【商业地产】-研究模型-产品创新的三种方式

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。实现产品创新的三种方式 世联研究模型 2005.4.21 本报告是严格保密的。 关键字 ： 住宅、创新 简介 ： 在不同的市场条件下，通过不同的产品创新方式提升项目价值。 本报告是严格保密的。 实现产品创新价值的三种方式 依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值 凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值 通过高配置的社区配套设施提升项目价值 本报告是严格保密的。 案例 1：棕榈泉国际公寓 依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值 朝阳公园旁，新一代城市豪宅代表作，容积率 3.5， 11栋 23-33层的板、塔楼组成 陈世民建筑师事务所，整个建筑设计现代感强，外立面线条简单清晰摩登 豪华配套会所，面积超过 1万平米，由 G.I.L艺术设计顾问公司设计，功能超五星级 面积 100-380，房型有 2居、3居、超大型等，三居占50% 环境设计香港贝尔高林，园林覆盖率 50%，围合式中庭主题花园，面积 3.8万平米，欧洲古典特色，移植美国棕榈树 香港地铁物业管理有限公司 豪华会所 现代气息，简洁明了的线条 气派大堂 棕榈泉规划 本报告是严格保密的。 案例 2：锋尚国际公寓 凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值 海淀区万柳居住区南部北京西北三四环之间的经典城市豪宅，建筑面积 8万，容积率 3，四栋塔楼和两栋板楼组成 颠覆 板与塔的比较体系 欧洲居住标准，新风系统、LOW-E玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统 建筑设计：新加坡雅思柏建筑设计事务所，北京威斯顿设计公司 (德国 ) 环境设计：瑞典阿肯设计事务所；会所 3600平方米 ,德国 wwa建筑事务所设计 整体规划 外部看板 裸体样板间 本报告是严格保密的。 案例 3：珠江帝景 通过高配置的社区配套设施提升项目价值 精装修公寓，塔楼均价9300，板楼均价 11000，实现了明显高于区域价格平台的价值。 2.5公里长， 10万平米欧陆风情商业街 五星级酒店会所 5A级写字楼 星级酒店式商务公寓 本报告是严格保密的。 三种创新方式依托的外部条件 创新 方式 采用该种方式的原因 产品指标 影响 关键点 规划建筑 1、最容易被感知， 提升产品价值 2、新增成本最少 园林、建筑立面、规划平面、大堂等 客户感知的第一印象 社区配套 1、周边配套缺乏，社区必需 2、提升产品档次的手段 3、配套能够独自实现较高的市场价值 学校、幼儿园、会所、商业、医院等 周边配套状况 建材 设备 1、在此增加的投入能够被客户感知，实现足够高的溢价 2、开发商追求长期品牌效应 保温隔热围护结构，新风系统、混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统、电梯等 客户感知范围内 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 本报告是严格保密的。 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 目录 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。一、购物中心调整和提升的目的 本报告是严格保密的。 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 本报告是严格保密的。 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 本报告是严格保密的。 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 本报告是严格保密的。 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 本报告是严格保密的。 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 什么情况下购物中心 必须进行经营项目的调整和提升 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。三、购物中心调整提升前必须考量的内容 本报告是严格保密的。 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 本报告是严格保密的。 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 购物中心调整提升前必须考量的内容 本报告是严格保密的。 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 购物中心调整提升前必须考量的内容 本报告是严格保密的。 四、购物中心调整实施过程中的策略 本报告是严格保密的。 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 本报告是严格保密的。 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部