【商业地产】-中信-长沙中信新城项目规划设计建议专项报告-92PPT

中信新城项目规划 设计建议专项报告 一、项目总体规划建议； 二、住宅户型平面建议； 三、户型创新亮点建议； 四、住宅立面设计建议； 五、社区智能化配套建议； 六、社区物业管理建议； 七、社区配套品质建议； 八、公共部位装修建议。 报告目录 报告目录 一、项目总体布局建议 项目总体布局建议 会所 住宅 商业 二、住宅户型平面建议 住宅基本产品单元分为一房、一房一厅、二房二厅、三房二厅等四种基本户型，其中一房、二房为主力产品。其中针对不同的产品类型构成各面积区间： 户型间隔 一房 一房一厅 二房二厅 二房二厅 三房二厅二卫 四房二厅二卫 类型 （精装型） （精装型） （舒适型） （ 2+1小三房） （经济型） （舒适型） 户型面积 (销售面积） 35 50 85 90 115 145 户型 A1 A2 B1 B2 C D 住宅户型平面建议 1. 产品定位： 产品以小高层住宅和公寓为主； 2. 长沙人购房关注点： 看门面：建筑立面 看实惠：送面积 注重总价：通过控制面积以控制总价 3. 大的战略 ：城市化 1. 规划与产品 2. 物业类型 4. 价值的提升 3. 居住与生活 住宅户型平面建议 置业需求 园林 产品 价格 通过项目整体及产品突出性价比 大面积绿化、精致 有较多的社区交流空间，与人之间的互动性 大气、现代（外立面、会所、大堂） 良好的建筑品质 较好的舒适度 创新 良好、及时的物业管理服务 生活便利服务 服务 住宅户型平面建议 豪华会所 现代气息，简洁明了的线条 气派大堂 清楚明了的导致系统 住宅户型平面建议 城市化、国际化 控制面积实现总价把控 户型创新 规划排布与景观的结合 设计原则 户型创新： 目的在于增加让利面积，提高性价比，增强项目竞争力 住宅户型平面建议 产品设计建议方向 基本设计要求 功能分区明显，突出居住的舒适性。 结构方正实用。 住宅户型（公寓除外）设计的功能要全，入户花园、 2个以上阳台、2个卫生间、独立的衣帽间、书房、工人房、超大露台等住宅部件要齐全。 户型设计的朝向采取坐北朝南的正南北朝向，但根据小区的景观环境也可适当的设计一些朝向小区景观的房子。 住宅户型平面建议 户型性能标准 豪宅 大户型 中户型 小户型 主卧使用面积（ M2） 16 14 12 10 其它卧室使用面积（ M2） 14 12 9 7 小卧室使用面积（ M2） 12 10 8 7 客厅使用面积（ M2） 30 25 12 10 客厅开间（ M） 4.2 3.9 3.6 3.3 客厅实墙面长度（ M） 5 4.2 3 3 餐厅使用面积（ M2） 16 12 8 6 餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 - - 生活阳台进深（ M） 1.5 1.5 1.5 1.2 住宅户型平面建议 住宅户型平面建议 户型性能标准 豪宅 大户型 中户型 小户型 服务阳台进深（ M） 1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（ M2） 4 3 1 厨房使用面积（ M2） 8 6 4 3 厨房净宽（ M） 2.1 1.8 1.8 1.5 厨房厨具操作面长（ M） 3 2.7 2.4 2.1 单间卫生间使用面积（ M2） 3.5 2 双卫生间总使用面积（ M2） 8 7 6.5 - 三卫生间总使用面积（ M2） 10 19 - - 层高（ M） 3.1 3.0 2.9 2.8 项目名称 户型面积 梯户配比 分摊率 项目名称 户型面积 梯户配比 分摊率 华菱新城地标 二房 90 60% 三房 102 40% 4梯 14户 22% 标志麓谷坐标 31-197 （四房） 2梯 8户 18% 东一国际 一室一厨一卫 480套 58 41 44 43 47 一室一厅一厨一卫 240套 37 64 76 3梯 18户 25% BOBO天下城 4# 43-120 4# 4梯 15户 