中建总公司关于BT项目的核算规定 Microsoft Word 文档.doc

第十二章 收入、成本和费用第一百一十六条 各企业收入、成本、费用必须以权责发生制为基础，遵循配比原则进行确认与计量。第一百一十七条 各企业的经济业务类型主要分为：建筑安装业务、房地产开发业务、勘察设计业务、商品销售业务、提供劳务业务、物业管理业务、设备租赁业务、BT业务、BOT业务等。第一百一十八条 建筑安装业务收入、成本确认应执行建造合同准则，具体确认按照本制度第十三章的有关规定执行。第一百一十九条 房地产开发业务，如果房地产购买方在建造工程开始前，能够规定房地产设计的主要结构要素或能够在建造过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，企业应当按照本制度第十三章的有关规定执行；如果房地产购买方影响房地产设计的能力有限（如仅对基本设计方案做微小变动）的，房地产建造协议不符合建造合同定义，企业应当遵循下列原则确认收入、成本：（一）房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，应按照销售商品收入的确认原则执行。具体收入确认条件如下：1、房地产企业的销售商品房收入，应在同时具备以下条件时确认收入实现：（1）企业开发产品竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定。（2）企业已与客户签订正式房屋销售合同。（3）企业房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续、双方均已履行了合同规定的义务。（4）企业收到最后一笔款项，并将发票账单提交客户。企业在收到预售房款或购房定金时，应作为预收账款处理，不作为销售收入的实现。2、转让土地使用权，在办妥土地使用权相关手续，移交转让土地，并将发票账单提交给客户，按照土地使用权转让合同约定的收款日期确认收入实现。3、转让配套设施，应在办理财产移交手续，并将配套设施工程价款账单提交给客户，按合同约定的收款日期确认收入实现。4、开发产品对外出租，应按本制度有关投资性房地产规定确认收入实现。（二）房地产企业成本的归集、结转1、房地产企业的成本应按项目在开发成本中归集。开发成本主要分为以下成本项目：（1）土地成本，是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，主要包括土地出让金、购地税、土地使用费、拆迁补偿与工程费等。（2）开发前期费，是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。（3）建筑安装工程费，是指土地房屋开发项目在开发过程中发生的建筑安装工程费及设备费用、基础设施费、配套设施费、其他开发直接费等。（4）开发直接费，包括招投标费、政府收费、工程监理费、总包管理费、检验试验费、工程保险费、工程水电费、其他直接费等。（5）项目贷款利息，在开发产品完工之前，应计入开发成本；在开发产品完工之后，则应计入当期财务费用。（6）开发项目管理费，是指企业开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员的职工薪酬、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房屋摊销费用等。在房地产开发中，住宅已销售而道路、绿化等配套工程尚未完工时，企业应以未完工配套设施预算为依据，暂估已售商品房应负担的配套设施成本，计入企业的开发成本。如需对土地成本、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发项目管理费等共同性成本进行分配时，应按可销售总面积对共同性成本进行分配，按项目在开发成本中归集。2、房地产企业的开发成本应按面积比结转主营业务成本，具体方法如下：将待售开发产品总成本除以待销售总面积得出单位成本，再用当期已售面积乘以单位成本即为应结转当期的主营业务成本。第一百二十条 勘察设计企业如在同一会计年度内开始并完成的设计业务，应当在设计业务完成时确认收入，并结转已经发生的设计成本；勘察设计项目超过一个会计年度，应按已发生的人工成本占预计人工总成本的比例确定完工进度或者已完工作的测量（比如出图量）进度，确认设计收入、成本。（一）勘察设计企业确认收入应具备以下条件之一：1、各企业在提供劳务、交付技术成果的同时收讫价款或取得收取价款的凭据。2、各企业对于采用分期付款结算的勘察设计项目，应取得委托方签证认可或收讫价款。（二）勘察设计企业勘察设计成本项目主要包括：1、人工费，主要指勘察设计人员的职工薪酬。