2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考前辅导精讲班(过关必看).docx

鸭题库：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！第一章 房地产投资与投资风险一、本讲考点1短期投资和长期投资、直接投资和间接投资的优缺点。2房地产投资按经济活动类型划分和按物业类型划分是重要考点。3房地产投资的八个特性是本章必考考点。其中，适于进行长期投资的房地产投资特性在2003、2008、2009、2011年以单选题、多选题的形式出现；房地产投资存在效益外溢和转移的特性，在2009、2005和2003年都以单选题的形式出现。4注意区分经济寿命和自然寿命的概念，是2003年、2009、2012年考点。二、内容讲解第一节 投资与房地产投资一、投资概述（一）投资的概念投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。（二）投资的分类投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：1短期投资和长期投资（考点）（2004、2006、2007、2008、2010、2011年考点，考试类型为单选、多选和判断）按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，属于短期投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。一般说来，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。选择短期投资还是长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。【2010年试题】一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长答案：C2直接投资和间接投资按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。3金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为。实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。金融投资与实物投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。4生产性投资和非生产性投资按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。它一般又分为固定资产投资和流动资产投资。生产性投资通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累。非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。其中，对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资，其再投资依靠社会积累。此外，投资还可以按照国内投资和国际投资等多种方式进行分类。房地产投资领域几乎涉及到了各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。（三）投资的特性（1）投资是一种经济行为。从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来收益的经济行为。（2）投资具有时间性。即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得收益，总要经过一定的间隔，表明投资是一个行为过程。一般来说，这个过程越长，未来收益的获得越不稳定，风险就越大。（3）投资目的是获取收益。投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。未来价值超过现在价值，投资者方能得到正收益。投资收益可以是利润、利息、股息等各种形式的收入，可以是资本利得，也可以是资本金增值，还可以是各种资产或权利。（4）投资具有风险性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资风险。（四）投资的作用1投资是一个国家经济增长的基本推动力2投资与企业发展密切相关3投资可以促进人民生活水平提高4投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产投资概述（一）房地产投资的概念（2006年考点）房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。【2006年试题】投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A获取房地产当期收益B获取房地产未来收益C直接从事房地产开发经营活动D间接参与房地产开发经营活动答案：B解析：投资是为了获取未来价值而牺牲现在价值。（二）房地产投资的分类（考点）房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照如下标准分类。1按投资主体划分（2011年考点）根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住房投资等。【2011年试题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）答案：解析：保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。2按经济活动类型划分（2011年考点）根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。【2011年试题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A居住物业开发投资B商业物业投资C土地开发投资D房地产开发投资E房地产经营投资答案：CDE解析：根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。A、B选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划分除AB选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资共5项。3按物业类型划分（2007、2008、2009、2010、2011、2012年考点，考试类型为单选、多选）按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。（1）居住物业投资居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括公共住房和商品住房。公共住房中，又可细分为面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的经济适用住房、以及面向中等收入家庭的限价商品住房和公共租赁住房等多种类型。商品住房中，又可细分为普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等。居住物业投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，而购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租户使用。居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。值得指出的是，随着政府住房保障制度的完善以及公共住房需求的增加，通过与政府部门或机构合作开发建设公共住房用于出租或出售，将逐步成为房地产开发投资者的重要投资选择。