河南绿怡规划建议书.doc

智者为师 志者为友【河南绿怡置业】项目规划建议书目录索引第一章 规划背景3一、 规划起源3二、 本项目规划背景资料3三、 规划范围4第二章 项目规划条件4一、 土地性质4二、 焦作城市性质5三、 焦作人口与规模5四、 焦作城市发展空间5第三章 项目定位5一、 本项目在焦作市的定位5二、 本项目的战略定位5第四章 规划原则6一、 规划定位的目标6二、 规划策略6第五章 项目整体规划建议6一、 规划策略的概念6二、 空间规划布局建议7第六章 土地利用计划建议8一、 用地原则8二、 土地利用计划表9第七章 产品户型设计建议9一、 区域内户型配比9二、 本项目户型配比建议如下：10三、 区域典型案例分析：10四、 户型建议12第八章 建筑风格规划建议20一、 意义：20二、 风格定位建议21三、 本案建筑风格演绎22四、 本案材质选择建议22五、 外立面参考案例赏析22第九章 重点区域的景观规划23一、 景观规划宗旨23二、 产品配套调研及建议23三、 主景观规划建议24四、 景观绿化建议24五、 景观处理展示25第一章 规划背景一、 规划起源焦作市位于河南省西北部，北依太行与山西省接壤，南临黄河与郑州、洛阳相望。焦作城市格局形成 “一中心两卫星”模式，向南、东、西三个方向发展，新区是主力发展方向，也是众多开发企业角逐的地方。焦作市根据“依托老城、开发新区”的思路，改造拓宽了东环路、西环路、塔南路等城市交通干道，全面加强了焦南组团、高新区的基础设施建设，新区的主要道路已经建成，党政机关、中心汽车站、河南理工学院等已完成向南的迁移，城市的发展空间明显打开，中心城市建成区面积已超过70平方公里。2010年，绿怡置业大势布局，以前瞻视野进军焦作市场，一举拿下高新区480余亩土地，以绝对体量成为焦作第一，全国布局的战略规划开始实施，辉煌的地产开发之旅大步启动。二、 本项目规划背景资料（1） 城市发展焦作市高新区位于焦作市老城区南部，是焦作近两年建设的新市区。焦作具备较为完善的城市基础设施。近年来，焦作市根据“依托老城、开发新区，环形扩张，滚动发展”的思路，坚持新区开发与旧城改造并举，改造拓宽了高新区的基础设施建设，新区的主要道路已经建成，党政机关、中心汽车站、河南理工大学等已完成向南的迁移，城市的发展空间明显打开，中心城市建成区面积已超过70平方公里。（2） 交通条件项目北紧邻焦作市客运总站，从丰收路可直达焦温高速；南由迎宾大道直通郑焦晋高速。（3） 地块条件地块坐北朝南，地形方正。处于焦南高新区核心位置。地块内存在大量农田，拆迁量小。三、 规划范围（1）地理位置本项目东至凯旋路，西至玉溪路，南至神州路，北至世纪路，迎宾大道贯穿南北，由道路自然分割为4个街区。除去村民安置区后，东1区净地40亩，东2区净地70亩，西1区净地248亩，西2区净地40亩。（2）规划指标根据现有图纸，规划指标为：l 规划建设用地面积：480.87亩l 使用性质：商住l 容积率：2.8l 建设规模：76万平方米l 绿地率：35l 其它：按国家规范要求其中，东2区内村民商品住宅占地面积70余亩，其余为村民安置用地，同时将东1、2区规划商业面积划入村民赔付面积内，不做商品销售。根据项目实际情况，本案策划的规划指标为：l 规划建设用地面积：约410亩l 使用性质：商住l 容积率：3l 建设规模：约82万平方米第二章 项目规划条件一、 土地性质项目总用地面积480亩，建筑面积、容积率及各类用地比例正在规划中。土地性质为综合用地，包括住宅用地、商业用地和市政绿化用地。二、 焦作城市性质外向型的综合工业城市，地区性的能源输出城，以山、水、文、武为特色的现代生态城市。三、 焦作人口与规模现辖2市4县4区和1个高新技术产业开发区，总面积4071平方公里，总人口345.5万，其中市区人口817万,城镇人口133.1万。四、 焦作城市发展空间为拓展城市空间，焦作市治力于向南发展。城市南扩，高新区新城框架已初具规模。政治中心、文化中心、交通枢纽的南迁给予高新区强有力的支持。与北老城区相比较，教育、景观、休闲、娱乐、商业、医疗等居住配套一应俱全，厚重的人文、生活气息，使此区域成为城市新贵高端居住的首选之地。第三章 项目定位一、 本项目在焦作市的定位本项目应该是焦作新时代形象的标志性区域，是现代焦作的南大门精神堡垒，是带动焦作住宅领域的领跑者。二、 本项目的战略定位本项目的战略定位为：集合高尚住宅、高端商业、高档办公、星级酒店于一体，成为焦作市场真正的城市综合体，提升城市形象，改善区域居民生活环境，最终成为城市升级的推动者。