【商业地产】南昌昌东服装工贸城定位报告修正版2008年-62PPT

昌东邦盛 1500亩地块 定位报告 实现项目工业用地的房地产开发的价值最大化 首期工业的开发产业，服务于整个昌东工业园 快速实现“兴园旺园” 开发资金的快速回笼 企业目标 建华地产 KENWARD PROPERTY 报告思路 分析市场 认识项目 准确定位 报告大纲 第一部分 市场分析 第二部分 项目分析 第三部分 项目定位 第四部分 一期工程规划建议 第一部分 市场分析 城南版块大势解说 南昌市工业园产业分析 昌东产业园分析 南昌服装产业分析 让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么 。 美国著名城市学家伊里尔 沙里宁 城南版块开发的大势解说 城市格局分析 建华地产 KENWARD PROPERTY 城市规划精神，以中 心城区为核心，东拓、 西进、北控、南延。 赋予各个组团不同城 市功能，再以外环快速 干线连接，形成新的城 市格局。 定位工作的两个版块 城南版块开发大势解说 主城区的四大版块 传统城区 -城市中心体、商业、居住区 城东片区 -高新技术产业、高校、居住区 朝阳片区 -商贸、物流、居住区 城南片区 -制造业及相关配套业、商贸、居住区 城东片区 城南片区 朝阳片区 城南版块开发大势解说 城东和城南的产业联动 城东和城南的功能定位都建立在工业研发和生产基础上，在城市空间地理位置的布局自然形成了目前的半月型产业带。 城南版块开发大势解说 半月型产业带组成说明 以红谷滩新区为服务中心，经开区为产业基地的大工业区 以高校园区为创新中心，高新区为产业载体的高新技术产业区 由昌南、昌东、小兰工业园组合形成的，承接沿海产业梯度转移的现代制造业基地 城南版块开发大势解说 城市经济增长极分布 城南版块开发势解说 城市第三增长极解说 城南版块大势解说 城市第三极增长级解说 城南版块开发大势解说 城市第三增长极的功能承载之一 承载沿海产业梯度转移的现代制造业基地 长珠闽地区正面临新一轮的产业结构调整，许多沿海企业为形成新的竞争优势，纷纷打破地域界限将把生产基地选择或搬迁到中西部地区，形成一股由“退沿进中”的发展大潮。 在历史上曾多次痛失发展机遇的南昌市，这次绝不容错过！ 承载沿海产业梯度转移的现代制造业基地 而这些转移过来的产业大多数是资源型、加工型和劳动力密集型的中、小型传统制造业，不符合经开区、高新区的选择条件，而且经开区和高新区目前可供使用的用地已十分有限。 城南版块开发大势解说 城市第三增长极的功能承载之一 大型生产性企业总部基地 全国 500强的洪都航空工业集团和江铃汽车集团两大企业总部均集聚于青云谱区。 2004年，江铃汽车的销售收入更突破 100亿元 ，以大型生产性企业总部带动相关产业、拉动消费、提升区域形象的效应正逐渐显现。 城南版块开发大势解说 城市第三增长极的功能承载之二 总部基地的作用 总部经济的形成将为南部区域发展带来 “ 五大 ” 效应： 税收贡献效应：包括企业的税收贡献和公司总部员工的个人税收贡献 产业乘数效应：为制造业总部服务的知识型服务业产业链的形成 消费带动效应：一是总部的商务活动、研发活动及其各种配套消费；二是总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、休闲、购物等。 劳动就业效应：总部经济本身带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展 . 社会资本效应：提升地区的知名度、美誉度，促使这个区域的地产升值 城南版块开发大势解说 城市第三增长极的功能承载之二 辐射中部地区的商贸物流圈 南昌是全国惟一一个与最具经济活力的 “ 长三角 ” 、 “ 珠三角 ” 、闽东南三角区相毗邻的省会城市。南昌半小时经济圈大约覆盖了 400万人的市场，而 4小时经济圈覆盖了4000万人的市场， 6小时经济圈则涉及到 4亿多人的消费市场。 南昌独特的区域优势，将成为沿海企业进军内地市场，实现向中部腹地省份经济辐射的跳板和支点。 城南版块开发大势解说 城市第三增长极的功能承载之三 辐射中部地区的商贸物流圈 此外，南昌作为中部地区重要的制造业基地，必然成为工业原料及成品的生产消费市场。 随着江西、南昌大交通格局的形成，南昌必将成为中部地区重要的工业品、商品的集散中心。 