2、材料费，主要指勘察、设计、工程咨询、技术服务过程中，直接耗用各种材料、测量工具、化验器具、试剂药剂、设计与绘图用具等。3、其他直接费，主要指可以归集到单个项目的文印费、软件购置费、勘察成果检验测试费、差旅费、翻译费、招投标费、晒图费、电算费等。4、间接费，主要指项目管理人员的职工薪酬、办公费、雇佣劳务费、折旧费、修理费、租赁费等。第一百二十一条 商品销售业务收入、成本确认方法如下：（一）销售商品收入应按企业与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定。销售商品收入的确认，应当同时满足下列条件：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。3、收入的金额能够可靠地计量。4、与交易相关的经济利益很可能流入企业。5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。（二）销售商品生产成本主要分为以下成本项目：1、直接材料费，是指直接用于产品生产、构成产品实体的原料、主要材料以及有助于产品形成的辅助材料。2、直接人工费，是指直接参加产品生产的工人工资及福利费。生产人员的职工薪酬包括：直接生产工人的工资、奖金、津贴、补贴、福利费等。3、制造费用，是指直接或间接用于产品生产，但又不便于直接计入产品成本，以及没有专设成本项目的各项费用。主要包括：生产单位管理人员的职工薪酬、办公费、差旅费、生产用固定资产的折旧费、水电费、运输费、劳动保护费、季节性及修理期间的停工损失等。制造费用一般按生产工人工资、生产工人工时、机器工时等进行分配，具体分配方法由各企业自行决定。分配方法一经确定，不得随意变更；如变更，应当在会计报表附注中予以说明。（三）企业在销售商品时有关折扣、折让等的处理：1、现金折扣，在实际发生时计入当期财务费用。2、商业折扣，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品的收入金额。3、销售折让，已确认收入的售出商品发生的销售折让应当在发生时冲减当期销售商品收入；销售折让属于资产负债表日后事项的，应当按照有关资产负债表日后事项的相关规定进行处理。 4、企业已经确认收入的售出商品发生销售退回的，应当在发生时冲减当期销售商品收入；销售退回属于资产负债表日后事项的，应当按照有关资产负债表日后事项的相关规定进行处理。5、代销商品业务分别按以下情况处理：（1）视同买断方式代销商品，如果受托方无论是否能够卖出、是否获利均与委托方无关，委托方应在商品交付时，确认销售收入，结转成本；如果受托方在没有将商品卖出时有权退货，或因代销商品出现亏损时获得委托方的补偿，委托方在收到代销清单时，在确认销售收入，结转成本。（2）收取手续费方式代销商品应在收到受托方开出的代销清单时确认销售收入。6、分期收款销售商品，企业应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售收入。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销。第一百二十二条 对外提供劳务业务收入、成本确认方法如下：（一）各企业对外提供劳务，如在同一会计年度内开始并完成的劳务，应当在完成劳务时确认收入，并结转已经发生的劳务成本。（二）对外提供劳务企业如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，应按以下情况分别确认收入、成本：1、各企业在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，超过一个会计年度，应按已发生的劳务成本占预计劳务总成本的比例确定劳务的完工进度，确认收入、成本。2、各企业在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，企业应当在资产负债表日对收入分别按以下情况予以确认和计量：（1）如果已经发生的劳务成本预计全部能够得到补偿的，应按已收或预计能够收回的金额确认劳务收入，并结转已经发生的劳务成本。（2）如果已经发生的劳务成本预计部分能够得到补偿，应按能够得到补偿的劳务成本金额确认收入，并结转已经发生的劳务成本。（3）如果已经发生的劳务成本预计全部不能得到补偿，应按已经发生的劳务成本计入当期的主营业务成本，不确认劳务收入。3、同时销售商品和提供劳务交易时，原则上分别计量，单独核算；如销售商品部分和提供劳务部分不能够单独计量，企业应当将两部分全部作为销售商品处理。