2012年青岛房地产市场情况简述.doc

青岛房地产市场情况简述一、青岛市宏观经济发展情况1、青岛国内生产总值（GDP）发展情况2011年，青岛完成生产总值6615.6亿元，比2010年增长11.7%。2007年-2011年青岛GDP始终保持在较高的增长率，年平均增长率为13.2%。2、三产结构及支撑产业介绍自2007年起，三大产业产值呈连年上升趋势，2011青岛第一产业增加值306.38亿元，增长5%；第二产业增加值3150.72亿元，增长11.6%；第三产业增加值3158.50亿元，增长12.4%。产业结构格局逐渐向“三、二、一”类型转变，第三产业比例逐年提升，产业结构日益合理化。近年来青岛第三产业发展迅速，特别是城市总部经济已列入全国发展前十位，形成了几大固定总部经济圈，按照总部经济规划目标到2015年，总部经济将继续成熟壮大，青岛市区建成七大总部经济集聚区。n p市南区国际金融商务核心区：以香港中路、东海路为“横轴”和以延安三路、山东路、南京路、福州路、燕儿岛路为“纵轴”的七个轴带及周边区域。 n p市南区软件和动漫产业集聚园区：银川西路和宁夏路周边，包括软件园一期、二期、三期区域。 n p中央商务区（CBD）：以市北区中央商务区为主，以及形成的办公、商务、商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区。 n p崂山金融城：以仙霞岭路、规划135号线、125号线、海口路、五大广场中轴线所围合规划区约396万平方米的核心区及周边辐射区域。 n p青岛开发区商务中心及国际生态智慧城：以唐岛湾中央商务区、凤凰岛影视基地和国际生态智慧城为重点的区域。 n p青岛（城阳）总部基地园区：以流亭国际机场周边，规划发展总部经济及相关服务业集聚区面积为重点区域。 n p青岛高新区科技商务中心：鳌东路以东、河东路以南、华中路以西、火炬路以北区域，以中央智力岛为核心的区域。 3、人均可支配收入及消费性支出青岛市人均可支配收入在近四年呈上升趋势，2011年达到28567元，增长14.3%，工资性收入和转移性收入较快增长，仍是拉动可支配收入增长的主要因素。人均消费性支出也有较快增长，2011年达到19297元，增长10.1%。4、青岛市土地供应情况2011年，青岛市供应居住与商服用地91幅，供应土地面积392.11万平米，建筑面积770.65万平米。土地面积同比下降36%，建筑面积同比下降53.1%。与前两年的楼市旺季相比，2011年土地市场也明显转淡了不少。在政策逐渐趋紧的2011年，土地流拍流标现象也日渐频繁，政府不敢大幅供地，土地供应也比去年有所减少。二、青岛房地产发展情况1.市场综述2011年青岛楼市经历了不同寻常的一年，供应量的不断上升，成交量的极度萎缩，导致目前库存压力极大；限购令的出台限制了大部分投资需求和改善性需求，也误伤了不少刚性需求，因此成交一直低位徘徊；住宅价格不再坚挺，大幅优惠的趋势逐渐从郊区向市区内蔓延。2011年的楼市已然进入了寒冬。2011年全年青岛市七区住宅总体供应量为108784万套、1111.01万平米，其中新增供应量为77828套、788.81万平米；成交48163套，454.96万平米；均价由年初的10716元/平米跌至9439元/平米，下跌0.9%。2.全市年度供求关系变化2011年全年住宅共成交48163 套，454.96万平米，同比下降20.6%和25.2%。09年楼市回暖以后成交量及成交率均达到历史上的高峰。随后去年4月，政府开始出台一系列调控措施使得楼市有所降温，至2011年青岛开始实施限购令以来，成交量大幅下滑。2008-2011年住宅市场供求关系呈现倒U型。09、10年成交率较高，达65%以上。而随着近两年严厉的行业政策及紧缩的货币政策的影响下，青岛住宅成交率在2011年创下新低，仅41%。3. 