城南版块开发大势解说 城市第三增长极的功能承载之三 疏散老城人口和城市功能的新空间 近半个世纪来，南昌发展基本局限于老城区范围，老城区的人口密度达到了 11612人 /平方公里，而原 8平方公里的旧城范围的人口密度更是高达 5万人 /平方公里。老城的交通拥挤、功能混杂，环境质量日益下降。 城南版块开发大势解说 城市第三增长极的功能承载之四 疏散老城人口和城市功能的新空间 近年来，尽管南昌在建设上取得了可喜的成绩，老城区部分城市功能和产业也实现了外迁。 但由于种种原因，老城区的人口并没有真正的迁移出去，而疏散出去的居民仍然集中到老城区来上班、上学、购物、休闲娱乐，由此进一步加大了城市的交通压力，使交通更加拥挤不堪。 城南版块开发大势解说 城市第三增长极的功能承载之四 城市第三极目前只具备结构和形态松散的雏形，未能形成有机融合、功能互动的结构体系。 城市第三极的成长，必须突破诸多制约其发展的瓶颈和障碍。 城南版块开发大势解说 城市第三增长极的现状： 产业聚能 针对性的集群知识型生产服务业，搭建平台、优化环境，鼓励知识型企业的创业和发展成长，增创南昌新优势，提升和强化对半月型产业带及洪都、江铃等大型工业企业的产业支持能力 商贸聚合 导入流量经济理念，强化商贸物流圈的会展、博览和信息管理功能，提高商贸物流圈的辐射和聚合能力，真正形成资金流、信息流、技术流、人才流、物质流等高度聚合的流量经济特区 形象聚焦 在城市的空间形态上，通过特色建筑、环境和城市意象塑造新的城市亮点；在城市精神上，倡导一种代表新南昌人的文化气质，优化区域形象、提升城市价值，引导老城人口、功能疏散 城南版块开发大势解说 真正形成城市第三增长极的突破点 ： 城南版块是以推动南昌工业化和城市化为发展目标 以国际化的眼界引入城市风貌，以高标准的建造为南昌“花园城市”添砖加瓦的 聚合了居住、商贸物流、会展博览、文化、商务（办公）、休闲娱乐等多种产业功能的，具造血功能、服务功能的生态型、综合服务性城区。 城南版块开发大势解说 未来的城市第三增长极的功能理解： 南昌市工业园产业分析 工业园区发展的基本概况 自 1991年南昌高新技术开发区在青山湖畔破土动工开始，经过 15年的发展历程，南昌市已有各类工业 园区 12家，其中：国家级工业园区 2家，即南昌高新技术开发区、南昌经济技术开发区；省级 9家，即桑海经济技术开发区、英雄经济技术开发区、南昌民营科技园、南昌昌东工业区、南昌昌南工业园、南昌小蓝 经济开发区、南昌向塘开发区、南昌长堎外商投资工 业区、安义县凤凰山工业开发区；市级 1家，即进贤工业开发区。 园区建设和发展速度加快。 2006年与 2007年相比，工业总产值增长 27.05%,销售收入增长 46.33%,税收收入增长 52.48%,利润增长 33.1%,出口创汇增长工 102%。各园区基础设施较为完备，交通状况良好。工业园区发展已步入了快速发展轨道。 园区经济实力不断增强。 11个工业园区数量上仅占全省的11.2%，但销售收入、利税总额分别占全省园区的 42.1%、 39.3%，强有力地带动了地区经济的发展。 园区成为招商引资的重要载体。截止 2006年底，工业园区内注册企业总数达到 2600余户，全年各工业园区实际利用外资 5.39亿美元，占全市的 59.3%，实际利用内资 154.13亿元，占全市的 59.2%。 南昌市工业园产业分析 成效与优势 园区内产业集群开始形成。随着园区工业的不断发展，一些园区的主导产业逐渐形成，产业集群效应开始显现。经开区空调、造纸、汽车、电子信息等四大支柱产业产值占该区工业总产值的比重已经突破四成；昌东工业园有针纺类企业 80多家，并形成了从纱绽、织布、印染、成衣、提花后整理等比较完整的产业链；小蓝经济开发区依托江铃，汽车汽配产业开始形成规模。 园区推动了经济结构的优化升级。形成了以汽车、医药和食品、新材料、电子信息、家电等规模较大、技术先进、管理科学的五大支柱产业和十大产品基地，产业结构调整和升级。 园区极大地拓展了就业渠道。工业园区的快速发展，大大增强了社会再就业的 “ 造血 ” 功能，在扩大就业规模、安排城镇失业人员再就业、转移农村剩余劳动力、提高城乡居民收入和维护社会稳定等方面发挥了重要作用。 南昌市工业园产业分析 成效与优势 一是园区发展不平衡。 两家国家级开发区和小蓝开发区 2005年的实际 利用外资数占 11家开发区利用外资总数的 76%。 