长宁来福士广场物业管理方案.ppt

长宁来福士广场 物业管理服务方案 2013年10月 目录 物业管理服务 1 整体服务理念 管理区域划分与人员进场计划 27层写字楼建筑面积 33 522 20层写字楼建筑面积 28 673 41层写字楼建筑面积 83 791 T1 T2裙房建筑面积 83 945 T3裙房建筑面积 17 060 T3 T1 T2 保护建筑建筑面积 5 690 东区裙房 西区裙房 物业总体管理界面 物业管理界面 业主营运及物管中心物业管理界面说明 甲方运营部门 长宁来福士世邦魏理仕物业管理中心 T1客服 4人 T2客服 2人 T3客服 2人 西商客服 3人 东商客服 5人 物业管理中心 总体人员架构 拟 分包服务 保洁服务保安服务 高配 绿化 虫控 特种设备维保等 管理中心人员小计 114人外判保洁 198人外判保安 312人合计 624人 消防安全管理专员 1人 客服主管 1人 工程部经理 1人 工程文秘 1人 工程领班 4人 出纳 1人 物业主任 2人 保安主管 1人 总经理秘书 1人 物业经理 1人 会计 1人 主管工程师 4人 物业助理 6人 管理中心接待 1人 写字楼接待 6人 工程员工 61人 财务经理 1人 行政人事主任 1人 文员兼仓管 2人 物业总经理 1人 工程员工工程经理 1位工程文秘 1位主管工程师 4位工程领班 4位弱电技工 8位强电技工 18位暖通技工 18位给排水技工 8位万能工 8位仓管工 1位共计 71位 外判保洁清洁主管 1位清洁领班 8位外围 机动岗 66位T1保洁 27位T2 T3保洁 31位商场清洁工 48位车库清洁工 17位共计 198位 外判保安保安主管 1位保安领班 6位监控 外围 机动岗 90位卸货区保安 12位T1保安 32位T2 T3保安 47位商场保安 76位车库管理保安 48位共计 312位 物业管理中心 细分岗位分布 物业管理中心 保安岗位图 保安主管编制1名保安领班编制6名机动岗编制48名地下车库出入口门岗 岗位5个 编制20名 地下车库岗位14个 编制28名非机动车库岗位2个 编制6名T1保安岗位15个 编制32名T2保安岗位11个 编制26名T3保安岗位8 5个 编制21名西区商场岗位7 5个 编制18名东区商场岗位25个 编制58名卸货区岗位3个 编制12名监控中心岗位3个 编制12名外围保安岗位4个 编制16名外围巡逻岗位2个 编制8名 T1办公楼 T2办公楼 T3办公楼 西区商场 东区商场 地下车库 监控中心 卸货区 物业管理服务阶段简述 2014年 物业管理中心 人员进场计划 财务 1 物业管理费2 采购与费用审批 建议物业管理费 收入及支出 入住率97 物业管理费调研 办公楼 截止至2013年第一季度 物业管理费调研 商业 截止至2013年第一季度 物业管理费收入分析 按区域 能耗单价 人员薪金按照国家相关政策进行调整 物业管理费支出分析 按区域 能耗单价 人员薪金按照国家相关政策进行调整 物业管理费支出分析 按费用种类 能耗单价 人员薪金按照国家相关政策进行调整 T1物业管理费 人民币 平方米 月 月收入 人民币 月 31 0025 0031 0043 00 建筑面积 商业物业管理费 人民币 平方米 月 月支出 人民币 月 月盈余 亏损 人民币 月 一期2 921 403 323 508 471 54 587 068 22 二期5 647 360 375 789 590 01 142 229 64 三期7 070 797 547 115 513 03 44 715 49 总体9 375 049 618 520 023 85641 269 32 物业管理费分析 T2物业管理费 