4# 20% 七彩丽都 51.8 54% 44.3 18% 49.9 13% 53.5 5% 34.0 5% 81.2 5% 4梯 22户 25% 阳光 100 36-140（三房） 4梯 66户 19% 中天广场 40 120 主力面积 50 6梯 21户 23% 上城金都 50-70 120三房 4梯 24户 22% 湘域中央 38 55 （二期） 80 5梯 20户 3梯 7户 24% 21% 建鸿达现代公 寓 35 100 主力面积 74 二房 328套 单间 88套 其他 8套 6梯 16户 /20户 24% 汇富中心 48-70 3梯 14户 23% 上林国际 48-80 10户 20% 长沙部分在售小户型统计一览表 住宅户型平面建议 东一国际 住宅户型平面建议 房号 户型 面积 1 一房 63 2 一房 66 3 一房 48.4 4 一房 48.2 5 一房 51.2 6 一房 58 住宅户型平面建议 53.19 52.16 黄 兴 路 主力户型分布图 上城金都 A户型 面积： 75.19 D户型 面积： 52.16 B户型 面积： 53.19 120平米 (三房 ) 住宅户型平面建议 房号 户型 面积 1、 7 一房一厅 59.19 2、 6 一房 43.61 4 一房 48.91 8、 15 两房三厅一卫 117 9、 14 一房一厅一卫 65.69 10、 13 两房三厅一卫 106 BOBO天下城 热销小户型平面规划 住宅户型平面建议 项目产品设计建议方向 入户空间 入户空间： 项目在入户空间上 具有一种开放式空间 院落感，凸显庭院特 色，在同类产品中优 势突出，这一要素为 项目营销概念上的突 破与创新提供了机会。 天地桃源三房二厅 108.43平方米 天地桃源三房二厅 108.43平方米 尚都三房二厅 106.8平方米 尚都四房二厅 134平方米 无入花园 入户花园 入户花园 住宅户型平面建议 起居室空间： 具有一种客厅面向 阳台、餐厅面向入 户庭院的绝对参与 性，户型内部空间 的交流渗透性比较 强，南北通透， 在同类产品中 有一定个性，但产 品可替代性也较高 项目产品设计建议方向 起居室空间 尚都三房二厅 106.8平方米 尚都四房二厅 134平方米 起居室 天地桃源三房二厅 108.43平方米 天地桃源三房二厅 108.43平方米 起居室 住宅户型平面建议 阳台空间： 项目在阳台分布结构上 具有一定高品质居家所 需的特征，对于生活品 质的拉动较大，在同类 产品中具有竞争力。 需要注意的是，受气候 影响，长沙住宅的阳台 基本上要考虑封闭。 项目产品设计建议方向 阳台空间 尚都三房二厅 106.8平方米 尚都四房二厅 134平方米 阳台 天地桃源三房二厅 108.43平方米 天地桃源三房二厅 108.43平方米 阳台 住宅户型平面建议 厨卫空间： 在分布上的特殊性不 明显，对未来生活功 能品质的拉升空间不 大，与同类产品相比， 个性不突出。 做到明厨明卫，自然 采光 .。 项目产品设计建议方向 厨卫空间 厨卫 尚都三房二厅 106.8平方米 尚都四房二厅 134平方米 天地桃源三房二厅 108.43平方米 天地桃源三房二厅 108.43平方米 厨卫 住宅户型平面建议 项目产品设计建议方向 卧室空间 卧室空间： 卧室布局比较紧凑 ，对未来生活功能 品质的拉升空间 不大，与同类产品 相比，在营销推广 缺乏突破点。 尚都三房二厅 106.8平方米 尚都四房二厅 134平方米 卧室 天地桃源居三房二厅 108.43平方米 天地桃源居三房二厅 108.43平方米 卧室 住宅户型平面建议 三、户型创新亮点建议 户型基本舒适 一级舒适性提升 二级性价比挖掘 三级功能弹性 四级功能细化加强 客餐厅南北通透 干湿分离 错层跃层 南北双阳台 户型紧凑实用 带储藏室 主卧南北通透 三房三间二房二间版朝南 弧形观景 层高挑高（米）设计 衣帽间 转角凸窗 入户花园 内庭院 多面采光空间 功能空间预留 可变空间 主卧套 中西厨房 双主卧 电梯入户 佣人套间 佣人入户电梯 夹层空间 赠送露台 宽厅设计 户型创新亮点建议 户型功能配置建议 户型创新亮点建议 户型功能配置建议 A1户型 -卫生间、厨房、封闭式阳台； A2户型 -卫生间、厨房、 封闭式阳台； B1户型 -客厅餐厅跃式、明厨明卫、双阳台设计； B2户型 -大阳台设计（“ N 1户型”）、 客厅餐厅跃式、明厨明卫 ； C户型 -双阳台设计（ 错层阳台） 、明厨明卫、 全景落地窗； D户型 -双阳台设计、 明厨明卫、 储物间、全景落地窗。 