盐城写字楼市场调查报告.ppt

盐城国际创投大厦项目 2012 7 30 城市概况 城市区位 上海距盐城300公里 盐城 连云港距盐城190公里 南通距盐城190公里 沿海高速连接连云港 盐城 南通 江苏省地图 宁靖盐高速盐城至泰州 徐淮盐高速盐城至徐州 新长铁路到徐州 南通 南京距盐城220公里 盐城是江苏面积最大的市 东临黄海 西连淮安 南与南通市接壤 北隔灌河和连云港市相望 高速公路 通车里程增至371 3公里 水路 4500多公里航道贯穿城市乡村 航空 航班量每周12班 铁路 盐城新火车站建成使用 客货运输开通 城市交通 市区建成五星站 盐城南站 盐城北站和盐城东站 形成一主三辅的客运站布局市区道路交通体系不断完善 公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高 同时 盐城BRT快速公交系统的启用 为盐城城南楼市注入了一剂强心针 盐城市GDP情况 GDP与房地产发展模式 盐城市人均GDP情况 从2000年盐城经济一直保持高速增长 年增幅都在13 以上 远大于8 11年盐城人均GDP达到33792元 约5000美元 按照11年底汇率 房地产发展阶段和人均GDP关系国际通用标准 城市经济 产业结构 在盐城产业组成中占据最大份额的第二产业的代表行业 设备制造 电气机械及器材 电子通信 汽车及汽车零部件等行业大都有自己的厂房或独立办公楼作为办公场所 但也有越来越多的中小企业选择高端写字楼 盐城市的经济发展结构以第二产业为主 第三产业为辅产业比重由08年的18 2 48 33 9调整为11年的15 47 2 37 8 产业结构优化 支撑写字楼消费市场的第三产业所占比重增长明显 第三产业的迅速发展 对外联系的加强及本地企业的迅速发展为办公物业发展提供坚实的需求基础 产业结构 城南行政 居住 城中老城商业 居住 河东居住 河东工业 城北物流 工业 城西高新产业 城西南居住 商贸 城中向城南 城市主要发展方向 城中向河东 城市次发展方向 城北分区鼓励区域居民外迁 建设区域性物流中心 商业项目明显多于住宅项目 城中分区商业和居住功能 强化建军路 解放路城市中心功能 城西分区疏散城中人口功能 依托道路呈带状展开建设 城南分区居住 行政 文教为主要功能 完善社会服务设施的配套建设 提高土地开发强度 河东分区工业 居住相对平衡的新区 迎宾大道以北为盐工发展用地 居住用地集中在开发大道和青年路段之间 加强基础设施共建共享 以大项目带动整体发展 城市发展 城南分区城南中心区域定位为市级行政中心 文化娱乐中心 商业中心和新型居住区 盐渎路以南区域为大型居住社区 随着西环路 解放南路和跃马路的向南推进 BRT快速公交系统的建成和大型商业项目的相继开业 现在中心区域已经经本成型 而盐渎路以南区域借助聚龙湖商圈 中南生活圈这两个机遇 正在快速发展 盐渎公园 西环路 解放南路 跃马路 开放大道 开发大道 世纪大道 盐渎路 东进路 市政府 内港胡 开发中的城南新区 基本成熟的城南区域 中心区域已成型 以南区域开发迅速 区域发展 写字楼市场概况 发展进程 时间 盐城写字楼市场的发展仍处初级阶段 但也经历了几代产品的变迁 第一代写字楼 第一代写字楼 2000年 2005年 2009年 第一代写字楼 第二代写字楼 第三代写字楼 发展进程 时间 第一代写字楼 第一代写字楼 第一代写字楼 代表楼盘有太极大厦 国贸大厦等形成与上世纪末本世纪初 这阶段的写字楼实际为商住两用性质 或是沿建军路位置较好的住宅民房 地理位置较好 但在硬件配套很差 公共部分的装修也较简陋 基本没有物业服务的概念 但由于低廉的租金仍受小企业的青睐 入住率很高 第二代写字楼 代表楼盘有中茵海华 财富广场 宝龙城市广场等形成于05年之后 随着中茵海华的商业街形成 其SOHO办公产品的热销及后期可观的投资回报 提高了盐城市场对于商办产品的认识 即使在目前 酒店式公寓 SOHO 这样的商住两用楼仍然是市场主力供应产品 第三代写字楼 代表楼盘为华邦国际09年以华邦为代表的纯办公写字楼在盐城市场诞生 按甲级写字楼标准建设 除硬件配套设施进一步提升外 对于建筑细节 外立面 公共空间 物业管理方面更加关注 期待塑造城市新的商务形象 典型项目是财富中心 目前华邦国际也成为写字楼市场的标杆项目 发展进程 空间 建军中路 解放南路 人民南路 盐城写字楼市场呈T字形布局 以建军路为横 解放南路和人民南路为纵 