第四章 规划原则一、 规划定位的目标（1）生活带提供都市生活式的居住与商业活动空间，并改善生活环境品质以吸引主城区及外地客户；创造一个居住与工作均衡的生活环境，建设一个融合中原人文文化为主题特色的生活城区；充分结合城市发展与商业产业发展的吸纳及叠加效应，创造焦作高新区开发的新典范。（2）生态带确立保护自然生态资源和可持续发展的指导理念，利用规划的绿地建造具有参与价值的主体景观，例如室外网球场、游泳馆，提供休闲、游憩活动和可持续使用的自然环境。有效利用基地的开发资源，正确引导未来开发方向，确保环境成长与品质间结构性的发展平衡。二、 规划策略强调“混合分区”(mixed use)的概念，并强调城市完整单元的互相流通性，强调城市的不同区域间能建立多面向的互动关系，成为一个活的有机体的概念。规划整体一个具有前瞻性的成熟社区，以追求住宅环境宜居化、生活环境人性化和生态环境可持续化的目标。第五章 项目整体规划建议一、 规划策略的概念以组团式结构规划每个具有特色的发展组团，并以公共活动轴带的有机结合；各组团成为本项目被街道分割后的社区主题，由于项目推进存在诸多不可预测因素，应尽可能增加项目发展的弹性空间；各发展组团在主要功能的实施中仍需保留一定的混合使用弹性空间。二、 空间规划布局建议本项目的空间规划布局为：“一条主轴、两个片区、四个街区、六个组团”展开。一条主轴：以迎宾大道为开发主轴，作为项目形象展示面。以迎宾大道为中心向东西两个片区逐步拓展开发。两个片区：指从交通上看，由迎宾大道分割成的地块东西两区。安置区西1区西2区东2区东1区东区西区四个街区：指本项目地块南北向的世纪大道、神州路，东西向的玉溪路、迎宾大道、建业路自然划分出的形制。六个组团：指将由道路分成的4个街区根据开发节奏，我们将地块根据产品形制分为六个区域，按营销策略适时推出，实现项目利润最大化。（1） 产品规划建议组团占地面积容积率建筑类型东1区3组团40亩3.218F 两梯三户东2区1组团82亩2.918F 两梯两户 20%18F 两梯三户 20%2组团18F两梯三户10%18F 两梯四户10%26F 两梯三户15%26F 两梯四户 25%西1区4组团238亩3.5以26F为主5组团西2区6组团50亩3.5以26F为主（2） 项目主要功能区主题建议1、教育人文可将与焦作有渊源的历史名人，如：韩愈等的诗文镌刻于景观石上，营造文化石林。突出社区文化内涵，提升项目品位。2、运动健康专门设计运动场地，并划分为儿童区、青年区、老年区，配置不同的健身、休闲、娱乐器材。不出社区即可享受健康生活。也可在项目会所内增设健身房。3、自然山水将自然风光充分融入本项目的景观营造上，倾力打造一个园林社区。给客户造成一种“把公园搬回家”的感觉，提升项目附加值。第六章 土地利用计划建议一、 用地原则根据对周边环境的考量，六大组团的开发节点，根据政府对土地开发强度的指标（建议按照区域土地容积率为3），提出土地利用计划建议。二、 土地利用计划表区片组团占地面积主题面积（万）占地百分比（）容积率建筑面积（万）东1区3组团40亩教育人文2.710%3.28.5东2区1组团24.8亩自然山水1.76%2.94.82组团49.2亩3.312%2.99.5西1区4组团118亩运动健康7.929%3.5285组团120亩829%3.528西2区6组团50亩自然山水3.312%3.59.5第七章 产品户型设计建议一、 区域内户型配比户型面积区间推出套数所占比例剩余套数销售率两房80-110318535%16595%三房100-160273930%44984%四房160-2001331%4368%别墅200-260581%2950%合计917990190%参照依据（销售情况及目标靶心客群）：区域内代表性楼盘：建业森林半岛、龙源国际广场、中华新天地、金冠嘉华、亿祥东郡、太极中央翰邸、锦绣江南、龙源世家户型配比结论：区间在100平方-120平方的小两房和小三房在该区域供销情况良好。区间在40-80平方的小户型需求大幅度增长，但区域内明显缺少此产品。购房目的研究：在该区域购房客户的主要目的为改善居住环境，主要客户为城区公务员、私企老板，因此我们给出建议；户型关注点户型功能希望能控制单套总面积，计较性价比。更多考量户型的情趣性和空间感。主卧室开间宽，衣帽间大。客厅开间宽。朝向尽量多的朝南卧室附增空间地下室较大，采光好花园，露台尽量南向，面积大一些二、 本项目户型配比建议如下：户型面积户型所占比例户型比一室50-7020%20%两室70-8010%40%80-9015%90-10015%三室100-1105%30%110-12015%120-13010%四房以上120-15010%10%合计100%三、 区域典型案例分析：（1）房型需求分析分析：1、在成交客户中，两房占60.87%、三房占37.35%； 2、两房的成交数量与首次置业的比重相同，说明首次置业基本上选择两房为主。