【商业地产】金科·云湖天都（暂名）地产项目策划框架性思路-176PPT

金科 云湖天都（暂名 ） 项目策划框架性思路 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 鉴于本项目容积率的限制，以及与绿韵康城形成差异化定位的战略需要，本项目必须以花园洋房为主体。故本报告以此为大前提，仅定向研究项目主题定位、户型配比、项目功能配置及商业部分的定位。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 同类型物业市场竞争的激烈 区域市场对价格的低预期 以及项目本身的高成本 将迫使我们必须营造不一样的花园洋房 将迫使我们必须营造不一样的洋房社区 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 第一部分：背景分析 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 一、重庆房地产市场近期发展概况 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 1、今年 1-9月，全市新开工房屋面积为 1362.18万平方米，仅比去年同期增长 1.2%。其中，住宅新开工面积为 1075.19万平方米，办公楼新开工面积为 26.81万平方米，商业用房新开工面积为191.67万平方米。（ 明年预计新开工面积将可能出现负增长 ） 2、 2006年 1-10月份主城区商品房成交均价 2322元 /平方米，同比增长 14.5%（ 全国增幅第四） 。 3、经济适用房成交放量较大，面积、金额同比上升 19.5%和 41.6%；别墅、高档公寓市场放量面积下降 4.6%,但交易金额显著上升（ 表明单价上升 ）。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 4、 2006年 1-10月份主城区二手房转让面积336.88万平方米，转让金额 44.18亿，同比增长26%、 53.1%，交易房型以二房、三房为主。（ 三级市场的活跃，必将推动二次 /三次臵业的放量 中高档，这也是今年推动楼价上升的重要原因之一 ） 5、 2006年，中高端市场明显表现出对花园洋房的偏好，花园洋房供应量和成交量均出现了空前增长；其中以天湖美镇（卖湖卖花园 /露台）、奥林匹克花园（卖配套）、中央美地（卖英伦风情）、晋愉 绿岛（卖公园）市场影响力最大。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 6、组团式布局造成的区域壁垒仍未完全打破，北部新区主力客户群仍来自江北 /渝北，只吸引了一部分的渝中客户；九龙坡、大渡口、沙坪坝的主力客户群仍来自各自区域，跨区域销售较少；只有南坪在近 4成销售来自区域外。 7、商品房交易量的同比增速方面 ,1-10月交易量增速已达到近两年来的最低点 ,宏观调控政策及银行加息的影响已经显现出来。（ 预计明年 10月前，市场将步入相对平稳阶段 ） 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 二、重庆花园洋房发展概况 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 1、据不完全统计： 2006年花园洋房放量超过185万。其中北部新区 140多万方。余下 45万方主要是南岸区和九龙坡区。 2、花园洋房 2002年市场占有率仅 2%，到 2006年上升到 10%，预计 2007年将超过 10%。 3、花园洋房呈多样化发展。如：东方山水的迷你花园洋房；天湖美镇的退、错、露；中央美地别墅级英伦花园洋园，美茵河谷是德国风情小镇等。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 4、花园洋房的价格持续走高。从天籁城 美社到紫园再到天湖美镇，价格由一期的 3600元到现在4300元 /平方米。 5、就大西区而言，花园洋房供应相对较少，九龙坡目前仅有广厦城，大渡口只有晋愉 绿岛，沙坪坝只有阳光水城有极少量的货供应；从已面市的广厦城和晋愉 绿岛销售看，大西区对花园洋房的承接能力明显不如北部新区。 6、市场已普遍认同花园洋房的品质感，并将其视为房地产的高档产品。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 三、消费者偏好和抗拒花园洋房的原因 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 1、偏好花园洋房的原因 A） 低容积率。 适度的人口密度，既有效避免了高层的杂居，又避免了别墅的冷清。 B） 亲地亲自然 。带露台、地面花园、入户花园、屋顶花园及高覆盖率社区园林，而且上下楼方便，有利于营造更和谐的邻里关系和更近距离享受自然环境。 C）大多处于新兴开发区。周边环境好、空气好、噪声少。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 D）户型亮点突出。一梯两户，实用率高（ 90%左右），南北对流，基本实现了全面无暗室，并大大增强了开放型的活动空间（如露台）。 E）别墅的过渡型产品。既有接近别墅的内外部环境和品质，又有远低于别墅的总价，满足了大部分想住别墅又住不起的人的需要。 F）对花园洋房的品质认同带来的荣耀感。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2、抗拒花园洋房的原因 A） 楼间距近。 一般在 15至 20米，对望严重，私密性极差 。（最值得关注的点，这也是报社好几个客户在天湖美镇退房的最大原因） B）多在新兴开发区。周边配套设施差，生活成本高；而且公交车少，不是每一个家庭成员都有车。 C）安全性较差。 D）蚊虫亦较难避免。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 一个值得注意的有趣现象： 住惯了高层的想住低层（花园洋房）； 住惯了低层的想住高层（如金砂水岸）。 如天湖美镇就被水晶郦城和金砂水岸分流了相当数量的客源。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 另一个值得注意的事实： 据了解，已交付使用的竞地 溯源居之业主，对竞地 溯源居的满意度相当低，不满主要指向低楼间距造成的低私密性。