论商业银行个人住房贷款风险的形成原因及防范措施.doc

论商业银行个人住房贷款风险的形成原因及防范措施张肃琪随着国民经济的不断发展，住房分配货币化制度的实施，我国商业银行开办的个人住房贷款帮助越来越多的人圆了住房梦。由于个人住房贷款具有风险小、收益时间长、社会效益明显等优点，已成为各家商业银行极力拓展的拳头产品。但是，随着个人住房贷款业务开办时间的延伸、贷款总量的加大，其负面效应也有所显现，并有可能转化为新的风险点。因此，在加强个人住房信贷市场营销的同时，应客观地分析办理个人住房贷款业务存在的潜在风险，有针对性地制定出有效的防范措施和对策，做到早防范、早化解，进一步提高银行的经营效益。下面就个人住房贷款中存在的风险问题及防范措施做如下探讨。一、个人住房贷款业务的特性个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买普通住房的贷款，贷款不得用于购买豪华住房。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。其特性主要有：（一）贷款对象的特定性。根据中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，同时对自然人借款应具备的条件作了明确规定。（二）贷款用途的专一性。个人住房贷款是为了配合我国住房制度改革，拉动内需，支持城镇居民购买自用普通房，促进国民经济增长而推出的业务，其用途只能用于支付所购买住房的房款。（三）贷款的长期性。中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法规定贷款期限最长不能超过30年。从各家商业银行开办业务的实际来看，个人住房贷款多数为5年以上的中长期贷款。（四）贷款的分散性。个人贷款笔数多、金额小、归还方式为按月分期还本付息。个人住房贷款单户借款金额少则几千元，多则几十万元，甚至更多，且530万元占主导地位。贷款期限在1年以内的，实行到期一次性还本付息，利随本清，贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。对各家商业银行而言，个人住房贷款笔数及业务量远远大于其他贷款业务笔数及业务量。个人住房贷款的上述特性，决定了个人住房贷款风险具有分散性、多样性、隐蔽性和滞后性等特点，给各家商业银行的经营管理带来一定的困难，因此，加强对其风险隐患的研究、分析显得尤为重要。二、商业银行个人住房贷款风险的形成原因个人住房贷款风险主要是指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给银行带来的损失。其风险主要有政策风险、开发商风险、借款人风险、银行自身管理风险、抵押物权益风险、抵押物处置风险及其他不可抗力风险等七个方面：（一）政策风险政策风险主要包括经济周期风险和利率变动风险。由于房地产行业与经济周期存在高度正相关的关系，1998年国务院为促进城镇住房制度改革，开始实施住房分配货币化政策，逐步停止福利分房政策。自把培育住宅业作为新的增长点以来，人民银行相应修改了个人住房贷款管理办法，放宽了多项贷款条件：1、个人住房贷款由原来的“七成二十年”变成“八成三十年”，一旦经济不景气，住房市场降温，住房价格大幅下降，借款人既可以选择继续还款而拥有原住房，也可以违约重新购买新的住房，商业银行将面临较大的风险。2、实行了优惠利率，利率水平大大低于法定利率。一方面，一旦利率上调，借款人还款压力也相应增大，影响了正常还款。另一方面，个人住房贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，只能于次年1月1日按相应利率档次调整执行新的利率，在利率连续下调的情况下，贷款利率“一年一定”与定期存款利率“一定到底”导致存贷利差大打折扣。这给商业银行微利经营的个人住房贷款业务带来直接的风险。（二）开发商风险个人住房贷款的抵押物大多是开发商开发的房产，在未正式过户到购房者名下并办理抵押登记手续之前，开发商一般都需要承担阶段性保证责任，有时银行还会要求开发商承担回购责任，因此，开发商将给银行带来如下风险：1、经营风险。