二是招商引资存在一定的无序性。 有的园区在招商时缺乏项目选择意 识，不顾园区产业定位，不问产业，不问效益，甚至园区之间挖项目、争 企业，竞相压价，无序竞争。 三是创业环境和管理体制仍然存在不足。 部分政府管理部门办事效率 较低，服务意识不强，企业融资渠道有限，尤其是中小企业困难更大，园区 内生活配套设施处于起步阶段。存在着“职能缺位”、“体制复归”的趋势， 这些在一定程度上制约了园区的建设和发展。 南昌市工业园产业分析 存在的问题 四是园区特色不够明显。 有些园区缺乏科学合理的产业布局规划，在对本园区进行产业定位时，没有充分考虑自身优势和与周边园区实 行错位发展的战略，进而造成园区之间产业结构趋同现象严重。就 目前各园区形成的所谓“支柱产业”和“主导产业”的现状看，医， 药、食品、纺织三个产业的雷同现象最突出，医药产业涉及 8个园区 食品产业涉及 8个园区，针织服装产业涉及 7个园区，汽车及配件产 业、家电产业等也涉及多个园区，最终导致比较优势弱化，竞争力 下降。 五是环境保护力度不够。 伴随着工业进程加快而产生的环境问题并 没有引起应有重视。目前只有小蓝经济开发区在筹建污水处理厂，在 建设资金不足的情况下，集中污水处理、集中供热、系统的雨污等环 保基础设施建设普遍滞后，为将来的治污提高成本埋下隐患。 南昌市工业园产业分析 存在的问题 1、显著的区位交通优势 昌东工业区作为南昌经济发展的一个重要板块，具有独特的区位交 通优势。距南昌火车站仅 5公里，距南昌港 10公里，距离飞机场 20公 里，可直达 105， 315， 320国道，交通十分便利。她既独立于城区，又 与城区紧紧相连，可以与城市共享供水、供电、道路、通讯等基础设施 ，同时又能就近利用省会城市信息、资金、科技、管理、人才、市场相 对集中的资源优势。 2、产业的集聚配套优势 昌东工业区已初步形成了以针纺服装、食品饮料、医药化工、电子 信息等为主导的支柱产业，显现了良好的产业集聚规模优势。尤其是针 纺服装行业方面，工业区已引进了纺纱、织布、印染、制衣、水洗、绣 花等各类企业 140余家，形成了较为完善的产业链，并且在产业配套上不 断完善，为您选择昌东奠定了扎实的基础。 昌东产业园区 优势分析 3、完善的基础设施优势 （ 1）道路 工业区内有解放东路、高新大道、昌南大道、昌东大道等市政道路，并 以此为框架大力实施道路建设，使之与昌东一路、昌东二路、昌东三路 、工业一路、工业二路、工业三路、朱桥路等形成纵横交错的道路骨架 ，构成昌东工业区“十横十一纵”的道路布局。 （ 2）供水 管网采用环状管网形式，累计已铺设供水管 23公里，兴建自来水加压站 一座，日供水能力可达 10万吨，水压为 0.25兆帕。区内天然水系（赣抚 平原）纵横交错，经改造总长度可达 40多公里，可提供 14m3秒用水。 水价：生产用水 1.35元 /吨；生活用水 1.10元 /吨；基建用水 2.00元 /吨（包 括污水排放费）。 昌东产业园区 优势分析 （ 3）雨污水排放 园区内采用雨、污分流的排水体系，经过园区内道路边的污水管管网汇入南昌市污水主 管网，进入南昌市青山湖区污水处理厂（处理规模为 100万吨）。目前已新建污水管网 55公里，雨水管网 55公里，雨、污水的排放能力均能满足工业区规划的排放要求。 （ 4）供电 园区变电站电网接入昌东 220KV变电站省网系统，进出线规模为 110KV/10KV， 10KV 输出由 8个开关站构成区内环形网，供电容量可达 12万 KVA，且已施工 10KV架空电力 线 16公里和 10KV电缆 4公里， 10KV开关站一座，可以满足工业用电量、公共设施用电 量以及居民生活用电量的需求。 辖区范围内，省电力公司已在昌南大道、昌东大道交汇处兴建了 220KV梧岗变电站，容 量达 35万 KVA；工业区西边万溪变电站已送电，容量达 12万 KVA；此外，工业区周边 有坝桥变电站，容量达 7000KVA，以上三座变电站可确保工业区企业用电的可靠和安 全。电价：生产用电 0.669元 /千瓦时（不满 1千伏）、 0.654元 /千瓦时（ 1千伏以上）、 0.555元 /千瓦时（大工业）。 3、完善的基础设施优势 昌东产业园区 优势分析 4、丰富的人力资源优势 青山湖区区域内科研院校云集，现有南昌大学等高校 10所，每年可为当 地提供技术人才 5-6万。众多的中等学校、职校构成了全区经济发展的技 术人才依托。