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 四、区域住宅消费市场分析 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 区域住宅市场现时消费群构成 1、 杨家坪商圈个体工商户 2、九龙坡区周边大型工业企业及国有企业管理及技术人员（如重钢） 3、九龙园区以及二郎科技新城管理及技术人员 4、九龙坡急切改变居住环境的原住居民 5、 “ 进二退三 ” 拆迁户 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 区域住宅市场可挖掘的消费群 1、 石桥铺 IT从业人士（包括技术 /销售人员及个体工商户） 2、沙坪坝部分追求高品质生活环境的人士（如政府高级公务员 /高校教职员工 /马家岩建材市场个体工商户等） 3、大渡口高收入人群（如政府高级公务员） 4、渝中大坪、袁家岗一带原住居民 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 区域住宅市场有效需求和供给分析 主城各区 GDP及人均可支配年收入列表 2005年 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 从前面四个表我们看到： 一方面九龙坡虽 GDP排位第一，而且人均消费总额为 8556元，高于江北区的 6797元； 另一方面，九龙坡的人均工资在主城各区又排位靠后。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 以上两方面的对立统一，说明了一个以前我们并没有注意到的事实： 九龙坡消费市场活跃，消费意愿在主城各区处于前列。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 我们还了解到这样一个事实： 南岸区的中高档房大约有 30%的购买人群来自九龙坡区。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 如上两方面再加上绿韵康城大户型的热销，所以我们认为： 九龙坡事实上并不缺乏购买力，缺乏的应该是高吸引力的楼盘。 高吸引力一为高档次高品位楼盘，一为经济适用房。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 当然，也不是说区域市场具备了高档房的高承接能力，只能说区域市场两极分化较为明显，这在我们对本项目的定位思考过程中，将作为一个重要的参考要素。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 而就区域周边几个颇具影响力的楼盘而言，无论骏逸新视界 /晋愉 绿岛，还是广厦城，事实上也都有所欠缺。 骏逸新视界：小户型为主，建筑密度大 晋愉 绿岛：园林营造极差，户型无亮点 广厦城：周边环境较差，产品无特点，物管口碑差 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 五、区域竞争环境分析 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 1、就整个大西区而言，目前整体市场仍呈现出求大于供的态势，近期开出的骏逸新视界、绿韵康城、国窖明城、渝洲新城、晋愉 绿岛均取得了优异或不错的销售成绩。 2、目前整个九龙坡区、高新区及大渡口区大部分都是高层建筑，唯有美茵河谷、晋愉绿岛、广厦城有花园洋房，但都做得不纯粹，有花园洋房，也有高层，还有联排别墅和独立别墅。 3、从区域所开发的楼盘来看，品质都不高。晋愉绿岛和广厦城规模大，但做得相当粗糙。只有美茵河谷的德国风情小镇显示了一定的品质。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 晋愉绿岛、美茵河谷及广厦城实景图片 晋愉绿岛 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 广厦城 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 美茵河谷 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 六、典型个案分析（截止 12月 28日） 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 顶跃：销售较差，面积越大，销售越差； 平层： 115M2销售比率最高， 130M2左右销售总量最大。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 顶跃：销售极差，销售比率最低； 平层：一层 104M2销售比率最高， 一层 113M2销售总量最高。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 一、二期推出全为花园洋房，一期均价 2700元，二期均价 3100元， 400套用一年时间才消化完；新推的 36套花园洋房属别墅补充产品，尚未正式开售。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 各楼盘花园洋房已面市总量、销售周期及销售套数、价格走势列表 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 ？ 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 同属北部，天湖美镇以均价 4300元 /M2和中央美地以均价 4000元 M2，均取得了非常良好的销售业绩。 不同的是，天湖美镇顶跃相对滞销，而中央美地却非常畅销；细心比较，我们发现，天湖美镇余下的顶跃面积在 200M2左右，总价在 90万左右，而中央美地顶跃最大在 180M2左右，总价在 70万左右，而且在定价上，采用了单价反而要比平层低的策略。 所以，我们认为中央美地顶跃的畅销不具备代表性。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 此属渡假型物业，且总价大都在 20万以下，故其畅销对绿韵康城的参考意义不大，不过也可说明一点：总价低的房子一定比总价高的房子卖得更快，这是不容置疑的。