翰文外滩项目可行性投资分析报告

翰文 -外滩 项目可行性投资分析报告 1 目 录 翰文 -外滩 项目可研报告 第一部分 项目总论 . 1 1.1 项目名称 . 1 1.2 项目开发单位 . 1 1.3 项目位置 . 1 1.4 项目设计内容 . 2 1.5 项目现状 . 2 1.6 项目定位 . 3 1.7 项目销售收入计划 . 3 1.8 项目利润水平 . 5 第二部分 宏观经济简述、沈阳房地产市场发展 . 6 2.1 市场宏观背景 . 6 2.1.1 住宅地产是中国经济拉动内需的必然选择 . 6 2.1.2 越打越涨 . 10 2.1.3 第一次调整需求会造成短期压力 . 11 2.1.4 政治商品特殊属性形成房地产投资热情持续 . 11 2.1.5 千万级人口的沈阳楼市将多板块发展 . 12 2.2 房地产市场运行状况 . 13 2.3 2007 年沈阳市土地成交量 . 13 2.4 2007 年沈阳市住宅因统计销售区域的扩张表现平稳增长 . 15 2.4.1 月销售商品住宅 100 万平方米 . 15 2.4.2 不同区域商品住宅的销售量 . 16 2.4.3 不同价位商品住宅的供求比 . 17 2.4.4 不同套型商品住宅的销售量 . 17 2.5 2007 年 12 月份沈阳市商品房市场基本情况 . 20 2.5.1 商品房市场总体运行情况 . 20 2.5.2 商品房实际登记销售情况 . 21 2.5.3 不同物业类型商品房销售结构 . 22 2.5.4 不同套型商品住宅供求结构 . 22 2.5.5 不同价位商品住宅供求结构 . 23 2.5.6 商品房价格运行情况 . 24 第三部分 区域房地产市场分析 . 28 3.1 区域市场供给分析 . 28 3.1.1 区域内现有供给量及结构情况调查 . 28 3.1.2 区域未来供给量及结构情况调查 . 28 3.2 区域市场需求分析 . 29 3.2.1 区域内现有需求情况调查 . 29 3.2.2 区域内在未来需求情况调查 . 29 3.3 区域市场价格分析 . 30 3.3.1 目前区域内价格情况调查 . 30 3.3.2 未来区域内产品价格情况预测 . 31 3.4 项目价格参照分析 . 31 第四部分 项目价值分析 . 36 4.1 项目投资的时机 . 36 4.2 地块特征分析 . 36 4.2.1 项目区位分析 . 36 4.2.2 区域规划分析 . 37 4.2.3 区域价值分析 . 37 2 4.3 项目规划方案 . 37 4.4 项目交通分析 . 38 4.5 项目所在区域发展情况 . 40 4.6 所在区域政策、经济及产业环境 . 43 4.7 项目 SWOT 分析 . 45 4.7.1 项目优势分析 . 45 4.7.2 项目劣势分析 . 45 4.7.3 项目机会分析 . 45 4.7.4 项目威胁分析 . 45 4.8 项目定位方案 . 46 4.8.1 项目市场定位 . 46 4.8.2 客户定位 . 46 4.8.3 项目产品定位 . 46 4.8.4 建筑风格定位 . 47 4.8.5 主要技术指标 . 47 4.8.6 项目的施工进度 . 47 4.9 市场营销 . 48 第五部分 投资估算 . 50 5.1 项目总投资估算 . 50 5.2 项目成本费用结构 . 50 5.3 获利能力评价 . 50 5.3.1 成本利润率 . 51 5.3.2 销售利润率 . 51 5.3.3 投资回收期 (Pt) . 51 5.4 汇总经济指标 . 51 5.5 项目敏感性、盈亏平衡分析 . 52 5.6 项目风险及防范建议 . 52 5.6.1 国际金融与房价拐点风险 . 52 5.6.2 政策风险 . 53 5.6.3 销售风险 . 53 5.7 项目综合评价结论 . 54 附表： . 55 附表 1.项目工程计划横道图 . 55 附表 2 项目投资计划估算表 . 55 附表 3.损益表 . 56 附表 4.全部投资现金流量 . 56 附表 5.敏感性分析表 . 57 1 第一部分 项目总论 1.1 项目名称 翰文 -外滩 1.2 项目开发单位 沈阳翰文房地产开发有限公 司（下简称翰文地产）。 