城市规划问题.doc

杭州中央商务区建设的可行性分析作者：任雁鸣 来源：杭州政府网 添加日期：10年05月13日武林商圈，即指以武林广场为核心的商业富集圈。在这个商圈周边，汇集了我省最著名的商业、金融、保险、证券、中介、旅游、通信等现代服务业及与之配套的酒店、公寓、交通、文化娱乐等设施。按照国际上认可的CBD业态标准，武林商圈CBD功能已初具规模。在武林商圈加快建设中央商务区，对于提高杭州市的城市综合竞争力、推进长江三角洲地区经济一体化、实现市委、市政府提出的“构筑大都市、建设新天堂”战略目标，具有重大意义。一、武林商圈建设中央商务区的必要性杭州作为浙江省的省会，不仅是全省经济、政治、文化中心，也是全省交往中心和对外开放的窗口，中央商务区作为现代化大都市的一个重要标志，已成为城市之间竞争的重要武器。综观当今世界，大凡有一定影响的城市都有自己的中央商务区，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、巴黎的拉德方斯、北京的朝阳区、沈阳的沈河区、上海的陆家嘴，等等，随着长江三角洲地区经济的加速融合，在近年内首先加快建设完善武林商圈的中央商务区已十分必要。1.利于增强杭州市的城市综合实力城市综合实力是一个地区经济发展的标志，中央商务区作为一个城市的“心脏”，必然集聚与之配套的产业链，形成资金流、信息流、物流、人流会聚地和高度发达的现代科技高地，如，上海陆家嘴中央商务区，在1.7平方公里的贸易区内，已汇集中外金融机构135家，跨国公司总部和地区总部26个，吸引世界500强企业100多家，2002年实现区级财政100多亿元；北京市朝阳区中央商务区，中心区规划面积3.9平方公里，云集了除俄罗斯、卢森堡之外的所有驻华使馆，北京市60%以上的外资机构，120家世界500强企业。杭州市在2002年中国200个城市中综合竞争力的排名为第11名，落后于同处于长江三角洲城市中的上海（第2名）、苏州（第8名）、宁波（第10名），比位处第12名的南京市仅高了0.73分，因此，在全球化的经济时代，杭州必须奋起直追，必须加快建设中央商务区，这是杭州参与世界经济竞争，迎接世界经济挑战的必要的物质基础，是有利于强化杭州中心城市的综合功能，使之产生强大的吸纳、集聚、辐射效应，取得新一轮竞争优势的必然手段。2.有利于加快杭州市的城市发展进程城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴因为此，20世纪初，城市核心竞争力，即中央商务区建设成为世界城市发展的一股潮流，我国也有近20个大中城市在极力推进中央商务区建设，在长江三角洲15个城市中，已有上海、南京、苏州、宁波等城市提出或正在实施CBD计划，宁波提出：“投资13亿，打造中央商务区”，根据我们考察，中央商务区的建设确实为城市的发展和城市化进程提供了平台和空间，如我们考察过的北京朝阳区、上海陆家嘴，其核心区块的面积都不到4平方公里，但中央商务区四周没有围墙，其核心区对周边地区的带动和辐射远远超过原区域面积，围绕中央商务区的一些产业应运而生，经济要素加速流动，城市规模呈现了迅速扩张的态势。这对于我市融入世界城市发展新潮流、加快形成一套与国际接轨的制度、赢得比较优势和发展优势，加快“构筑大都市”目标的实现，具有重要意义。3.有利于构建杭州市的经济发展平台3月27日，省委书记习近平在省委工作会议上指出：“杭嘉湖宁绍舟等地区，要进一步加大力度，在原有基础上形成全方位接轨上海、直接融入长江三角洲地区经济一体化发展的格局，努力打造长江三角洲的金南翼。”省委常委、市委书记王国平提出了主动接轨上海、积极参与长江三角洲地区合作的“五共”思想，即：规划共构、交通共建、市场共享、产业共兴、环境共保。加快建设杭州的中央商务区，就是要主动接受上海的辐射，承接上海产业转移和技术、资本输出，积极争取上海支柱产业向我市延伸，巩固和强化杭州在长江三角洲地区的强势地位和经济次中心地位，尽快形成对接上海、链接国际商务活动的平台，也是为我市进一步扩大对外开放、拓宽招商引资渠道，在更大范围、更广领域、更高层次参与国际合作和竞争、更大限度地拓展经济发展空间提供平台。二、武林商圈建设中央商务区的可行性中央商务区的形成和发展，是高度市场化的结果。武林商圈正以得天独厚的区位优势和商业氛围，无可争议地成为杭州的“中心”地带，初步显现出建设中央商务区的综合优势和先决条件。1.