（2）商用物业投资商用物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者带来经常性现金流收入的房地产，包括写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）和出租公寓等。随着房地产市场的发展，商用物业投资的开发出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。商用物业交易涉及的资金数额巨大，所以常在机构投资者之间进行。位置对于这类物业有着特殊的重要性。【2012年试题】关于商业物业投资的说法，正确的有（）。A商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B商业物业交易常在机构投资者之间进行C区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性D商业物业不适合长期投资E商业物业投资收益全部来自出租收益答案：BC解析：A选项，开发持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。D、E选项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。【2008年试题】下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A能为投资者带来经常性的收入现金流B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C适合于长期投资D常在机构投资者之间进行交易E位置对其有着特殊的重要性答案：ACDE解析：随着房地产市场的发展，商用物业投资的开发出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。（3）工业物业投资工业物业是指为人类生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。工业物业投资既有开发一出售市场，也有开发一持有出租经营市场。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。一般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。随着物流行业的发展，传统的以自用为主的仓储用房也越来越多地用于出租经营，成了工业物业的重要组成部分。（4）酒店和休闲娱乐设施投资酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。严格的说，这类物业投资也属于商用物业投资，但其在经营管理服务活动上的特殊性，又使得其成为一种独立的物业投资类型。对酒店和休闲娱乐设施而言，其开发投资活动和经营管理活动的关联更加密切。以酒店为例，在其初始的选址和规划设计阶段，负责未来运营管理的酒店管理公司就会成为开发队伍的重要成员。（5）特殊物业投资特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。【2008年试题】下列物业中，属于特殊物业的是（）。A在建工程B车站C购物中心D科技产业园区答案：B解析：物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。（三）房地产投资的八个特性（重要考点）受制于房地产的不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。1区位选择异常重要是由房地产的不可移动性决定的。一宗房地产投资价值的高低，不仅受其当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关。2适于进行长期投资（长期性）是由房地产的寿命周期长决定的。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当物业维护费用高到不能用其所得租金收入支付时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造，改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。【2012年试题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。A开始施工B竣工C登记D开始营业答案：B【2011年试题】房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。A土地不会毁损B地上建筑物有耐久性C变现性差D土地使用权年限较长答案：C【2009年试题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A设计寿命B经济寿命C法定寿命D自然寿命答案：B3需要适时的更新改造投资（适应性）投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。这种调整不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。按照租户的意愿及时调整或改进房地产的使用功能可以极大地增加对租户的吸引力。对投资者来说，如果不愿意进行更新改造投资或者其所投资房地产的可改造性很差，则意味着投资者会面临着较大的投资风险。【2006年试题】投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。A变现性差B需要适时的更新改造投资C易受政策影响性D专业管理依赖性答案：B4（投资价值难以判断）易产生资本价值风险（投资价值不确定性）是由房地产的异质性决定的。由于每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。而且相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。5变现性差是由房地产的弱流动性决定的。变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。【2007年试题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A不可移动性B适应性C弱流动性D相互影响性答案：C6易受政策影响（政策影响性）是由房地产的不可移动性决定的。房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。7依赖专业管理（专业管理依赖性）房地产投资离不开专业化的投资管理活动。8存在效益外溢和转移（相互影响性）房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产投资的价值和收益水平。能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了较大的成功。【2009年试题】地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。A变现性差B易受政策影响C依赖专业管理D效益外溢和转移答案：D（四）房地产投资的作用从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，此外，投资者通过房地产投资，还可以获得作为房地产业主的荣誉。三、关于答疑室使用的温馨提示为提高答疑效率和质量，更好地为广大学员服务，提示如下：1建议大家在提问前先用搜索功能，设定关键词在答疑室搜一下以前的答疑，温故知新，对你的学习会有帮助的。2提问教材上内容，请说明在教材第几页，新版还是旧版教材；如是在线作业问题，烦请一步到位将原题粘出来，再附你的疑问即可。3请提问本课程教材及在线作业中的问题。