翰文地产是翰文集团的全资子公司，成立于 2005 年 5 月，注册地址位于沈阳沈北新区蒲河新城明珠路 2 号，注册资本为 5000 万元人民币，准备申请二级资质。公司运营至今成功开发的项目如下：翔宇中学、翰文宾馆、学府人家、亚瑟蓝湾等，累积开发面积达 50 余万平米。亚瑟蓝湾项目 2007 年当年开盘，当年实现销售达 93%以上。翰文地产借助图书、教育优势，运用辽宁省重点中学翔宇中学的品牌影响力，主打文化地产。 1.3 项目位置 项目四至： 2 东至：大望路 西至： 203 国道（虎石台大街） 南至：浦升路 北至：浦满路 项目距离沈阳望花立交桥北部 15.7 公里，距离沈阳北站 19.4 公里，距离中街 19.3 公里。(路测 ) 1.4 项目设计内容 占地面积 ： 528667 平方米，约 793 亩 项目内容：双拼、联排、情景洋房、小高层、高层及配套商业、网点、公用建筑等。 项目规模：总建筑面积 1135000 ，其中地上建筑面积 1067907 其 中：住宅总建筑面积： 940907 公建及配套设施建筑面积： 127000 设计条件：容积率： 2.0（ 073 地块 1.5，按总规 ） 绿化率 51% 建筑密度 24.6% 间距系数 1.7 项目规划设计单位：阿特金斯、东北建筑设计研究院 项目施工建设单位：中建集团 项目营销顾问单位：世联地产（中国）有限公司 项目园林设计单位：加拿大 DFS 园林设计单位 项目物业管理公司：戴德梁行物业管理公司 1.5 项目现状 项目已摘牌土地 312 亩为净地，英国阿特金斯上海公司按照“鱼”的概念设计了 793 亩整体概念规划，规划概念在沈阳独具一格，阿特金斯是全球著名的七星级迪拜酒店的规划公司。项目计划开发周期五年，销售周期六年， 项目以联排确立市场形象。此次摘牌的 312 亩土地，未规划建设会所和幼儿园，会所主要是规划中的滨河会所，沈北新区政府招商已确定在翰文外滩项目南侧地块进行中小学、幼儿园的开发建设。 A：项目东侧：规划中的沈阳医学院第一附属医院 B：项目南侧：规划中的东北旺力服装城、翔宇中学、小学 C：项目西侧： 203 国道、 职教园、敬老院 D：项目北侧：规划中的和湖、绿岛、沈北新区政府 3 1.6 项目定位 沈北新区生活方式领导者，北欧风情大型综合社区 1.7 项目销售收入计划 项目普通高层产品 3300、 3400 元均价，花园洋房 4000 元，联排别墅 5500 元。项目 2008-2013 年可实现销售收入 396000 万元，地上建筑面积平均每平方米售价 3600 元，项目测算采用了较为保守的计量标准。全沈北新区 2007 年均价 2700 元，每年仅升值 5%计算，全区域项目均价 6 年内分别为 2835， 2977， 3125，3281， 3446， 3618，简单平均可达 3213 元。而这个均价的计算基础 2700 元是涵盖了沈北新区蒲河新城以北新城子、马钢、清水三个地区 1600-2300 元的房子。蒲河新城区域最低档楼盘均价已达 2800 元，中高档楼盘高层已达 3300 元以 上，洋房 5000 多元、别墅 10000 多元，本项目平均售价仅高出 400 元，而两种房子的园林和产品差异很大，如果以蒲河一线同类产品相比，项目 6 年均价仅比同类的高层项目高出 300 元。与沈阳全市区 2007 年 3774 元的全年均价相比，还低174 元，项目售价具有较强的支撑。直接的价格定位，在宏观分析、房地产市场分析、区域分析之后，可参照 3.4 节项目价格分析。 