客观的理解应是指在一定时期内城市政府根据自身经济社会发展条件，为满足不同收入阶层住房需求，尤其是为中低收入居民提供满足其基本生活所需住房，以及更好地调控住房市场、调节收入分配而进行的各类住房建设的综合部署、具体安排和实施管理。【关键词】居住区规划，城市居住区用地开发强度指标，引言住房建设规划是以满足不同收入阶层住房需求为导向的，根据不同的收入阶层规划配套相应的住房类型，重点在于满足中低收入阶层的保障性住房，类似于针对住房的专项规划1 居住区规划1.1 居住区也称城市居民聚居地，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住区除住宅外，还必须配建与居住人口规模相对应的公建、道路和公共绿地等设施。1.2居住小区一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。商品房、普通商品房、经济适用房和廉租房。商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其它建筑物。普通商品房也称“两限房”，是指政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格的住房。由于普通商品房既限制地价，也限制房价，很多人又把它称作“两限房”，即套型建筑面积限定和住房销售价格限定的商品房。 经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。也可定义为廉价的商品住宅和受补贴的住宅。 与商品房不同的是：一是经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房；二是经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 与经济适用房相关的概念有： 城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。 1.3住房建设规划和居住区规划的异同。相同点：都是对城市住区的住宅及其所处环境进行规划布局，以满足居民的生活所需。 不同点：1）从规划层面上看，住房建设规划是对城市总体规划的进一步落实，起承上启下的作用，对居住区规划起指导作用，住房建设规划是处于经济社会可持续发展的战略高度对住房发展策略、住房建设标准、住房建设总量和居住用地布局等进行综合部署和具体安排，属于战略性规划。居住区规划是以住房建设规划等为依据，对拟开发地块（住区）进行修建性详细规划，主要对住区的住宅、公共服务设施、公共绿地等所进行的综合性具体安排，属于实施性规划。2）从关注对象上看，住房建设规划所关注的对象是如何满足中低收入群体的住房需求，居住区规划所关注的对象是如何满足具备购买能力的购房者多元需求。3)从政策层面上看，住房建设规划属于保障性规划，更侧重于社会规划，居住区规划属于商业性规划，更侧重于物质空间规划。2 城市居住区用地开发强度指标2.1容积率（也称建筑面积毛密度） 容积率，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万²/²）或以居住区总建筑面积（万²）与居住区用地（万m²）的比值表示，是衡量土地使用强度的一项指标。容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建筑租金的关系；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施负荷运行及环境质量下降。2.2建筑密度，高度 建筑密度是指居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（%）。与容积率概念相区别的是它注重的是建筑基地面积。反过来理解就是表示了一个地块除了建筑以外的用地所占的比例多少，规划控制其上限。建筑密度着重于平面二维环境需求，保证一定的旷地及绿地率。 建筑高度是指主体建筑的屋顶到地面（或勒脚）的垂直距离。建筑的高度不可能是无限的，限制建筑高度的因素除了地基承载力、建筑技术水平等客观因素外，还包括建筑建造的积极因素、城市整体或局部地区的环境风貌要求等，而其中，经济因素和社会因素是建筑高度的最主要影响因素。为了克服经济利益的驱动而盲目追求建筑高度，造成千篇一律的城市景观，并根据建筑物所处不同区位及其对城市整体空间环境的影响程度，规划部门需要对建筑建造提出一个许可的最大限制高度（上限），这就是建筑限高这一指标的由来。2.3绿地率 绿地率是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（%）。规划控制其下限。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。2.4四项指标的相互转化关系 容积率、建筑密度（%）、建筑高度（m）建筑层数（层）、绿地率（%）四项指标是直接影响到城市土地开发强度和开发商的开发效益，又与市民居住生活环境、城市社会综合环境质量密切相关。容积率、建筑密度、建筑高度之间具有相互制约的量化关系，知其二就知其三。例如，1h的地块，10000；6层居住建筑；容积率1.2；建筑密度为20%。即在一定的建筑密度条件下，容积率与居住区地块的平均层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与居住区地块建筑密度成正比。当容积率作为控制土地利用的机制来运转时，就存在楼层与空地的替换关系，即高层建筑用地较低层建筑少。结论 城市政府在进行住房建设规划时既要关注住房的总体供应量，又要确保各个社会阶层都能在合理的价格水平下享受到适当的住房及居住环境，实现“人人享有住房