4请不要重复提问。5“打不开课件”、“听不见声音”等诸如此类技术问题，请直接与网校工作人员联系，或在咨询台提出，就不要在答疑室发贴了。6提问时，请注意文明礼貌用语，文字组织要有逻辑性，表述要通顺，尽量减少错别字，注意标点符号的正确使用。“予人方便，自己方便”，良好有序、文明高效、和谐融洽的答疑环境需要大家共同努力，谢谢理解和支持！一、本讲考点1房地产直接投资（房地产开发投资和房地产置业投资）。房地产开发投资属于中短期投资，形成的供给是房地产市场上的增量供给，是20052008、2010、2011年考点。置业投资的形式有：购房经营、购房出租转售和购房出租。2房地产间接投资中的投资房地产投资信托基金。20042006、2007、2009年分别以单选、多选、判断的题型出现。3房地产投资能抵消通货膨胀的影响。2006、2008年考点，也是难点之一。4用标准差或标准差系数判断房地产投资风险大小。当期望值相等时，直接比较标准差即可：标准差越小，风险越小；当期望值不相等时，应计算标准差与期望值之比（即标准差系数）：比值越小，风险则越小，详见教材第七章“概率分析中的期望值法”。这是本章中第一个涉及计算的考点，也是难点之一。难在没有学习期望值法的理论知识，建议大家一是可以跳过，等学习第七章时再回头一并学习，二是结合相关内容进行学习。二、内容讲解第二节房地产投资的形式与利弊房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，不同的房地产投资形式各有利弊。房地产直接投资（考点）（资金所有者资金使用者）房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。【2011年试题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A增量供给B存量供给C潜在供给D总量供给答案：A见教材P10【2008年试题】房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。（）答案：见教材P10解析：属于中短期投资。【2007年试题】当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A出售B抵押C转让D经营答案：D见教材P10房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房、在建工程或纯土地），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用（消费或经营）；二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。【2010年试题】相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者答案：ACDE见教材P10、11二、房地产间接投资（考点）（资金所有者资金使用者）房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。（一）投资房地产企业股票或债券房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（1PO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。房地产企业的直接融资行为，不仅解决了企业发展面临的资金短缺问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会，使其分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。（二）投资房地产投资信托基金房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。投资者将资金投入REITs有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。（三）购买住房抵押支持证券住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。【2005年试题】房地产间接投资的形式主要有（）。A投资房地产投资信托基金B购买住房抵押支持证券C购买房地产企业债券D购买物业用于出租经营E购买土地进行开发答案：ABC【2009年试题】房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（ ）答案：见教材P12。解析：是个人投资者以及大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。三、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利1相对较高的收益水平房地产开发投资中，大多数房地产开发项目的成本利润率超过20%，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，其权益投资收益率会更高。房地产置业投资中，考虑到持有期内的增值收益，每年实现10%12%的权益收益率也比较容易做到。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。2易于获得金融机构的支持由于可以将房地产作为抵押物，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，金融机构可以提供的贷款价值比例也相当高，一般可以达到70%90%，而且常常还能为借款人提供利率方面的优惠。3能抵消通货膨胀的影响（考点、难点）通货膨胀是反映一个经济体总体价格上涨水平的指标。研究通货膨胀对投资收益水平的影响时，通常将通货膨胀分为预期通货膨胀（Expected Inflation）和非预期通货膨胀（Unexpected Inflation）。有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产的使用价值不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。史家解读：上述说法归纳为一点：存在通货膨胀是房地产投资具有增值性的前提，但不是投资具有保值性的前提。而理论教材的说法是“通货膨胀引起的房地产价格上涨不是房地产的自然增值而是保值”（详见理论教材66页），建议：考开发以本教材说法为准，考理论以理论教材为准。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。例如，美国2003年商用房地产置业投资的净租金收益率大约为6%，与抵押贷款利率基本相当，但由于房地产的增值部分扣除通货膨胀影响后还有4%6%的净增长，所以投资者得到的实际投资收益率是10%12%，大大超过了同期抵押贷款利率的水平。置业投资所具有的增值性，还可以令投资者能比较准确地确定最佳投资持有期，以及在日后转售中所能获得的资本利得。【2006年试题】房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（）答案：见教材P14解析：可以抵消通货膨胀的影响。4提高投资者的资信等级拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明。（二）房地产投资之弊除了变现性差以外，房地产投资的其他一些缺点包括：1投资数额巨大2投资回收期较长3需要专门的知识和经验本节介绍的房地产投资的优缺点主要是针对直接投资而言的。第三节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念（一）风险的定义风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。标准差是用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。