序号 销售项目 可销售面积 2008 2009 2010 2011 2012 2013 平均价格 合计 (m2) 价格 销售比 例 价格 销售比例 价格 销售 比例 价格 销售比 例 价格 销售比 例 价格 销售比 例 (元 /m2) 1 联排 47949 5500 20.00% 6000 20.00% 6500 20.00% 7000 15.00% 7500 15.00% 8000 10.00% 6575 31526 2 花园洋房 144701 4000 20.00% 4400 20.00% 5000 20.00% 5300 15.00% 5600 15.00% 6000 10.00% 4915 71121 3 24 层 152137 3300 20.00% 3700 20.00% 4100 20.00% 4500 15.00% 4900 15.00% 5400 10.00% 4170 63441 4 18 层 241915 3300 20.00% 3700 20.00% 4100 20.00% 4500 15.00% 4900 15.00% 5400 10.00% 4170 100879 5 15 层 32503 3400 20.00% 3800 20.00% 4200 20.00% 4600 15.00% 5000 15.00% 5500 10.00% 4270 13879 6 12 层 52625 3400 20.00% 3800 20.00% 4200 20.00% 4600 15.00% 5000 15.00% 5500 10.00% 4270 22471 7 商务酒店 56000 0.00% 0.00% 7000 40.00% 8000 40.00% 9000 20.00% 7800 43680 8 项目南侧 商铺 38569 5000 15.00% 5500 20.00% 6000 25.00% 6500 15.00% 7000 15.00% 7500 10.00% 6125 23624 9 项目广场 商铺 14431 0.00% 0.00% 7000 40.00% 7500 20.00% 8000 20.00% 8500 20.00% 7600 10968 4 10 车位 1720 60000 20.00% 70000 20.00% 80000 15.00% 90000 15.00% 100000 15.00% 110000 15.00% 83000 14272 合计 782551 17.91% 15.83% 19.14% 11.61% 0.00% 50.55% 4876.21 395859.94 销售收入（万元） 53602.79 13.54% 60767.15 15.35% 72056.04 18.20% 72937.28 18.43% 79754.64 20.15% 56742.04 14.33% 销售税金（万元） 2948.15 3342.19 3963.08 4011.55 4386.51 3120.81 7257.43 14264.98 营业税（万元） 2948.15 3342.19 3963.08 4011.55 4386.51 3120.81 7257.43 14264.98 城建税（万元） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 教育费附加（万元） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 房屋交易手续费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 预征税金（万元） 428.60 607.67 918.93 453.02 178.80 125.18 904.07 2408.22 预征土地增值税（万元） 428.60 607.67 918.93 453.02 178.80 125.18 904.07 2408.22 销售净收入（万元） 50226.03 56817.29 67174.03 68472.71 75189.34 53496.05 123791.81 242690.06 5 1.8 项目利润水平 项目总投资 258400 万元，其中开发成本 244000 万元，项目税后利润 84825.26 万元，项目总投资税后利润率 32.83%，项目全投资内部收益率 54%,在较低的价格预算基础上 ，项目仍然拥有很高的抗风险能力。 