【商业地产】扬州开发东路地块20万平项目前期定位与投资分析_94PPT_2009年

扬州开发东路地块 前期定位与投资分析 背景： 自从 08年以来，地产经历了波峰到波低的强烈震荡，而且趋势愈演愈烈。 我们认为： 房地产低迷阶段，投资风险是首要考虑因素，房地产代理公司竞争的核心转向为帮助房地产开发企业进行风险的控制，一个强大的地产运营合作团队是必不可少的。 本案开发理念： 先以最低的开发成本启动项目运作，以最快速度回收投资成本，再以“零”成本经营后期项目，实现赢利。 附注：我们的合作团队 东南大学物业管理研究所 ; 北京山鼎国际有限公司； 杭州奥园生态美景观设计公司 (日本 PROSHUMA有限公司 ) ； 前 言 第一 章节 地块 环境分析 扬州依照“一轴两翼”的发展格局，即以扬州市区连接江都、仪征为居住区。 南北两侧发展轻工业、制造业等产业园，未来的扬州将往沿江大中型城市目标发展，给扬州经济、文化、旅游、消费等产业带来不尽的发展动力。 三湾公园 本案 本案紧挨老城区，位于开发东路南侧，西连未来汶河南路延伸段，东临渡江南路，交通便利，周边规划为大型居民居住区。 未来汶河南路的开通将更加方便人们进入老城区，并且也为本案带来更多的机会点，但考虑到目前本区域内开发尚未形成较大规模，民众对区域的认知度较低，需要在项目运作过程中对区域进行较为宽泛的概念宣传。 扬州主要交通和用地规划图 三湾公园 本案 扬州区域划分图 根据扬州区域划分，本案属于东部分区，因紧挨老城区，交通便利。 东部分区规划为大型居民居住区，西靠古运河，东连京杭大运河，另外本案紧挨规划中的三湾公园，景观资源优越，为本项目增加了卖点。 今年来全国各地商品住宅均出现销售量大幅回落、价格逐步下滑的不利局面，下半年来受金融危机影响，国家为稳定经济陆续出台多项政策，扩大内需、保障经济增长 降低证券交易印花税： 2008年 4月 24日下调证券交易印花税，证券交易印花税税率由 3 调整为 1 ； 2008年 9月 16日，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，税率保持 1 。 百日内五次降息： 2008年 9月 16日 、 2008年 10月 15日、 2008年 10月 30日、2008年 11月 27日、 2008年 12月 23日今年连续 5次下调金融机构人民币存贷款基准利率，目前一年期存款基准利率下调至 2.25%；一年期贷款基准利率下调至 5.31%；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。 5年以上公积金贷款利率为 3.87% 减免契税和首付比例： 2008年 10月 22日，国家财政部出台新政， 11月 1日起对于第一次购房面积低于 90平方米，可以享受住房契税税率降至 1%、首付 2成、利率最高享受 30%的优惠。 国十条： 11月 9日国务院出台了十大扩大内需的政策。此次政策的核心仍然是通过中央政府对基础设施的大规模投资（ 4万亿），来拉动需求的增长，进而刺激经济的发展。 宏观政策分析 扩大内需政策 金融政策 中央救市政策 各地地方政策保障楼市发展着重在于减税、货币补贴及提高公积金贷款金额等政策，目前来看，这些政策的出台对刚性需求产生了一定的促进作用。 经适房全面推行货币补贴方式、多项房地产税费减免或延迟收取； 二手房交易综合税 1.1%，公积金贷款最低首付至两成，最长年限至 30年； 契税减免以及财政补贴、可异地申请住房公积金按揭贷款； 公积金贷款优惠措施：公积金贷款首付可两成，贷款最高额度至 30万元，贷款最长期至 30年。 福州： 单套建筑面积小于等于 140平方米、且单套成交价格小于等于 7000元 /平方米的商品住宅，可获契税减半征收等相关税收优惠政策 、调整公积金贷款规定； 重庆： 小于等于 90平方米普通商品房免征契税、二手房交易综合税 1.1%.购买二手普通商品房，符合一定条件者，相关税收给予财政全额补贴； 河南： 公积金贷款最低首付至两成，最长年限至 30年、首套商品房购买者可获房贷利率优惠 、省内购房，可异地申请住房公积金贷款 。 常州： 取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制、开放住房公积金异地贷款 、实行商业贷款转住房公积金贷款政策； 西安： 对购房客户按购房款总款给予一定比例的财政补贴，分 1.5%、 1%、 0.5%三个等级 、房产企业城市基础设施配套费减免 35元 /平方米； 6月：成都 7月：长沙 8月：福州、重庆、河南 9月：常州、西安 中央： 个人将购买不足 2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 2年 (含 2年 )的非普通住房或者不足 2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 2年 (含 2年 )的普通住房对外销售的，免征营业税。 