（2）购房面积分析分析：1、成交客户中90-110面积区间需求客户最多，占60.87%；100-130面积区间需求客户次之占25.89%；140以上需求占最少为11.46%；2、在户型面积上，建议90左右户型合同面积必须杜绝出现如90.28、91等面积数字，在房管局备案面积中90左右,应改为90以下，确保符合“90 70”政策要求；3、在东2区2组团中，建议增加90的小三房。四、 户型建议（1）90以下（1+2）户型建议技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率74.72平方62.66平方12.06平方84%产品特点1. 80平米二房二厅2. 得房率83% 3. 一梯两户，品质更高4. 南北通透5. 独立玄关6. 分离式卫生间，7. 卫生间距离卧室较近8. 卧室都带凸窗、舒适的室内尺度9. 独立生活阳台两个分离卫生间卧室都带凸窗工作阳台舒适的室内尺度厨房可打开，空间开阔技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率 89741583%产品特点l 空中合院可设计成书房，形成独立的房间；l 生活阳台经过设计后，成为独立的厨房，可利用面积大大增加；原有厨房移动后，为餐厅提供了充足位置。l 超大观景阳台，卧室带飘窗。l 90内实现了双卫设计。空中合院改成卧室提高利用率技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率 89.2741583%产品特点l 户型方正，南北通透。l 设有4个凸窗，房间显得更加宽敞。l 嵌入式衣柜设计，提高了房间的使用率。l 分离式卫浴。l 另外，阳台面朝泰式风情园林。（2）90平方米以上的大面积户型技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率1241081687%产品特点l 得房率90% ，11层电梯公寓，l 一梯两户，品质更高l 南北通透，独立玄关，带收纳l U型厨房，使用l 效率更高，厨房与餐厅及客厅l 双卫生间l 独立洗衣房l 卧室都带凸窗l 舒适的室内尺度技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率1381182086%产品特点l 得房率86% ，11层电梯公寓，l 一梯两户，品质更高l 南北通透l 独立玄关，带收纳l U型厨房，使用效率更高l 厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通l 双卫生间l 独立洗衣房l 卧室都带凸窗l 舒适的室内尺度（3）小户型公寓的户型展示：技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率58461280%产品特点l 得房率80% l 南北通透，独立玄关，带收纳l 厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通l 小两房，紧凑型，适合投资居住l 独立洗衣房l 舒适的室内尺度技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率52.2484.292%产品特点l 得房率90% l 露台赠送一半面积l 生活阳台赠送一半面积l 厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通l 小两房，紧凑型，适合投资居住l 独立卫生间，做到全明设计l 舒适的室内尺度赠送一半面积做生活阳台用空中花园赠送一般面积改房技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率4337 686.07%60501083%产品特点l 得房率83-86% l 空中花园（内庭院）赠送一半面积，可改一房l 生活阳台赠送一半面积l 厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通l 小两房，紧凑型，适合投资居住l 独立卫生间，做到全明设计l 舒适的室内尺度起居室可做客厅用也可以做一房使用空中花园送半面积可以改做一房使用技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率4032 880%产品特点l 得房率80% l 空中花园（内庭院）赠送一半面积，可改一房l 独立卫生间，独立厨房，相得益彰l 小两房，紧凑型，适合投资居住l 独立卫生间，做到全明设计l 舒适的室内尺度l 空中花园赠送面积是此户型的最大亮点（4）空间亮点展示：书房空间餐厅空间卫生空间厨房空间阳台空间卧室空间客厅空间转角飘窗窗户可采用局部转角飘窗、客厅落地窗的设计，用露台、阳台等的构造赋予外观线条的变化，一方面为了丰富建筑立面另一方面则与景观融为一体。