全市月度供求关系变化2011年1月受限购令即将正式实施的刺激，成交量高达6634套、63.39万平米，成为年度成交最好的月份；随着2月份限购令正式实施以后，成交量瞬间降至冰点，随后成交量一直在低位徘徊，传统旺季“金九银十”也未使楼市有所回暖，到最后一个季度，开发商受资金影响，部分项目低价入市或优惠力度增大，促使成交量有所回升，12月成交6548套、57.93万平米，成为限购以来表现最好的月份。从供求关系来看，青岛住宅市场基本处于供大于求的局面。2010年4月以来房地产调控政策频出，市场观望氛围浓厚，成交率不高，尤其是2月份以来，销售情况最好的月份成交率也仅为10%。4、青岛市各区总体供求情况从各区域来看，李沧区、城阳区成交量较大，优势较为明显。其中，李沧区成交13044套，位居各区域成交量之首；其次为城阳区，成交9694套；再次为四方区，成交8369套；其余各区成交均低于7000套。从2011年各区域的供求关系来看，以高新区成交率最高，超过82%，主要由于区域内目前仅世茂公园美地一个项目，今年去化较好；其次四方、李沧和崂山区成交率较好，在50%左右；四方和李沧区房地产发展以较高的性价比吸引了更多市区内刚需客户置业，成为城市白领客户购房的首选地；崂山区主要由于今年限价商品房的热销造成较高的成交率。成交率最低的为开发区，限购以来，开发区购房客户量急剧减少，造成成交萎缩明显，因此成交率最低。5、 青岛市各区项目情况市南区在售项目34个，多数项目为持续在售项目，年内新入市项目较少，鲁商首府、锦绣华城等有部分新推房源。市北区在售项目40个，本年内新入市项目主要有：青建依山半岛、君利依山美居、金盛苑、中海紫御观邸、欧典商苑、同德花园、万泰随园、晓港名城、良辰美景璟台等项目。四方区在售项目34个，本年内新入市项目主要有：鸿海佳园、海信淮安郡、银华广场、瑞海馨园、心海壹号、中冶英郡等。李沧区在售项目46个，本年内新入市项目主要有：理想之城西子公寓、理想之城御园、映月公馆、中南世纪城、米罗湾、香蜜湖、海右重华、海岸华府、东方公园世家、万科生态城、理想之城蓝岸、芳馨园、时代城、中海国际社区等。崂山区在售项目44个，本年内新入市项目主要有：海信天悦、北村采菊苑项目、远洋风景等项目。城阳区在售项目75个，本年内新入市项目主要有：天泰城美立方、御景尚都、正商红河谷、中铁华胥美邦、天一人和星海湾、茵悦小城、智慧之城、风情蓝岸、易佳和府、拉菲庄园、青啤TAHA 时区、祥泰正阳东郡、天竺嘉园等。开发区在售项目99个，本年内新入市项目主要有：华裕唐城、唐岛七星、凤仪帝景、恩马双城汇、邦达海景苑、龙达生态园、富源公馆、唐岛海岸、星河家园、瑞源名嘉汇、秀兰禧悦山等。6、青岛市各区产品情况2011年全市住宅各面积段供销存量以80-150面积区间最为集中，其中此面积段销售量占到全市签约总面积的70.8%；从区域分布来看热点面积段主要分布在李沧区、城阳区、黄岛区以及即墨市。7、青岛市各区建筑类型情况2011年高层产品供销存量位列各建筑类型之首，别墅产品各项排名均居末位，其他几种建筑类型分布相对均衡；2011年高层物业销量最大，共22480套约205.97万平方米，占全市签约总面积的26%。8、青岛市各区总价情况2011年全市住宅销售房源主要分布在10000元/平以下，该单价段销售量占比84.9%，其中3000-4000元/平区间销量最大；100万以内房源占主流，销售面积占到总量的八成，40万元以下房源最多，主要来自城郊五市以及四方区、李沧区的保障性住房。三、青岛进驻开发商情况万科地产以绝对优势领军各开发商之首，年度销售总面积达37.41万平方米，主要来自万科生态城、万科城市花园、万科魅力之城、万科城、万科蓝山、万科四季花城6个项目。p2011年外来开发商大放异彩，房地产市场销售占有率超过六成，较去年同期增加了16.2个百分点，其中商品房销售面积排行前十中有7家外来大鳄，本土开发商仅青建、天泰以及隆海臵业上榜。2011年销售面积超5万平的开发商中供需比波动较大，其中仅隆海臵业1家供应缺口较大，供需比为0.69；万科地产、天泰地产、中冶臵业、中铁臵业、海信地产等项目供应相对平衡；绿城集