对物业管理工作合理化的意见和建议.doc

对物业管理工作合理化的意见和建议 物业管理的工作是向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务，我们可以提出自己的建议。为大家精心准备了给物业管理的意见和建议书，欢迎大家前来阅读。 一、物业取费价格建议 本案的项目推广定位为“津西郊区经(经济)品住宅”，考虑到目标客户群体多为满足基本居住需求的百姓消费客户群体，其重要的一个消费特征之一就是对未来的物业居住使用成本的价格敏感度较高，本案未来物业收费的价格梯档高低和合理度会成影响销售的因素之一。希望未来物业管理公司的物业管理费定价不超出周边片区板块的价格水平。 本司对周边类同物业柳兰花苑的物业收费标准市场调研如下，供物业公司作为物业收费定价参考： 六层多层不带电梯：0.42元/平米/月 11层电梯高层：1.05元/平米/月 二、销售周期物业服务建议 本案的销售周期为两年，因为项目入住时间为三个批次和时点，在销售周期完结之前，物业管理的良好度，会成为销售的有力助力，增强业主对物业未来保值增值的信心。期待在销售周期内，物业管理公司能够出色的完成物业服务，和我司携手服务销售，完成对贵司的项目利润最大化。 三、文本准备需求 1、物业管理公约 为开盘的销售文本计，作为合同签署时同时配合签署的文本之一，业主的物业承诺书，承诺遵守物业管理公约和按时足额缴纳物业管理费，作为客户承诺的前提，开发商需在签约时向客户出示经小区办审核的物业管理公约，望物业公司进行相关文本的准备。 2、物业公司和物业管理服务内容的简单介绍 考虑到为项目的培训资料文本项目手册和答客问素材，需要物业公司提供物业管理公司企业介绍，服务项目，物业服务内容。 1.严格管理小区地面机动车行驶。 原则上不允许地面行车，特殊情况规定在一定的时间段内(小区人少的时候)可以进入小区地面。尤其是下午4点-8点，出来散步遛弯的老人和小孩特别多，安全隐患太大。 2.严格管理小区进出的人员。 建议所有的业主都刷卡进入小区。保安不得擅自开门，有卡的刷卡，没卡的要登记。严格要求的习惯养成 了，这个事情就解决了。保安是好心，但是好心不见得就是好事。严格管理小区进出人员是保证小区安全的重要环节。 3.北门出入门口的问题。 北门的出入门设置不符合行人靠右行走的习惯，而且保安的亭子设在出口处，这对监督进入人员很不利。小区应该实行严进宽出(携带物品的除外)。 4.大堂玻璃门上的“推”字影响美观。 这个红色的“推”字是很明显，但是也很难看。希望能够改正。 5.楼厅刷门禁卡的小黑块也不是很美观。原本的门禁对讲挺好的，虽然为了扩容不得已增加新的刷卡区域，但是这个刷卡区做的也太粗糙了。 6.电梯里的贴通知的问题。 也许在电梯里贴通知会方便部分业主，可是电梯里贴的花花绿绿的，而且有些通知已经过期，也没人清理。建议所有的通知都贴到通告栏里。 7.小区北门临街至小区西边马路之间的一段路绿化问题。 小区北门临街至小区西边的马路之间的一段路(也就是写着安 立路28号的那面墙前)，路边乱停车现象严重，这个暂且不说，另外一个严重的问题是上元小区的外墙边上杂草丛生(有的花草都蔫死了)，跟小区西边一片青青草地格格不入，不知道这一点点地方应该是小区管还是市政管?不过不管谁管，总该有人管?这块实在影响小区形象。 8.底商门前的地砖路已凸凹不平，每次在那边走都唯恐摔了，何况老人和小孩?不知道这块归哪里管?是不是物业也应该向相关部门反映一下? 9.速8酒店门前停车的岗亭，不知道是哪个单位设立的，特别影响整个小区的外部环境。不知道这个事情怎么解决。而且小区门口黑车聚集，现在全市正在打击黑车非法营运，是不是物业应该有所作为呢? 10.电梯的质量问题。 电梯经常出问题，检修通知贴了好久，不知效果在哪里。尤其27A楼里其中一个电梯的控制面板已经翘起来了，可见电梯的质量。而且翘起来多日了，不见有人来修理。 