第一百二十三条 各企业BT、BOT项目，项目管理公司的收入、成本确认方法。（一）BOT项目，通常是指由项目管理公司组织建设，在竣工验收后按照与业主的协议，由项目管理公司经营，并在经营期结束后移交给业主的工程项目。本制度涉及的BOT业务应同时满足以下条件：1、合同授予方为政府及其有关部门或政府授权进行招标的企业。2、合同投资方为按照有关程序取得该特许经营权合同的企业（以下简称合同投资方）。合同投资方按照规定设立项目公司（以下简称项目公司）进行项目建设和运营。项目公司除取得建造有关基础设施的权利以外，在基础设施建造完成以后的一定期间内负责提供后续经营服务。3、特许经营权合同中对所建造基础设施的质量标准、工期、开始经营后提供服务的对象、收费标准及后续调整作出约定，同时在合同期满，合同投资方负有将有关基础设施移交给合同授予方的义务，并对基础设施在移交时的性能、状态等作出明确规定。（二）BOT业务，项目公司的收入、成本具体确认方法如下：1、建造期间，项目公司对于所提供的建造服务应当按照本制度第十三章相关规定确认收入和费用。基础设施建成后，项目公司应当按照本章相关确认与后续经营服务相关的收入。2、项目公司参与建造服务的BOT项目，按照本制度第十三章有关规定确认收入和费用。同时分别以下情况确认相关资产。合同约定该项目建成后一定期间内，项目公司能够无条件从合同授予方收取确定金额的货币资金的，或在项目公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，负责弥补差价的，项目公司应当在确认收入的同时确定长期应收款。合同约定该项目建成后一定期间内，企业有权利向该项目受益人收取费用，但收费金额不能确定的，企业应当在确认收入的同时确认无形资产,不确认长期应收款。3、项目公司不参与建造服务的BOT项目，不确认建造收入，应当按照合同规定，分别确认为长期应收款或无形资产。4、BOT业务所建造基础设施不应作为项目公司的固定资产。5、建造过程中发生的借款利息，应当按照本制度第十九章及相关规定处理。（三）建筑移交项目（BT项目）, 通常是指由项目管理公司组织建设，在竣工验收后再移交给业主的工程项目，将其看做BOT项目的特殊方式，按照建造合同的规定确定收入及长期应收款，并在资产负债表日根据合同约定收款日的长短，按同期银行贷款利率进行折现处理。第一百二十四条 BT、BOT业务中，施工方收入、成本的确认应按照本制度第十三章的有关规定执行。第一百二十五条 各企业让渡资产使用权发生的收入，包括利息收入和使用费收入。利息和使用费收入，应按下列方法分别予以计量：（一）利息收入，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。（二）使用费收入，应按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。第一百二十六条 各企业物业管理收入应按以下原则确认：（一）企业已经提供劳务，同时收讫价款或取得收取价款的凭证，确认收入实现。（二）物业大修收入，应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认收入实现。（三）企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当以合同或协议约定的付款日期确认收入实现。第一百二十七条 各企业费用应按照权责发生制和配比原则确认，凡应属于本期发生的费用，不论其款项是否支付，均确认为本期费用；反之，不属于本期发生的费用，即使其款项已在本期支付，也不能确认为本期费用。第一百二十八条 期间费用，是指企业本期发生的、不能直接或间接归入某种产品成本的、直接计入损益的各项费用，包括管理费用、销售费用和财务费用。（一）管理费用，是指企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工薪酬、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、开办费、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费、生产及行政管理部门固定资产修理费等。（二）销售费用，是指企业在销售商品和材料、提供劳务过程中发生的各种费用，包括销售机构职工薪酬、办公费、差旅费、低值易耗品的摊销、广告费、宣传费、业务费、折旧费、固定资产修理费和其他经营费用等。施工企业发生的经营费用全部在管理费用中归集。（三）财务费用，是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括应当作为期间费用的利息支出（减利息收入）、汇兑损益、以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。 