从演进规律看，中央商务区往往是商业密集区在国外，习惯上称中央商务区为“零售区”、“中心商业区”，美国的曼哈顿商务中心最初的发展地区主要在曼哈顿岛上的老城，它位于曼哈顿岛的南端，即下曼哈顿，由于此岛处于哈德逊河与东河之间，两岸为开阔的水面，为装船和卸货提供了便利条件，因此早期的仓储业和批发业都集中在这里，同时商业和服务业也在此发展起来，到1776年这里已发展成为纽约市的经济活动中心。武林商圈周边高楼林立、商贸繁荣、人起鼎盛、交通便利，集中了杭州市最大的商贸零售企业，是杭州最为集中、最为著名历史上“闹市区”和商业繁华区，同时，随着武林广场和西湖文化广场近30万平方米地下商城的开工建设，武林商圈商业中心的地位更加显现，武林商圈也不仅以其占尽优势的商业实力和基础设施构成了建设中央商务区的基本要素，而且以其迅速拓展的商务空间和服务功能呈现出现代中央商务区的发展态势，这就使武林商圈具备了建设中央商务区的先决条件。2.从地理区位看，中央商务区往往是城市中心区纽约的曼哈顿、东京的新宿、伦敦的伦敦城，香港的中环无不位居城市的中心区，是著名的城市“心脏”，我们考察的北京朝阳区、上海陆家嘴（黄浦区）、沈阳沈河区，还有广州的天河区、西安的钟楼中心区（碑林区）、重庆的解放碑（渝中区）、宁波的天一广场（海曙区），等等，也都在城市的中心区。武林商圈位于浙江省会城市杭州市的中心位置，北连运河、濒临西湖，交通便捷（规划中的地铁交汇处），人口密集，服务方便，从历史沿革上，就是杭州市的中心，这完全符合中央商务区发展的一般规律，是要素生成自发性与资源集中整合性的高度统一。杭州市区划调整后，武林商圈的中心位置更加明确，是杭州市的商业中心、交易中心、金融中心、证券中心、保险中心、文化中心，现在已逐渐发展成为以资源的全球最优配置为目标，相关领域高新科技为手段，国际国内金融要素贸易为主体，以现代服务业为代表的商务中心，这就使武林商圈具备了建设中央商务区的基础条件。3.从构成要素看，中央商务区往往是功能集聚区按国际公认的标准，中央商务区一般应有大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量的商务办公楼、酒店、公寓、会展中心、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，市场机会最多、运作成本最低，是最便于开展现代商务活动的功能集聚区。武林商圈已基本具备了上述功能，只要经过一定的改造和资源整合，完全可以发展成为现代意义上的中央商务区。据初步调查，武林商圈内主要商务功能要素如下：（1）在金融方面：有各级、各类金融机构43家、103个网点，其中银行16家（如中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、商业银行、光大银行等）；证券20家（如银河证券、东方证券、浙江证券、天河证券、中信证券等）；保险公司7家（如中国人保、平安保险、太平洋保险等）。（2）在商贸方面：有各类商场、超市38家，其中大型商场4家（杭州大厦购物中心、百货大楼、国大百货、银泰百货）；超市8家（如家友超市、华联超市、万家福超市等）；专业市场26个。（3）在通讯方面：集中了浙江省级通讯企业总部（如浙江电信总部、浙江移动总部、浙江联通总部等）。（4）在餐饮酒店方面：有五星级宾馆1家、四星级宾馆6家、三星级宾馆9家；有中高档餐饮21家。（5）在文化娱乐方面：拥有浙江省规模最大的西湖文化广场（内有科技馆、自然博物馆、电影城、剧场等）、体育文化广场、杭州体育馆、游泳健身中心以及浙江日报报业集团、杭州日报报业集团、杭州电视台等新闻媒体及红磨房、东方魅力、等娱乐中心。（6）在商务办公方面：有楼群97处，其中朝晖区块28处、天水区块25处、凤起路两侧13处。（7）中介机构方面：共有各级、各类事务所60家，其中会计、审计事务所19家、资产评估机构6家、法律事务所35家。今年以来，下城区先后三次召开了由国内知名专家、学者和各级领导参加的中央商务区建设研讨会，就加快武林商圈的中央商务区建设进行了可行性分析和讨论，与会专家、学者一致认为，武林商圈各项配套浑然天成，已呈现中央商务区核心圈态势，是目前杭州最大的中央商务区，一个钱江新城之前的中央商务区。三、在武林商圈建设中央商务区的规划构想（一）总体思路和目标1.总体思路高起点规划、高强度整合、市场化运作、重点突破、稳步推进。（1）高起点规划。就是要利用当今世界城市规划的最新成果，通过国际招标的方式，对中央商务区进行科学合理的规划。具体来说，做到“四性”，即：规划定位准确性、规划方案前瞻性、规划实施可行性、规划水平国际性。（2）高强度整合。就是对现有资源采取存量利用、二次改造、土地置换等高强度手段，对武林商圈内的资源和要素进行有效整合，使核心区块成为城市精华的所在地、人流物流的集散地、交通信息的便捷地、高档商务的会聚地、金融服务的密集地、城市地价的高峰地、商家必争的黄金地。