产权房和使用权房.doc

1. 买使用权房，消费者吃亏 根据房地产交易的规定，成套独用公房要进入市场，必须先办理 购房手续，取得产权证后方可上市进行交易。否则不准上市，中介机 构不准接此类业务。 但尽管市房地局三令五申，市场违规操作仍屡禁不止。市房地局 负责人指出，这种违规行为的要害是逃避政府税收，侵犯消费者权益， 扰乱市场正常秩序。该问题目前主要表现在两个方面：一方面本市还 有相当多的居民未购下自己居住的可售公房，而一些中介公司则利用 消费者对房产交易政策的不熟悉和急于求成的心态，通过原实物分房 “四联单”违规操作，非法收取佣金；物业公司也唱“双簧”，非法 收取所谓“定金”（“进户费”、“出户费”），且不出具发票。另 一种情况是，一些开发商见公有住房的租金已高于某些小区的物业管 理费，于是将动迁房、职工住宅、甚至商品房作使用权房卖给消费者。 这样，开发商在房屋出售后，每月还可以收取较高的租金。 对于市场运行来说，使用权房以略低的价格出售，不利于公平竞 争。 最终，在使用权房的买卖上，消费者是将最大的受害者。他们以 相当于商品房的价格，换来的却是使用权房。这类房屋不仅每月要交 租金，不能上市交易、不能抵押、不能赠与、不能继承，如果变成产 权房，还得掏腰包再付购房款。 2.买产权房还是买使用权房 现在很多人买房几乎都买产权房，主要是因为所谓全产权、永久产权的诱惑，认为拥有产权证，这住房就永远属于自己，并可代代相传了。事实并非这么简单。相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别。 我国实行的是土地国有制，即在中华人民共和国国土上，所有土地的所有权都是国家的，这种所有权是不出让的。开发商建房的土地是向国家买的有期限的使用权，最长为70年。根据我国现行法律，到时国家就要把土地（当然包括土地上的建筑物）无偿收回。所以，买产权房并无永久产权可言，开发商向国家买多少年土地使用权，你所购的产权房的产权就是多少年。有些开发商向国家购买了期限为70年的土地使用权，由于种种原因，三年后再建房，建房再用去两年，建成后又一下子卖不掉，如你到建成后第三年买了房，那你所购买的产权房的产权期限只有62年。如果你买了别人居住过20年的二手产权房，你所拥有的产权期限就不到50年了。 问题是售房时，没有一家房地产开发商老老实实向购房居民说明他们出售的产权房的实际产权是多少年。到年限购房居民仍想拥有房产，必须再向国家交纳若干年限的土地使用金。事实正是这样，如果购房居民未能在产权期限内将房产卖出去，那么就会遭受不必要的经济损失。 产权(也就是所有权)和使有权的区别在于:所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能。使用权为所有权的权能之一。拥有一套住房的使用权，只是在要出租就会受到一定的限制，能否出租、转让获取收益，都要受到有关法规、契约、产权所有者的制约。 再来剖析一下处分权，这应该是产权拥有者最根本的权能。目前，按有关规定，居民拥有使用权也有处分权，尽管他处分的是使用权，而不是所有权。按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让机会，所区别的仅是一笔土地使用金。 所以,在房地产中的产权与使用权两个概念并没有多大差别，因为实际效果一样，只是多了一种我拥有产权的心理感受而已。相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别，何乐而不为呢? 3.房屋只有70年使用权 买了房还是相当于租房 这个世界上的有些事情，经不起琢磨，如果你和大家保持一样的想法，那么没有人会说你另类，如果你按捺不住的非要去较真，也许你就是众人皆醉我独醒了，那种莫名的感觉实在让人无法平息。 咱就说这个买房使用权70年吧，本来嘛，大家买房子不就图个安居乐业、传承后代么，从祖上传下来就是这样的想法。于是深圳几十万、上百万的房子都有人买，而且房价还像开春放的风筝一个劲的往上蹿，让人可望而不可即。想当初买房的时候，大家还不都是按照发展商给的一纸购房合同，签字交款，然后就是收楼、装修，谁也没琢磨一下，这到底是买房还是租房？一套房子动辄几十万，可是你买到的是什么？是房屋的使用权70年！而不是大家想当然的产权和土地所有权，这样一来，你买的房子过了70年，就有可能不是你的了，政府有权收回房子，到那个时候，你再算算账：假设一套房子买的时候花了80万，加上装修什么的20万，总共你要付出100万来才能住进去，如果你和你的后代住到了70年以后，房子却没了，再算算账：平均每年相当于花了1.5万元的费用，每个月花了1200元大银，这个和租房子有啥区别啊！深圳的绝大多数人都有租房的经历，当你每个月把白花花的银子交给房东的时候，心里都会想，这要是给自己的房子交月供该多好啊！于是每个人的奋斗目标都是：尽快拥有自己的一套房子，彻底告别租房的日子。