建工新村控制性详细规划.doc

规划说明书1、规划用地现状：1.1 现状概况建工新村位于昆明市五华区大观河畔，小西门片区外沿，东边有大观商业城（内设沃尔玛超市）、东南方向有昆都娱乐区、西边有大观公园，距翠湖公园仅有1.5公里路程。周边有西昌路、人民西路 及环城西路三条主要的城市干道经过，有13条公交线路经过本区域，公共交通便捷。规划用地东起西昌路，与大观商业城毗邻：西至环城西路：北起人民西路，与昆明市体育馆相望；南临大观河。大致呈东面短386.11米，西面长792.78米，近似于梯形。规划用地面积约21.7公顷，现状总建筑面积为29.46万平方米。整个片区内有35个企事业单位、一个建工社区和一个棕树营村，其中建工社区有居民委员会一个，截止2003年6月，有常住户1862户，户籍总人口5006人。棕树营村有居民委员会一个，村民168户，居民二十多户，常住人口408人，另有近80%为列入管理的外来人口：其他的常住人口为各企事业单位的职工，约2300多户。片区内总住房约4500户左右。2、规划依据以中华人民共和国城市规划法为宏观法律指导；以昆明市城市总体规划（2000年，国务院批准）和五华区战略发展概念规划（2004）为指导，明确项目的定性问题；（在昆明城市总体规划(2008-2020)中,规划确定昆明城市性质为中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽,国家级历史文化名城,我国重要的旅游、商贸城市,西部地区重要的中心城市之一,云南省省会）以昆明市城市规划管理技术规定为基数准则以前期现状调查评价和经济核算为依据，明确项目的定量问题；以政府有关旧城改造的政策精神为指导。以立足现实为根本，展望未来为导向。3、规划结构和规划控制结合地块现状，我们发现方案周边拥有良好的交通设施，大型绿地，河流以及发达的商业设施，以方便居民生活，有利组织管理。组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务。我们将建工新村规划建设为一个现代型居住区，它将拥有良好的生态环境和健全的基础设施。在土地功能划分上，结合地形特点，划分为五大块儿，分三类：居住用地、公共绿地和弹性用地。将公共绿地放置在规划地块儿中央，为本地块儿共同服务，为建设绿色居住区提供条件。在规划控制方面，严格遵守昆明市城市规划管理技术规定的有关内容，以建筑密度和绿地率为控制要素，容积率和建筑高度为奖励措施：地块儿平均建筑密度为30%，地块儿平均容积率为1.65%；地块儿综合绿地率为30%（总用地面积217000平方米，绿地面积65100平方米）；建筑间距和建筑退让：,居住区道路：红线宽度不宜小于20m，红线退让5米；小区路：路面宽6m-9m，建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于14m；无供热管线的不宜小于10m， 红线退让2米；宅间小路：路面宽不宜小于2.5m；4. 用地规划规划中实施对用地的规划控制，地块划分至小类。根据项目定位，区域内用地类型比较单一。大类分居住用地、绿化用地和弹性用地三类。R21 指二类住宅建设用地R22 指居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园小学、中学、粮店等用地。R23 指居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地R24 指居住小区及小区级以下的小游园等用地。G1 指向公众开放，有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域。弹性用地：指项目不确定，可灵活调控或与周边相整合，共同开发的建设用地。道路系统规划交通组织上，以小区用地为主要设计对象，以便于居民出行及休憩为基础，规划了一定规模的公共停车场合机动车通行流线。尊重本地居民出行习惯的，同时限制外来机动车辆穿越小区。有效组织步行系统，设计更多的休憩、游玩的空间。场地内道路分两级。主干道与城市交通道路相连接，道路宽度不小于9米。小区内次级道路宽6米。场地规划了内部停车场360个泊车位，外部车辆停车位80个6. 