北京： 11月 5日，北京出台公积金贷款新政，最高贷款可达 80万元。 扬州： 我市从 2009年元旦起正式取消 “ 一房一价 ” 核价制度。各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，定价权 “ 下放 ” 给企业。 11月：北京 12月：中央 12月：扬州 杭州： 住房公积金贷款最高额度由 50万元提高到 60万元 、职工购买商品房首付款比例由30%降低至 20% 、实行购买商品房契税、印花税补贴等 24条新政 ； 上海：对个人销售或购买住房暂免征收印花税、购买自住普通住房的住房公积金贷款最低首付比例调整至 20%、对第一次购买自住普通住房的家庭，每一借款人基本公积金最高可贷额度从 20万元提高到 30万元，每户家庭最高贷款限额为 60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为 80万元等 14条新政 。 10月：杭州、上海、苏州 市场盘整期 （ 2008-2009年） 快速发展期 （ 02-04年上半年） 市场震荡期 （ 04年下半年 05年） 稳步发展期 （ 2006年） 飞速发展期 （ 2007年） 快速发展期 （ 2010年后） 房地产发展时间轴线 房地产为周期性行业，扬州住宅市场依次经历了快速发展期、市场震荡期、飞速发展期，目前正进入市场盘整期，在 09年盘整期过后，市场仍将步入发展的快车道。 从房地产发展趋势看，房地产市场周期波动非常明显， 08年市场进入盘整期，各项政策频出，房地产需求得到明显控制。 扬州楼市走势分析 0 7 年以来扬州房地产市场成交走势图0 . 0 05 0 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 0 . 0 02 5 0 0 0 0 . 0 03 0 0 0 0 0 . 0 0二七年一月 二七年二月 二七年三月 二七年四月 二七年五月 二七年六月 二七年七月 二七年八月 二七年九月 二七年十月二七年十一月 二七年十二月二八年一月 二八年二月 二八年三月 二八年四月 二八年五月 二八年六月 二八年七月 二八年八月 二八年九月 二八年十月二八年十一月050010001500200025003000全市成交面积 全市成交套数07年楼市销售形势一片大好，房产成交继续保持快速增长，受宏观政策及国家经济层面影响 08年三月之后楼市开始萎缩，一直至今。 东区成交面积对比图050100150200250300350400050001000015000200002500030000350004000045000成交面积( ) 套数成交面积 ( ) 4 2 1 1 4 . 3 1 8 8 5 9 . 4 6 1 0 6 8 1 . 1 9套数 376 59 772007 年 11 月 2008 年 10 月 2008 年 11 月地块区位之城东区域分析 08年 11月份，东区成交商品房 77套，成交面积 10681.19平方米，环比增长 20.56%，同比下降 74.64%。 相对于去年同期，东区市场仍显冷淡。 地块区位之城东区域分析 08年 11月份，东区商品房成交均价为 4877.13元 / ，环比微涨 2.77%，同比上涨 19.8%。东区市场发展相对西区而言较为滞后，相对全市价格下跌，东区由于起步较低，因此反而呈现出增长的局面。但受大环境影响，上涨空间有限。另外， 11月份东区价格上涨，与新盘蓝海现代城的开盘有一定关系，其它楼盘实际价格是在下调。 案名 推盘期数 当期销售期数 每期体量 骏和天城 三期 第三期 一期 6幢， 206套；二期花园洋房 180套，中央景观多层 180套；三期体量 10万方。 广陵世家 三期 第一期 一期 65023 东方名城和园 四期 第四期 一期 10栋多层（ 38692 ），四期 6栋多层（ 27368 ） 蓝海现代城 不详 第一期 一期 17019 东区个案特征汇总分析 / 推盘节奏 地块区位之城东区域重点楼盘分析 案名 户型 面积 配比 各户型销售率 骏和天城 两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 四室两厅 别墅 65 85 90 115 115 140 140 170 160 180 25.16 39.89 26.53 4.57 4.39 97.82 90.6 53.1 62 35.42 广陵世家 一室一厅一卫 两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 顶复 46 48 96 103 113 122 127 145 153 220 1.15 35.95 30.6 23.71 8.6 0 23.4 33.12 15.28 11.11 东方名城和园 两室一厅一卫 