第一百二十九条 各企业营业外收入，是指企业发生的与日常活动无直接关系的各项利得，主要包括：处置非流动资产利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助利得、确实无法支付而按规定程序经批准后转作营业外收入的应付款项、捐赠利得、盘盈利得等。第一百三十条 各企业营业外支出，是指企业发生的与日常活动无直接关系的各项损失，主要包括：处置非流动资产损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚没支出、捐赠支出、非常损失等。第一百三十一条 各企业因投资性房地产处置、债务重组、租赁等实现的收入和发生的成本的确认可按照本制度第七、十八、二十二章的有关规定执行。第十三章 建造合同第一百三十二条 施工企业按照建造合同准则的要求计量确认收入、成本。建造合同，是指为建造一项资产或者在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的数项资产而订立的合同。第一百三十三条 施工企业按单个工程项目，而不是单个合同，确认项目成本、收入、费用，按照实质重于形式原则，可能存在合同合并或合同分立。第一百三十四条 施工企业对于建造合同的结果能够可靠地估计的，企业应根据合同完工进度在资产负债表日确认当期工程项目的成本、收入、毛利。完工进度（累计发生实际成本/项目预计总成本）100当期项目收入项目预计总收入完工进度以前会计期间累计已经确认项目收入当期项目成本项目预计总成本完工进度以前会计期间累计已经确认项目成本当期项目毛利当期项目收入当期项目成本第一百三十五条 施工企业的合约（预算）管理部门应做好工程进度结算、变更索赔签证、工程竣工总结算（决算）、项目预计总收入与预计总成本测算等工作，并及时向财务部门提供有关资料；财务部门应及时归集项目发生的实际成本，并根据合约部门、预算部门提供的有关资料按月确认项目完工进度、收入、成本、毛利，及时确认项目结算价款，按规定做相应的会计处理。第一百三十六条 合约（预算）管理部门，应按月向财务部门提供项目预计总收入。（一）项目预计总收入是指预计完成全部项目可从工程发包方收回的全部价款，由合同初始收入、合同变更收入、合同索赔收入、合同奖励收入组成。1、合同初始收入，是指工程承包方与工程发包方在双方签订的合同中最初确定的合同总价款。2、合同变更收入，是指工程发包方为改变合同规定的作业内容而提出的调整所形成的价款。3、合同索赔收入，是指因工程发包方或第三方的原因造成的，由工程承包方向工程发包方或第三方收取的，用于补偿不包括在合同造价中的成本的价款。4、合同奖励收入，是指工程达到或超过规定的标准时，工程发包方同意支付给工程承包方的额外的价款。（二）合约（预算）管理部门应按月分别根据与工程发包方签订的工程施工合同、签认的变更及索赔文件、实际收到的奖励款项确认合同初始收入、变更索赔收入、奖励收入，加总计算项目预计总收入。第一百三十七条 合约（预算）管理部门，应按月向财务部门提供项目预计总成本。项目预计总成本，是指为完成项目预计要发生的全部耗费，由项目累计发生实际成本和项目尚需发生的预计成本组成。（一）项目累计发生实际成本，是指截止某月末，为完成项目已经发生的实际成本性支出。累计发生实际成本由财务部门根据发生的实际成本性支出归集。（二）项目尚需发生的预计成本，是指自某月末至项目竣工日，为完成项目预计仍要发生的全部成本性支出。尚需发生的预计成本由合约（预算）管理部门，根据项目预算资料进行合理预计。第一百三十八条 企业财务部门应根据原始凭证及时、据实归集项目发生的实际成本。（一）实际成本应当包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用、间接费用和分包工程支出等。1、直接费用，包括工程直接耗用的材料费用、人工费用、机械使用费，以及与工程建造有关的技术援助费、施工现场材料的二次搬运费、生产工（用）具使用费、检验实验费、工程定位复测费、工程点交费、场地清理费等其他直接费用。2、间接费用，是为组织和管理施工生产活动所发生的费用，包括项目管理人员的工资、奖金、职工福利费、劳动保护费、固定资产折旧费及修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、取暖费、水电费、办公费、差旅费、财产保险费、排污费等。 （二）直接费用和间接费用在发生时应直接计入项目成本。