（重要考点、难点）图1-1所示的A、B、C三项投资，C的风险最大，B次之，A最小。还可用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小（标准差系数）。例如，物业1为写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准差为100万元，标准差与期望值之比为10%；物业2为保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，2003年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准差为200万元，标准差与期望值之比为20%。因此，可以推断物业2的单位收益投资风险大于物业1的单位收益投资风险。史家解读：以物业1为准说明：E（NPV1）11000.59000.51000（万元）1，。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。风险条件下决策时，决策者对客观情况不确定，但知道各事件发生的概率，因此可以使用决策树法或决策表法，用最大期望收益作为决策准则。【2012年试题】王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第1年末出现了风险损失，该物业第1年的实际收益可能为（）万元。A2B3C4D5E6答案：ABC见教材P17【2009年试题】甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙物业的投资风险相同D难以判断甲、乙物业的投资风险大小答案：B解析：物业甲的期望值是120050%+100050%=1100（万元），乙物业的期望值130050%+90050%1100（万元），当两物业期望值相同时，可以直接用标准差进行比较。甲物业的标准差：甲=100乙物业的标准差：乙=200标准差小的项目投资风险小，故物业乙的风险大。不确定性（不知道可能发生情况的概率）和风险（知道可能发生情况的概率）有显著差别。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：小中取大法，即对未来持悲观的看法，认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最小收益。大中取大法，即对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最大收益。最小最大后悔值法，即如何使选定决策方案后可能出现的后悔最小。（二）风险分析的目的房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。风险分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。唯一购买联系QQ:804685578 请认准，否则就会购买到二手三手课件，以免耽误学习哦！一、本讲考点1房地产投资的系统风险（8个）和个别风险（6个）。建议死记个别风险，其它的就是系统风险，但要特别注意风险的多个称谓。2投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消，但系统风险因素仍然存在。3市场风险系数及预期投资收益率的计算。是本章的第二个需要计算的考点（第一个是关于标准方差或标准差系数的计算），要记住以下公式：资产的预期收益率（折现率）无风险资产收益率系统性市场风险系数（市场的整体平均收益率无风险资产收益率），无风险资产收益率一般为国债的收益率或银行存款利率，不能用贷款利率。二、内容讲解第三节 房地产投资的风险二、房地产投资的八种系统风险（重要考点）系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。【2007年试题】系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（）答案：见教材P17（一）通货膨胀风险通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。如收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就会面临着购买力风险。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险，以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者会通过适当调整（调高）其要求的最低收益率（名义收益率）来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。（难点）史家解读：1投资者要求的最低收益率（名义收益率）R名通货膨胀率R通实际收益率R实，简单推导如下：由教材187例63的公式可知：1R名（1R通）（1R实），整理后可得：R名R通R实R通R实，R通R实0，即：R名（R通R实）0R名R通R实，证明完毕。2投资者要求的最低收益率（名义收益率）R名通货膨胀率R通行业基准折现率ic。由于房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平，所以投资者能容忍较低投资收益率，投资者要求的最低收益率可以略低于通货膨胀率与行业基准折现率之和。【2012年试题】下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（）。A时间风险B比较风险C持有期风险D通货膨胀风险答案：D见教材P18（二）市场供求风险市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。（三）周期风险周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。（四）变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。（五）利率风险（难点）利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。史家解读：利率与房地产价格总的来说是负相关：利率调升，房地产价格下降，在目前卖方市场下，利率调升增加开发成本，但开发商可以转嫁给购房者从而推高房价；但利率调升会抑制需求，会导致房地产价格下降，综合来看，利率调升对后者影响权重更大，建议结合理论教材第四章第五节有关利率的内容学习。（六）政策风险政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。史家解读：产生政策风险的原因在于房地产投资具有易受政策影响的特性。（七）政治风险房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。是房地产投资中危害最大的一种风险。（八）或然损失风险（“或然”即“偶然”，与“必然”相对）或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。投资者可以将部分风险转移给保险公司。【2007年试题】下列风险中属于系统风险的是（）。A比较风险B市场供求风险C未来运营费用风险D持有期风险答案：B解析：比较风险又称机会成本风险，要记住各种风险不同的称谓，如通货膨胀风险又称为购买力风险。【2006年试题】提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）A导致房地产实际价值下降B导致房地产实际价值上升C加大投资者债务负担D抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求答案：ACD解析：从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降，利率下降，房地产价格会上涨（理论教材146页）三、房地产投资的六种个别风险（考点）（一）收益现金流风险收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。