静态效益指标 总投资利润率 税前 43.77% 税后 32.83% 自有资金利润率 税前 141.38% 税后 106.03% 销售毛利润率 28.57% 销售净利润率 21.43% 6 第二部分 宏观经济简述、沈阳房地产市场发展 2.1 市场宏观背景 2.1.1 住宅地产是中国经济拉动内需的必然选择 一、国际经济周期面临衰退的挑战 毋庸置疑，与过去几年相比， 2008 年对于中国宏观经济和金融市场来说，将是更具挑战性的一年，在这场挑战中，房地产业又站到了风口浪 尖。 2008年 1月初，由美国次级贷危机和欧洲兴业银行交易员 71亿美元巨亏引发的全球金融市场振荡，中国的宏观调控严厉的货币紧缩政策，可能会对中国相关资产持续造成下行压力。而这个下行压力会在人民币升值和通货膨胀的综合作用下体现在中国的房地产市场。这个力量最终会导致什么样的发展方向呢？国际投资银行高盛认为， 2008 年中国最重要的宏观经济问题是通胀的走势以及政策选择。很显然房地产业所面临的宏观经济背景已发生了更为复杂的变化，而且这种变化是阶段性的调整， 2008年政策宏观经济如能软着陆，房地产业在 2009年将延续增 长。在控制总需求的条件下，表面上看抑制房地产需求是政策组合的一部分，然而经济的软着陆却需要住宅地产的发展。 二、中国问题源于需求旺盛、产能不足？ 2007 年显著高于趋势增长率的增长，已经造成了较 2003-2004 年时更大范围的产能压力，经济快速增长和低通胀的经济周期黄金阶段显然已经结束。官方的产能利用率指数（见图表 1）以及单位劳动力成本上升当中（见图表 2）有所体现。 图表 1：过剩产能达到历史最低点* 扩散指数衡量的是产量高于产能的企业相对于产量低于产能的企业的比例。例如， -X% 7 表明产量低于产能的企业比 产量高能的企业多 X%。 资料来源： CEIC、高盛经济研究 图表 2：单位劳动力成本的上涨预示着通胀上升势头 高盛亚洲首席经济学家梁红认为截至 2007 年 11 月达到 11 年高点（ 6.9%）的通货膨胀，并不是任何暂时的国内或国际供应面冲击所造成的，而是显著的正产出缺口（即总体需求相对于经济总体产能的过度增长）是过去几轮通胀以及此轮通胀的主要推动因素（见图表 3）。并得出结论，要使通货膨胀显著下降，就需要看到能够降低总体需求增长的政策措施或其他需求方面的变化。然而这种剩余产能不足导致的需求过度增长的分析忽略了一 个因素，全球经济放缓带来的中国出口的不可避免的持续下滑（一般规律中国当前不能再加息，热钱因素暂不考虑），这种出口转内销的产能释放分析中并未考虑。当然从中国的总体经济过热的程度上看，的确需要抑制总需求，但从经济增长的角度上看，是否抑制总需求或抑制哪些需求值得认真考虑。 图表 3：总体需求的过度扩张导致了通胀上升，但在时间上有一定的滞后 8 三、外汇政策压制了内需 通过将人民币汇率盯住在一个显著被低估的水平，中国在 2007 年的政策选择（与过去 4 年一样）在保持了出口强势的同时已经继续抑制了国内需求。换句话说，这些 政策使得中国经济更容易受到外部需求大幅放缓的冲击。外部需求的放缓或许会平抑国内需求释放带来的产能曲线，中国连续多年的投资拉动，产能问题肯定不会像高盛的统计数据那样严重。 人民币大幅的名义升值有助于向私人领域传递正确的价格信号，促使其重新分配资源。此外，它还有助于在内需再度上升的情况下遏制国内通胀压力。否则，当外部需求在将来的某一时刻复苏时，中国可能需要再度抑制内需。 四、出口导向战略的挑战 中国过去的经济增长，出口导向战略功不可没。美国消费指数不断下降，各类数据继续显示经济日趋疲软。鉴于净出口对增长的显著贡 献（ 2007 年中国的贸易顺差可能占 GDP 的 10%），贸易顺差增长（ 2007 年前 11 个月为 53%）的大幅放缓必将对中国经济增长以及工业企业盈利能力产生显著影响，全球经济放缓对中国出口导向战略提出了严峻的挑战。 如果出口增长回落的幅度比人们预期的更快，与此同时人民币 “被迫 ”更大幅度升值，那么更疲软的外部需求对增长造成的下行压力可能促使决策当局重新考量他们在国内需求方面的政策立场，尤其是那些与国内投资需求有关的领域。出口增长的大幅放缓以及人民币的更大幅升值（我们预计明年人民币兑美元升值 10%，预测风险趋 于上行）将是一件好事，原因是这些因素对增长的周期性影响可能引发推迟已久的亟需的政策调整。 