两室两厅一卫 三室一厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 四室两厅一卫 89 92 90 101 100 101 109 122 123 125 8.96 42.29 9.79 3.13 25.42 10.42 51.16 62.56 32.91 0 72.13 48 蓝海现代城 两室两厅一卫 三室两厅一卫 复式 78 99 107 117 127 189 53.52 23 94 22.54 13.16 58.82 12.5 东区个案特征汇总分析 / 产品与销售 地块区位之城东区域重点楼盘分析 案名 建筑风格 景观特色 立面效果 骏和天城 现代风格，“三段 式”立面 “ 一心两轴四带”为景观规划结构，一“心”指社区中心湖景，两四“带”通过庭院、跌水、花园、各种树阵将社区湖景引入社区各组团。 简洁贵气，突窗、露台、架空层，底层蓝褐色文化石，主体浅黄色面砖，上部棕褐色面砖，呈现出“三段式”立面 广陵世家 新中式建筑风格 南依景观人工河，西侧规划为 300亩景观绿地，内中心设计一条蜿蜒水带贯穿整个社区，同时北向自然景观带在构图上联系小区南北两个自然水道，并辐射整个社区的绿化体系。社区间散布中心绿地、体育活动场地、休闲步道、组团绿地、自家院落等多层次网络的立体景观系统。 注重整个外立面的装饰化和形式化，不做大面积的体块构成设计 东方名城和园 普通风格 依托于政府大运河沿岸大型绿化工程的规划实施，东方名城和园小区中，西侧住户可领略“移步坐享十里外滩景观，开窗尽收千年运河风光”的悠闲自得。皆因在这侧的户型设计中，为了凸显“京杭大运河十里扬州景观带”的魅力，项目采用了客厅面对大运河的设计，使得运河风光得以尽收眼帘。 主体为黄色，基座部分与上部为灰色，外墙砖贴面。 蓝海现代城 现代风格 青砖小瓦步道，水景体系为主。社区点缀溪、池等水景以及临水 小品，中庭广场设置，丰富有序的植物，可供休憩的设施 立面淡雅，简约，线条流畅 东区个案特征汇总分析 /立面风格与景观特色 地块区位之城东区域重点楼盘分析 案名 区域 职业类型 年龄层次 主力客户 家庭年收入 骏和天城 东区为主，市区各板块均有分布，江都也有重要客源 职员、个体户、私企老板、企业中高层、金融从业人员、公务员 28 55 企业职员、个体户 6 15万 广陵世家 广陵产业园 职员、个体户、政府事业单位 28 60 广陵产业园职工 6 10万 东方名城和园 东区运河以西为主 职员、个体户、政府事业单位 28 60 企业职业、个体户 5 8万 蓝海现代城 东区为主 个体户、企业管理层、金融从业人员、公务员 28 45 私营业主、事业单位工作人员、公务员 8 10万 东区个案特征汇总分析 / 成交客户 地块区位之城东区域重点楼盘分析 户型 面积比例销售情况 户型 建筑面积（） 套数（套） 所占比例 销售比例 2/2/1 89 37（ 1号 /4号） 约 61% 30%（卖了 11套） 3/2/1 102 13（ 1号 /4号） 约 21% 46%（卖了 6套） 3/2/2/ 122 10（ 1号） 约 17% 60%（卖了 6套） 按揭价格 均价 4500 最高价 4800 最低价 4050 占地面积 (亩 ) 300亩 容积率 1.2 总栋数 销售电话 87777777 建筑面积 ( ) 30万 物业费 多层 0.6 每栋层数 5F 开盘时间 07年 11月 11日 几期开发 2期 绿化率 35% 总户数 物业类型 多层、商铺 地块区位之城东区域重点楼盘分析 / 东方名城和园 占地面积 (亩 ) 170亩 容积率 1.8 总栋数 26 物业类型 11+1小高层 建筑面积 ( ) 20.2万方 物业费 1.0元 /平方米 /月 每栋层数 11+1层 交房时间 一期 09.9.30 几期开发 3期 绿化率 36% 总户数 1662户 开盘时间 一期 08年 6.28 户型 面积比例销售情况 户型 建筑面积（） 套数（套） 所占比例 销售比例 2/2/1 90-99M2 21 40% 14% 3/2/1 115-118M2 22 42% 23% 3/2/2/ 130-142M2 10 19% 40% 按揭价格 均价 4180元 最高价 4600 最低价 3800 总价范围 38万 -98万 地块区位之城东区域重点楼盘分析 / 广陵世家 地理位置 安康路与运河北路交叉口 开发商 扬州骏和置业 占地面积 (亩 ) 210亩 容积率 1.3 总栋数 45 销售电话 87020888 建筑面积 ( ) 20万 物业费 多层 0.7 小高层 1.06 每栋层数 6F/11F 交房时间 一期 08年 二期 09年 6月 .10月 几期开发 3期 绿化率 35% 总户数 1700户 开盘时间 一期 07年 10月 三期户型 面积比例销售情况 户型 建筑面积（） 套数（套） 所占比例 销售比例 2/2/1 82 约 30 15% 60% 3/2/1 101 约 30 15% 50% 3/2/2 120-130（ 104） 约 140 70% 30% 按揭价格 均价 4800-5000 最高价 5300 最低价 4200 总价范围 40万 -80万 地块区位之城东区域重点楼盘分析 / 骏和天城 小高层 11层，高层 18层。 