可是房子真的到手了，你要是仔细算算，70年算不算租期？因为到了那个时候，房子既不是你的，也不再是你的子孙后代的，到头来，不还是花了钱租了别人的房子？越想就会越心疼，装修这么漂亮的房子住起来心里也不是个滋味，再想下去，心疼，除了心疼还是心疼！都说买房子是咱老百姓的头等大事，古代忧国忧民的杜甫老先生早就呼吁过：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”，可见从那个时候起，能住上自己的房子就一直是中国老百姓的一个美梦。可是现在，也许只是70年的美梦不过话说回来，不管是买房子，还算是租房子，都得有个地方住不是，这样一想，还是住自己花钱买的更踏实些，你说是不是？买房人购买商品房支付的房价款中既包括购买房屋的费用，也包括购买房屋所依附的土地的费用，也就是说，买房人既是所购房屋的所有权人，同时亦是房屋所依附土地的建设用地使用权人（当然，对于高层建筑来说同一块土地上可能存在若干个使用权人）。以出让等有偿方式设立的建设用地使用权的特点之一为权利的有期限性，在权利期限届满时，建设用地使用权人就丧失了继续使用该土地的权利。按照现行法律规定，用于建造住宅的建设用地使用权期限为70年。那么，70年期限届满后，依附于该土地之上的住宅如果仍未消灭并且仍存在使用价值，买房人的权利如何得到保护呢？这一问题是老百姓非常关心的问题，毕竟买房子是很多人一生的大事，花费的也多是半生的积蓄，如果70年期满不能续期，那买的房子岂不成了空中楼阁啦？中华人民共和国物权法的出台给咱老百姓吃了一颗定心丸，就住宅建设用地使用权到期后能否续期这个问题给出了明确的答案，该法第一百四十九条第一款规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。由此可见，物权法对此的处理方式是：住宅用地在建设用地使用权期间届满之后自动续期，既不需要当事人提出续期的申请，也不能以期满为由将地上的不动产或者动产归国家所有，从而保护了广大老百姓的利益。至于期满自动续期时是否应由房屋所有权人另行缴纳土地出让金物权法未做明确规定，有待以后立法的进一步完善。我国目前销售的商品房最高使用权期限是70年，经过几年的开发，交付用户手中的时候，使用权还有60多年。那么房屋的使用权到期之后怎么办？我觉得有以下几个方面值得考虑：1、开发商和政府签订的土地合同如何规定的是交一定的费用之后延展一定期限？是土地供应方（国家）有权收回土地及土地上的附着物？还是到期之后双方另行约定？或者干脆没说到期之后怎么办？前一段河南出了个房产的案子，开发商售卖的别墅只有10年的使用权，消费者买到手之后，使用权只有6年多了。而且在开发商和政府的合同上说的是土地供应方（国家）有权收回土地及土地上的附着物。现在的官司还未了结。当地业界说少购买使用年限是房地产行业的“一大发明”。如果在土地合同上已然说明，到期之后基本上可以按照合同及到期之时的政策法规办理。如果国家真的实行了土地私有化，那大家就可以捡个大便宜了。2、房子在经过60多年的风风雨雨之后的状态我相信大多数人买的都是楼房（多层或高层）。在建筑物老化问题上，这些楼房可和别墅有很大的差别。我记得本栏目以前发过一个帖子，说国内国外的普通住宅楼的使用期限大概是5、60年（国外较高，国内较低）。事实上，从国内的建筑现状来说，一栋楼如果用个3、40年，基本上已经可以定性为危楼了。大家看看身边5、60年代建的房子就知道了。而且那个时候建的大都是6层以下的多层，偷工减料的事情应该远比今天轻微。对于鸽子笼般的危楼，大修的开支恐怕和拆掉重新建的费用也相差不会太大。大修的事就不说了，如果你要拆掉重新盖，麻烦就多多了，要审批，还有楼内住户利益的调整和冲突，我估计可行性几乎是没有。如果是没办法通过大修或重建保证住宅楼的安全性的话，看着自己住的房子成了危楼，恐怕住户有点能耐的都要另寻住处了。同时流浪汉、不法分子会自发地搬进来或者常常光顾。如果是一个大型小区，有很多这样的危楼，呵呵，贫民窟出现了。关于房屋质量问题，还请有关专家指点一二。从以上两点来看，在使用权限到期的时候，房子已然失去了使用价值，有实用价值的土地不属于原来的住户。所以，政府可以顺理成章地收回土地，重新招牌挂，再次推向市场。那个时候如果还有人要为自己失去使用权没有使用功能的破房子不自量力去阻挡共产主义建设的步伐，就太不明智了、太不明智了！所以我感觉，70年的使用权限都长了点，50年的使用权就够用了。50年过后，现在买房的人大多数或者故去了，或者是基本上丧失了自如行动的能力。自己的孩子也会有自己的事业和天地了。50年之后的事情远远不是我们现在就可以通过买个房子（多层、高层的房子）来筹划的。至于别墅，如果建筑质量好，用个100多年，再修修补补，维持个几百年不会有太大问题。至于他们的使用权怎么办，那是富人的事，我们穷人操什么心购置二手房注意事项来源：58.com 2014-01-13 15:29随着经济的房展，房价不断的飙升，政府的下调房价策略成为空谈的情况下，越来越多的人在高房价的面前折腰。