出口下降释放的产能可能需要的时间较长，在短期内，增长与通胀格局已经显著恶化，迄今为止积聚的过热压力需要经济进入一个降温期，其中增长率需要回落至其潜在增长水平，但这种增长水平下降一定是轻微的，绝对不可以影响到就业增长。这种增长的放缓可以通过有效的政策紧缩、外部需求的冲击，或者在更不理想的情况下通过两者的偶然结合来实现。这两个负面因素出现的时间、规模和速度等方面的不确定性将使得 2008 年成为投资者感到格外棘手的一年。 9 五 、拉动内需是中国崛起的需要也是国际经济形势的选择时机 在当前通胀恶化的条件下说拉动内需，或许是大逆不道，我并不反对在 2008年上半年进行持续严厉的宏观调控，但目的绝不能是控制总需求以减缓产能不足造成的通胀压力，我们还有出口产能可以释放。这样在政策选择上可以安排投资少量增加、拉动内需的组合。经济增长，出口依赖是个放缓因素，必须在投资和消费两方面寻找突破。经济学家们可以计算或者政府通过增加出口税负等经济手段主动控制出口产能的向内转移，这样就不需要过度投资造成难以抗拒的通货膨胀或者过度紧缩造成经济衰退。外汇政策和 出口压制了内需，现在内需的释放，正是大规模转移出口产能的时机，面向国际出口的金属、能源、原材料、初级产品，都可以转化为供应内需的产能。而且打击了消费者的信心，我们就丧失了绝佳的国际时机，再过若干年后，全球经济复苏，中国将再次面临国际竞争和能源原材料价格上涨压力，中国崛起将成为一句空谈。 六、内需推动型经济增长战略提升日程 在稳定压倒一切的政治选择下，中国的决策当局在 2008 年年中将转向鼓励内需的政策立场，并且允许人民币升值以帮助保持均衡经济增长。每个危都是新机会，关键看怎么调整。出口导向战略固然对提高技术 和经济增长起到了关键性作用，但不得不关注我们的资源和原材料出口以及为了出口而牺牲的环境成本。现在全球经济放缓，中国需要要转变为内需推动型的经济增长格局，中国不仅需要增加消费支出，还需要加大投资。幸运的是，国内居民和企业的资产状况都继续存在着很大的拉升空间，问题仍在于政府的政策能否促成这种情况发生，或者中国会出台什么措施来改变过去 4 年来的紧缩政策（这些措施抑制了内需并引发了出口难以持续的强势）。很显然，从所需的汇率调整幅度来看（贸易加权汇率至少调整15%-20%），中国需要采取一套全面的政策措施来调整经济增 长格局，以改变其过度依赖出口的状况（以今年经常项目顺差占 GDP 的两位数比例为证），转向真正的内需推动型经济增长。 七、 政治经济的周期循环预示 2008年总投资增长 在中国崛起的大背景下，全球都有理由继续坚信中国经济的强劲基本面， 2008 年市场面临的挑战战可能成为牛市的回调，而不是真正熊市的开始。根据中国国情研究所的实证研究，在建国后的中共八大到十六大的第二年，总会表现较高的投资增速， 2007年 10月的中共十七大， 2008年又是一个新的开始。由于中国 13亿人口和每年上千万就业人口的现实，决定了中国必须要 GDP，否则社会问题不堪想象。在 2008 年 3 月全国人大会议之后新的经济领导班子将会就任，我们或许会看到更多有助于增强宏观经济短期稳定性以及中期增长潜力的新政策的出台而经济政策的决策也可能变得更为果断。 八、减税的 财政政策有助于均衡经济增长 鉴于政府提供公共服务的能力有限，在支持内需方面，减税可能比增加财政开支更有效。按照这一思维，中国 2008年企业所得税统一税负 25%和个税起征点上调至 2000元，中国的公 10 众和企业的生产积极性和实际可支配收入水平一定高于往年。而且，政府收入在过去 12 年中的增长持续高 于 GDP， 这应该为政府削减税费（从个人所得税开始）提供很大空间。政府同时还可以削减土地拍卖费等预算外收入， 因为这些减税费的政策对总体财政状况的负面影响有限（见图表 5） 。 图表 5: 政府有充足的空间减税 九、住宅地产需求是经济增长的重要保障 即使按照常规的宏观分析，需要实施对国内投资的行政控制，包括信贷配给和较长的（时常是不透明的）投资项目审批程序。但对国内住宅投资的限制需要放开。国际经验表明，没有哪国经济能够在试图抑制房地产需求的同时提高内需。随着需求的不断增长，城市住房的更有效供应可以通过创造就业 机会来拉动内需（正如出口商所做的那样），并促进中产阶层的扩大，同时抑制经济领域的物价上行压力。 