分两期开发，四期推出，共 18栋，当前第一期由 3栋高层 5栋小高层共 8栋组成，在售为 5栋小高层 1栋高层共 300多套，均价 4200元，销售率超过 80%。 二期由 2栋高层组成，三期由 6栋小高层高层组成，四期由 2栋高层组成。 户型 面积 配比 总套数 已销 各户型销售率 2室 2厅 1卫 90-95 65% 220 127 57.7% 3室 2厅 1卫 115 22% 74 68 92% 3室 2厅 2卫 128-135 13% 44 41 93% 该项目凭借较高的品质和景观、物业、建筑等整体规划，通过大盘的运作手法并辅以开盘时超乎想像的价格实现了销售的极大成功。 区域 职业类型 年龄层次 主力客户 主力客户家庭年收入 西南片区 工薪阶层、单位职工、公务员、事业单位、个体户 14 60 周边单位职工及个体户 10万以内 市场典型项目分析 / 金轮星城 国商观点 成交客户 产品与销售 推盘节奏 汇金谷 婵连 2月扬州楼市成交冠军 汇金谷项目位于扬子津大学城广陵学院西侧，是我司在扬州市场全程营销代理的一个重要项目，占地面积 4万多平米，建筑面积 7万多平米。 一批房源在销售均价高出周边项目 500元 /平米的情况下于 5月 18日正式开盘，当日成交 108套，成交率高达 94，两日内全部售罄，创出扬州 5月楼市的销售神话和月度成交冠军。 在仅隔一个月的蓄水时间内成功蓄水 1136批客户，二批公寓住宅房源于 6月 28日正式开盘，当天热销 78套成交率高达 77.8，再创 6月份成交冠军，二次开盘取得圆满成功！ 汇金谷购物公园商业部分在经过 4个月的蓄水后，虽遇到极差的市场环境，但一批房源 88套于 11月 22日正式开盘，推出珍稀旺铺 88席，开盘热销 45套，成交率为50%，达到开发商的销售预期。 市场典型项目分析 / 汇金谷 汇金谷户型去化分析： 户型 面积 配比 总套数 已销 各户型销售率 去化时间 1室 1厅 1卫 37-50 76% 192 163 85% 5个月 2室 2厅 1卫 79 8 20 19 95% 5个月 3室 2厅 2卫 99 18% 40 18 45% 5个月 分两期推出，一期总建筑面积 23.8万平米，二期总建面 16万平米。 户型 面积 配比 总套数 已销 各户型销售率 2室 2厅 1卫 79-90 27.5% 54 19 35% 3室 2厅 1卫 96-119 55.1% 108 37 34.2% 3室 2厅 2卫 130 6% 12 2 16.6% 4室 2厅 2卫 134 23% 22 5 22.7% 建筑风格、景观特色、立面效果 极具品质感的现代建筑风格，落地大玻璃窗，半封闭阳台，预留隐藏式空调机位，东西楼头分设观景阳台，突显项目高档品质。 约 2万平米主题水景绿地，配以七大主题园林，水景园林式手法打造出高品质大盘形象。 中心水景环绕整个社区，并利用对景、借景、框景手法塑造出空间的丰富变化。 区域 职业类型 年龄层次 主力客户 主力客户家庭年收入 邗江开发区及周边区域 工薪阶层、上班族、周边百姓 23-40 工薪阶层 8万以内 市场典型项目分析 / 依云城邦 成交客户 产品与销售 推盘节奏 立面风格与景观特色 项目分两期开发销售，目前已进入尾盘期。 户型 面积 配比 总套数 已销 各户型销售率 2室 2厅 1卫 67-100 35% 322 305 95% 3室 2厅 1卫 93-120 44.5% 411 393 95.6% 3室 2厅 2卫 113-140 19.8% 184 153 83.1% 4室 2厅 2卫 139 0.6% 6 4 67% 区域 职业类型 年龄层次 主力客户 主力客户家庭年收入 西区及邗江工业园 企业中层、白领阶层、事业单位、公务员、个体工作者 25 55 白领阶层及事业单位职工 10万以内 该项目是扬州市场上紧凑户型的典型代表，通过良好的面积和总价控制，吸引了大部分首次置业者和普通二次换房人群，实现了成功的销售。 市场典型项目分析 / 蓝山庄园 国商观点 成交客户 产品与销售 推盘节奏 地块研究 分析 扬农化工 汶 河 南 路 经济技术指标分析： 占地面积： 350亩，属于大 规模社区 前期规划容积率： 1.5-1.8， 产品类型多样化 （可以实现 4 6多层 /9 11小高层 /16 18中高层） 地理区位分析： 项目北临开发东路，东靠渡江南路，道路宽广， 交通方便 。距离市区近 1000米左右。 （优势） 汶河南路南延将缩短与老城中心区的交通距离，给项目带来极大利好。 （优势） 项目周边居住环境分析： 项目东南及西南均为大体量 拆迁安置和经济适用房小区 ，并有部分房屋 对外出售 。 （威胁） 周边大多为 零零散散农民居住房 。 整体区域居住档次偏低。（劣势） 2010年联谊批发市场的搬离对本区域人文环境方面带来一定好转。 （机会） 地块研究分析 配套资源分析： 项目东边有瓜果批发市场及冷冻食品批发市场，东南有一中型苏果超市 和规划建设中的农贸市场 ，为周边唯一生活配套。 配套不完善。（机会） 环境资源分析： 地块内有部分水系。西北处 1500米以内有扬农化工、电厂、制药厂，存在一定环境污染。 （劣势） 客户资源分析： 项目西边 3000米左右为扬州经济开发区，入驻企业上百家。南边 2500米左右有食品工业园，为政府重点打造园区，已有部分大企业进驻。 （机会） 1、社区规模大。 2、处于开发区，有较好的客户资源。 3、社区建成后将有相关生活配套设施。 4、道路交通条件较好，汶河南路延伸段建好后给本项目带来极大利好。 1、 2010年联谊农贸市场的搬离对本区域的人文环境带来转好。 2、随着城区的发展完善，市民对区位的居住认同正在转好。 3、东区及周边在售竞争项目较少。 4、中心城区住房价格的不断上升促使消费者选择城区周边价格相对适中的楼盘 5、周边生活配套匮乏，掩藏部分项目商业配套机会。 1、项目周边无明显品质及环境优势。 2、随着区域开发，未来 1-2年内同区域内会出现较多大体量竞争楼盘 3、周边拆迁安置房，部分商品方销售。 1、周边配套不完善。 2、周边环境差，高压线遍步，社区东面有变电站。给置业者造成心理阴影。 3、地处城乡结合部，地理位置较偏。 4、周围自然资源差。 5、扬农化工距离项目近，污染影响较大。 威胁 优势 劣势 机遇 项目 SWOT分析 项目优势分析 项目机会分析 项目劣势分析 项目威胁分析 地块研究分析 项目 SWOT分析 地块研判： 面对 40多万方的项目体量，我们必须走出去， 在研究和迎合扬州城整体市场上，挖掘更多潜在的消费客群。 地块研究分析 潜在的几大消费力值得关注。本地块未来 2年主力消费客群探求 熊市下“有钱”人都躲在自己的洋房别墅里，捂紧自己的钱袋，计算着金融危机使自己的资产又缩水了多少！ 他们成了“伪有钱人” 熊市下，真正“有钱人”买不起房，但真实需求住房的才肯花钱买房 第二章节 2009年 -2010年 市场最大的蛋糕在哪里 扬州近年人口发展走势图450452454456458460-2-1012345年末总人口（万人）人口自然增长率（）年末总人口（万人） 4 5 4 . 2 9 4 5 6 . 3 1 4 5 8 . 6 4 4 5 9 . 2 5人口自然增长率（ ） 0 . 5 3 . 8 1 1 . 3 7 - 0 . 8 52004 2005 2006 2007 人口总量稳步增长 。人口总量持续增长，但自然增长率逐年降低。说明外来人口在扬安家者逐步增多。 近 3年人口自然增长 3万人口，1年约增长 1万人口。 人口及城市化进程 分析： 人口总量增长，是市场刚性需求的重要保障。 05年以来，扬州人口增长放缓，但总体人口仍然呈逐步增长的趋势。 按目前增长速度看，两人折合一户，未来 每年将会带来5000套左右的市场刚性需求。 新扬州人：需求多为 2房 3房需求。 扬州近年出生人数走势图40505464163163837041050001000015000200002500030000350004000045000500002004 2005 2006 2007分析：新生人数总体呈下降趋势，新婚夫妇随之下降。表明刚性需求有所减少。 但可推断出每年有 3-4万对新婚家庭，婚房刚性需求市场仍然较大。 07年新婚市场较 06年增加20%； 08年市场预计在 07年市场基础上小幅度增加。 新生儿直接对应新婚家庭。 出生人口数量增长，直接反映扬州新婚市场的数量。 人口及城市化进程 新婚主力需求二房、三房，部分客户受经济能力影响，购一房过渡。当生儿育女后，部分家庭需求会转变为三代同堂。 扬州近年总户数及乡村户数走势图156.67 157.06 156.06 155.5299.87 100.32 98.0394.540501001502002004 2005 2006 2007年末总户数（万户） 乡村户数（万户）农村户数逐年降低，从 05年开始，每年大约有 2-3万户农村居民进城。 乡镇进城需求旺盛。 乡镇进城人口增长。 乡镇进城促进扬州城城市化进程，大大增加房地产需求量。 人口及城市化进程 乡镇进城人口，大都是解决第一次住宅问题，需求的大都是紧凑型的 1房、 2房。 2007年全市城市总人口 230.54万人，比 2002年增加 32.92万人，增长 16.7%；城市化率达 50.2%，比 2002年提高 6.5个百分点。 2007年扬州人均 GDP为 3920美元，而城市化水平却只有 50.2%。 城市化发展的长期目标是： 2010年全市城市化水平达到 55%。扬州作为全国较发达地区，其城镇化水平应高于全国的平均水平，城镇化进程要快于全国。 