人民币 平方米 月 T3物业管理费 人民币 平方米 月 财务保障 CBRE公司总部财务部门支持第三方审计公司每年对项目上的财务账目 固定资产进行评估CBRE公司总部合规部门 主要是对项目上的现金流 财务制度及相关的反腐系统文件进行评估 如 相关合同 请购及理由陈述表 政府官员调查总结表 供应商承诺书 反腐败声明与保证 供应商专业审查清单等 预算内的采购与费用批准流程 甲方 长宁来福士 CBRE总部资深董事 董事 CBRE总部财务经理 CBRE项目物业总经理 CBRE项目物业经理 主管 工资及人事支出费用 其他物业运行开支费用 CBRE项目物业管理费专门账户 完成付费 预算外的采购与费用批准 应急费用审批流程 CBRE总部资深董事 董事 CBRE总部财务经理 甲方 长宁来福士 CBRE项目物业总经理 CBRE项目物业经理 主管 工资及人事支出费用 其他物业运行开支费用 CBRE项目物业管理费专门账户 完成付费 审计报告 Sample 管理重点 培训 24 物业管理专业培训课程教学实习基地 CBRE注册物业管理师 中国区 74位 英国特许房屋经理学会会员资格课程 教学考核基地 CBRE英国特许房屋经理 中国区 111位 管理重点 培训 体系文件建立 收房流程 收房不合格 收房合格 收房完毕 业主 租户提出二装申请 记录不合格项目 要求总包方限期进行整改 工程部跟进 限期并达到业主 租户收房要求 不合格项复检 复检直至达到业主 租户要求 通知业主 租户再次收房 甲方销售确认 客服部接到 业主 租户收房通知书 工程部确认 与总包方收房完毕 确认无问题 客服部跟进 销售与业主 租户确认收房日期 时间 客服部组织各专业与业主 租户召开首次协调会 准备收房相关文件 业主 租户缴纳费用购房余款预付管理费维修基金其他款项 业主 租户接到 客户收房通知书 收房 验房 交楼文本制定交楼表单 临时管理规约 业户手册 装修手册 看房托管协议 由客服部牵头 各相关专业共同配合完成 物业管理中心跟进 甲方运营部门跟进 体系文件建立 交房流程 人员 物品 场地准备 管理人员统计各项数据 整理资料 建立客户档案 反馈给相关部门 交楼资料准备 礼盒 文件 业主 租户备齐资料前来收楼 统一办理手续 填写 入住租户情况登记表 交楼人员检查相关部门的确认 甲方财务部 物业管理处财务部进行收费 非统一办理手续 客服部将信息反馈给发展商法务部 交楼人员告知上级主管 是否收楼 交楼单元清洁检查 提前一日 交楼人员组织各专业人员陪同业主 租户收楼验房 并填写相关表格 并确认水电表读数 根据甲方与业主 租户商定具体收楼时间配合验房 对现场检查问题 填写 设备设施情况检查表 跟进承包商整改 与业主办理移交手续 否 是 物业管理中心跟进 甲方运营部门跟进 体系文件建立 装修流程 提供和签署相关必备文件 客服部告知 否 发放施工单位 施工许可证 正式进场 施工单位接受隐蔽工程验收 继续施工 装修完毕接受消 电 环境检查 向物业提供审批报告 进行竣工验收 验收合格后 客户准备进场开业手续 施工单位按规定期限到物业办理退费手续 各部门审核同意后 由客服部发放 各专业应确定各自巡视项目 各专业确定验收工作内容 相关政府部门 保安部工程部客服部 需交纳的相关费用 所需各类图纸 施工期间定期巡视施工现场 对违反施工规定的现象进行阻止和处罚 否 则进行整改至隐检合格 客户提交二装图纸各专业角度进行审图 收房完毕 客户提出二装申请 客户需提交二装必备的资料和相关手续 物业管理中心跟进 甲方运营部门跟进 体系文件建立 设施设备巡检流程 了解自身责任范围内的设备 按规定的时间 次数对责任设备巡查 检查设备表面及机内清洁情况 是否良好 