《物权法》后业主尝试升级自管模式,迷你社区为自治筹谋招聘小区CEO.docx

物权法后业主尝试升级自管模式，迷你社区为自治筹谋招聘小区CEO物权法中规定，业主可以自行管理建筑物。该法刚刚实施一周多，沪上便有小区意欲先行“试水”，开始筹谋实现“业主自治”的新突破，即由业主委员会委托职业经理人担任小区“CEO”，由“职业管家”为业主提供物业服务。一年半前，物业公司不辞而别突然“玩失踪”，让得源公寓小区的业主们一时间陷入物业服务的“真空”地带，之后，这个仅有44户人家的“迷你社区”无奈选择了“自治”，由业委会挑起了大梁。10月1日物权法实施之后，得源公寓小区计划将“自治”升级，拟聘首位物业经理，实行业主自行管理物业。上海建纬律师事务所律师宋安成表示，由于物权法的颁布及实施，业委会对公有部位进行自治管理得到了法律上的明确，并有可能最先在一些中小楼盘实现突破。上海市物业行业管理协会会长蔡兴发则表示，“自治”管理作为一种管理模式刚为人们所了解，在执行过程中还有可能遭遇障碍。物业“真空”业委会自管一年半2006年4月1日，得源公寓原物业公司以“长期亏损且合同期满”为由悄然“隐退”，物业公司“一走了之”，而小区的保安、保洁、保绿、维修全都随之陷入瘫痪状态，就像是青黄不接的时刻，留下来的摊子临时找不到“继任者”，小区顿时陷入物业“真空”的窘境。此时，新成立的业主委员会临危受命，成了小区内的临时管家。小区业委会主任欧阳福生告诉记者，一时间找不到新的物业公司，业委会小组的5名成员无奈之下开始尝试业主“自治”。虽然只是摸着石头过河，却不料一年半过去了，居民普遍担心的小区物业服务并未出现混乱局面，而且小区的环境面貌焕然一新，由于管理有序，小区呈现出居民安居乐业、和谐相处的良好氛围。为了充分发挥自治管理自由度大的优势，欧阳福生尽量精简环节节省开支，除了直接聘请保洁员，小区原来的保安也受到了真诚挽留，“他们对小区相当熟悉，几乎可以算是大家的老朋友。”欧阳福生表示。基础工作安排妥当，业委会成员们便开始考虑完善小区的每一个环节。小区道路拓宽了，原本杂草丛生的绿化带如今早已被花花草草装扮一新，堆放杂物的死角清理干净后，用碎石装点起路面。而小区内的停车难问题，也在“挤出”12个车位之后，迎刃而解。之后，业委会成员又追讨回了20多万元的维修基金，这笔费用至今仍分文未动。一年多的摸索，每天一小时的议事制度则成为业委会墨守成规却又雷打不动的“例会”。“现在小区所有的业主都像是一家人。”业主张有妹告诉记者，原来大家不过是点头之交，现在却体会到了“远亲不如近邻”的真谛。小区门卫每人一套的四季制服就由业主仲维山、李英及业委会成员等人出资赞助，而居民楼外摆放的装饰性盆景都是由“花司令”赵陆军精心培育灌溉的，就连小区大门口的伸缩铁门，也都是由业主主动出资置换。记者在小区内发现，破旧垃圾箱的裂口焊接后用粗铁丝牢固地“缝制”在了一起，欧阳福生告诉记者，这是业主张生贵的“绝活”，而朱文楼也不吝惜自己的一技之长，义务承担起了小区水电等设施的维修工作。业委会成员和一些热心业主还放弃了四个双休日，义务为小区改造了楼顶水箱，“这些都节省了小区的大量开支。”欧阳福生表示。“迷你社区”意欲升级“自治”位于天等路上的得源公寓1999年开发建成，仅有一幢7层楼房4个单元的超小型“袖珍小区”，全部居民仅有44户。麻雀虽小五脏俱全，小区却又是集售后公房、动迁房、商品房为一体的混合小区。“原来存在两种收费标准。”欧阳福生告诉记者，商品房和动迁房每月每户的物业费分为60和80多元，而售后公房仅缴18元。由于这是个只有44户人家的“迷你小区”，即使业主全额缴付物业费，每月各项开销也依然入不敷出，“而这也是原物业撤出的理由之一。”欧阳福生表示，目前小区统一了物业收费，目前仅有一户售后公房拒交费用。但由于开销大，修路、清理水箱等都还是业主垫资进行。“我们之前也找过好几家物业公司。”欧阳福生称，找“管家”的路一直不顺畅，由于小区太过“迷你”，很难吸引物业公司入驻，同时又担心请来的“管家”不如意，“自治”便一路坚持了下来。“我们发现业主自治其实有另外一种新途径。”眼瞅着10月1日物权法正式实施，其中规定，业主可以自行管理建筑物。欧阳福生等人就开始积极酝酿“自治”升级。