考虑到人口老龄化和计划生育，人口自然增长率会自然下降，扣除 2007年后城镇人口的自然增长 ,测算 3年内需要转移 17.39万农村人口。平均每年将带来 5.5万的乡镇进城人口。 世界各国（地区）人均 GDP与城市化水平的关系 人均 GDP（美元） 290以下 499 606 990 3318 7868 10461 16841 城市化率（ %） 20以下 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70-79 80以上 扬州城市化进程，带来的乡镇人口增长。 人口及城市化进程 扬州近年从业人员走势图（万人）050100150200在岗职工人数城镇私营企业和个体从业人员乡村从业人员在岗职工人数 33.48 34.73 34.73 35.73城镇私营企业和个体从业人员 28.74 62.98 70.65 85.55乡村从业人员 164.62 165.31 166.1 167.272004 2005 2006 2007私营业主大幅增加，城镇在岗职工和乡镇从业人员稳步上涨。 在岗职工为市场的去化提供了稳定的市场，而私营企业和个体从业人员的大幅增长则为市场需求注入了新鲜的活力。 个体户与私企从业人口增长。 人口及城市化进程 城市人口自然增长： 5000户需求 /年。 婚房：按照一半新婚夫妇需要购房的保守估计， 1.5万户 /年。 乡镇进城人口： 2万户左右。 城市化进程： 5.5万人的刚性需求，该数据包含乡镇进程人口。折合成户约为 3万户。 结论 未来 3年内，市场刚性需求年均 5万户。按户均 100平方米计算，折合建筑面积 500万平方米。 （标注： 1、购房需求与实际购买之间收较多因素制约，此需求量还需参考近年市场实际成交量。但这部分人群需求意愿强烈，市场成交主力客户群体应从中产生。 2、这部分主力需求人群，大多数解决第一次居住问题，更多需求 2房 3房紧凑型住房。） 扬州城市化进程改革，各类增长人口细分分析与判断 人口及城市化进程 第三章节 保险系数有多大 关键词： （刚性需求人群总量 未来购买力 市场产品特点 市场土地存量 07/08年市场存量 未来 2年土地上市量） 2007年城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入预计分别达 15000元和 6500元，比上年增长 16%和11.8%，是 2002年的 1.9倍和 1.7倍。城市居民人均居住面积 35.5平方米， 08年 1-10月，居民人均可支配收入为 14595元，同比增加 1979元，增长 15.7%，完成全年目标的 86.5%。 居民收入的提高，为楼市的发展提供了稳定的支撑。 扬州近年在岗职工平均工资走势图157351816520847242860500010000150002000025000300002004 2005 2006 2007扬州宏观数据 / 居民收入 商品房供应： 05 年至 07 年供应直线式递增， 08 年供应骤跌 。 2005年至 2007年扬州的商品住宅供应呈递增式发展，到2008年时市场则出现明显下滑， 2008年 1-11月合计全市商品住宅共供应 132.12万方，与 2007年全年供应环比下降 26.22%，降幅明显。 2007年市场的高速发展后期已经危机四伏， 2008年上半年开始的严重滞销情况，加之美国次贷危机所引起的全球经济触动，国内经济增速同时出现放缓，开发商推盘信心收到较大打击。 2008年是楼市变化较为特殊的一年，上半年政府是出台各种银根等紧缩措施“抑市”，下半年开始则完全转变角色，出台了各种利率及税费改革措施促进市场消费，但因市场结构复杂， 短期内难以迅速改变现状。 扬州宏观数据 / 住宅市场研究 2008年以来，房地产市场调整幅度逐渐加大，成交量持续低迷，市场的持币观望导致严重的滞销。统计至08年 11月份的成交数据，扬州全市共成交 97.09万方，与去年全年成交量环比下跌达 50.42%，成交下滑明显，与 05年成交相仿。 2008年扬州房地产市场供求双方的博弈心理尤为明显，受经济形势和舆论的影响，市场渐有房价下跌的心理预期暗示，迫于去化压力，下半年开发商各类营销措施全面展开，市场优惠幅度空前，年底成交量受新政和优惠活动的双重刺激短期小幅回升，但房地产作为消费品和投资品的综合产物，在“买涨不买跌”的市场惯性下市场难以出现长线增长，预计在年后新一轮的经济压力下，市场将逐渐退热，重回低位调整。 商品房供应： 08 年市场成交下滑明显，谷底调整。市场需求仅为 90万方。 扬州宏观数据 / 住宅市场研究 扬州普通住宅与商品住宅成交均价走势基本吻合，涨跌幅基本一致，从 06年上半年至 08年上半年涨幅明显，平均涨幅约为8.76%，但是进入 08年下半年以后，由于市场滞销所带来的忧虑引发了大面积优惠促销降价的活动，加之后期“金轮星城”、“依云城邦”等新开盘项目大面积成交备案但成交价格偏低的影响，价格到达了上升曲线的涨停点， 08年下半年全市商品住宅成交均价 4782.21元 /平方米与上半年相持平，普通住宅4355.36元 /平方米，却与上半年相比出现了 3.03%的降幅。 