入户花园实现人们将花园引入住宅的梦想，形成了真正的立体园林景观。落地窗让光线充分进入室内，营造自然柔和的光影效果。生活阳台随着城市的发展，人们对自然空间的渴望越来越强烈，希望能更多的接近大自然，所以阳台就成了人们通向自然地一个平台。第八章 建筑风格规划建议一、 意义：从建筑本身来说，通过建筑风格来取得两种效果：一是美观，二是识别；从市场角度来讲，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的，也是楼盘推广的卖点之一；对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同。不同建筑风格影响消费者选择，郑州市场上典型案例如银基王朝和美景鸿城，焦作市场上典型案例如亿祥东郡和西城美苑。二、 风格定位建议新古典主义建筑风格1）、风格解析：怀旧浪漫、华贵典雅、时尚现代、艺术A、风格层面新古典主义风格其实就是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。古典主义新古典主义B、建筑层面新古典主义建筑则将古典的繁杂雕饰经过简化，并与现代的材质相结合，呈现出古典而简约的新风貌，是一种多元化的思考方式。将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。C、社会人文层面高端住宅的消费阶层，从年龄、阅历、财富积累都经历了褪尽浮华的过程，新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为他们所接受，因此这一风格正在成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。三、 本案建筑风格演绎每一种建筑风情，代表不同的生活方式，代表不同群体的精神特征，如法国的浪漫小资，西班牙的热情奔放等。本案为大盘项目，开发周期和营销周期较长，由于项目分组团开发，产品又非常丰富，可以根据不同层次客户需求，通过不同的建筑风情来进行分类，完成不同客群的心理投射，引发其共鸣。因此，本案风格调性的演绎应该从第一期到第N期，在新古典主义总体建筑风格不变的前提下演绎不同的建筑风情，如项目一期为法国风情、二期为德国风情、三期为英国风情不断给市场新鲜感，保证市场关注的持续性。为市场推广和项目的整体去化做好准备。四、 本案材质选择建议作为焦作南区大盘，由于开发周期长的特点，在新颖、差异、利于市场识别的新古典主义建筑风格定位的指引下，用材用料上不仅要符合新古典主义建筑风格的要求，还要保证建筑形象历久弥新，耐脏、耐腐蚀等。建议项目三层以下使用高档石材，三层以上使用高端的仿石材涂料。五、 外立面参考案例赏析参考案例：郑州银基王朝 第九章 重点区域的景观规划一、 景观规划宗旨本项目体量大，自然分区多，建议将主景观集中排布。保证每个区域景观主题的同时，也能增加景观区规模，避免过于分散造成的主题不鲜明，无层次，浪费绿地面积。二、 产品配套调研及建议项目名称建筑风格外立面水、电、暖、气电梯门窗智能安保系统建业森林半岛欧式新古典主义真石漆市政水电、天然气、暖气-彩铝、中空玻璃楼宇对讲、电子巡更龙源世家现代涂料市政水电、暖气-塑钢窗、中空玻璃楼宇对讲亿祥东郡法式真石漆涂料市政水电、天然气、暖气-塑钢窗、中空玻璃电子门禁、电子巡更龙源国际广场简欧现代涂料市政水电、天然气、暖气-彩铝、中空玻璃电子门禁、电子巡更综合以上区域内楼盘配套，建议本项目产品配置为l 外墙：稳重大方的面砖(有利于展示形象和后期的维护工作)外墙外保温系统也是提高住宅品质的一个重要措施。l 水电：市政水电，尤其要关注排水排污系统的完善，形成高效生态的排水系统。l 暖气：地暖是现阶段较为优秀的采暖方式，节能环保、有利健康等多项优点。l 电梯：住宅电梯需求的是平稳和宽敞，给居民方便。l 门：普通的防盗门。l 窗、玻璃：彩铝窗和中空玻璃配合，密封性能好，隔音节能。l 智能化：小区的完善安保系统、小区宽带、楼宇可视对讲系统、闭路电视监控系统、防盗报警系统。三、 主景观规划建议鉴于本项目开发主轴为迎