开发商由于经营管理不善、资金不足，致使预售楼盘未能按期交付使用，甚至成了烂尾楼，而无法还清贷款。2、虚假贷款。开发商和关系人合伙通过虚假交易，骗取银行贷款。开发商在开发商品的时候往往热衷于铺摊子,恨不得把所有房地产的钱都赚到手里,资金紧张是其最为头疼的大问题。为了获得资金,尤其是银行的资金,开发商这时就会找到一个大“托”和其签订合作开发或定向售房协议,在办完所需要的各种法津文件后,就会跑到银行邀请信贷人员去考察,说其房子已经销售的差不多了,所剩有限,要求办理按揭。信贷人员通过检查其销售的有关文件,一般会答应安排办理,于是在几家银行的争夺下,按揭是越办越多,而结果开发商则扔下一堆烂尾工程销声匿迹了。3、信用风险。开发商有意不履行义务致使银行蒙受损失，如：开发商挪用个人住房贷款、不履行回购协议、拒绝承担阶段性保证责任。有些开发商为了获取更大的利益,常常以一个项目(楼宇)成立项目公司,当项目有利润时,他们就分一杯羹,而一旦项目有债务和诉讼,他们常常把资产巧妙地转移到另一项目中,或隐匿财产,抽逃资金,做假账,搞假破产,真逃债。4、营销风险。开发商为了获取更多的预售款，在营销宣传中夸大了楼盘的市场定位、规划设计、配套设施、产品质量等导致楼盘交付使用后，购房人不满，而导致不愿继续支付本息。如某开发商售房时承诺有暖气设施,客户交上预付款并贷款买下期房,开发商此时已将售房款回笼,但在交房时由于种种原因却未能通上暖气,客户与其争执无果,开发商也不退钱,结果客户因没有住上理想的房子也不还贷款了,给银行造成了新的不良资产。5、超值抵押风险。楼盘的实际面积与图纸相差较大、销售价值远远超出实际价值、楼盘所处的地理位置升值潜力较小，使得第二还款来源缩水。开发商为了最大限度地获得非法利润,常常会出现实际建房和图纸有偏差的现象。蓝图的户型往往宽敞、漂亮,而实际建成的户型有许多不符的情况。开发商在办理按揭贷款的时候经常是拿自己的模型给银行的信贷人员看,如果信贷人员提出要看实房,开发商往往又带银行信贷人员去看早已准备好了的标准套房,来证明实房和图房是一致的。由于银行的信贷人员不能对所有的房屋面积逐一测量,所以开发商就可以对其他的房子做手脚。在申请按揭贷款的时候虚报面积,争取更多的贷款。（三）借款人风险个人住房贷款的风险最终来源于借款人不能按期还款。由于我国尚未建立起一套完整的个人资信评估体系，也没有从事居民个人资信状况调查评估的机构，银行很难对借款人做出客观、公正的评价。在实际操作过程中，存在如下风险：1、支付风险。借款人借款时可能过高的估计自己的还款实力，实际还款时，家庭收入不足以支付银行贷款。有些客户为了购买新房往往不注重个人收入的实际承受力，而银行则在追求扩大住房贷款份额与占比中忽视了冷静的、带有前瞻性的分析与评估，这样就加大了风险发生的概率。一般来讲，普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的6倍以下较为适宜，如果贷款为八成，期限为20年，日后每月的还款最好不要超过家庭收入的40，否则就会影响正常的生活水平。但是从目前贷款人情况看，有理财意识的客户不足33，而大部分客户是由于住房分配制度改革而走上贷款买房这条路的，因此从客观上也为个人住房贷款风险的形成“创造”了条件。2、信用风险。客户信用水准差异较大,个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化，特别是当前行政机构与企业改革力度加大，隐性失业将明显增加；贷款者在还款期收入下降的可能性也随之加大，给银行回收贷款增加了难度，加大了其贷款风险。并且有相当一部分借款人还款意识薄弱、对每月分期还款认识不足或主观上有赖账心里，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物处置执行比较困难时，信用风险尤其突出。3、投资风险。借款人购买的楼盘是投资行为，而这些楼盘多数为高档住宅，一旦经营或投资失败，房屋贬值，借款人有可能会放弃房屋的所有权，风险只能有银行独自承担。4、意外伤害风险。借款人因意外事故造成伤残，失去还款能力。（四）银行内部管理风险管理风险是指由于银行管理出现漏洞而产生的风险。