分析：价格回落，市场上市压缩，市场购买力压抑回缩，居民人均收入增长。 商品房价格回落：商品住宅和普通住宅成交均价长期整体上涨， 08年涨幅明显趋缓。对于进入 08年下半年以后价格的微幅回落，则是政府、市场、买方及卖方多方共同作用的结果。 扬州宏观数据 / 住宅市场研究 规模 项目总建面积 数量 小规模 5万方以下 3 中等规模 5-10万方 11 大规模 10-30万方 21 超大规模 30万方以上 4 2008 年 1-11 月份，扬州新开盘数量总计 39 个，其中在该年首次开盘的新品项目 14个，列表显示如下。累计至 11 月份的开盘项目中，总建筑面积在 10-30 万方属大规模的项目合计 21 个，占到总开盘数量的 54%，在市场新盘中占据主力地位。因目前扬州以新城区建设向边远城市郊区扩张为主，一般项目规模中等或偏大，以总建在 20 万方左右的项目较多。 市场产品特点： 总建为 10-30 万方的大规模项目占据开盘总量的半壁江山。 扬州宏观数据 / 住宅市场研究 区域 北区 东区 老城区 西区 新增建筑面积（） 109062.16 195482.18 9323.38 668563.59 据统计， 08 年西区全年开盘新增面积为 668563.59 平方米，占到全市新增总量的 68%， “蓝山庄园”、“上方公馆”等项目新增面积均在 5 万方以上。东区和北区分别仅占到 20%和 11%，东区新增供应面积为 195482.18 平方米，北区新增面积为 109062.16 平方米。老城区新增面积为 9323.38 平方米，仅占到市场供应总量的 1%。 市场产品特点： 西区一枝独秀，占据近七成供应面积。 扬州宏观数据 / 住宅市场研究 扬州开盘供应仍以多层和小高层供应为主，其中多层供应的开盘有 36 次，小高层供应的开盘有 39 次，分别占到全市开盘推案次数的 42%和 46%。代表项目“蓝山庄园”于今年开盘推案次数频繁，总计达 5 次开盘，多层和小高层产品均有供应。高层有 3次开盘供应，分别为“富川瑞园”、“上方公馆”及“金轮星城” ，占到开盘次数总量的 8%。另外，联排和独栋分别有 3 次和 1次开盘推案。 多层 小高层 高层 叠加 联排 独栋 36 39 3 0 3 1 市场产品特点： 开盘以多层和小高层供应为主，二者平分秋色。 扬州宏观数据 / 住宅市场研究 2008 年累计至 11 月，扬州商品住宅二房供应量达到 2788 套，占到市场供应总量的 36%，其中“阳光地带” （ 303 套） 、“骏和天城” （ 276 套） 、“东方名城 和园” （ 240 套） 、“金轮星城” （ 242 套）等项目二房供应量较大。三房供应量最大，达到 3277 套，市场占比为 43%，此类房型主要集中于“上方公馆” （ 339 套） 、“蓝山庄园” （ 282 套） 、 “西郡 188”（ 271 套） 、“锦苑” （ 217 套）等。二房和三房依旧为市场主供。 一房 二房 三房 四房 五房 六房 七房 叠加 联排 独栋 1026 2788 3277 353 155 19 1 24 22 13 市场产品特点： 二房和三房为市场主供。 扬州宏观数据 / 住宅市场研究 扬州城市建设主要从 2004年和 2005年正式开始，从 2005年开始至 2007年，无论是供应或成交都呈直线式发展，特别是在 07年达到巅峰期，整个市场呈现出供不应求的态势，全年的成交量近 200万方，几乎是05年成交量的 2倍。高速发展后，楼市出现的越发严重问题迫切需要彻底调整，市场在 08年市场快速步入下行期，市场表现为严重的滞销现象，整个楼市又再次回落到 2005年的状况。 分析： 07年楼市达到顶峰，供求基本平衡。但 08年成交大幅缩水，住宅市场 存量约为 35万平方米。 商品房市场存量 ：市场周期性发展， 08 年市场供求矛盾激化。 扬州宏观数据 / 住宅市场研究 月份 总体量 总个数 商业个数 住宅个数 7月 227657 4 1 3 8月 0 0 0 0 9月 772448 9 8 1 10月 535772 9 0 9 11月 1078853 13 11 2 12月 1192745 37 16 22 合计 3807475 72 36 37 （工业用地不计） 未来土地上市量： 08年下半年以来，上市地块用地性质逐步向 商业用地转移 ，一方面映射出 房地产市场不景气，投资减少 ，另一方面也说明政府加大配套力度，为未来市场进一步发展做好铺垫。 