中国的出口导向战略转向内需拉动型经济增长的时机已经到来，死守产能理论压制内需，遭殃是还没有坐上资产升值快车的大众和中国发展。相信中国可以平稳过度 2008，在 2009年继续开创全球高增长、低通胀的格局。 2.1.2 越打越涨 国家自 2005 年起，随着房地产的持续升温，不断的以限制供给的手段出台各类财政、金融和土地政策， 2006 年， “国八条 ”、 9070 政策， 2007 年八部委风暴、土地增值税清算，中国央行 10 次上 调存款准备金率、第 10 次一次即上调了 1%至 14.5%，还发行了 15500 亿 11 特别国债，每次调整回笼资金都达到 3000 亿以上。在需求旺盛增长的条件下，房地产供给不足，造成了房地产二次投资行为过度膨胀，终于 2007 年经过春季将近 4 个月的观望期后上演了房地产疯狂版。 2007 年 6 月深圳商品房成交均价达到 14450 元，北京与深圳同期成交均价达到 11500 元，各地也在核心城市大幅上涨的同时，产生了更为稳定的涨价预期 。 涨价的根本因素在于房地产本身供给严重不足。宏观调控打压了房地产的供给，中国房地产发展时间短、涨价预期稳定的 条件下住房需求同期释放，更几何级数放大了房地产的需求，加上全球流动性过剩、美元贬值带来的资产重估增值，中国在持续高速增长的条件下房地产的表现极为突出。中国上半年外贸顺差增长 83，人民币升值压力不断增大，中国城市化 45%扩张至 63%扩张，方方面面的因素都支撑中国房地产市场的持续增长。 2.1.3 第一次调整需求会造成短期压力 金融的紧缩效应比较明显，而且对房地产的调控从过去一味追求压缩供给，转向供给和需求双向调控，政策效果比较明显。货币紧缩与人民币升值的共同作用下，房地产业熬过紧缩的短期影响后，即可赢得房地产 的新一轮发展期。为了调控宏观经济稳定增长，国家不断加大调控力度，但房价也是在调控中继续大幅度上涨，北京、深圳房价更是一年翻番。 2008年年初，中国央行再次调高存款准备金率至 15%，预期将调至 18% 19%，住房贷款利息上调 10%，二次贷款首付调高到 40%，稳健财政政策和适度从紧的货币政策，加上地产巨头王石表态中国房地产出现拐点，市场处于短期的观望。从全国形势上看，因一线城市地产上涨过猛，未来将是一个稳定增长期，当前则是从疯狂上涨到理性上涨的拐点； 2008 年中国统一税负 25%，中国企业盈余和竞争能力进一步增强 ，加上奥运经济的整体刺激，中国宏观经济仍然看好，高盛、世界银行对中国 2008 年的经济增长预期分别为 10%和 10.8%。从国际形势上看，中国人民银行同业拆借利率在 2008 年 1 月 4 日首次高于 LIBOR（美元伦敦银行同业拆借利率），热钱将更高热情涌入中国，人民币对外升值、对内贬值，作为中国最主要的投资产品之一房地产，必获得资产升值的有力支撑。 2.1.4 政治商品特殊属性形成房地产投资热情持续 因房地产兼有投资和消费的功能以及中国人对房屋的情节，在中国可以把房地产作为政治商品看待。政府一方面不希望房地产过快增长，造 成泡沫破裂的恶果，另一方面，中国的经济周期、发展阶段和资本开发程度与欧美市场存在较大差异，中国市场经济还未发达到美日欧的水平，市场形态不能按常规经济学推断。在基本经济增长的条件下，中国人对房地产的需求也会日益强烈，近几年延续的打压房地产投资政策和 2008 年严厉的信贷额度控制手段将形成较大的供应缺口，增长的需求面对供应缺口，在经历短期的观望之后，刚性需求将继续爆发。沈阳房地产作为刚刚起步的二线城市，在全国经济增长形势继续看好的情况下， 12 需求稳定，沈阳房地产仍将健康发展。 2.1.5 千万级人口的沈阳楼市将多板块发 展 一线城市的受控使大量资金涌入二线城市，沈阳现已进入二线城市的第一军团，较快的增长速度及投资洼地效应已成功的吸引了实力投资者的眼球，沈阳大开发时期已来到。成都主城区三环每亩土地达 900 多万元，楼面地价超过 3700 元，同等区域高出沈阳几倍。沈阳2007 年 GDP 达到 3055 亿美元，排名第 17，成都比沈阳多 268 亿美元，列第 12 位。