即业主不必“亲历亲为”，由业主委员会委托职业经理人担任小区“CEO”，由“职业管家”为业主提供物业服务。欧阳福生表示，这一年多，业委会成员等为小区倾注了大量心血，由于大家都有固定工作，在时间和精力上耗费过大。而小区“CEO”和原物业公司经理的差别在于，他是受聘于业委会而非其所在的物业公司，除领取报酬外，一切结余的利润归全体业主所有，“不像原物业公司卷跑了小区3万多元的停车收费”。如果自管顺利，小区的管理费用还有可能因此扭亏为盈，小区依然是业主“说了算”，“自治”的本质并未改变。上海目前仅有不到100名物业管理师“职业管家”目前无需“物业管理师”资质记者了解到，取得国家建设部和人事部认证的中华人民共和国物业管理师资格证书并从事物业管理工作的专业管理人员，目前在上海仅有不到100名。上海市物业管理协会会长蔡兴发表示，物业管理师制度目前还主要是针对物业服务企业。“为小区业主打工是职业经理人的梦想。”取得物业管理师资格证书的孙清已经在行业内有超过10年的工作经验，他表示，受聘于物业公司的小区经理虽然反复强调是为业主服务，但其行为又受到了所在物业公司的种种制约，一旦业主与物业公司之间产生矛盾，小区经理大多处于一种尴尬的位置，一方是服务工作的对象，另一方却是自己的“衣食父母”，因此很难取得与业主的真正沟通。而以物业经理的身份受聘于业主，“东家”和服务对象合二为一，通过组织协调业委会聘请的保安、保洁等人员，帮助业主实现对小区物业的管理，“这样才能真正达到职业的理想”。他表示，和他一样有着类似想法的物业经理还有很多。“职业管家目前无需特定资质。”蔡兴发表示，相对于物业服务企业而言，聘请“职业管家”只能靠合同进行约定，风险更大，他建议，小区对“CEO”的人选敲定上最好考虑有多年从业经验的人员，并且得到所在地政府部门的支持、认可，并由他们负责监管。律师：属于真正意义上的“业主自管”中华人民共和国物权法第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理服务企业或者其他管理人管理”。这实际上是明确了三种物业管理模式，即业主自治管理、物业管理公司管理、专业公司管理（或职业经理人管理）。这实际上是对国务院物业管理条例规定的狭义物业管理的突破,将促使物业管理模式朝多元化方向发展，业委会不仅可以委托物业公司管理小区，同样也可以自主管理。宋安成介绍说，聘请专业的管理人对一线工作人员进行管理，而不是聘请物业公司，这属于真正意义上的“业主自管”。“自主管理并不意味着业主必须亲历亲为。”宋安成表示，这种形式只是业主自管的一种，这种模式也可以通过有职业经理资格的人员代为打理小区。这种管理模式下，业委会作为独立的运营管理，可以自己招聘人员，还可以对小区物业管理进行监督，而不是交由物业公司运营，对于这种模式的管理，政府更多的则是通过对职业经理人的资格管理或通过地方街道对业委会的监管来进行。由于物业管理工作的复杂性，纯粹的“自管”在大型社区难以推行.小区“自治”面临多重障碍蔡兴发 上海市物业管理行业协会“自治管理对于小型小区更加适合。”蔡兴发告诉记者，目前在上海还存在着不少“问题小区”，由于规模较小，物业公司长期亏损欲撤离，在当地政府的强制下，才继续“留任”，而一些“底子薄”的物业公司甚至因此倒闭，让小区陷入物业“真空”。他表示，“迷你社区”规模小，而物业企业的成本较高，在资金上难以维续，也很难确保其服务质量。同时这种类型的小区，物业类型比较简单，业主本身需求不高，采取自管模式，反倒能够降低成本，在管理方式上也比较灵活。但他强调，小区采用哪种物业管理模式，都应从维护权益人的利益出发。蔡兴发表示，物权法让业主“自治”没有了法律障碍，但相应的各项法定规则几近空白，比如物业费的收费的税收问题，由于业委会并非企业法人，没有适用的财务制度，这些问题都让自治管理在实际操作中往往是无章可循。同时目前的业委会制度本身又有许多问题，在监管上也有可能缺乏漏洞。相关链接：泰兴西城步行街按面积分摊费用泰兴西城步行街共有138户业主。自治管理后，小区卫生、下水道疏通、屋顶检查、花草管理等物管事宜和业委会办公开支都来自于物业管理费，所耗费用按用房性质不同，根据面积进行分摊，根据这个收费标准，每月向业主收取不到5万元的费用，相比较之