清洁 检查端子紧固情况 是否良好 紧固接口端子 检查告警情况 检查设备异味 异声及过热情况 确认设备正常后完成巡查 记录巡查工作日志 否 是 否 是 有 无 否 是 是否正常 查明原因 维修 维修 查明原因 有无告警 体系文件建立 服务标准 SOP与KPI 体系文件建立 危机处理 体系文件建立 危机处理 A 消防演习 C 急救演练 B 防汛防台 D 紧急抢修 E 媒体沟通 A B C D E 焦点 二次装修管理 施工时间控制噪音控制 办公楼噪音不可超过40分贝商场噪音不可超过55分贝环境控制 TVOC 甲醛 标准应不大于0 6mg m3 体系文件建立 二次装修 物业管理服务 2 各区域服务重点 T2 T3 物业管理服务 管理界面 T2 T3 41层写字楼建筑面积 83 791 27层写字楼建筑面积 33 522 20层写字楼建筑面积 28 673 T1 T2 T3 物业管理服务 管理界面 系统化管理界面的区域分割门禁系统公共区域位置交通导向管理中心相对独立建立不同区域物业人员制服区分 不同区域不同制服 区分T1 T2及T1 商场区域物业服务人员 T1 商业区域 T2 T3 物业管理服务 招标流程 前期准备 办理招标备案 签定委托代理合同 招标小组组成 招标公告 资格预审 招标文件资料采集编制招标文件修改招标文件开发商确认招标文件修改 招标书发放 招标现场勘查答疑 招标现场勘查答疑 组织评委专家 投标书提交 开标会议 评标会议 中标结果公告发放中标通知书 物业合同签订中标备案 整个招标流程 在材料齐全的情况下 需要两个月左右的准备期 实际情况将甲方主导推进 物业及使用角度提供样板区域建议建议租赁中心安排物业专员入驻 提供服务内容咨询及示范 给客户直观感受租赁中心大堂设置保安拉门礼仪服务大堂外保安提供开门礼仪服务建议采用绿化租摆形式 为来访客户创造身心愉快的商业环境定时定期进行舒适度调整 环境 温度 光照 亮度 湿度等客户直观感受 提升项目形象提供商务中心服务示范 物业管理服务 租售中心管理建议 物业管理服务 在管租售中心实景拍摄 资产收益 价值最大化 降低风险合理化运营费用提升资产价值最大化投资回报 租户全面资料建档 防止客户流失第三方收入来源提早续约谈判 地面翻修机电系统升级更新装修管理二次开发 定位LEEDEB认证 主要服务项目招标承包商管理预算能耗 能源管理 专业知识培训环境安全及健康风险管理制度专业资质考核 T2T3写字楼重点 资产管理服务 租赁及租务管理 代收租金及租金汇付 T2T3写字楼重点 资产管理服务 T2T3写字楼重点 资产管理服务 智能化平台 长宁来福士专属微博专会网址CBRE房地产行情 市场状况 项目认购理财讯息 附近商户推荐赠券 餐厅优惠券票务 餐厅 快递等代订服务商务出行安排代步租赁 增值服务 物业管理服务 T2与T3其他服务 41层写字楼建筑面积 83 791 27层写字楼建筑面积 33 522 20层写字楼建筑面积 28 673 物业管理服务 管理界面 T1 T1 T2 T3 管理重点 环境与环保 为了用户 访客的健康而提高室内空气质量力争将ISO环境保护标准运用到贵项目 实现最高水平环境质素增加员工环保意识 空气质量及环境保护 可持续性发展 世邦魏理仕为USGBC成员之一中国区资产服务部团队有3名LEED认证专家 物业管理服务 空气质量 物业管理服务 某写字楼大堂管理方案 导向设置门禁系统接待前台与礼宾台设置商务中心的设置商务物品租赁 雨伞 推车 周转箱等 特殊天气物品配备大堂材质日常保养与维护展示区活动方案 如需 日常运行安全管理建议节能建议 物业管理服务 商业区 管理界面 T3裙房建筑面积 17 060 T1 T2裙房建筑面积 83 