沈阳主城区人口未扩张到三环以前就是 500 万人，而成都三环内主城区不到 400 万人。天津 2007在 1100 多万人口的基础上，增长仅 10 几万人口，房价亦有惊人的涨幅。土地和住房供给的刚性， 在需求增长的时候，价格只由支付能力决定，这符合西方经济学的一般规律。辽宁省2007 年 GDP 超万亿元，人均 GDP24645 元，按 2008 年 2 月外汇牌价超过 3000 美元，在国际社会的一般研究中都认为 3000-6000 美元是房地产高速发展期，北京在 2006 年中期人均GDP 超过 6000 美元，其间的房地产发展形势超出一般想象。在省会城市中沈阳房价总体水平较低，沈阳房地产投资额和销售额达到辽宁省一半以上，沈阳作为东北振兴、环渤海经济圈的交界地带，房地产发展的战略优势地位非常突出。 建设通往营口港的直通公路、发展滨海 城市，抚顺、本溪、铁岭与沈阳同城，沈阳的三环内区域，将成长为沈阳同城的中心，二环、三环区域的房地产需求格局将发生根本性改变，当前正是沈阳房地产进入升级换代的新时期。这个时期并不土地位置蔓延发展，因沈阳总体财政收入 250 亿元左右，按照城市运营的一般思路，重点资金将投入到远郊区重点开发区域，用市中心高价土地拉房价，用远郊区基础设施投资拉形象，才能形成房价、地价和资本的互动效应，如果按照一般蔓延性发展，沈阳的财政收入水平无法满足地铁、轻轨和重点区域环境建设投资，市中心和远郊区，在投资价值上都要好于中间地带。 沈阳在 建设千万级人口大都会的过程中，必将带来房地产发展的多点井喷。沈北新区国家级综合改革试验区的政策优势和固定资产投资优势，为沈阳的房地产业的发展提供了持久动力。 图 表 6 ： 沈 阳 市 9 6 - 2 0 0 6 年 G D P 总 量 及 增 幅0100020003000400005101520沈 阳 市 G D P 总 量 （ 新 口 径 ） 1067 1174 1326 1501.9 1772.9 2084.1 2482.5 3055沈阳市经济增长率 10.3 10.1 13.1 14.2 15.5 16 16.5 17.72000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2 0 0 7 年 1 13 2.2 房地产市场运行状况 沈阳 2007 年 7 月商品房成交均价 3774 元，核心地段的公寓、名盘价格 8000 元左右，一环新盘 4000 5500 元，二环外临近商圈的新开发区域 3500 元左右，相对于全国省会城市处于较低水平，二环区域房价仍有较高上涨空间。沈阳 市房地产供求总量基本平衡、结构趋于合理，房价运行平稳，继续保持平稳、较快的发展态势。 沈阳 市 2007 年 1-11 月 房地产开发完成投资 641.5 亿元，同比增长 38.6%，高于同期全社会固定资产投资增速 2.4 个百分点；占全社会固定资产投资比重为 30.7%，比上半年高 1.2个百分点。其中，商品住宅投资完成 484.3 亿元，同比增长 38.7%，占开发投资的 75.5%，继续保持主导地位 。 2006 年，沈阳全市房地产开发建设累计完成投资 538.3 亿元，同比增长30.2%，其中 1 11 月份住宅完成投资 349.2 亿元，同比增长 38.8%。而且，增量商品房的销预售面积、合同金额同比分别增长 15.26%和 11.3%；存量房的交 易面积、交易金额分别比上年同期增长 7.39%、 10.92%。 沈阳市房地产投资与销售额占辽宁省全境 47，沈阳房地产市场经历沈阳近十几年的城市建设、商业化改造，成功实现转型， 2004 年一环、商业中心附近的城建东逸花园当年开盘 4000 元还遇到较大的销售压力，现在很多新开发区域、缺乏商业配套的楼盘都在 4000元以上 ,沈阳房地产市场经历 2007 年消费观念和能力发生了重大变化。 2.3 2007 年沈阳市土地成交量 注：由于部分成交地块详细信息未在网上公布，本部分各分项均作出说明。 一、总占地面积 共成交地块 162 宗，其中已知统计量为 120 宗，其 120 宗的地块总占地面积 1056.3 万平方米。 