各家银行为了抢占个人住房贷款的市场份额，纷纷推出各种服务，并在“简化信贷手续”的呼声中提高了办事速度，增加了业务量，扩大了住房贷款消费群，但是，在办理贷款的过程中，或多或少的还存在以下问题：1、贷前调查不严格，受理个人住房贷款时对开发商的资信评估不充分。房地产开发商为了自身利益，仓促建设项目，“五证”不全，给银行造成潜在风险；个别开发商经济实力不强，负债较多，有可能形成半拉子工程、烂尾工程。签订商品房合作协议的目的是套取银行贷款，其提供的担保可信度更值得怀疑；有的房地产开发商领导班子素质差，管理能力、社会信誉低。贷款前期，银行往往深入调查不够，对以上问题有所忽视，为贷款留下隐患。2、个人资信评估制度尚未建立，还款能力难以衡量。在涉及个人还款能力评估时，虽然银行要求借款人出具本人及配偶的工资、收入证明，但其真实性、有效性及还款意愿的好坏，只能主观，被动地去评定，缺乏统一的标准格式和制约措施，过分依赖第二还款来源（抵押物），忽视了第一还款来源（合法收入）。3、银行内控制度不完善，贷款管理力度不够。一是由于个人住房贷款业务属于新业务，规章制度尚不建全，相应的配套管理措施跟不上，一些银行缺乏对操作环节的重视在人员配置上不合理。二是业务管理处于交叉兼职状态，造成从业人员参差不齐，素质不高，预测、评估、应变、控制信贷资金运用中的不确定因素的能力差，造成在贷款管理上，跟踪调查房地产开发商、个人经济发展趋势和监控力度不够，贷前、贷中和贷后管理相对脱节、滞后。三是信贷人员重贷轻管的现象普遍存在，有些经办行信贷人员对于逾期期数较短的贷款认为既没有必要也没有精力催收，这就向借款人发出了拖欠银行贷款也没人管的错误信号，不利于贷款的按期回收。此外，缺乏先进的管理系统也是贷后管理薄弱的一个重要原因。4、法律意识不强。近年来，银行法律意识有所改善，但在日常操作过程中大多注重重大事项的规范，未能深层次地探讨、研究细节问题，尤其是个人住房贷款，由于时间长、金额小，往往被忽视。（五）抵押物权益风险抵押物权益风险主要指抵押物产权问题所产生的风险，如：部分房改房产权并非为借款人单独拥有，而是由房屋原产权单位与个人共有，这部分借款人如不能按时偿还债务，银行的处分权会受到限制。另外，由于国家建设和社会公共利益的需要，抵押物存在被拆除的可能，虽然有城市房屋拆迁管理条例的保障，但若按作价补偿方式补偿，其价格大大低于市场价格，即使全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。（六）抵押物处分风险抵押物处分风险是指借款人违反合同约定，银行依法对贷款抵押物进行处分时产生的风险。该风险产生的原因是：一是执行难，由于我国目前没有形成较为完善的社会保障体系，银行正常行使处分权十分困难，权益难以得到保障。二是变现难，受政策、价格、环境、借款人干扰等多种因素影响，银行一时难以通过出售抵押物实现抵押权。三是抵押物缩水，个人住房贷款的期限较长，抵押的房屋由于经济环境、房地产市场状况的变化和自然磨损，有可能使抵押物价值出现贬值。（七）其他不可抗力风险贷款期间，由于自然灾害，如水灾、火灾和地震等使房产毁灭，贷款无法收回。除上述几种情况以外，银行的资产负债结构不合理，即个人住房贷款属于中长期资产，与长期存款等长期负债在结构上和数量上不匹配，也会给银行带来一定的经营风险。三、商业银行个人住房贷款风险的防范措施为提高个人住房贷款的资产质量，防范和化解金融风险，减少损失，必须进一步加强管理，增强风险管理意识，采取行之有效的手段予以防范。（一）加大筹资和市场研究力度，及时化解政策风险首先，增加个人存款的揽储能力，扩大贷款资金来源，争取地方住房资金、住房公积金的专户存款，尽可能缩小“借短贷长”资金结构不合理的差距，从而扩大利差收入。其次要加大市场研究力度，及时掌握市场经济动向，以调整营销结构。第三，因政策利率上调会增加借款人的还款压力，经办行应加强与借款人的沟通，摸清借款人的意愿，视情况按照程序及规定延长其借款期限，减轻其还款能力以降低违约率。（二）把好开发商及楼盘风险关严格审查开发商的开发资质和能力及按揭项目，实行项目管理责任制，杜绝假按揭给银行带来的风险。选择信誉好、楼盘好、物业好、资金实力较强的开发商给予个人住房贷款支持。