11.小区西面路边有个大坑(在27号楼附近)，不知道是不是垃圾坑?实在是影响美观，有的时候还堆着垃圾。 12.有线电的问题。听说正在解决，暂且不说了。 作为油田社区服务的物业管理，承担着油田辖区单位、职工生活的环卫、绿化、治安、稳定等主要职能。随着油田的发展不断壮大，油田物业管理紧跟油田形势，精细管理水平明显增强，社区物业管理和服务工作得到了油田各单位和职工群众的普遍认可，同时促进了和谐油田建设。现将油田物业管理改制工作，结合工作实践探讨如下。 一、油田社区物业管理现状 油田在开发建设过程中，按照“有利生产、方便生活”的原则，在百里油区建设包括基础教育、医疗卫生、文化体育、生活服务在内的后勤服务体系。1997年，油田在借鉴国内外社区管理和居民服务经验的基础上，在油田范围内按区域划分先后成立了15个物业管理处，xx年合并成10个社区管理中心，社区物业管理服务水平日趋成熟。 (一)油田社区物业管理点多面广，布局分散。 油田社区是围绕资源开发而相应建立起来的，普遍存在“先有矿区、后有社区”的状况，布局分散，规划落后，生活基础设施与生产设施混在一起，物业管理和服务的点多、面广，前线生产单位和总部基地都有社区物业管理单位。 (二)社区物业管理起步晚，机制逐渐完善。 虽然国家和地方政府出台了物业管理方面的政策法规，但油田在上世纪的九十年代末期才开始引入物业管理，物业管理规范化管理程度不高。近期，油田社会化服务系统开展“四个体系”建设得到有效落实，社区物业管理的机制逐步完善。 (三)基础设施的改善与社会发展和居民要求还有差距。 随着生活水平的改善，居民对基础设施的期望正逐步提高，加上社区承担着较多市政检查职责。勘探局在经营困难的情况下，在费用方面给予了倾斜，但是仅靠油田有限的资金投入难以满足社会快速发展和居民日益增长的服务期望。 (四)物业服务人员素质有待提高。 目前，社区管理队伍中职工素质参差不齐，老弱病残较多。主要是由于历史原因，物业服务人员大都是从原来各单位分离出来的后勤服务人员，职工年龄偏大，女同志多，技术水平低，缺少应有的管理能力和操作技能。 (五)社区物业管理费结算以勘探局划拔为主。 社区物业管理收入，以现有房屋租赁、自行车棚、停车场、菜市场管理等少量收入，其中主要资金还是勘探局对社区绿化、基础设施改造、房屋维修等项目费用的专项划拔，由工程建设单位施工，社区参与管理。 二、社区物业管理改制的优势 (一)有一套机构完整的物业管理体制。 社区的物业管理主要包括小区治安、环卫保洁、房屋维修、 公共设施维护、绿化美化及辖区主业单位的后勤保障服务工作，经过多年的不断完善，“四个体系”物业管理机制基本成熟。 (二)有一支人员充足的职工队伍。 虽然社区物业管理人员基本上油田各单位后勤人员，素质参差不齐，但经过较长时间的锻炼，都能适应社区管理工作，在各自岗位上发挥作用，基本上能满足物业管理需要。 (三)有一定管理经营的经验。 尽管社区物业管理与市场化运作的物业公司还有差距，但在内部管理和经营方面都有各自成熟的经验，基本上可以适合油田物业服务发展的需要。 (四)社区居住人口相对集中。 社区物业管理企业规模发展适合在人口相对集中的小区，社区的环卫、绿化、保安、房屋维修等物业管理服务成本相对较低，便于小区专业化的物业管理和服务。 三、社区物业管理改制的好处 一是符合集团公司和油田的发展战略目标。将公共道路、房屋等设施国有资产划分到物业管理企业，这些资产得到有效维护和利用，同时大量人员从油田分流到改制企业，不仅能减轻油田企业办社会沉重的负担，还能使油田集中精力抓好生产建设，有利于油田发展。 二是社区环境将得到有效改善。虽然油田减少了对社区的资金投入，但是通过物业管理企业市场化运作，企业化管理的发展， 可以走向市场，自负盈亏，能够争取更多的建设资金，更快的改善社区环境。 三是社区物业管理专业化程度得到提升。通过对物业管理企业专业化改制，社区物业管理将从人