945 东区裙房 西区裙房 项目特点 店多面广防污难度大 油烟 油污水 噪音 厨余垃圾特殊要求燃气安全供应空调气流组织油烟排放处理干湿垃圾分类厨余垃圾清运地坪降板处理清洁用房布置 物业管理服务 餐饮 设计图纸建议 面积 影厅坡度 屏宽 楼板荷载 电气 温控 消防 隔音 天线地线休憩区 盥洗室的配置餐饮小食等货运路线人流 物流导向与日常管理界面划分专项设备 电梯等 与商业区不同运作时段的管理 物业管理服务 影院 物业管理服务 环境 虫控 洗手间 物业管理服务 工程建议 运营阶段的业态调整确定业态定位 比例排油烟 上下水 污水管道设置及排放等设备调整两个消防中心 一个监控中心之间的信息联动二次装修中消防电位电子码CRT描述更新确保运营正常 迅速响应应急情况消防施工方与以前商户名称对应一次装修安全隐患前期介入有助于接管运营规范二次装修并协调管理设备设备等成品保护 商户仓库装修装修材料须符合消防部门相关要求能耗计量管理系统建议能源管理平台必要时考虑预付费电表非正常营业时间能耗费用影院 酒吧 歌城等商户能源利用率低工程人员加班费用建议在适当区域采用VRV空调系统项目总体施工进度风险规避 物业管理服务 工程建议 物业管理服务 保护建筑区域物业服务重点 思南公馆总建筑面积 65 154平方米地理位置 重庆南路258号 近复兴中路 物业性质 开放式商业 酒店 精装公寓 企业公馆管理方式 全权管理管理重点 保护建筑依旧翻新维保工作 旧式洋房改建与规范指标的共融 各种应急系统与流程 环评处理 各种类型标识必须清晰 39株近百年古树综合养护 大型活动人流安全管理 文化底蕴中老式花园洋房花园中的商场 物业管理服务 类似案例经验分享 查询机 全自动收费站 车位指示灯 车辆外观系统 物业管理服务 停车场 停车场管理方案 出入管理系统 包括时租管理和月租管理 智能系统 车牌识别 语音对讲 车辆引导 中央管理 非机动车停车管理 特色设备 超声波车位探测器 信号无盲点 对讲机 移动 联通 电信 WIFI等 自助式缴费机 物业管理服务 停车场系统管理软件 系统登录 用户编辑 权限设定 收费界面 建筑垃圾临时堆放点 临时卸货平台 物业管理服务 地下室 地下室方案 驾驶员休息客用 员工盥洗室卸货平台垃圾房 建筑垃圾临时堆放点租户迷你仓库员工餐厅 如有 物业用房户外出租车上下客区建议 物业用房 驾驶员休息室 员工餐厅区域 例 物业管理服务 3 服务方式与酬金 服务方式与酬金 我司将以酬金制模式为贵司提供项目全权委托物业管理服务 物业管理服务 4 部分项目经验分享 上海地区 金桥国际商业广场总建筑面积 178 492平方米地理位置 张扬路3611弄物业性质 开放式商业 写字楼管理方式 全权管理管理重点 三个月八十五家租户之二次装修 租户消防意识薄弱 各种应急系统与流程 环评处理 各种类型标识必须清晰 后场与隔油池系统化管理 大型活动人流安全管理 LifeHub JinQiao花园中之商场 物业管理服务 类似案例经验分享 嘉亭荟城市生活广场总建筑面积 75 481平方米地理位置 墨玉南路1033号物业性质 开放式商业 精装公寓管理方式 全权管理管理重点 集中开业前的二次装修 与公建设施联通的管理分割 地铁11号线安亭站链接区域管理 交通枢纽站及区域内辅助设施的管理 各种类型标识必须清晰 后场与隔油池管理 大型音乐节活动人流安全管理 LifeHub AnTing花园中之商场 物业管理服务 类似案例经验分享 经验分享 经验分享 经验分享 经验分享 5 公司介绍 公司介绍 公司介绍 华北 华西 华南 华中 大连 北京 沈阳 苏州 上海 南京 贵阳 昆明 重庆 天津 广州 无锡 珠海 成都 福州 石狮 武汉 烟台 青岛