坚持“筛选一批、扶持一批、存储一批”的审查原则。在筛选中要派信贷营销人员到现场调查，着重调查楼盘的位置、户型结构、项目建设规模、建设进度、物业管理制度、价格合理程度、销售前景，审核开发商的财务与经营状况、出让土地使用权、企业资质、建设规划许可证、预售房屋许可证和售房许可证是否具备等要件。经过充分调查，切实拿到开发商有关要件后评价其真实的担保能力、偿债能力。在签订担保合同中，要增加附属协议，明确房产的处置权、开发商代为催缴贷款本息等事项。另外，有必要对房屋定价进行评估，防止开发商与购房人合伙骗贷行为，做到未雨绸缪，防患于未然。同时，与房地产开发商签订售后管理协议，维护房屋的使用价值，甚至可要求其提供连续担保，在房屋出现质量问题时，由开发商承担贷款偿还责任。对还未取得产权的房屋，实行预贷登记，由开发商对个人提供担保，交纳一定比例的保证金，保证债权在前期得到落实。（三）建立个人信用制度，加强资信评估1、建立个人信用档案制度和多层次个人信用调查与评估制度。在我国现阶段，切实可行的办法是建立起以政府部门领导、银行系统为主体、社会中介机构为辅助的多层次个人信用调查体系，分阶段将居民个人信用资料，如借贷历史情况、住房公积金缴交情况等，全部汇集记录存档，待电子网络技术成熟，实现信息联网，使政府个人信用调查机构与银行各方在系统资源上能够共享。2、建立个人信用监控体系。从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用为主的法律约束信用体系。完善个人信用法律环境和技术手段。3、逐步建立和扩展个人基本账户制度，使居民个人的存储支出情况在基本账户中得以体现，从而加强资金的监管和信息的反馈。（四）认真做好调查评价工作，严格把握个人住房贷款投向根据不同的借款人采取不同的方式审查与核实借款人的身份、借款用途、购房合同、还款来源及借款人偿借能力等，同时对贷款抵（质）押物进行合理估价，并办理有效抵押登记手续。对保证贷款要认真核实保证人担保能力，并严格控制贷款期限和最高贷款额度，严把贷款投向关。（五）加强银行内部管理1、建立和完善个人住房贷款事务中心功能，做好中介服务。在受理咨询、代办抵押、公证保险和评估过程中，要做到合法有效。简化申办程序，实行委托律师代办个人住房贷款审查，规范贷款经营。在条件成熟时，可以签订银行与产权部门在期权抵押登记上的合作协议，规避贷款经营风险。2、严格审核贷款手续。借款合同和抵押或担保合同是确定债权债务的法律文本，也是保全资产的重要法律依据。因此，在签订合同中，一定要严格审核合同条款，逐字逐句斟酌补充条款，做到合法有效，还要注意印章和签字的真实性和有效性，不能留下隐患。同时要根据个人住房贷款笔数多、档案多、保管年限长的特点，务必做好档案管理。3、追踪个人房屋产权确立情况。由于按揭贷款从阶段性担保到确权后的他项权证拿到经办行抵押有个过程，在这过程中，虽然开发商存有一定的保证金，但如果我们不注意追踪督促，很可能带来抵押房屋不落实，开发商担而难保的风险。所以，应追踪掌握房屋的竣工和交付使用时间，及时督促开发商抓紧办理产权手续，直至房屋他项权证拿到银行抵押为止。4、按月监控借款的还本付息情况，加强与客户的交流，克服重贷轻管的倾向，即使是逾期期数较短的贷款，也必须集中精力催收，以免造成向借款人发出银行贷款欠几期不还也没有人管的错误信号，从而助长人为逾期。5、住房金融是专业性很强的金融业务，必须由具有专门知识的专门人才来做。我国住房金融业务经营、管理刚起步，各家银行的房地产信贷部、个人住房信贷部中的专门人才匮乏，与这项业务密切相关的经纪人、律师、会计师、房地产估价师等专门中介人才更是奇缺。所以应大力加强专业知识、法律知识的培训，不断提高从业人员综合素质，做到人才开发、培训和使用三要素一体化，分工明确，相互制衡，减少人为风险。（六）成立政府担保公司由政府组建全国性的或区域性的担保公司，实行低收费，微利运营，有利于开发商从阶段性担保中解脱出来，从而回避了经营不善带来的风险。有利于简化个人住房贷款手续，减低借款人的借款成本，有利于银行行使抵押权，一旦出现借款人到期不能偿还贷款本息，由担保公司代为清偿。据悉北京市为防范贷款风险正在探索建立住房抵押贷款的保险、担保体制，成