企业（建造承包商）为订立合同发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可能订立的，应当予以归集，待取得合同时计入合同成本；未满足上述条件的，应当计入当期损益。（三）总包方在与分包方确定分包结算价款时，将分包成本直接计入项目成本，同时确认应付账款；分包方应按照项目结算价款确认应收账款，并按照完工百分比确认相应的分包收入、成本。（四）与项目有关的零星收益，如处置残余物资取得的收益，应当冲减项目成本。（五）不得以估计成本、预算成本或计划成本代替实际成本。（六）总包方预付给分包方的款项，在与分包方办理工程结算前，不得列入实际成本。（七）总分包之间发生的索赔价款，总包方应冲减或增加项目成本（分包工程支出）；分包方应减少或增加项目结算价款，并按照完工百分比法调整相应的收入、成本。第一百三十九条 各企业应根据实际情况，在工程合同完工前计提预计保修费，并计入项目成本，同时确认为预计负债（预提保修费）；在工程发生实际维修时，直接冲减预计负债，不足部分计入管理费用；在保修期满后，预提保修金余额直接冲减管理费用。工程竣工决算书中确定的工程保修金部分应作为应收工程款处理，超过保修期不能收回的，作坏账处理，同时确认为资产减值损失。第一百四十条 财务部门在当月项目预计总成本大于当月项目预计总收入时，应按单个项目计提当月项目合同预计损失准备。（一）当月项目合同预计损失准备项目预计总毛利（1完工进度）以前会计期间累计计提的项目合同预计损失准备（二）计提的合同预计损失准备计入当期资产减值损失，同时计入存货跌价准备。（三）期末，按照上述原则对项目合同预计损失进行测算，应计提合同预计损失金额大于已计提金额的，进行补提；应计提金额小于已计提金额的，予以转回。（四）工程完工当期，将“存货跌价准备-合同预计损失”相关余额冲减“主营业务成本”。第一百四十一条 财务部门或合约（预算）管理部门根据结算单确定的金额，确认工程结算价款。（一）根据经发包方签认的工程结算单，确认项目的结算款及应收债权。（二）收到发包方预付款时，作预收账款处理，根据合同约定在当月或以后各月发包方确认的工程结算金额抵扣预收账款金额。（三）收到发包方自购包含在合同价款中的材料（设备）时，作预收账款处理，计入原材料；在消耗时，计入工程施工；同时，计入预收账款（预收工程款），并计入项目预计总收入，在实际消耗时计入当月的工程结算中。收到合同价款外的甲供材料时，收取管理费的，管理费应计入项目预计总收入。（四）收到工程奖励款时，计入银行存款和工程结算，同时应增加当月项目预计总收入。第一百四十二条 季度、半年度、年度资产负债表日，项目结算价款的累计数与未结算但已实际收到价款累计数的合计数应不小于确认的项目成本累计数。若出现项目结算价款的累计数与未结算但已实际收到价款累计数的合计数小于确认的项目成本累计数，且建造合同结果不能可靠估计的，分别以下两种情况进行会计处理：（一）发生的合同成本能够收回的，按照能够收回的实际合同成本确认项目收入，同时确认项目成本；（二）发生的合同成本不可能收回的，按照实际发生的合同成本确认项目成本，不确认项目收入。发生的合同成本只有部分能收回的，参照上述两种情况进行会计处理。当建造合同结果能够可靠估计时，不应再按上述规定确认项目收入、成本，而应按照完工百分比法进行会计处理，必要时，计提合同预计损失。第一百四十三条 财务部门在办理完项目竣工总结算（决算）的当月，按照本制度第十六章的或有事项相关处理原则调整已计提项目相关保修费，按该项目总结算（决算）资料确定的实际项目收入及归集的实际成本，调整项目预计总收入及项目预计总成本，并确认当月的项目收入、成本、毛利。同时，将工程施工科目余额与工程结算科目余额对冲。第一百四十四条 财务部门对于连续停工三个月，且在以后三个月内预计无复工可能的项目，应分别以下情况及时做会计调整：（一）如果停工项目截止停工之日，累计确认的项目收入大于累计确认的项目成本，应根据其差额调整项目收入及项目毛利，借记“主营业务收入”科目，贷记“工程施工合同毛利”科目；如果停工项目截止停工之日，累计确认的项目收入小于累计确认的项目成本，则不作调整。同时，将停工项目的预收账款余额转入工程结算科目，借记“预收账款”科目，贷记“工程结算”科目。（二）如果停工项目工程施工科目余额大于工程结算科目余额，应根据其差额，作当月损失处理。借记“管理费用”科目，贷记“工程施工合同毛利”科目；如果停工项目工程施工科目余额小于工程结算科目余额，则当月不作调整，在确定该项目无法复工后，其差额作管理费用处理，即按其差额借记“工程结算”科目，贷记“管理费用”科目；同时，对相应的债权按规定计提坏账准备。（三）停工项目在正式复工后，对上述会计处理，做反方向会计处理。