（3）市场化运作。就是进行投资机制创新，全部项目，包括基础设施、公共部分的维护和管理，全部实行市场化运作，使企业成为投资和开发建设主体。（4）重点突破、稳步推进。就是坚持先易后难，对规划已许可的存量地块、退二进三地块和条件相对成熟的二次改造项目先实施改造和利用，以项目带动开发，彰显效果，稳步推进。2.分期目标（1）近期目标：到2005年，围绕“一圈两场三街区，三纵三横六条路”，建设体现现有商贸中心特色、融传统人文景观与现代化建筑为一体的、服务设施较为齐全的初级中央商务区。（2）中期目标：到2010年，作为杭州中央商务区的两大区块-武林商圈为核心的中央商务区与钱江新城的中央商务区建设初露端倪，优势互补，错位发展。（3）远期目标：到2020年，建设成为长江三角洲地区除上海以外的大都市中央商务区。（二）规划建议1.区域范围（1）划定原则：第一、区块现状自发积聚及未来发展潜力；第二、旧城改造较为可行、成熟和改造成本相对较低；第三、交通设施以及流量状况；第四、中央商务区建设的通行规则。（2）区域范围：以武林广场和西湖文化广场为中心，向四周辐射：南到凤起路、北至应家河、西接武林路、东至中河路，大约2平方公里。2.功能定位拟划分为四大功能区块：（1）武林广场及体育场路以南，建设贸易区；（2）西湖文化广场周边，建设文化区；（3）文晖路以北（应家河以南）、中河路以西，建设商务区；（4）以上三个功能区块内，建设高档公寓住宅区。3.特色布局（1）以武林广场为依托，以其周边的杭州大厦及购物中心、国大、杭百大、银泰、浙江大酒店、家友超市及各类品牌专卖商店以及中高档餐饮等为中心，形成购物、休闲、旅游特色；（2）以西湖文化广场为依托，以其周边的杭州剧院、杭州健身中心、杭州体育馆、东方魅力为中心，形成文化娱乐特色。（3）以武林路女装特色街为依托，形成购买特色。（4）以中北花园、西湖新城、国都公寓、利兹公寓、白马公寓、京都嘉园、广厦绿都、朝晖现代城等为依托，形成公寓住宅特色。（5）以延安路（凤起路北侧）为依托，形成金融、保险、证券、通信、贸易、商务办公为一体的现代商务特色。（6）以外缘区上和平广场为依托，形成会展特色。四、应处理好的几个关系1.武林商圈CBD与上海陆家嘴中央商务区的关系第一、主动接纳。当好“二传手”，建好“后花园”，主动接受以上海为龙头的长江三角洲地区的经济辐射，自觉接受因上海城市的新一轮发展而转移的产业，搭建好链接平台。第二、错位发展。根据自己特色，发挥自己所长，特别在发展思路和引导优势产业上自觉错位。第三、优势互补。就是要努力实现省委常委、市委书记王国平提出的“五共”战略。2.武林商圈CBD与西湖文化遗产保护的关系第一、协调和谐，特别是规划上的和谐一致和人文环境的和美融洽。第二、相得益彰，武林商圈是运河文化与现代商业文化积淀的产物；西湖文化是悠悠历史长河中的一弘清泉，既有历史的积淀，又有丰厚的人文底蕴，两者之间一脉相承，交相辉映。3.武林商圈CBD与钱江新城中央商务区的关系第一、空间上延续。根据现代城市空间发展理论，一个城市可以是多核心或多中心地域结构，杭州区域经济发展完全符合点群发展模式，将会极大地推动整个区域经济的超常规发展。第二、时间上错位。根据钱江新城建设规划，假如不考虑宏观环境变化，完成钱江新城的中央商务区建设目标至少要八年时间，这八年时间，将是全球经济高速发展的重要机遇期，杭州必须主动搭建国际化经济平台，牢牢把握，迎接新的经济腾飞。第三、功能上互补。钱江新城是未来杭州市的政治中心，以发展大体量的、国际性的会馆、休闲项目为主，以武林商圈为核心的中央商务区，则应努力形成杭州的现代化商务中心，并努力成为钱江新城之前的杭州中央商务区替代品。从扬州京华城中城来看扬州建大型shoppingmall的可行性分析摘要随着改革开放的不断深入和大型百货店的逐渐衰退,扬州地区商业在快速发展的同时,不断涌现出一些新的商业形态如：购物中心、量贩店、便民店、仓储式商店、专卖店等，它们的产生和发展为扬州的经济活跃腾飞做出了巨大的贡献。近年来国内外出现全新零售业态-shoppingmall已经显出它无与伦比的优势。扬州经济环境优良，政策环境开放，人文环境充足，地理环境优越，居民消费水平较高，市民消费者的消费理念正朝着国际化都市的方向迈进。扬州京华城中城建立扬州西区大型购物中心,该购物中心将以全新的理念、全新的机制营运操作,实施其大集团的发展战略，为扬州消费者提供一流的购物环境和休闲场所。本论文将从大环境来分析扬州京华城发展shoppingmall为例，从历史地理环境、经济政策环境、人文环境、竞争区