空间设计引导为了塑造富有特征的城市空间形态，更好地指导修建性详细规划和建筑设计，须对地块制定空间景观设计导引，包括基地布局、建筑标识、建筑风格、界面类型等。基地布局：标明开放空间与机动车出入口的方位，以及建筑主体投影线除裙房外，高层建筑的主体；建筑标识：标明建筑的主立面朝向；建筑风格：潘家湾大村高层新建建筑应采取现代风格，裙房和底层建筑应具有浓郁的商业氛围，地标性建筑造型具有前瞻性。建筑色彩以自然色彩为原则。界面类型：界面控制分为围合度控制即建筑连续和底层建筑墙面线控制，及关联性控制即界面属性（如商业界面）和界面形式（如骑楼界面）控制等两类。建筑连续指开放空间沿线建筑物的连续程度，强连续界面要求建筑物（通常是裙房部分）沿街至少有80%连续，中连续界面至少有60%连续，弱连续界面至少有40%连续。底层建筑墙面线对于道路红线、绿线的贴线和退线能很好地丰富街道景观，一般要求70-80%的底层建筑墙面线落在指定界线上。连续度较高而贴线度较一般的界面控制适用于形状尚不明确的开放空间，在以街坊作为整体开发单元的情况下，街坊内部开放空间和建筑群体需要进行整体设计，界面控制应当给予灵活性，有助于基地布局和建筑形态的创造性。界面关联控制对于开放空间沿线建筑的底层界面提出特定要求，如底面商业（或其它用途）界面明确周边建筑和开放空间形成购物场所，底层骑楼界面则使购物环境具有特定的形态特征。规划文本目 录总则开发控制通则3. 设计导引通则4. 开发控制与设计导引细则5. 其他附表1各类建设用地适建范围表2“潘家湾大村”用地指标表3地块建筑密度、绿地率和容积率限值表4各类用地停车泊位标准附图道路规划图用地地块划分图规划控制图则空间意向图1总则11控制性详细规划文本依据中华人民共和国城市规划法、遵循建设部城市规划编制办法和城市规划编制办法实施细则，符合城市居住区规划设计规范（GB50180-93）和昆明市城市规划管理技术规定，并以昆明城市总体规划修编（2000年）和五华区战略发展概念规划（2004年）为指导文件。12控制性详细规划文本建立在项目规划方案的基础上。13控制性详细规划文本确定各个地块的开发控制指标和空间景观导引，作为五华区规划管理的法定文件。14控制性详细规划文本的管理和解释部门为昆明市规划局。2开发控制通则21 用地类型和适建范围为了使土地用途配置在确保环境品质的条件下具有合理的调适可能，确定各类用地的适建范围，分为适建用途、不适建用途和有条件适建用途（见附表1）。其中，适建用途：土地用途变化不会产生消极的环境影响；不适建用途：土地用途变化会产生消极的环境影响；有条件适建用途：土地用途变化所产生的环境影响需要考虑具体情况，应由规划管理部门进行个案审理，并相应地附加有关条件。用地分类采取城市用地分类与规划建设标准（GBJ137-90）（见附表2），土地用途小类之间变化属于适建范围，但公共设施和基础设施用地拟改变作为其他用途，都应属于有条件适建用途；土地用途中类之间变化属于有条件的适建范围；土地用途大类之间变化属于不适建范围，如果确实需要变更大类用地，必须首先修改控制性详细规划。22地块划分地块划分应当满足各类用途的合理开发规模，并且具有根据实际情况加以调整的灵活性。根据项目的区位特征、规划定位，以及开发建设的经济分析，本规划采取大地块的划分方式，提高开发门槛，保证环境品质的整体提高和土地效益的全面提升。规划中所提出的弹性地块，指项目不确定、地块不完整的用地，其开发应向规划管理部门提交修建性详细规划，经审定后作为管理依据。23建筑容量控制 规划范围内建设工程的建筑容量控制应服从本规定。建设项目若能在标准之外为城市提供公共开发空间如：停车场、广场、绿地，或建筑底层架空为公共空间，或建筑底层墙面线后退形成步行空间，容积率在建筑密度不变、建筑间距许可的情况下，通过提高建筑高度进行奖励。允许增加的建筑面积视所提供的公共开放空间大小有规划主管部门确定，但不得超过核定建筑面积的20%。有关地下室、屋顶层、架空人行廊道在地块容积率中的计算，按昆明市城市规划管理技术规定中附录二1、2控制。每平方米开放空间和公共绿地建筑面积补偿表容积率开放空间（）公共绿地（）0.4-1.2113.0-6.5247.0-8.036注： 开放空间必须是，任意方向净宽度在8M以上，实际使用面积不少于80；除骑楼、交通廊和底层社会性停车场外，其他开放空间不得有上层建筑，但允许有采光棚或遮阳架等。