普通劳动者的月收入一般为沿海发达地区的 1/2-1/3。 5、优质的服务机制优势 工业区提出“宁可自己千辛万苦，不让企业一事为难”的服务宗旨，实行 项目进区代办员负责制，并提供“一站式”服务。与此同时，园区实行 封 闭式管理，设立警务区和经济“ 110”，随时对企业进行跟踪保护，努力 营造一个安全、诚信、文明、高效的创业投资环境。 昌东产业园区 优势分析 昌东产业园区 产业分析 企业类别： 服装、医药化工、物流、汽配工贸、食 品饮料等 企业规模： 不一， 30人 2000多人的企业都有； 企业性质： 外资企业较多，早期有部分内资服装企 业；内贸不多，外贸为主； 南昌地区服装行业产业调查 行业发展面临的问题 出口退税调整步伐放缓，纺企叫苦连连 据 2007年 6月份国家财政部关于调低部分商品出口退税率的通知报道，服装出口退 税率下调至 11%。受美国经济影响本来出口就有下行危险，如果再频繁调整政策，对出口就构成了双重压力。 受反倾销、反补贴、技术壁垒等的重创 中国纺织品服装出口正面临人民币继续升值，反倾销、反补贴、技术壁垒，出口退 税下调及国内棉花短缺、能源供应不平衡等因素制约。 今年纺织品出口在多种因素影响下，形势并不太乐观，下半年增幅可能进一步回落 在各项影响企 业成本因素的共同作用下，下半年出现纺织出口企业成本承受能力 的临界点。 劳工荒 南昌市、九江地区各服装企业用人缺口十分严重。劳动是第一生产力，没 有充足的人力无法保障稳定的订单。然而招集到的大多是临时工，熟练工或 其他更多的向江浙粤等地带进发，但实则工资差异不大，导致江西内地员工 失缺，员工流动性大，企业发展不平稳。 生产安全跟不上 偷盗现象，成业众多中小企业比较关注的问题； 生活配套不完善 园区内缺乏大宗生活配套设施，员工过工厂至宿舍的简单生活，也是倒致另 一人员流动性大的主要因素； 南昌地区服装行业产业调查 行业发展存在的问题 产业链不完善 没有自创品牌： 大部分服装加工企业均是来料生产，简单的订单加工。 服装及服装辅料企业分散： 没有形成集群的产业链，南昌市各工业园内都分着规模不等的服装企业。主要是缺乏本地到本地的辅料供应集群。在南昌市的制衣商有很多合作已久的辅料供货厂商，一般 600件以上辅料均去福建、江苏、浙江、广东等地进货，增加了交通费用成本、时间成本以及诸多的不便，而在南昌办厂同时在南昌进同等的令人满意的辅料，各制衣厂商将是不亦乐乎，节省下来的成本即转为企业的收入。对此，我们可以在外地招集一些较有名气的服装辅料厂进驻，达到吸纳服装企业的功效。 南昌地区服装行业产业调查 行业发展存在的问题 信息闭塞：政府政策力度不够 政府方面缺乏统一管理的机制，统一对外宣传不够，即使一些产业已上 规模、效益各方面都表现尚可，但却引不来外地客户，因而企业不能继 续做大做强，赶不上江浙一带的发展，同时也是政府没有更多给予重视 ，如服装、辅料基地，服装工业园区等对外形象的推广和口碑等的大力 宣传或没有或力度太弱。 南昌地区服装行业产业调查 行业发展存在的问题 市场结论 分析 城南板块，地理位置优越，交通便捷。 园区内大宗生活配套不齐全，生活功能不完善，需求饥渴。 园区内上下游产业链有待完善。 园区特色不明显，产业分散，不集中，产业集群效益不明显。 邦盛工业园的优惠政策导向须明确。 第二部分 项目分析 基本状况 项目使命 项目 SWOT分析 分析结论 项目分析 基本状况介绍 项目占地亩，体量大、开发周期长 项目地块一期的性质为工业开发性质 一期土地相关证件已全部办齐，工程已动工，已开工总建筑面 积约为 12万方，属于工业标准厂房。 政府高度关注项目，被纳入省市重大产业工程“”工程 一期 351亩调整后规划设计方案的出台迫在眉睫。 城市第三极将可能成为继经开区、高新区之后，又一个推动南昌城市经济发展的动力引擎。 本项目地块位于城市第三极的核心地理位置，在整个城南版块的开发过程，又如何确认自身的价值？ 项目分析 使命所在 、 其他地块部分相同的功能定位开发 2、复合型地产营销的高难度的复杂要求 3、开发战略和企业战略的相互融和 、 城市格局的改变 、“退沿进中”沿海产业梯度转移 、昌南新城的建设 、纺织原料大市场的新建 、 工业用地性质 、体量大，开发周期长 、交通、生活配套设施落后 、缺乏商业和文化氛围 、 单核城市中心、辐射力强 、省市重大产业工程 、园区产业已处具