符合盐城目前城市发展方向 南进 根据空间和时间综合 将盐城写字楼市场分为上图两个板块 建军路板块 人民路 解放路板块 板块划分 写字楼市场 供求关系 2011年 盐城市商品房供应602万方 销售量559万方 同比下降3 9 但仍高于全省平均增速11 9个百分点 全省第二 从09年的供不应求到目前供略大于求 目前盐城整体的房地产供求关系还比较平衡 整体市场成交 近一年来 盐城整体月均成交套数保持在900套左右 1月份受春节影响 销售情况较平稳 自住需求为购房主力市场上住宅成交套数一般占据总量的80 90 其余为商铺与写字楼市场复苏迹象明显 并且呈现加速上升的趋势 近期盐城商品房总成交套数 2011年各月写字楼成交套数 2012年近期成交套数及面积 2011年盐城的写字楼市场波动较大 但在宏观调控初显成效的下半年 写字楼市场突然被引爆 成交量大幅攀升近期写字楼市场随着整体市场的复苏销售也逐步回升 目前月均销量在200套左右 成交面积受推出产品的面积影响 浮动较大 写字楼市场成交 2011年各月写字楼成交均价 写字楼市场成交 从成交均价来看 盐城写字楼市场的波动较大地理位置 装修程度对项目价格影响较大 最大相差约3000元 市场保持整体向上的趋势 2011年盐城的公寓写字楼市场逐渐走强 主要在售项目有华邦国际 钱江财富广场 宝龙城市广场 飞驰新天地和紫薇广场进入2012年 写字楼市场竞争更趋激烈 但仍主要集中在LOFT SOHO 酒店式公寓类的商住两用产品 总表 主要在售项目分布图 绿地商务城商办 5600 华邦国际写字楼 9000 紫薇国际广场酒店公寓 6000 金鹰天地中心LOFT 待定 凤凰汇LOFT 9100 中南世纪城LOFT 7000 飞驰国际LOFT 8000 圣成名都苑写字楼 8000 财富广场酒店公寓 6800 紫金大厦写字楼 6800 宝龙酒店公寓 7500 未来供应项目分布 绿地商务城写字楼 6200预计年底开盘 城投中心写字楼 封顶体量 7万 国投中心写字楼 封顶体量 7万 中南地块写字楼 在建体量 预计10万 以上 今明两年市场上主要的纯写字楼供应项目主要为以上四个 但不包括部分商住两用项目单独划出的 办公区 户型面积 盐城市场主要在售户型面积比例 写字楼市场主要为酒店式公寓 LOFT这样的商住两用产品 因此户型面积均偏小 半数项目的户型面积在70 以下 70 100 户型多为小面积分割户型组合产品 100 以上的户型主要存在于纯写字楼项目或商住两用项目辟出来的 办公区 销售情况 城南板块 纯写字楼项目 盐城写字楼市场项目去化情况 销售情况 地段 品质 从项目销售情况或租金回报来看 地理位置优越 品质高的写字楼项目销售情况都十分好 市场对于此类项目的认可度较高 小户型热销 市场上多为商住两用项目 面积小总价低 能够兼顾投资者与自住客户 面积大总价高 投资门槛提高 自住客户基本不会选择 少量多批 营销方面多采用少量多批的销售方式造成市场供应紧张的局面 物业情况 市场对于物业费用承受能力较弱 与之相对应的物业管理水平普遍较低华邦国际为市场物业费最高 达到2 3元 月 高档写字楼多以华邦国际作为参考标杆 在1 5 2元 月 低端写字楼向住宅物业标准靠拢 20元以下 20 30 30 35 35以上 华邦国际的租金水平达到35元 为市场最高 海华 汇金国际 宝龙 钱江方洲的小面积精装房源租金可达这一水平 站前不夜城 景福大厦等年代较旧 地理位置偏远 装修较差 大面积户型的租金往往低于30元 位置偏远 硬件设施老旧 主要用来做培训类的大面积办公场所 租金水平 元 月 参考标杆 物业费 2 3元 1 5 2 1 5以下 盈利模式 销售为主出租为辅 销售盐城写字楼市场开发以采取产权分割出售为作为主要方式 出租采用自持出租方式的项目非常少 目前市场上出租项目还是主要出现在三级市场 为已购买方的出租行为 主要 华邦国际 甲级写字楼的内涵 包括有如下元素 位置于中心商业区CBD内有完善的中央空调 合理分布的升降机和电梯服务甲级专业物业管理楼层间格等恰当楼底净高在2 8米每层建筑面积最少1千平方米有零烦恼的停车场 市场上已投入使用的写字楼除华邦国际基本能达到上述要求外 尚无可比较项目 华邦国际 在写字楼市场方面 华邦国际是目前盐城的标杆项目 225 113 标准层面积2300平米 层高3 5米 华邦国际 ARTDECO建筑风格米色与咖啡色高档石材隐框Low e玻璃 