户型创新亮点主要方向建议 A1户型 -封闭式阳台（预设上下水管）、嵌入式衣柜 A2户型 -可拆凸窗 +封闭式阳台（预设上下水管）、嵌入式衣柜； B1户型 -自然采光通风、客厅餐厅跃式、双阳台设计，可拆卸凸窗； B2户型 -大阳台设计（“ N 1户型”）； C户型 -入户花园、错层阳台、可拆凸窗、全景落地窗、布局合理； D户型 -入户花园、空中院馆、双阳台设计、可拆凸窗、全景落地窗。 户型创新亮点建议 阳光花房 凸窗 入户花园 空中院馆 错层阳台 阳光花房 户型创新亮点建议 空中院馆 不是露台； 也不是天台； 是空中的庭院； 不需要更大的面宽解决了采光难题； 更重要是还原了一种生活情态，小高层住户也有了自家的小院。 120 120 128 139 户型创新亮点建议 户型创新亮点建议 不同角度看空中院馆 户型创新亮点建议 入户花园 入户是回家的真正起点，入户方式的变化提供了一种对于生活全新的“体验”。 120 120 128 139 户型创新亮点建议 户型创新亮点建议 户型创新亮点建议 全景落地窗 本项目的地理位置较高，地块内部的原生态植被保护完好，大落地窗有利于采光及院落景观的引入。 户型创新亮点建议 空中大露台 可步入式凸窗 奇数层阳台：高度超过4.8米 ， 开敞实用 。 上方为偶数层凸窗 ， 因此形成错层阳台 。 错层阳台：增大使用面积 、 保证良好的采光 。 户型创新亮点建议 “N+1”创新户型设计 户型创新亮点建议 步入式 景观凸窗 室内地面 步入式阳台 步入式 景观凸窗 步入式 阳台 步入式阳台（凸窗） 利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式 户型创新亮点建议 可拆除凸窗 凸窗 +送阳台组合 户型创新亮点建议 主卧设计嵌入式 衣柜，不占空间， 生活更舒适 户型创新亮点建议 四、住宅立面设计建议 现代、时尚的 建筑风格 区域地标 住宅立面设计建议 外立面示意 外立面示意：商业与住宅建筑风格既保持一致性，又有变化 现代简约式建筑风格 区域地标 住宅立面设计建议 五、社区智能化配套建议 社区智能化配套建议 1、小区智能化评估标准 对于智能居住小区，除在建筑设计、材料使用上达到一应标准外，在智能化功能方面满足以下的技术条件： 智能居住小区评估条件 智能化方面的技术条件 住宅建筑物的质量，即其建筑规划功能和机构情况 住户具备家庭布线（ Home Bus） 内部交通和外界交通网连接便捷性 有网管中心，通过此中心，物业部门可以对小区内的居民各户进行网上服务，建立小区局域网（ Intranet）构架 内部和周边环境情况，包括内外绿化布局和人文环境的情况 居民可方便地实现与外界的通讯（通过不同的地域宽带接入和广域网机互联网 Internet连接） 内能提供居民完善物业服务的情况 对小区设施（安保、设备、消防等）能进行有效的控制 项目 物业管理 安全防范系统 家居智能化系统 网络通讯系统 CATV及广播系统 停车管理 数字视频监控系统 可视对讲系统 出入口及周界报警系统 电子巡更系统 家庭安防报警系统 家庭智能集中控制器 小区通迅 小区大屏幕 紧急广播与背景音乐 美林水郡 桂花城 蔚蓝海岸 麓山别墅 幸福里 长泰豪园 山水英伦 白竹水乡 御景龙城 汀湘十里 圣爵菲斯 山水芙蓉 社区智能化配套建议 2、长沙部分小区智能化设置 本项目智能化建议 1、停车管理 2、数字视频监控系统 3、彩屏可视对讲系统 4、出入口及周界报警系统 5、电子巡更系统 6、家庭安防报警系统 7、家庭智能集中控制器 8、小区通迅 9、小区大屏幕 10、 CATV及广播系统 11、紧急广播与背景音乐 12、小区软化直饮水 13、 电子钥匙 注：根据目前长沙市场智能化配套成本以 25 30元 / ，建议本项目智能化成本控制在 30元 / 左右。 