在买不起高价的全新房面前，人们只好选择购买二手房。因为大部分二手房相对全新房来说便宜一些。那么在购买二手房时需要注意的事项有哪些呢?下面从法律和常识两个方面给大家介绍一下。法律方面：一、需防不法中介抬高房价，要了解交易房屋的业主的委托价，最好与业主进行协商，另外交易若不成功，佣金怎样退还要提前明确;二、需要注意房屋产权人是谁，据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让;三、在交房环节还需要注意约定具体的交房时间、交房条件、相关费用的支付等;四、要注意确定违约责任条款和救济方式，防止违约行为的产生，维护守约方的权益。常识方面：一、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。二、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。三、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。四、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。五、市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。六、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。七、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。八、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。九、中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。十、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。二手房购房合同注意事项来源：58.com 2013-12-28 13:44房屋作为一种特殊的商品。依据法律规定，房屋买卖双方当事人必须签订书面的、由政府有关部门制定的格式合同，该房屋买卖合同作为产权转让登记的重要凭证，是买受人取得房屋产权，即标的物(标的物是房屋的所有权或使用权)物权转移的主要和重要文件。房屋买卖合同订立前，因转让房屋所有权可能涉及第三人的利益。因此，法律规定，转让出租房屋，应提前三个月或按照租赁合同中约定事宜通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。房屋买卖合同签订生效后，双方当事人应当向房地产交易中心提交有关证件，经审查符合房屋买卖条件，办理过户手续(或产权证)后，房屋所有权才算转移，即出卖人才算将标的物交付。未经过户登记(或产权登记)的，买受人交付了合同约定的费用，仍没有占有该标的物，这一点是与一般买卖合同的明显区别。一、确认基本信息的真实性与有效性。合同签署人出售房屋的有效性：房产证、身份证和签署合同人要统一，如有特殊情况，需出据有法律依据的公证委托书。房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写，不得随意增改文字。只有房地证或房产证中所属地址才是法律唯一承认的房产合法地址，不能按照门口的门牌号或习惯称呼的小区名称填写。房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。这个面积是国家经过专业机构测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。因为，有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，但是需要在合同的其他条款中注明，该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。房屋权属要明确注明。私产房要填写产权人和共有权人姓名，企业产要填写产权单位名称，公产房要填写所属房管站名称。如为继承、赠与、法院判决等情况，须卖方出具相关证明。二、交易金额及付款方式的约定。有关金额约定时应顶格大写，字迹清晰。如有小写，须注意前后一致。明确付款金额和具体时间，保证总金额一致，前后时间不冲突。过户贷款具体事项以银行和房地产管理部门为准。在签署合同时买方应支付定金，卖方出具收款票据或收条，交付定金时应由正规中介经纪人或律师见证。三、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。四、一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列