是房地产投资风险的基本内涵和定义。（二）未来运营费用风险未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。要注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对房地产当前市场价值的影响。其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用（例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律）。（三）资本价值风险资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。（四）机会成本风险机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。（五）时间风险时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。（六）持有期风险持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多。史家解读：持有期风险可以包含在时间风险中。【2008年试题】下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。A变现风险B时间风险C或然损失风险D通货膨胀风险答案：B【2005年试题】房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）答案：见教材P21解析：错在不全面，对时间风险定义的考查。四、风险对房地产投资决策的影响风险对房地产投资决策的第一个影响，是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。收益型房地产投资以获取稳定的租金收益为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业。能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资，以同时获得物业租金收益和物业增值收益，投资对象通常为尚未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的投资者，则选择机会型房地产投资，房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。投资的成功与否在很大程度上依赖于投资者认识风险和管理风险的能力。第四节 风险与投资组合一、投资组合理论投资组合理论的要点是：寻找收益一定风险最小或者风险一定收益最大的投资组合。在进行房地产投资时，要注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。【2012年试题】以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（）组合来提高收益、降低风险。A地理区域B时间分布C物业类型D收益形式答案：C见教材P23解析：房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在（这句话可是百考不厌！）（见图1-6所示）。因此，投资者的应得收益便以补偿这个系统风险为主，为：E（Rj）RfjE（Rm）Rf（重要考点）式中E（Rj）在某一时间段内，资产j应有的预期收益率；Rf在同一时间段内，无风险资产的收益率；（一般指的是国债收益率或存款利率）E（Rm）在同一时间段内，市场的整体平均收益率；j资产j的系统性市场风险系数（相关系数，）系统性市场风险系数，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。求取系统性市场风险系数的一个常用方法是利用回归模型，因为这个系统性市场风险系数大体上与某一投资项目的收益与市场整体平均收益的回归公式之斜率相同。【2012年试题】在资本资产定价模型中，j是综合考虑了资产j的系统风险和个别风险后得出的风险系数。（）答案：见教材P25解析：系统性市场风险系数，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。【2010年试题】关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消答案：D解析：A投资组合可以降低投资风险；B投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到；C投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消，但系统风险因素仍然存在。【2008年试题】某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（）答案：解析：当资产的预期收益率与市场整体平均收益率变化幅度相同时，系统性市场风险系数不一定等于1；而系统性市场风险系数为1时，某投资项目的预期收益率等于市场整体平均收益率。假设系统性市场风险系数为1，则某投资项目预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，反之并不一定成立。说明如下：当系统性市场风险系数为1时，某投资项目预期收益率增加x，则该投资项目预期收益率E（Rj）（1x），市场平均收益率增加y，则市场平均收益率RfE（Rm）（1y）RfE（Rm）（1y），令E（Rj）RfE（Rm）Rf，则E（Rj）（1x）E（Rm）（1y），可得：xy。二、资本资产定价模型由上述投资组合理论引申出来的资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model）便能更好地分析这种风险与收益的关系。在该模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险系数（这里假设应用了适当的投资组合）乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差。很巧合，这个概念与房地产估价中有关折现率的一个选择标准，即机会成本标准十分相似。基于这个原因，我们可以进一步把这一分析方法应用到房地产市场上。确定折现率（相当于收益率、报酬率）的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益。这个收益差不多等于上述无风险的收益，例如国债的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬（Risk Premium）。整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数是04，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析应为：R10%04（20%10%）14%新西兰的布朗教授（GRBrown）曾经把这种分析应用到不同房地产子市场来测算它们的风险报酬。他首先假设了在1984年英国房地产市场相对于整体投资市场的系统性市场风险系数为02，通过回归模型，他计算出各子市场的系统性市场风险系数（相对于整个房地产市场的收益）为：零售商业用房116，写字楼087，工业物业069。风险最大的是零售商业用房，这也是大多数房地产市场的一个现象。这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。由于资本资产定价模型是基于整个市场环境的变化而做出分析的，上述的这些系数也要分别乘