二、各区域成交地块数量 1各区域成交地块总量 （单位：宗） 图 表 7 : 2 0 0 0 - 2 0 0 7 年 1 1 月 沈 阳 市 房 地 产 投 资 表 ( 单 位 : 亿 元 )0200400600800020406080100投资额 64 78 116 177 342.6 413.6 538.3 641.5增长率% 23 22 49 52.6 93.6 21 30.2 38.62000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2 0 0 7 年 1 - 14 长白 大东 东陵 和平 皇姑 浑南 沈北 沈河 铁西 于洪 宗数 12 7 11 14 5 26 51 5 17 14 2各区域已知地块成交量 （单位：万平） 长白 大东 东陵 和平 皇姑 浑南 沈北 沈河 铁西 于洪 宗数 8 7 8 12 5 13 37 3 17 10 面积 82.9 84.9 41.6 46.7 24.3 120.9 462.5 14.1 87.9 90.4 年沈北新区成交地块达 51 宗之多，其中 37 宗地块面积达 462.5 万平，成交面积远远超过其它区域，占总成交量的 30以上，接近位于沈阳南部的浑南新区的倍。由此可以看出， 2007 年沈北区域的土地放量，必带来未来 3-6 年甚至更长时期的开发热潮，随着各地块的逐步启动，该区域也必成为沈阳未来的主发展方向，未来发展潜力巨大。 从单宗土地规模来看，规模地块集中于长白、大东、浑南、于洪、沈北几个区域 浑南区域成交地块 26 宗，其中 13 宗地块面积为 120.9 万平，成为沈北新区发展 的绝对竞争板块，实力不容小觑。 铁西区自 2005 年以来的三年发展，已逐步成为成熟的居住区，但从 07 年成交的土地情况来看，以小规模多项目运作为主，未来 2 年是该板块成熟的时期。 长白板块自长白岛的规划建设实施，区域得到了快速发展， 07 年的土地增量主要集中于此，且以规模开发为主，未来 3-6 年，该板块将成为引导高端人群消费区域。 于洪区与沈北新区相似，受城市外扩带动，逐步发展成熟。但区域对沈城呈现包围式，无集中的发展空间。目前已成交的土地主要集中在于洪新城和通向沈北的两个区域内，未来会成为沈北新区发展的分流区域。 沈河、皇姑两区则少有地块供应，土地资源稀缺。 三、各区域成交均价（根据简单平均数原则估算） 长白 大东 东陵 和平 皇姑 浑南 沈北 沈河 铁西 于洪 土地成交均价 4061 7001 1064 11770 1457 621 482 2429 通过以上简单算数平均数法估算情况可以看出，土地资源的日益稀缺引起的土地价值提升现象极为明显，市内五区的土地成为绝对的高价值土地。 和平区、大东区的土地价值最高，长白区域的长白岛规划、借势浑河景观资源的价值战备也使得该区域的土地价值迅猛增长。其它各区域的土 地价格也日趋增值。 铁西区年成交地块均为工业用地，成交价格最低。 沈北新区作为新兴的发展区域，处于发展初期，是除铁西区之外价位最低的区域，单宗价格，具有很大的利润空间。 由于皇姑区、沈河区可查资料成交价格只有一宗地块，不具备普遍性，这里不作比 15 较。长白区域发展趋势可以自成一派，故单独列出。 四、可知不同用途地块的成交状况 （单位 :万平） 居住商业 商业 工业 公共建筑 宗数 59 10 48 3 成交面积 6058.6 31.5 416.3 2.6 从土地用途来看，居住是主要的土地利用 方式，但也可看到 2007 年，随着政府战略的转变，产业的逐步完善和调整，越来越多的工业用地出现。 2.4 2007 年沈阳市住宅因统计销售区域的扩张表现平稳增长 2.4.1 月销售商品住宅 100 万平方米 图表8:商品住宅月消化量统计（单位：万平）050100150200250住宅 8 0 . 1 6 4 0 . 5 6 3 6 . 5 5 1 6 2 . 8 6 3 . 0 7 9 7 . 6 4 7 3 . 8 1 9 4 . 5 7 2 1 5 . 7 9 4 . 5 1 0 3 . 3 9 0 . 1 91 月 2 月 3 月 4 月