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 还有一个不得不说的事实： 今年引起极大市场轰动的奥林匹克花园，其户型面积亦比天湖美镇小一轮，三房的占了 75%，其 125M2以下户型占了差不多 60%，最小面积小到 81M2。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 从如上几个表可以看到： A）无论北部新区，还是大西区，顶跃均比较滞销； B）大西区明显呈现出偏小户型更好卖的特征； C）大西区畅销户型总价在 35-45万元之间。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 通常来讲，一个市场单价之均价水平，是由市场的承接力和产品的品质共同决定的。 因此，虽说晋愉绿岛的均价只有 3200元 /M2，但凭着金科做花园洋房的经验， 我们完全可以对单价均价做更高预期 。 但是，有一点却是不容乐观的，一个市场最容易被接受的总价范围，却更多是由市场承接力决定的，所以 对总价我们切不可太过乐观 。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 第二部分：地块自身及区域城市规划发展状况 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 一、用地规划控制指标 1、总占地面积 182758平方米 2、规划控制容积率约 1.8 3、规划控制总建筑面积 326336平方米 4、土地性质商住，商业最高可达 8万平方米 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 二、地形地貌 高斜坡地，最高落差达到 66米，东面长约 60米，南面长约 480米，西面长 360米，北面长约 900米。 地块总体呈现 “ 一线三面两点 ” 的物征。 一线： 北面蟠龙大道向彩云湖 两面： 标高 335、 345左右的两个台地 三点： 标高 353、 355、 372左右的三个山头 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 东面 北面 南面 西面 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 北面现状全貌 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 335标高台地 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 335标高菜地 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 372标高山头 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 355标高山头 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 345标高台地 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目地块资源 地形高差利用 天然的地形高差，使项目靠火炬大道旁 形成自然隔音带 ，保证小区内部的宁静。 地块坡度逐步升高，丰富了整个小区的 天际线变化 ，使我们在建筑形态上有多种选择方案。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 三、现时交通状况 周边道路密集，以火炬大道为主干道，与迎宾大道，创业大道和陈庹路纵横交错。随着九龙大桥的开工和建成，交通将变得更加快捷方便，四通八达。目前已开通 239、 204、 117等公交线路 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 火炬大道 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 蟠龙大道 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 陈庹路 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 翼龙路 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 向东： 杨家坪步行街 3.5公里 通达范围： 本案 凤天路至沙坪坝区 沿陈庹路至大渡口区沿途经过双山社区 通往杨家坪地区，延伸至南岸区 沿陈庹路至石桥铺高新区 【 车行 15分钟生活圈 】 向南： 大渡口九宫庙 3.5公里 向西： 沙坪坝三角碑 7公里 向北： 石桥铺转盘 5公里（经陈家坪） 分析： 良好的通达性 促使本项目客户群，不仅仅局限于九龙园区内。 N 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 【 步行 45分钟生活圈 】 本案 通达范围： 向东： 杨家坪动物园 向南： 双山社区 向西： 二郎科技新城 向北： 陈家坪地区 分析： 按常人日常生活能最大接受 45分钟步行时间为例，其 活动范围包含了整个九龙园区和二朗科技新城 ，高新区内所以市政、生活配套都能加以利用享受。 N 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 四、现时市政配套情况及资源利用 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 双山社区 绿韵康城 本项目 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 九龙坡区公、检、法 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 九龙园区管委会 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 巴国城 商业资源 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 体 育 场 运 动 资 源 中学校 舞蹈学院 教 育 资 源 彩云湖公园 景 观 资 源 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 五、区域规划及 实施节点预期 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 发展总目标： 三年初具规模、八年基本建成 。