扬州宏观数据 / 土地供应量 月份 总体量 总个数 商业体量 商业个数 住宅体量 住宅个数 7月 272010 6 124519 4 147491 2 8月 89864 1 0 0 89864 1 9月 0 0 0 0 0 0 10月 7011 1 7011 1 0 0 11月 147478 2 0 0 147478 2 12月 935937 10 935937 10 0 0 合计 1452300 20 1067467 15 384833 5 （住宅用地） 根据国土局成交公示， 07年 6月份至 08年 6月份，共计成交住宅类地块 794421平方米。 07年 6月份 08年 12月份， 扬州住宅类地块合计成交总量约为 118万平方米。 未来土地上市量： 扬州土地市场成交冷清，持续数月出现零成交。投资者观望氛围浓厚。 扬州宏观数据 / 土地供应量 扬州近年房地产投资走势图63.9873.1483.43106.480204060801001202004 2005 2006 2007今年 1-10月，我市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资 96.5亿元，同比增长 25.4%；商品房施工面积 998.1万平方米，同比增长 28.2%,其中新开工面积377.5万平方米，同比增长 10.7%;商品房竣工面积168.0万平方米，同比增长 0.01%；商品房销售面积186.7万平方米，同比减少 28.1%;商品房销售额 72.9亿元 ,同比减少 19.1%。 逐年上涨的上市量充足的现象将延续明年，但随着土地成交量的减少，如果楼市成交继续缩水，未来 3年内将可能呈现出供应量逐步减少的趋势。 未来土地上市量： 从年房地产投资总额看， 未来 3年内将可能呈现出供应量逐步减少的趋势。 扬州宏观数据 / 土地开发投资额 计算： 土地市场未来上市量，按照 1.5的综合容积率计算， 07年 6月份至08年 12月份住宅类土地成交量映射到楼市，未来 2年内将有 177万平方米住宅产品的上市量。 未来土地上市量： 09年 10年 年均上市量约为 88万平方米 。 扬州宏观数据 / 土地市场研判 以上衫湾花园、鸿福家园、佳家苑还未完全开发。 根据 扬州市市区住房保障规划（ 2008 2010） ，2008 2010年，建设经济适用住房 3000套， 25万平米，廉租房 700套， 3.5万平米。扬州从 2008年起，政府 每年建设 1000套 经济适用住房供应社会。 分析： 政府推出的经济适用房远远不够解决市场刚性需求量，大量还需要市场商品房去解决供需矛盾。 经济适用房上市量 ： 每年建设 1000套经济适用住房 项目 已建成体量 未来开发量 连运小区 2000户 鸿福家园（一、二、三 期） 2000户左右 2000户 杉湾花园 1600户 600户 黄金小区 1000户 佳家花园 8500户 合计 18700户 政府 经济适用房上市量 ：响应政策推出批量经济适用房解决城市进程带来的人口增长需求矛盾。 扬州宏观数据 / 住宅市场研究 扬州宏观数据 / 住宅市场研究 在售楼盘上市量：目前在售楼盘和新开楼盘较多，其未取得销售许可证的体量为未来两年内上市量。现对未开发面积在 2万平方米以上的普通住宅项目做一统计。 楼盘 未来上市量 广陵世家 212915 蓝海现代城 140126 银泰 雅苑 31667 骏和天城 73354 东方名城 和园 69366 运河佳园 56000 合计 583428 东 区 楼盘 未来上市量 中信泰富 锦苑 345000 阳光美地 200000 万宇城 36000 彩弘国际 31500 水岸泓庭 39500 新港名兴 (首府） 63000 西郡 188花园 145000 帝景蓝湾 36000 京华城中城 930000 金轮星城 174043 万豪 西花苑 386945 天和国际 65064 尚城 105007 绿地运河纪 上方公馆 199289 富川瑞园 46196 星联邦 24147 新能源 和美第 32537 依云城邦 368694 润和 御景城 84925 合计 3312847 西 区 楼盘 未来上市量 养怡花园 44000 碧水栖庭 159000 新能源 花样年华 75039 阳光水岸 44065 合计 322104 北 区 未来上市量 东区 583428 西区 3312847 北区 322104 合计 4218379 全 市 由于我司统计的是余量在 3万平方米以上的项目，其余上市量以 20万平方米保守估算，则未来 2年内已开发项目 普通住宅 部分上市量约为 440万平方米 左右，年均上市量约为 220万平方米 。 说明： 数据范围 -东区、西区及北区。老城区开发空间非常有限，而南区为开发区。目前住宅项目基本化为西区。 数据来源 -扬州市房地产信息网。 数据内容 -扬州已开发住宅项目，尚未取得销售许可证部分。 未来上市量包括： 08年市场存量 +未开发住宅上市量 +住宅用地土地市场折算量 具体数值为： 35万 +177万 +440万 =652万 年均上市量约为： 330万左右 市场供给大幅上升，加上观望氛围浓厚，大量需求被压抑，供求矛盾将进一步突出。 但