高层居住建筑基地面积未达到3000平方米的，高层公共建筑基地面积未达到5000平方米的，不得单独建设。24建筑间距规定建筑间距应当符合消防、交通、卫生、环保、抗震、工程管线和建筑保护等方面的要求，还必须同时符合昆明市城市规划管理技术规定中二环路内建筑间距的有关规定。25建筑退让规定建筑退让距离应当符合消防、防汛、绿化和交通安全等方面的要求，还必须同时符合昆明市城市规划管理技术规定中有关规定。26建筑高度控制建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。沿街地段、成街坊的建筑高度，按批准的详细规划执行；沿城市道路零星新建建筑物的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和1.5倍，即H1.5(W+S)。但是，地标性建筑可以超过高度上限，须报规划管理部门个案审理。27机动车出入口与停车场一般情况下，应避免在同一道路上设置1处以上机动车出入口，为了确保交通顺畅，尽可能减少城市主干道沿线的地块机动车出入口。城市详细规划中，应按总体规划阶段的“静态交通规划”配置和落实公共机动车、自行车停车场（见附表4）。对于确实达不到标准泊位的建设工程项目，有规划管理部门和交警部门提出解决不足泊位的措施并落实后，才能批准该项目建设。3. 设计导引通则空间设计导引主要在以下方面,基地布局：标明建筑主体投影线，以及机动车出入口的位置；建筑标识：标明建筑的主立面朝向；建筑风格：对建筑风格与色彩提出建议；界面类型：界面控制分为围合度控制即建筑连续和底层建筑墙面线控制，及关联性控制即界面属性（如商业界面）和界面形式（如骑楼界面）控制等两类。4. 开发控制与设计导引细则控制与引导从以下4个方面进行：用地使用控制：用地面积、用地性质；环境容量控制：容积率、建筑密度、绿地率、绿线后退；建筑建造控制：建筑高度、建筑后退、立面朝向、底层墙面线及主体投影线；交通设施和动线控制：出入口方位、步行道设置。其中，规定性指标是用地面积、用地性质、建筑密度、绿地率、建筑后退、出入口方位；引导性指标是绿线后退、步行道设置。奖励指标是容积率、建筑高度。5. 其他51本规划区内建设项目设计必须符合规划规定的有关指标。52建设项目设计涉及环保、环卫、卫生防疫、人防、消防、抗震、交通、邮电、工程管线、测量标志等方面内容时，必须符合国家、省市有关规定。53为确保室外环境设计在主体工程完工后能立即见效，建筑设计报批时须包括环境设计全套图件。“建工新村”规划控制细则地块编号用地使用控制环境容量控制建筑建造控制交通控制拆迁面积备注用地性质用地面积（）容积率FAR建筑密度%绿地率%绿线后退m建 筑面 积（）建筑高度m建筑后退m立面朝向机动车泊位与出入口步行道设 置框架（）砖混（）其他（）AR21552163.72536W:5m23438.2165E:2mN:5mW:5 mS:3mW机98ESWN地块内布置。10487高层住宅为主，沿干道底层为商业建筑。设置社区办公用房。非390空 间设 计引 导布局：主入口布置在基地西侧，服务性设施布置在基地入口处节点：在建筑与建筑之间设置小游园，供休憩与健身之用，提高居住环境BR2152939E:5mN:2mW:2 mS:3mW机90N沿西昌路和环状道路、绿廊布置。18443高层住宅为主，沿道路底层为商业建筑。非360空 间设 计引 导布局：节点：界面：CR21596883.53235W:5m60E:2mN:2mW:0 mS:3m非80空 间设 计引 导布局：考虑基地形状不规则，建筑物主要沿基地外边布置节点：在基地中间布置湖，沿湖布置小游园，供休憩与健身之用，提高居住环境界面：沿东、南、西侧道路的建筑界面要求连续贴线，底层为商业界面。D弹性8224.471.2403510000.0010E:0mN:2mW:3 mS:3m机229E建筑群内部设置。低层商业建筑，地下公共停车场。可设置部分餐饮用房。空 间设 计引 导项目不确定，可灵活调控或与周边相整合，共同开发的建设用地EG11620.7170地块内布置。2041休闲绿地空 间设 计引 导以绿化为主的广场和步行开放空间，建议广场以高大乔木、草坪、水景、小硬地广场来形成相对安