力争到 2005年科工贸收入达到 80亿元，高新技术产业产值达到 10亿元，形成基础设施基本完善、高新技术产业初具规模、整体形象良好的示范区。 到 2010年技工贸收入达到 180亿元，高新技术产业产值达到 50亿元，将九龙园区建设成为九龙坡区高新技术产业基地、最具活力的核心区、重要的经济增长极。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 本案 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 1、仿明清建筑的巴国城商业项目占地 250亩，预计 2005年 10月正式营业。 2、九龙大桥预计 2006年完工。 3、秋池商业步行街目前规划基本完毕，预计2006年开街。 4、彩云湖工程是桃花溪二期治理重点工程，预计 2007年形成。 重大 实施节点预期 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 5、二郎开发区内的留学生创业园已动工建设，预计 2005年下半年正式开园。 6、规划中与火炬大道平行的新区大道，预计在 2007年完工，建成之后将减弱火炬大道的交通压力，减弱项目临火炬大道噪声影响。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 第三部分：项目定位 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 一、目标市场定位 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 基础客户群 【 分布区域 】 ：杨家坪、二郎科技新城、九龙园区等。 【 人群特点 】 ：个体工商户 /企业管理及高级技术人员 /政府高级公务员等。年龄在 28 50岁之间，多属三口之家。家庭月收入在 6000以上（包括显性和隐性收入）。 【 消费特点 】 ：希望在离工作地点较便捷的地方有自己的居所；追求品质和身份的认同，但又不会太张扬（就算有钱，也不会买别墅）；户型需求呈两极分化，一部分约在 100-130平米之间，一部分在 150平米以上。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 拓展客户群 【 分布区域 】 ：石桥铺高新区、大渡口区、渝中大坪 /袁家岗一带。 【 人群特点 】 ：个体工商户 /企业管理及高级技术人员 /政府高级公务员等。大多属高知人群，年龄在 28 40岁之间。多属三口之家，家庭月收入在 6000以上。 【 消费特点 】 ：注重环境，已属二次甚至三四臵业，追求社区的品质感，户型需求约在 120-150平米之间。 重点拓展区域：石桥铺高新区 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 争取客户群 【 分布区域 】 ：沙坪坝、渝中其他片区、南岸靠鹅公岩片区、江津 /永川进城臵业客户、上海 /浙江投资客、本地投资客等 【 人群特点 】 ：个体工商户 /企业管理及高级技术人员 /政府高级公务员等。 【 消费特点 】 ：自居客户注重环境，已属二次甚至三四臵业，追求社区的品质感；投资客户注重楼盘资源的稀缺性和增值潜力。 重点争取客户：郊县进城臵业群体 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 另一个必须清晰界定的层面： 由于项目所能强度辐射的区域整体购买力同北部新区相比，还是要弱一些，故我们锁定的人群不能只局限在中产及中产以上的阶层，为形成项目的快速销售，我们必须扩大目标客户层面，以中产为基础，向下趋向于中间阶层，毕竟这才是房地产最主力的消费市场。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 经历了变化的大时代 ， 又有着相对优越的生活 。 他们有文化 ， 有审美鉴赏力 ， 有独立思想 ， 有自己的生活态度 。 他们平时这样休闲：旅游 、 读书 、 听音乐 、 看影碟 、 会朋友 、 体育健身等 。 目标客户群相对优越的生活 ， 是以超长时间工作为前提 ， 以承担更大工作压力及更高工作强度为代价的 。 目标客户群的幸福天秤永不平衡 生活 ， 总比工作重要 ： “ 自己那么辛苦 ， 就应该享受好一些 ” ， “ 努力工作不就是为了活得更好 ？ ” 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 归结起来，应该是： 工作与生活完全剥离 工作就是工作 生活就是生活 更健康的生活 更舒适且略带体闲味的生活 更纯粹高尚的身份认同感 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 二、项目主题定位 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 抓住目标客户正在显现的身心需求，大打“生态”牌，全面提升居住的价值。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目主题定位关键词： 生态、 健康、 休闲 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 五重复合生态体系： A） 1400亩生态公园 B）坡地原生植被 C）活性水体 D）前庭后院 E）空中露台、入户花园 项目主题定位实施 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 三、项目主力物业产品理念 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 乡村洋房 脱离花园洋房概念，以全新的概念暗示本项目将创造性地打造花园洋房的跨越式升级版。 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 生态洋房 情景洋房 参考概念： 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 金科 云湖天都 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！