大堂大理石地面井字梁式吊顶水晶吊灯内部八台西门子高速电梯VRE户式中央空调 建筑立面 1 装修配置 2 华邦国际 在所有的办公层和公共区域设置烟雾报警器 消防喷淋系统 四条逃生通道 每层公共部位6个摄像头 闭路电视和电子巡更系统 24小时实时监控大楼 大堂无人值守停车混乱前期宣传为高力 目前为盐城本地物业公司 消防安保 3 物业管理 4 华邦国际 华邦国际入驻企业所属行业图 通过对华邦国际入住客户的市调 我们发现建筑 装饰类的企业数量最多近年房地产市场的快速发展 吸引了各地知名开发商来盐城投资 如绿地 金辉及多家本地房地产企业在华邦国际设立了企业总部与分部 半层租 多出现在房地产企业与金融保险类企业在众多机构中 政府机构在数量上不占优势 但占地面积较大 如盐城稽查局 盐都税务分局等新的办事机构均在华邦国际内 华邦国际 华邦国际 华邦的成功进一步提高了本地消费者对高端写字楼的认识 对未来的写字楼市场长期看好 物业升值潜力巨大 租金回报高 09年 6000元 目前 9000元 按当期租金水平14年即可收回投资 盐城本地客户以中小私营企业为主 合理的价格以及较好的投资回报前景 基本以购买持有为主 入住形式 不同企业的入住形式 国内大型企业驻盐分公司以租赁为主 并且倾向于华邦国际这样的纯商务写字楼 1 2 3 4 盐城写字楼市场逐渐升温 纯写字楼 中高端写字楼未来发展前景广阔 市场使用及在售写字楼以商住两用的的SOHO 酒店公寓 LOFT为主 市场对纯写字楼容量有一定担忧 因此商住两用项目更多 增大其客户选择面 降低风险 写字楼价格主要在6500 7000元 剔除精装 比住宅价格略贵一点 通过华邦国际及近期在售项目我们可以发现 小结 附录 飞驰国际 附录 凤凰汇 未来市场走向 供应量 今明两年盐城写字楼将迎来供应高峰 仅考虑纯写字楼市场的供应量将可达到30万方 需求量 自盐城市场 住宅禁商令 后 释放了大量写字楼需求 目前商住两用项目扎堆 市场供过于求的现象凸出 纯写字楼市场暂处市场真空期 11年写字楼市场 含商住 的总销量不足15万方 产业结构 第三产业的发展起点低 发展空间大 另一方面写字楼占商品房市场总量不到5 从供应面来看 今明两年 盐城写字楼将迎来一个供应高峰期 仅考虑纯写字楼市场的供应量将大概可达到30万方 其中11年写字楼市场的总销量不足15万方从需求面来分析 自盐城市场 住宅禁商令 后 释放了大量写字楼需求 但商住两用项目扎堆 市场供过于求的现象较明显 而CBD区域的纯写字楼暂处市场真空期从盐城的产业结构来看 盐城的第三产业的发展还有较大空间 另一方面写字楼市场占商品房市场总量不到5 与一线城市10 的水平还有相当的差距从地段分布来看 城南聚龙湖板块将成为城市新的商业中心 市政府及机关比邻而居 为商务活动提供巨大的便利从产品形态看 专业化的写字楼成为市场主流 项目概况 城南新区定位 盐城市未来发展的 新都心 科教与生态居住区块 新兴产业和居住综合区块 行政文化商务区块城市CBD区域 满足盐城都市圈行政管理 现代制造业金融服务及商贸办公需求 通过复合开发和弹性用地控制形成合理配置 生态旅游休闲区块 区域规划 创投大厦 紫薇国际广场欧陆风情街 聚龙湖 市政府及其他机关 中高端住宅社区 金鹰商业 华邦国际 国投大厦 城投大厦 项目位于政府定义的CBD核心区域 其地理位置具有独一无二的优越性 检察院 华邦国际 城投大厦 市政府 紫薇国际广场 青少年活动中心 图书馆 博物馆等 本案 国际创投大厦占地35 61亩 整幢建筑分南北两幢主楼 总建筑面积为95000m 其中地下1层建筑面积15600m 地上13层建筑面积79400m 建筑总高度55 8米 地块紧邻城市主干道人民南路与世纪大道 与老城连接方便 四周的规划与配套档次在盐城均属最高 项目位置 创投中心效果图 南 开放大道 南 青少年活动中心 西南 规划道路 外立面 北 政府机构 西 博物馆 项目实景图 盐城发展以向南为主 项目所处位置为CBD核心区域项目位于城市主干道人民南路西侧 与主城区及新的高端住宅社区连接紧密 地理位置 城市发展方向 CBD核心区域 资源现状 资源丰富 市政 紧邻检察院及市政府 市政配套齐全 办公便利度高周边配套商业规划档次高 文化氛围浓厚 项目先天优势十分明显 完全具备打造高端产品的条件 项目分析 产品定位 有人说写字楼是一个江湖 在怎样的写字楼办公 也代表了相应的江湖地位 知名设计师的设计 纯