社区智能化配套建议 社区智能化配套建议 3、中信新城项目智能化配套建议 目前，在智能化建设方面，长沙中高端物业项目对小区安全防范系统的建设十分重视；家庭安防报警系统、停车管理系统及紧急广播与背景音乐等配置也有出现；同时，作为项目重要卖点，本项目在小区智能化建设方面，在参考其他项目物业智能化系统建设外，可以增加一些具有个性的智能化系统，如 CATV及广播系统、家庭智能集中控制器等，形成本项目独特的卖点。 系统大类 功能分类 功能简述 安全防范系统 周界防越 在封闭式管理的住宅小区周界设置主动红外线报警探测器、电脉冲栅拦等报警探测装置 ,并与住宅小区管理中心的主机相连 ,用以及时发现非法越界者。住宅小区管理中心能实时显示报警路段和报警时间 ,能自动记录与保存报警信息。 闭路电视监控 在小区的各个进出口、停车场、电梯厢设置摄像机 ,每天二十四小时对进出小区的人员、车辆以及电梯的运行情况实施监控 ,必要时可以进行实时录像 ,供事后重放查询。 住户安全报警 小区内每个住户都安装有智能安全报警子系统 ,该系统能够识别来自烟感、煤气泄漏、应急求救按钮、红外线探头、门磁开关等报警探测器的信号 ,意外发生时 ,智能系统自动按照内部程序设定的警情等级 ,通过现场总线通信方式 ,把各种报警信号传送到远端的物业管理部门的监控中心。煤气泄漏时 ,系统可自动关闭住户的煤气阀和电闸 ,以保证楼内居民的安全。 楼宇对讲及小区内部通话 小区每个单元都安装楼宇安全门对讲系统 ,每户都设置可控制楼宇安全门的对讲机 ,来访客人可以通过对讲系统实现与被访住户的对话 ,由被访住户遥控开门。联网的对讲系统功能可实现来访客人在小区的入口处就能与被访住户对话 ,如果被访者不在家 ,就没有进入小区的必要。在高级住宅楼区 ,可采用可视化楼宇安全门对讲系统 ,使住户居民足不出户 ,便对来访者一目了然。 电子巡更管理 对于采用封闭式管理的住宅小区 ,采用电子巡更管理技术 ,可以杜绝保安人员漏岗、失职等现象。 社区智能化配套建议 社区智能化配套建议 信息管理系统 水、电、煤气、热能远传自动计量 采用水、电、煤气、热能远传自动计量收费管理技术 ,从根本上解决了传统进户验表扰民的难题 ,改人工进户验表方式为集中式计算机自动验表 ,从而做到既节省大量的人力和降低劳动强度 ,又为用户提供了方便及安全性。 配电系统监测功能 管理中心可以监测各个小区单元的供配电情况 ,一旦发生跳闸、缺相、停电等故障 ,管理中心计算机系统能够监测到出故障线路的位置 ,管理人员可根据情况及时采取相应的处理措施。 暖通系统监测功能 在有集中供暖、通风系统设计的小区 ,对每栋住宅楼进行温度监测 ,一方面可以确保居民的室内温度保持在令人舒适的范围内 ,一方面可以控制能源合理地进行分配 ,达到节能的目的。 给排水系统监测功能 对住宅小区各个给排水系统进行监测。当给排水系统出现故障时 ,管理中心计算机系统给出信息显示 ,为维修人员及时检修提供了方便。 照明设备的监控功能 对高层建筑航空障碍灯的工作状态进行监控 ,出现故障时能够及时把故障信息传到物业管理中心 :对公共区域的照明 (包括街道、景观、泛光等 )设备进行控制 ,根据环境的照度和预定的时序实现照明的智能化控制 ,达到安全节能的目的。 电梯运行状态监控功能 各电梯工作状态显示、故障报警信息集中管理 ,确保电梯的安全运行 ,出现故障及时发现 ,及时处理。 停车场管理功能 全自动化计算机管理的停车场 ,安装汽车防盗识别系统 ,采用无接触感应式智能卡控制进出车辆 ,使停车场的管理形成方便、安全、高效的控制体系。 自动喷灌节水功能 绿地覆盖面积已经成为衡量住宅小区环境建设的一项重要标志。对小区园林绿化浇灌实行智能化管理 ,自